Жилая застройка средней этажности

Застройка жилыми домами малой и средней этажности | Архитектура и Проектирование | Справочник

Жилая застройка средней этажности

При решении застройки небольших городских участков проектировщик в значительной степени связан размерами участка и требованиями зонирования.

Транспортные магистрали с транспортными средствами непосредственно граничат с участком, и это определяет вертикальное развитие застройки. Выбор места для зданий (если их на участке несколько, а не одно) ограничен до минимума.

Если участок сравнительно большой и архитектор имеет дело со множеством зданий, положение совершенно меняется.

В данной книге проблема застройки специально не рассматривается, так как по этому вопросу издано множество специализированных книг, особенно книг, в которых уделяется внимание изучению экономических и региональных проблем новых городов в тесной связи с развитием транспортной сети и возможностями трудоустройства населения. В этой книге проблемы застройки крупных участков рассматриваются скорее для того, чтобы обратить на них внимание проектировщиков. В первую очередь это проблемы системы движения — организации потока пешеходов через участок и подхода к домам, движение транспорта и размещение его стоянок вблизи домов (как машин, принадлежащих жильцам домов, так и машин гостей) и, наконец, движение служебного транспорта (машин, доставляющих и принимающих почту, убирающих мусор, пожарных и санитарных машин).

Взаиморасположение зданий и системы транспортно-пешеходных путей — одна из серьезных градостроительных проблем, которые требуют решения. Другая проблема состоит в том, чтобы обеспечить связь зданий с системой обслуживания и зоной отдыха. При этом очень важно, чтобы были созданы благоприятные возможности для развития общественных контактов.

Большое значение имеет также взаимосвязь зданий друг с другом и с окружающей средой. Совокупность всех этих связей: зданий с транспортно-пешеходными путями, между собой и с системой обслуживания — определяет ряд основных принципов решения застройки.

Один из таких принципов заключается в том, чтобы обеспечить безопасность путем создания множества общественных контактов, возможностью наблюдения или охраны,— вопрос детально рассмотренный Оскаром Ньюменом. Не менее важно определить потребность в естественном освещении и солнечном свете.

Здания должны быть ориентированы таким образом, чтобы их окна, а также зоны отдыха находились «в тени от других сооружений не больше пятидесяти процентов возможной продолжительности инсоляции».

Пристальное внимание должно быть обращено на выбор расстояния от окон или балконов до ближайшего здания. В домах для пожилых, часто малоподвижных, должна быть совершенно исключена северная ориентация жилых комнат. И последнее.

Наряду с обеспечением возможностей общественных контактов и потребности в охране должно быть гарантировано право каждого проживающего на полную изоляцию.

С учетом потребности в изоляции должны быть приняты разрывы между зданиями, а окна и балконы должны быть достаточно удалены от других зданий или мест, с которых можно было бы заглянуть внутрь помещения.

Пути движения пешеходов или транспортных средств должны быть спланированы на расстоянии «не ближе 2,5 м от места, откуда можно заглянуть в окно, на балкон или в приквартирное открытое пространство любой квартиры».

После выполнения всех этих требований (общественные контакты, благоприятная ориентация, безопасность и изоляция) и решения множества проблем взаимосвязи элементов застройки необходимо обратить внимание на решение пространства между зданиями и вокруг них. 

Свободное от зданий пространство, как и само здание, решается архитектором и может быть использовано для различных целей. Это пространство воздействует на все чувства человека, проходящего через участок: на слух — шумом игры детей, шелестом листвы, плеском воды; на осязание — когда человек касается тех или иных предметов, на обоняние— запахом цветущих растений; но прежде всего на зрение.

Зрительно пространство «ощущается не взглядом с одной точки, но последовательно во времени, когда наблюдатель находится в движении». Глаз, как движущаяся кинокамера, фиксирует серию кадров. Такое восприятие в движении, которое требует изучения пространства с уровня человеческого глаза, совершенно неадекватно восприятию застройки «с птичьего полета», которым обычно пользуются архитекторы.

Архитекторы, решающие объемы зданий, планировку, и ландшафтные архитекторы весьма много написали о решении свободного пространства участка, причем рассматривали вопрос с различных точек зрения. Приведем ряд положений и выводов из этих работ:

пространство воспринимается при входе в него, прохождении через него (или использовании) и выходе из него;

пространство ощущается всеми видами чувств: слухом, осязанием, обонянием и зрением (в движении);

пространство формируется элементами среды. 

Под контролем человеказдание; земля; сопряжения (здания с землёй); здание на фоне неба; природные условия (вода, растения), искусственное освещениеНеизменно
Не контролируется, но можно предвидетьЕстественное освещение, деятельность человекаИзменяется
Не контролируетсяЕстественный цикл времени

Пространство формируется в масштабных связях: 1 — от 1/3 до 1/2 ω; 2 — менее чем D; 3 — могут быть окна; 4 — размещать окна напротив стены нельзя; D = 10 + число этажей выше первого Х 2+ L/15; Пример: двухэтажные здания, D = 10+(1 Х2) +40/15= 14,7 футов (4,43 м)

В условиях, когда свободных городских территорий становится все меньше, а территории вокруг городов все больше застраиваются, плотность застройки (число квартир на единицу площади) становится важнейшим фактором при проектировании жилых образований. Плотность часто является одним из требований программы заказчика.

https://www.youtube.com/watch?v=EdRcTnt8YaE

В нормы зонирования также включаются показатели плотности застройки для контроля использования земли. Все более важным для архитектора становится знание возможно допустимой плотности застройки, присущей каждому типу дома.

Каждому типу жилища: малоэтажным домам, домам средней этажности и многоэтажным — соответствует определенная плотность застройки.

Естественно, имеется множество прочих факторов, влияющих на оптимальную плотность застройки при каждом типе дома: площадь квартир и, естественно, объем зданий; отношение, определяющее число мест для машин, полагающихся на определенное число квартир, тип размещения машин (открытые стоянки, подземные гаражи в одном или нескольких уровнях); площадь участков, выделяемых под приквартирные дворики и под общие зоны отдыха; прием размещения зон отдыха на естественном уровне участка, на крышах гаражей и зданий; отступы линии застройки от границы участка, определяемые зонированием. Кроме этого, существуют факторы, которые диктуются особенностями конкретного города,— трудные для освоения участки, которые не могут быть полноценно использованы; природные условия — водоемы и леса,  которые должны оберегаться и сохраняться; внутренние проезды, которые необходимы на участках площадью 2 га и более.

Пространство может вызывать ощущения: а — предчувствия; б — неожиданности

Вариантов сочетаний различных факторов так много, что трудно говорить об определенной оптимальной плотности застройки для каждого типа дома. Например, мы не можем сказать, что 36 квартир на 1 га — идеальный показатель плотности застройки блокированными домами.

Без сомнения, искусным решением планировки городских территорий (без значительных затрудняющих факторов) плотность может быть повышена до 51 или даже 60 квартир на 1 га в случаях, когда в программах проектирования заложены невысокие показатели удельного числа автомашин.

Наоборот, в пригородных зонах в зависимости от ценности земли и рыночного спроса на нее приемлемой может быть плотность порядка 25 или даже 17 квартир на 1 га.

Вопрос еще более осложняется тем, что весьма мало участков застройки, в которых предусматривается один тип дома. Может быть смешанное применение блокированных и пятиэтажных домов с некоторым количеством многоэтажных зданий, причем каждому типу дома свойственно определенное удельное число автомашин.

Если точных указаний о возможно достижимой плотности нет, следует руководствоваться целым рядом методов ориентировки, основанных на принятых положениях. Методика может быть различной в зависимости от условий. Для участков со смешанной застройкой (с учетом тех же данных) плотность допускается определить путем интерполяции.

Для исследования плотности условно был взят участок городской застройки площадью 13 га (163X82 м) при трехкомнатных квартирах, с коэффициентом, определяющим число размещаемых автомашин 1:1,25 при открытых стоянках и необходимости отступа линии застройки на 1,5 м от границы участка по всему его периметру.

а — высокая плотность; б — средняя плотность; в — низкая плотность: Р — плотность застройки в квартирах на 1  га; 1 — двухэтажные дома; 2 — трехэтажные дома; 3 — четырехэтажные дома; 4 — пятиэтажные дома (средняя этажность); 5 — шестиэтажные дома (средняя этажность); 6 — многоэтажные дома

В некоторых примерах ряд условий будет изменен, чтобы иметь возможность иллюстрировать возможные варианты.

Источник: http://housing.totalarch.com/node/149

Источник: http://arx.novosibdom.ru/node/2985

Среднеэтажная жилая застройка

Жилая застройка средней этажности

Закономерные вопросы: среднеэтажная застройка это сколько этажей, какие требования к ней предъявляются и тому подобные возникают довольно часто. Проблема обеспечения населения жильём до сих пор остро стоит в государстве. В то же время наблюдается тенденция роста строительства домов средней этажности.

Небольшое число квартир и, как следствие, малое количество жильцов создаёт комфортную среду обитания.

Возможность полноценно использовать придомовую территорию привлекает потенциальных покупателей, ведь здания такого типа позволяют установить автономные инженерные системы, например, газовые котлы, водяные насосы и многое другое.

Определение среднеэтажной застройки

С 2014 г. начал действовать классификатор, устанавливающий для наделов земли виды пользования, которые разрешены.

В этом документе определяется, каким образом правообладателям можно эксплуатировать принадлежащие им участки. Одним из этих видов является среднеэтажная жилая застройка.

Под ней подразумевается возведение зданий не выше 8 этажей за исключением подземных и разделённых более чем на две квартиры, подходящих для жизни круглогодично.

В строении возможно расположение подземных гаражных боксов и стоянки автомобилей, подсобных помещений для обслуживания многоквартирных домов.

Последние могут быть встроенными, пристроенными либо возведёнными с использованием обоих способов, но их площадь не должна превышать 20% от общей площади здания.

Придомовая территория благоустраивается за счёт установки спортивных площадок, детских игровых комплексов, лавочек и т. д., а также предусмотрено озеленение.

Классификацию зданий по этажности дают СНиП (строительные нормы и правила), в соответствии с ними выделяется 5 групп:

  • строения, состоящие из 1–2 этажей, относятся к малоэтажным;
  • 3–5 – к среднеэтажным;
  • 6–9 – повышенной этажности;
  • 10–16 – к многоэтажным;
  • 17 и более – к высотным.

Принятие правил

Местная администрация обладает полномочиями принимать и вносить изменения в правила застройки и землепользования с установленным видом разрешённого использования участков.

Это происходит следующим образом:

  1. Изначально главой подготавливается проект правил, создаётся комиссия, разрабатывается поэтапное градостроительное зонирование, обозначаются сроки для проведения работ и регламентируется подача замечаний и предложений лицами, чьи интересы он затрагивает.
  2. После того как решение принято, отводится 10 дней на размещение информации в интернете и СМИ (средствах массовой информации). Проект должен пройти обязательную проверку на отсутствие противоречий с генпланом и схемой планирования территорий города или посёлка.
  3. Подготовленный документ рассматривается главой муниципального образования, если он не противоречит регулирующим данный процесс нормам, последний не позднее 10 дней решает вопрос касательно публичных слушаний, максимальная продолжительность которых составляет 4 месяца, минимальная – 2, со дня предоставления проекта к рассмотрению.
  4. Проект по застройке и землепользованию не будет легитимным без приложения запротоколированного результата публичных слушаний. С момента размещения утверждённых правил на официальной площадке органа в интернете и средствах массовой информации у физ. и юр.лиц появляется возможность оспорить их в суде.

Органы гос. власти РФ и регионов наделяются таким правом, когда правила противоречат действующей нормативной базе либо схемам планирования территории государства или его регионов.

Внесение изменений

Рассмотрение внесения изменений возможно по двум причинам:

  1. Выявлено противоречие между утверждёнными схемами планирования территорий и установленными правилами по землепользованию и застройке.
  2. Наличие заявления по изменению регламента по градостроительству либо границ зон территорий.

С предложением могут обратиться властные органы РФ, субъектов, муниципалитетов, когда правила не дают возможность разместить объекты капстроительства. Тогда изменения вносятся в 30-дневный период, минуя публичные слушания.

Правом подобного обращения обладают физ. и юр.лица, если действующие правила не позволяют эффективно использовать недвижимость, возведённую на наделе, либо понижается цена самих наделов. При поступлении такого заявления комиссия в течение месяца составляет заключение с рекомендациями внести просимое изменение или отказать в нём.

Согласно предоставленному комиссией документу, глава местного самоуправления принимает решение, положительное или отрицательное. Обязательным условием будет мотивирование отказа. Если решение окажется положительным, то у главы имеется 30 дней для подготовки проекта. Далее процедура такая же, как и при принятии правил.

Поскольку земельное законодательство претерпело изменения, у органов местного самоуправления появилась обязанность до 2020 г. принять меры для того, чтобы вид разрешённого использования наделов соответствовал виду использования, указанному в классификаторе.

При обращении владельца земли с подобной просьбой лицо, наделённое должными полномочиями, обязано в месячный срок принять решение, правообладатель сможет, предъявив его, изменить информацию, содержащуюся в ГКН (государственном кадастре недвижимости).

Зоны территории, их состав, виды, установка границ

Правила застройки и землепользования требуют определения того, как будет осуществляться деление территориальных зон.

Это происходит согласно следующим факторам:

  • наличие возможности сочетать действующий и предполагаемый вид использования земли, ограниченной одной зоной;
  • установленные ранее границы зон;
  • сложившееся землепользование и актуальная планировка;
  • границы земель определённых категорий, которые предполагается изменить;
  • исключение нанесения урона возведённым зданиям, находящимся на смежных наделах.

Границы могут проходить:

  • по периметру городов и посёлков или непосредственно земельных наделов;
  • по красным линиям;
  • в соответствии с магистралями, улицами либо проездами;
  • по естественным очертаниям природных объектов и т. д.

Если выбранные границы относятся к зонам с предусмотренными законом особенными условиями, то они необязательно будут соответствовать границам зон территории.

При зонировании можно выделить земли, предназначенные для строительства жилья, промышленного и сельского производства, размещения инженерных коммуникаций, спецназначения и т. д. Любой вид может включать в себя другие зоны, так, жилые подразделяются на выделенные для ИЖС (индивидуального жилищного строительства), строительства домов малой, средней этажности и многоэтажных.

Градостроительный регламент

Участки земли имеют свои правовые режимы, зафиксированные градостроительными регламентами.

Под их действие попадают наделы и объекты капстроительства, располагающиеся в пределах зон территорий, обозначенных на карте градостроительного зонирования.

Вне сферы их действия находятся земли с линейными объектами, сельхозназначения, наделы для извлечения полезных ископаемых, курортные зоны и т. д.

Следование данным регламентам обязательно для всех владельцев земельных наделов, независимо от того, каким правом обосновывается владение.

Градостроительные регламенты закрепляют предельные значения для осуществления реконструкции любых объектов и капстроительства:

  1. Площадь земельного надела (max-min).
  2. Минимальная допустимая величина отступлений от границы землевладения при определении допустимости расположения недвижимости.
  3. Этажность и высотность здания, превышение которых не допускается.
  4. Какой процент для застройки возможен на земле. Он обозначается как соотношение площади земли, занятой объектом недвижимости, к площади всего участка.

Вышеуказанные параметры устанавливаются в регионах и муниципалитетах путём принятия соответствующего акта. Так, в Красноярском крае минимальный размер земельного надела для среднеэтажного строительства составляет 0,6 га, отступ от красной линии не менее 3 м, максимальный коэффициент застройки не более 0,4.

У правообладателя есть возможность изменить предельные параметры путём заявления в соответствующую инстанцию и при соблюдении процедуры публичных слушаний.

Установленные предельные размеры наделов земли и параметры разрешённого строительства и реконструкции недвижимости позволяют реализовать рыночный принцип свободы предпринимательства. У застройщика есть право без согласования с властными органами определяться с вариантом возведения, восстановления и преобразования недвижимости исходя из градостроительного регламента для данной территории.

В то же время максимально возможный процент строительства и границы, запрещающие расположение объектов за их пределами, защищают права владельцев недвижимого имущества, находящегося на соседних участках. Когда предельные параметры, содержащиеся в градостроительном регламенте, не совпадают с действующими на участке земли, пользоваться последним возможно и без приведения в соответствие, но при условии, что это не создаёт опасности для жизни и здоровья людей, а также окружающей среды.

Источник: https://ZhiloePravo.com/kadastr/sredneetazhnaya-skolko-etazhej.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.