Жск и дду разница

Договор ЖСК и ДДУ: отличия, плюсы и минусы в каждом случае

Жск и дду разница

Для реализации квартир в новостройках застройщики часто используют две правомерные схемы: составление договора долевого участия (ДДУ) или продажу посредством жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Поговорим в статье о том, какие особенности и отличия имеют договоры ЖСК и ДДУ.

Договор долевого участия: нюансы

С помощью договора долевого участия застройщики привлекают денежные средства граждан. Суть ДДУ – вложение денег в строительство конкретной квартиры. В договоре оговаривается площадь будущего жилья, этаж расположения, планировка и стоимость.

Участник ДДУ при этом не считается партнером застройщика. Дольщик практически ничем не рискует и его интересы при юридически грамотном составлении договора защищаются законодательно.

ДДУ – это договор, который подлежит регистрации. Государственные органы проверяют легитимность документа, изучают данные застройщика и его основания на заключение подобных соглашений.

Если по каким-то причинам застройщик не сможет выполнить своих обязательств по ДДУ и это приведет к расторжению сделки, дольщику возвращаются все вложенные средства. Кроме этого, он дополнительно получит неустойку (1/150 от ставки рефинансирования).

Какую основополагающую информацию содержит договор долевого участия в строительстве?

  1. Характеристики, местоположение и другие данные об объекте строительства и предмете договора. Так, обязательно прописывается метраж будущей жилплощади, расположение квартиры на этаже, а также качества, которым она должна соответствовать в момент передачи ключей дольщику.
  2. Конкретную дату, когда строительство объекта будет завершено. Если застройщик допустит просрочку, на него налагаются штрафные санкции.
  3. Стоимость предмета договора. В ДДУ прописывается окончательная цена квартиры, а также способы и период внесения за нее платежей.
  4. Гарантии на объект и инженерные коммуникации.
  5. Список документации, на основании которой ведется строительство объекта.
  6. Права и обязанности сторон ДДУ.

Очень важно различать основной договор и предварительный. По последнему дольщик практически никак не защищается со стороны закона, так как предварительный ДДУ не регистрируется в государственных органах и не регулируется положениями ФЗ № 124.

Что собой представляет жилищно-строительный кооператив?

Второй способ приобрести жилье в новостройке – это вступление в жилищно-строительный кооператив и получение статуса пайщика. Договор ЖСК не регистрируется в государственных органах.

Граждане объединяются в жилищно-строительные кооперативы для постройки определенного объекта. Считается, что вступление в ЖСК сопровождается большими рисками, чем заключение ДДУ со строительной компанией.

Участие в ЖСК финансово более выгодно. Граждане могут вносить свой пай с собственных сбережений или за счет кредитных средств.

Пайщики вносят платежи в кооперативный фонд в течение года, выплачивая половину стоимости жилья. Оставшуюся сумму необходимо будет выплатить в рассрочку. Срок выплаты полной стоимости квартиры определяется в договоре и может варьироваться в пределах 5-20 лет.

Согласно договору ЖСК, гражданин, имеющий пай в фонде, не может распоряжаться квартирой в новостройке по собственному усмотрению до тех пор, пока не выплатит полную сумму за жилье. Право собственности на такую квартиру регистрируется на основании документа, полученного в ЖСК.

Договор ДДУ или ЖСК: что выбрать?

Для многих граждан эти две схемы – единственные варианты приобрести жилье, так как цены на квартиры в наши дни достаточно высокие. Что же выбрать? Рассмотрим семь основных отличий договора ДДУ и ЖСК.

  1. Порядок регистрации. ДДУ не имеет юридической силы без прохождения процедуры регистрации в Росреестре. Вступление в ЖСК, напротив, не требует регистрации, поэтому пайщик в этом случае менее защищен законодательством.
  2. Окончательная цена жилплощади. Стоимость квартиры по ДДУ окончательная и не может быть изменена. В случае с ЖСК возможно увеличение цены за счет дополнительных трат, которые могут возникнуть в процессе строительства.
  3. Установление сроков. В ДДУ прописываются конкретные даты, когда объект будет достроен и передан в эксплуатацию. В документации, оформляемой после вступления в ЖСК, определенные даты не указываются.
  4. «Прозрачность» бумаг. Все данные о строительной компании и о объекте недвижимости при оформлении ДДУ абсолютно открыты и к ним имеет доступ любой желающий. Кроме того, застройщик обязан приложить разрешительную документацию и технический план к договору. В случае с ЖСК такой обязанности у строительной организации не возникает. Пайщик может потребовать предоставления документов, но гарантии, что он их увидит, нет.
  5. Расторжение сделки. Если расторгается ДДУ, дольщику возвращается вся уплаченная им сумма и неустойка. Когда прекращается действие договора с ЖСК, пайщик может рассчитывать только на часть выплаченных денег.
  6. Условия рассрочки. По ДДУ дольщик имеет возможность выплатить стоимость квартиры без повышающих коэффициентов. ЖСК же, в свою очередь, выдает пайщикам суды на половину стоимости жилья под процент.
  7. Сроки выплаты рассрочки. При оформлении ДДУ дольщик обязан выплатить всю сумму за квартиру к дате окончания строительства. В ЖСК более удобные условия – выплачивать стоимость жилья можно уже проживая в нем.

Как видно из этих пунктов, оформление ДДУ сопровождается меньшими рисками. Однако действие договора может быть внезапно прекращено государственными органами власти, если обнаружится нарушение в процессе застройки. Даже несмотря на это и тот факт, что оплатить стоимость квартиры нужно к дате завершения строительства, на долю ДДУ приходится около 55 % строящегося жилья.

Заключая договор с ЖСК, пайщик может приобрести квартиру по меньшей стоимости, так как в итоговую цену не входит 18 % НДС.

Более того, договор заключается не до момента завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, а на более продолжительный период (до 20 лет).

ЖСК характеризуется меньшей надежностью, но значительной дешевизной жилья. На долю такого способа приобретения квартиры приходится до 35 % новостроек.

Рассмотрим плюсы и минусы ЖСК и ДДУ в сравнительной таблице.

ПлюсыМинусы
Договор долевого участия
  1. ДДУ регистрируется в Росреестре.
  2. Стоимость квартиры фиксирована.
  3. Строительная компания выплачивает высокие штрафы при срыве сроков.
  4. Дольщик получает гарантии на объект и коммуникации.
  1. Дольщик обязан выплатить всю сумму к моменту завершения строительства.
  2. Застройщик сам выбирает управляющую компанию, мнение дольщиков при этом не учитывается.
Жилищно-строительный кооператив
  1. Рассрочка на срок до 20 лет.
  2. Жилье дешевле на 18 %.
  3. Управление домом переходит к ЖСК.
  1. Возможность мошенничества с «двойной» продажей квартир.
  2. У пайщика нет законодательной защиты.
  3. Застройщик не обязан предоставлять документацию.
  4. Стоимость квартиры не фиксирована.
  5. В случае расторжения договора пайщик получает обратно только часть денег.

Наиболее удобный способ приобретения квартиры каждый гражданин определяет для себя сам. Рекомендуем проконсультироваться с юристом, прежде чем вступать в ЖСК или заключать ДДУ.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo/dogovor-zhsk-i-ddu-otlichiya/

Что выбрать: ЖСК или ДДУ

Жск и дду разница

Покупатели квартир в новостройках часто встают перед выбором: как лучше приобрести жилье – по ДДУ или ЖСК? Для человека, неосведомленного в данной области, может показаться, что это просто два способа оформления одной и той же сделки.

На самом деле, ДДУ и ЖСК – это понятия совершенно разные. Первый вариант лучше защищает дольщика, а второй – более выгоден.

Давайте разберемся, в чем заключается разница.

Что такое ЖСК и его особенности

Договор жилищно-строительного кооператива (ЖСК) подразумевает под собой схему покупки еще строящегося жилья с помощью так называемых паевых взносов (или паев). По факту, здесь идет речь о сообществе людей, которые собрались построить многоквартирный дом. Когда вы заключаете договор с кооперативом, то становитесь его членом (или пайщиком).

Порядок работы регулируется нормами Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» от 30.12.2004 г. № 215-ФЗ (далее — Закон № 215-ФЗ) и положениями ЖК РФ.

Законодатель предъявляет широкий перечень требований к ЖСК. Они прописаны в ст. 116 ГК РФ и должны быть отражены в уставе организации.

Обратите внимание! Обязанности учредителей прописаны в ст. 112 ЖК РФ, согласно которой именно они должны отвечать за действия кооператива до назначения его председателя.

Все права членов ЖСК также прописываются в уставе. Они не должны противоречить Закону №215-ФЗ и другим нормативным документам как в сфере потребительских союзов, так и в сфере гражданских взаимоотношений и потребительского рынка.

Среди наиболее значимых моментов, которые нужно знать перед вступлением в ЖСК, можно выделить следующие:

  • вы должны полностью понимать свои будущие обязанности. Сотрудник кооператива обязан дать вам исчерпывающую и достоверную информацию о деятельности организации;
  • вы имеете право знать, как в вашем ЖСК осуществляется принятие решений, – требуется ли общее собрание для любых вопросов, или же все пайщики собираются только для выбора руководства, а основные изменения в процессы вносят председатель кооператива и его замы;
  • необходимо разобраться в процедуре ания. Например, нужно ли единогласное решение всего коллектива, или достаточно большей части пайщиков? Сколько человек должно прийти на собрание, чтобы оно считалось состоявшимся?
  • следует уточнить, каким образом члены ЖСК компенсируют убытки организации, а именно – имеет ли пайщик право не вносить средства на оплату штрафов, наложенных на юридическое лицо, предусмотрена ли прямая ответственность председателя за такие действия.

Таким образом, ЖСК – это достаточно сложный механизм. С одной стороны, права членов кооператива достаточно обширны – любой пайщик может предложить даже радикальное изменение проекта возводимого здания для снижения стоимости строительства. Но при этом и обязанностей у членов кооператива намного больше, чем в случае с договорами долевого участия.

block_attantion

Плюсы и минусы

Для удобства восприятия основные плюсы и минусы ЖСК с позиции будущего владельца недвижимости представлены в таблице.

ПлюсыМинусы
Обычно действуют программы рассрочки платежа, то есть выплачивать стоимость квартиры можно в течение нескольких лет.Достаточно сжатые сроки выплат и переплата по займу. Скорее всего, вы не сможете оформить ЖСК в ипотеку (банк тоже понимает все риски и вряд ли захочет брать в залог недостроенную квартиру) и придется брать потребительский кредит, где проценты будут намного больше.
Застройщик связан массой обязательств – это и компенсационный фонд, и требования по счетам, и множество других расходов. Есть гарантии и четкие сроки строительства. Поэтому первоначальная цена жилья здесь обычно ниже, чем по ДДУ.ЖСК – это не договор на право требования квартиры, а обычное инвестирование, поэтому изначально низкая сумма паевого взноса может значительно увеличиться за счет инфляции или других факторов.
Вы можете участвовать в общих собрания и принимать решения относительно судьбы дома.Вы несете ответственность за действия ЖСК – а это может вылиться в значительные финансовые убытки.
При покупке пая вы можете как вступить в ЖСК, так и не вступать.Такая вариативность может быть плюсом с точки сиюминутного сокращения трат, однако в долгосрочной перспективе это может обернуться проблемой. Если вы не вступите в ЖСК, то не сможете влиять на решения общего собрания. А если вступите – придется заплатить как единовременный взнос за вступление, так и ежемесячные взносы за членство.

В схеме ЖСК есть и другие минусы. Фактически, здесь вы имеете меньше прав, чем участник долевого строительства. Цена на квартиру растет, ответственности за неисполнение договора у застройщика нет, неустойку получить не получится, возникают постоянные дополнительные траты.

Что такое ДДУ?

ДДУ (договор долевого участия) – это способ приобретения квартиры в новом доме, построенном на деньги будущих покупателей.

Данный вид сделки регламентируется нормами Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ и имеет свои особенности. В первую очередь, это необходимость регистрации ДДУ в Росреестре: только после прохождения этой процедуры он будет признан действительным.

Следующая особенность способа покупки жилья с помощью ДДУ заключается в сроке получения права собственности на жилье – покупатель получает его лишь после того, как дом будет сдан в эксплуатацию, и будет подписан акт приема-передачи квартиры.

Обратите внимание! Стоит учитывать тот факт, что жилое помещение перейдет вам в собственность не сразу.

Положительные и отрицательные моменты для дольщиков и застройщиков

Долевое строительство обладает как неоспоримыми преимуществами, так и множеством недостатков. Главным плюсом здесь является доступность жилья. Стоимость квартир от застройщика ниже, и при этом человек получает рассрочку на несколько лет – до сдачи дома в эксплуатацию.

Среди других положительных моментов ДДУ можно выделить следующие:

  • гарантия получения новой квартиры или возврата денежных средств;
  • невозможность изменения стоимости жилья застройщиком в одностороннем порядке;
  • возможность расторжения соглашения и взыскания неустойки с недобросовестных строителей;
  • наличие гарантии на квартиру и расположенные в доме коммуникации.

При наличии неоспоримых преимуществ недостатки такого вида сделки также являются достаточно существенными:

  • задержка оформления документов из-за обязательной государственной регистрации договора;
  • необходимость выплаты неустойки в случае досрочного погашения полной стоимости квартиры;
  • сроки выплат за жилье достаточно сжаты и ограничены моментом сдачи дома;
  • максимальный срок для выплаты в рассрочку – 5 лет.

Таким образом, перед принятием решения о покупке жилья по ДДУ следует тщательно взвесить все плюсы и минусы.

В чем разница между ДДУ и ЖСК?

Для того, чтобы понять отличие между ЖСК и ДДУ, сравним схемы реализации этих договоров с помощью таблицы.

ДДУЖСК
Обязательная регистрация договора в Росреестре исключает двойную продажу квартир.В Росреестре регистрируется договор принятия квартиры в собственность уже после постройки дома. Поэтому есть вероятность попасться на уловки мошенников и получить уже кому-то проданное жилье.
В договоре обязательно прописывается полная стоимость квартиры, и она не подлежит изменению. Здесь есть один момент – застройщик может предложить вам заключить дополнительное соглашение о повышении цены, но вы не обязаны соглашаться, а ему придется либо отдать вам квартиру за указанную в договоре сумму, либо расторгнуть ДДУ и возвратить вам деньги + заплатить неустойку.По согласованию с членами кооператива председатель ЖСК в любой момент может увеличить стоимость квартиры. Основания могут быть самыми разными, например, удорожание стройматериалов. Закон не запрещает этого делать, поэтому нужно внимательно изучать договор, который вы заключили – порядочный застройщик внесет в него пункт о запрете на увеличение суммы.
Есть точная дата, когда квартиры должны быть переданы владельцам. У застройщика имеется возможность подстраховаться –  сверх этой даты ему отводится 2 месяца на решение проблем со сдачей дома. За просрочку застройщика ждет взыскание неустойки в пользу дольщика. Опять же, срок можно увеличить по дополнительному соглашению, но вы не обязаны его подписывать.Четких сроков строительства и наказания за их увеличение в законе не прописано.
Рассрочка выплат возможна до окончания строительства.Закон разрешает предоставление рассрочки на срок, более длительный, чем после сдачи дома. Нужно смотреть каждый договор с ЖСК в отдельности.

Подводя итог, необходимо отметить, что в каждой системе как много плюсов, так и немало минусов. Чтобы сделать правильный выбор, лучше сначала проконсультироваться с грамотным юристом.

Источник: https://zaoalto.ru/articles/chto-vybrat-zhsk-ili-ddu/

Пайщик против дольщика. ЖСК, ЖНК, ДДУ — что выбрать?

Жск и дду разница

18 Сентября в 20:01 2968 Ольга Ермакова

Ради того чтобы купить жилье дешевле, люди готовы рискнуть. Разумеется, мы не станем обсуждать сомнительные схемы приобретения недвижимости, поговорим о вариантах в рамках закона. ЖСК, ЖНК — как это работает? Куда податься покупателю — в кооператив или к обычному девелоперу? Журнал «Н&Ц» рассмотрит все за и против при помощи экспертов.

Здесь приобретают не метры, а паи…

Любая строительная компания, работающая в рамках закона, то есть в соответствии с 214-ФЗ, вправе привлекать средства на реализацию проекта по договору долевого участия (ДДУ), а также посредством ЖСК и ЖНК — жилищно-строительного или жилищно-накопительного кооперативов. Первый у нас известен больше, второй — меньше. «В целом механизмы ЖСК и ЖНК схожи, поскольку в данных схемах покупатель приобретает не квадратные метры, а паи», — поясняет Павел Лепиш, генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость».

Оформление права собственности на жилье в ЖСК происходит только после того, как стоимость пая выплачена полностью. Покупатель может годами жить в своей квартире, но при этом не иметь возможности ее продать, подарить или обменять.

В чем же тогда разница? Во-первых, объединяются пайщики по разным принципам. «ЖСК направлен на участие граждан в строительстве недвижимости. Такой кооператив является непосредственным застройщиком дома, и ему принадлежит земельный участок, — говорит Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость».

— ЖНК создают для приобретения недвижимости или участия в ее строительстве, но уже путем заключения договоров с застройщиками».

То есть накопительные кооперативы предназначены не для строительства, а для приобретения (инвестирования), реконструкции и дальнейшего содержания уже готового или строящегося многоквартирного дома, уточняет Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

И хотя, по мнению эксперта, правовое регулирование деятельности кооперативов обоих видов в целом идентично, есть и некоторые отличия. Например, для создания ЖНК необходимо не менее 50 человек, в то время как для ЖСК достаточно пятерых; членами ЖНК могут быть только физические лица, а ЖСК — как физические, так и юридические.

Различаются кооперативы и по некоторым другим признакам, о которых упоминает Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP. Так, ЖСК создается под строительство конкретного дома, и потому число участников в нем не превышает количество квартир, а в ЖНК могут входить до 5 тыс. пайщиков.

Если ЖСК вправе взять кредит в банке как юридическое лицо и расплачиваться за него будут все члены кооператива, то в ЖНК используется фактически метод финансовой пирамиды: квартиры вступивших ранее оплачиваются за счет взносов недавно присоединившихся участников.

Иначе говоря, действует очередь, в которой можно простоять несколько лет.

ЖСК: вступить и построить

РИС. Т. СОРОКИНОЙ

Конечно, схема ЖСК более известна, удобна и понятна и гражданам, и застройщикам. Как говорит Елизавета Некрасова, генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have, до введения в действие ФЗ-214 ЖСК были особенно популярны.

Погашать стоимость пая в течение многих лет было выгоднее, чем брать ипотечный кредит под высокие проценты. Еще одно преимущество ЖСК в том, что стать его членом можно с 16 лет (никакой банк не выдаст ипотеку заемщику такого возраста).

Однако недостатков у ЖСК тоже немало. «Все члены кооператива несут ответственность за риски, связанные со строительством», — предупреждает П. Лепиш.

Пайщик полностью зависим от устава. Ни в ЖК РФ, ни в других нормативных актах не указано, что ЖСК обязан фиксировать стоимость квартиры, то есть конечная цена по решению общего собрания может быть в любой момент увеличена.

Участники кооператива регулярно платят членские взносы.

«Кроме того, в уставе могут быть предусмотрены иные обязанности и обременения: например, личное участие в строительстве в размере 1000 рабочих часов», — отмечает Вера Богучарова, заместитель руководителя Юридического департамента Est-a-Tet.

Для вступления в жилищный кооператив достаточно паспорта и трудовой книжки, доход подтверждать не нужно.

Оформление права собственности на жилье в ЖСК происходит только после того, как стоимость пая выплачена полностью. Как говорит Е. Некрасова, покупатель может годами жить в своей квартире, но при этом не иметь возможности ее продать, подарить или обменять. При этом оплатить пай досрочно можно только в том случае, если это предусмотрено Уставом ЖСК.

Еще одна опасность заключается в том, что пайщика имеют право исключить из состава кооператива даже без объяснения причин, и это не противоречит действующему законодательству.

ЖСК не обязан прописывать в договоре точный срок введения дома в эксплуатацию, так что покупателям остается только верить в профессионализм и порядочность правления. В случае задержки окончания строительства пайщики не могут требовать возмещения убытков или неустойки.

ЖСК нельзя заставить устранить выявленные недочеты и дефекты в отличие от застройщика, работающего по договору долевого участия. Договор между пайщиком и ЖСК не подлежит обязательной регистрации, что дает широкие возможности для мошенничества.

«Документ не регистрируется в Росреестре, а значит, возможны двойные продажи, когда владельцами одной квартиры становятся несколько человек», — предупреждает В. Погосян.

МНЕНИЕ

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

«Я не думаю, что получится повсеместно распространить практику строительства кооперативного жилья. Все-таки эта схема тяжелая и рискованная для простых граждан именно с точки зрения организации строительства. Во-первых, необходимо иметь определенные знания и опыт.

Во-вторых, участников кооператива достаточно много, что значительно усложняет процесс принятия решений. В-третьих, даже если члены ЖСК самостоятельно нанимают подрядную организацию, ее необходимо постоянно контролировать.

Получается, что, только приобретая квартиру у известного застройщика, обычный покупатель может спокойно дожидаться окончания строительства, чего не скажешь о человеке, вступившем в кооператив».

ЖНК: накопить и купить

РИС. Т. СОРОКИНОЙ

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», разъясняет принцип действия жилищно-накопительного кооператива: «ЖНК привлекают средства граждан, а затем вкладывают их в покупку квартир как на первичном, так и на вторичном рынке.

Пайщик накапливает определенный процент от стоимости жилья путем внесения платежей, после чего кооператив приобретает для него квартиру. С этого момента член ЖНК имеет право пользования помещением, однако оно остается в собственности кооператива.

Далее пайщик погашает оставшуюся стоимость жилья, продолжая вносить платежи. Только после этого недвижимость переходит в его собственность».

Деятельность ЖНК регулирует ФЗ-215, который подробно описывает взаимодействие между самим кооперативом и его членами. По закону все денежные средства, которые вносят пайщики, хранятся на отдельном счете.

Соответственно, все операции со средствами вкладчиков можно проконтролировать.

Самое главное преимущество ЖНК заключается в том, что приобретение жилья по данной схеме обходится дешевле примерно в два раза по сравнению с классической ипотекой.

В ЖНК используется фактически метод финансовой пирамиды: квартиры раньше вступивших членов кооператива оплачиваются за счет поступающих взносов недавно присоединившихся участников.

Однако есть и недостатки, предупреждает М. Литинецкая. Во-первых, придется подождать — по закону право на приобретение жилого помещения возникает только после двух лет членства в ЖНК.

Во-вторых, в случае банкротства кооператива пайщик на стадии накопления рискует потерять все свои жилищные сбережения (или остаться без жилья, если оно было приобретено).

Кроме того, из ЖНК человека могут легко исключить, если его действия будут противоречить уставу. При этом сама процедура выхода из кооператива сложная и длительная.

Павел Лепиш считает схему ЖНК довольно рискованной, поскольку квартиры, паи по которым выплачены не полностью, являются собственностью кооператива, а он отвечает по своим обязательствам всем имуществом.

«Деятельность ЖНК регулируется несколькими законами и контролируется государственными органами, но это добавляет не надежности, а волокиты, особенно при реализации и регистрации квартир», — отмечает эксперт.

МНЕНИЕ

Павел Лепиш, генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость»:

«На различных этапах строительства легитимными признаются несколько схем оформления отношений застройщика с покупателем. Самая надежная и самая популярная — договор долевого участия в соответствии с ФЗ-214. Довольно распространенными являются также ЖСК, в которых заключаются договоры покупки пая.

Однако при оформлении такой сделки следует внимательно изучать документы кооператива: он должен либо являться собственником участка, либо быть созданным до 30 ноября 2011 г. (даты принятия соответствующих поправок в 214-ФЗ).

Не противоречат законодательству, но постепенно исчезают с рынка ЖНК и жилищные сертификаты».

ДДУ: пока вне конкуренции?

РИС. Т. СОРОКИНОЙ

Итак, главный плюс обеих «кооперативных» схем: жилье по ним можно приобрести дешевле. Как утверждает В.

 Погосян, участники ЖНК получают деньги на покупку в беспроцентную рассрочку, а члены ЖСК, выступая в роли заказчиков строительства, приобретают жилье фактически по себестоимости (на 12–15% ниже коммерческой цены).

Кроме того, кооперативы лояльны в плане проверки документов и платежеспособности членов: для вступления достаточно паспорта и трудовой книжки, доход подтверждать не нужно.

Однако с этого места оптимизма в нашем рассказе поубавится. Есть многочисленные но, о которых упоминают эксперты.

Например, Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty, предупреждает: «Если застройщик продает квартиры в новостройках не по договорам долевого участия, то, вероятнее всего, у него есть проблемы с объектом. А ЖСК и ЖНК — это механизмы, которые обычно девелоперы используют для ухода от ДДУ.

Кроме того, если посмотреть на большинство проектов, в которых недвижимость продавали по разным схемам, то вы увидите, что там, где сделки проводились по ДДУ, объемы уже реализованы, а по ЖСК продажи еще идут».

На сегодняшний день схема заключения ДДУ в строительстве является самой надежной. Пожалуй, единственным случаем, когда покупатели по ДДУ могут серьезно пострадать, является банкротство застройщика. Однако даже в такой ситуации дольщики защищены законом.

Главный минус кооперативов заключается в том, что в этом случае покупатель оказывается менее защищен, чем при заключении ДДУ и приобретении жилья в ипотеку.

Федеральный закон № 214, устанавливающий права и обязанности сторон при подписании ДДУ, требует указывать в документе срок передачи застройщиком объекта, кроме того, жестко фиксировать цену, сроки и порядок оплаты.

Ничего подобного нет в договоре, заключаемом с кооперативом. «Нет никаких гарантий, что человек получит свое жилье вовремя», — утверждает В. Погосян.

По мнению М. Литинецкой, на сегодняшний день схема заключения ДДУ в строительстве является самой надежной. Пожалуй, единственным случаем, когда покупатели по ДДУ могут серьезно пострадать, является банкротство застройщика. Однако даже в такой ситуации дольщики защищены законом: они все-таки могут либо вернуть вложенные средства (или хотя бы их часть), либо получить квартиру.

Источник: https://dmrealty.ru/rubrics/kvartira/payshchik-protiv-dolshchika-zhsk-zhnk-ddu-chto-vybrat/

Чем отличается покупка квартиры в новостройке по ДДУ, ЖСК и серым схемам?

Жск и дду разница

Самая безопасная схема покупки квартир в новостройках — подписание ДДУ, или договора долевого участия.

Норма, которая регулируется Федеральным законом №214, защищает покупателя от двойных продаж и дает больше шансов на выгодную ипотеку.

Тем не менее купить квартиру в Москве по ДДУ можно только в 60% новостроек. Какие схемы продажи используют остальные застройщики? И почему они их выбирают?

Помимо договора долевого участия, законными считаются еще две схемы продажи квартир: вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и покупка жилищного сертификата. Выбор застройщиком той или иной схемы обусловлен обстоятельствами. Важно: заключать ДДУ с соинвесторами можно, когда работы уже идут и есть разрешение на строительство.

Средства дольщиков направляются на конкретный объект, разрешительные документы гарантируют, что стройка законна и что проект прошел все согласования и экспертизы. Но выдача разрешения на строительство – процесс сложный и часто затягивается, так что многие компании предпочитают открывать продажи жилья, еще не получив документа.

Кроме того, ДДУ в какой-то степени «связывает руки» компаниям-застройщикам, а эта ситуация подходит не всем.

Не все готовы перейти на работу по 214-ФЗ, ведь это дополнительная ответственность застройщика перед дольщиками, так как покупатель в любой момент может расторгнуть договор при несоблюдении сроков. Застройщик должен быть максимально открыт, должен регулярно отчитываться,  что не всех устраивает.Алексей Харитонов, «ЮИТ Сити Строй»

Кроме того, каждый договор долевого участия должен регистрироваться в Росреестре. А эта процедура тоже занимает время. В итоге деньги дольщика «зависают» по пути к застройщику, который вынужден искать другие источники финансирования строительства. Поэтому компании и прибегают к другим схемам продаж. Поговорим коротко о достоинствах и недостатках каждой из них.

ДДУ: ответственность застройщика регламентирована

ДДУ – схема, которая лучше всего защищает права покупателя. Продажи по ДДУ подтверждают, что проект одобрен всеми инстанциями. В случае если застройщик с поставленной задачей не справится, дольщик может расторгнуть договор  и претендовать на возврат денег и неустойку.

Плюсы: обязательная государственная регистрация. Гарантия защиты от двойных продаж. Возможность взять выгодную ипотеку (банки расценивают новостройки с продажами по ДДУ как объекты с низким риском и охотно кредитуют их).

Минусы: нельзя оформить рассрочку на период после окончания строительства. ДДУ не гарантирует, что проект будет завершен. Не защищает такой договор и от нарушения сроков строительства.

ДДУ не способен защитить покупателя, например, от доплаты за «лишние метры», появившиеся в процессе строительства, плохого качества квартиры, зафиксированного при приеме работ, а также срывов сроков строительства, которые застройщик имеет право сдвигать неограниченное количество раз, заранее предупредив дольщика.Алексей Харитонов

ЖСК: больше свободы – меньше гарантий

Еще одна легитимная схема продажи квартир, предусмотренная 214-ФЗ.  По ЖСК реализуется около 5-6 % новостроек в Москве и Подмосковье. Схема пользуется популярностью у крупных застройщиков (ГК ПИК, «Ведис групп») и доказала свою жизнеспособность на рынке недвижимости.

Плюсы: реестр пайщиков защищает от двойных продаж. Возможность длительной рассрочки (даже после ввода дома в эксплуатацию). Возможность влиять на ход строительства (например, своими силами достроить дом в случае банкротства застройщика).

Минусы: договор не подлежит государственной регистрации. Право собственности регистрируется только после полной выплаты пая. Не контролируется выполнение сроков строительства. Нельзя привлечь застройщика к ответственности в случае нарушения договоренностей.

Минусом схемы можно назвать отсутствие ответственности ЖСК за нарушение сроков ввода в эксплуатацию и передачи объекта пайщику. А в случае если дом не будет достроен из-за недостаточного финансирования, претензии покупатель сможет предъявить только ЖСК. А значит, ему самому как члену ЖСК придется дополнительно профинансировать строительство.Константин Плюхин, Est-a-Tet

Сертификаты: почти не используется

Застройщик выпускает ценные бумаги (сертификаты), номинал каждого из которых соответствует цене квартиры. Обладателю сертификата застройщик обязуется позже передать квартиру.

Плюсы: застройщик обязательно должен зарегистрировать право на землю и получить разрешение на строительство. Государство контролирует деятельность застройщика как участника финансового рынка.

Минусы: в целом неудобно и для застройщика, и для покупателя, поэтому схема применяется крайне редко.

Серые схемы продажи жилья

Применяются наряду с законными механизмами продаж. Самая популярная – заключение предварительного договора купли-продажи. Само по себе это нарушением закона не является, но к легитимным схемам продажи недвижимости никакого отношения не имеет.

Права покупателя при таком раскладе вообще не защищены, так как предварительный договор только фиксирует намерения обеих сторон, но не обязывает их выполнять намеченное. То есть такой договор не обязывает застройщика передать жилье в собственность покупателя.

При этом дольщик передает застройщику сумму, которая считается «обеспечительным платежом». У дольщика нет ни права требования на квартиру, ни возможности доказать факт инвестиций, если застройщик не передаст недвижимость.

При недострое покупатель сможет вернуть только обеспечительный платеж.

Ни предварительный договор купли-продажи (ПДКП), ни так называемый предварительный ДДУ в действительности не имеют отношения к 214-ФЗ и не регистрируются в Регпалате. И при этом никто не может помешать недобросовестному застройщику продать одну квартиру несколько раз.

Заключение предварительных договоров позволяет привлечь деньги дольщиков и начать строительство уже на этапе  разработки документации по проекту. Это не соответствует требованиям 214-ФЗ и очень рискованно, однако на это идут и дольщики, и застройщик: дольщик покупает недвижимость по самой выгодной цене, а застройщик получает возможность начать работы.Ирина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой»

Мнение риэлторов

Агентства недвижимости предпочитают продавать те новостройки, которые реализуются по 214-ФЗ. Оптимальный для риэлторов Москвы вариант – ДДУ, потому что эта схема прозрачна, понятна покупателю и четко регламентируется законом.

С ней агентствам работать проще всего. Также в фаворитах – продажи по ЖСК.

Хотя  в случае с кооперативами застройщики сами становятся организаторами продаж и чаще всего реализуют квартиры собственными силами, без привлечения агентств недвижимости.

Но и сами риэлторы уточняют, что в итоге при принятии решения о том, работать с застройщиком или нет, важна не только схема продажи квартир, но и маржа агентства, портфель проектов в продаже, эксклюзивные права на реализацию.

Дата публикации 28 октября 2013

Источник: https://www.Novostroy-m.ru/statyi/chem_otlichaetsya_pokupka

Дду и жск: отличия и подводные камни от 28.07.2016

Жск и дду разница

ДДУ и ЖСК: отличия и подводные камни

Доля проектов, реализующихся через ЖСК, составляет сегодня 10% на рынке массового сегмента и 7,3% в бизнес-классе Москвы.

За последние пять лет эта доля оставалась стабильной, тогда как число договоров предварительной купли-продажи снизилось в два раза. Самой популярной по-прежнему остается схема продажи по ДДУ – 64% в массовом сегменте и 65% в бизнес-классе.

Аналитики компании «Метриум Групп» сравнили плюсы и минусы покупки через ЖСК и ДДУ, выяснив все «подводные камни».

Согласно Жилищному кодексу, ЖСК – это объединение, в которое вступают покупатели для строительства или приобретения жилья. Идея строительного кооператива в том, чтобы объединить средства покупателей для решения квартирного вопроса.

По такой схеме активно работали ЖСК в советское время и в 1990-е гг, когда предприятия организовывали кооператив из числа собственных работников, строили квартиры и затем получали от членов кооператива взносы. Таким образом участники ЖСК могли приобрести жилье по себестоимости.

Однако это было возможно только при наличии мощного внешнего финансового ресурса, который шел на строительство (бюджет предприятия или государства).

«В наши дни необходимый ресурс для строительства есть только у девелоперов, потому что никакое добровольное объединение пайщиков жилья не в состоянии позволить себе строительство крупного объекта, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

– Ни членские, ни паевые взносы не смогут покрыть расходов начального этапа строительства (приобретение земельного участка, проектирование и пр.). Поэтому сегодня ЖСК создают застройщики, но не в интересах покупателей жилья, а в собственных интересах для привлечения средств. Девелоперу выгодно начать как можно раньше привлекать средства покупателей квартир.

Однако по договорам ДДУ такая возможность у них появляется только после регистрации права собственности или аренды на землю, получения разрешения на строительство, а также публикации проектной декларации. Для привлечения средств участников ЖСК этого не требуется.

Таким образом, роль ЖСК совершенно видоизменилась: теперь строительный кооператив заключает инвестиционный договор (т.е. выступает в качестве инвестора проекта) с застройщиком».

Тем не менее, нельзя сказать, что такая схема продаж пользуется большой популярностью у застройщиков, несмотря на ее плюсы. В настоящее время на московском рынке новостроек массового сегмента схема покупки через ЖСК предлагается только в 10% проектов.

Примерно такая же доля проектов с ЖСК наблюдается в бизнес-классе Москвы – 7,3%. При этом из пяти проектов с ЖСК в массовом сегменте Москвы только три реализуются полностью в рамках данной схемы.

В одном из остальных ЖК застройщик планирует перейти на ДДУ, а в другом через ЖСК продается только один из корпусов. Иными словами, чаще всего ЖСК для застройщиков – временная мера, которой они предпочитают широко не пользоваться.

Однако находится немало покупателей, которые приобретают квартиру по такой схеме. В данном случае покупка будет сопряжена с большим числом рисков, хотя и у нее есть определенные преимущества.

Проанализировав все плюсы и минусы покупки квартиры через ДДУ и ЖСК, становится очевидно, что главное отличие реализации квартир по этим двум схемам заключается в юридической стороне дела. Отношения между членами ЖСК и самим кооперативом строятся на основе Устава ЖСК и Договора об участии, который заключает покупатель.

«Поскольку отношения между членами ЖСК строятся на основе внутренних документов кооператива, к которым нет жестких требований, член кооператива может полагаться только на собственное благоразумие и внимательность, выбирая ЖСК, – резюмирует Мария Литинецкая.

– Интересы покупателей квартир через ЖСК защищены гораздо хуже, так как застройщику, который фактически через «карманный» кооператив реализует свой объект, выгодно прописать в уставе минимальные обязательства.

Именно в этом и заключается главный минус и риск такой схемы покупки.

Кроме того, нет никакой разницы между ценами на квартиры, реализуемые через ДДУ и ЖСК. Если на заре развития жилищных кооперативов приобрести жилье в них можно было по себестоимости строительства, то сейчас все ЖК, в которых идут продажи через ЖСК, реализуются по рыночным ценам.

Что же касается первоначальных расходов покупателей, то они соразмерны с расходами членов ЖСК: первые платят агентскую комиссию и пошлину за регистрацию, вторые – членский взнос. Прочие условия покупки – первоначальный взнос и период рассрочки – также не различаются.

Исключение составляет только один проект ЖК «Эталон-Сити», где размер первоначального взноса равен 10%, а период рассрочки – семь лет (до 2023 года). Однако при этом размер ставки – 1% в месяц или 12% в год, что сопоставимо со средними ипотечными ставками в проектах, реализуемых по ДДУ.

Таким образом, если сравнивать финансовую выгоду в контексте возможных рисков, то покупка через ЖСК для покупателя является весьма рискованным предприятием».

Источник: https://www.metrium.ru/news/detail/ddu-i-zhsk-otlichiya-i-podvodnye-kamni/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.