Защита прав граждан участников долевого строительства

Что делает Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства? | Единая информационная система жилищного строительства

Защита прав граждан участников долевого строительства

Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства — это первая в России публично-правовая компания, которая регулирует отношения между застройщиками и дольщиками. Если коротко, Фонд:

  • Проверяет финансовую документацию застройщика и ход строительства
  • Формирует компенсационный фонд и выплачивает компенсации дольщикам в случае банкротства застройщика
  • Участвует в процедурах, предусмотренных при банкротстве застройщика
  • Финансирует работы на незавершенных объектах строительства, если застройщика признали банкротом

Сайт Фонда

Кто должен перечислять взносы в Фонд? Каждый застройщик, заключающий договор участия в долевом строительстве (ДДУ) на жилое помещение, обязан перевести 1,2% от суммы сделки на счет Фонда (взнос в компенсационный фонд). Ставка взноса одинакова для всех застройщиков, может изменяться один раз в год на основании федерального закона.

п. 1—2 ст. 10 218-ФЗ

Кому не нужно отчислять взносы? Тем, кто не привлекает деньги граждан для строительства жилых помещений, а строит на свои средства или работает с счетами эскроу. Взносы также не перечисляют застройщики при продаже нежилых помещений: кладовых, машино-мест, коммерческой недвижимости.

Что такое эскроу-счет

Застройщики направляют в систему проектные декларации, а контролирующие органы выносят заключения о соответствии проектов. Фонд защиты дольщиков проверяет документацию застройщиков на соответствие 214-ФЗ.

Какие документы загружать в ЕИСЖС

Порядок действий при работе застройщиков с Фондом:

  1. Дольщик и застройщик заключают договор участия в долевом строительстве.
  2. Застройщик платит в Фонд 1,2% от стоимости договора участия в долевом строительстве и подает ДДУ в Росреестр.
  3. Росреестр направляет в Фонд запрос на резервирование денежных средств.

    Если застройщик перечислил нужную сумму, Фонд ее зарезервирует.

  4. Росреестр проверяет, что деньги зарезервированы в Фонде. Затем регистрирует ДДУ и передает его застройщику или покупателю недвижимости.

  5. Застройщик загружает в Единую информационной систему жилищного строительства актуальные данные о строительстве. Фонд проверяет эту информацию.

Фонд защиты дольщиков помогает снизить риски в строительстве жилья. В системе жилищного строительства он проверяет финансовую устойчивость строительных компаний и проектную документацию, чтобы все застройщики соответствовали требованиям 214-ФЗ. Постоянный мониторинг позволяет быстрее исключать из реестра недобросовестные компании.

Миссия Фонда — следить, чтобы застройщики выполняли требования 214-ФЗ. Для дольщиков Фонд — это государственный гарант, который помогает не потерять деньги при сделках с недвижимостью. Застройщики по закону обязаны отчислять деньги в Фонд или работать с счетами эскроу, чтобы гарантировать покупателям завершение строительства или возврат вложенных денег.

Результаты работы Фонда защиты дольщиков на 15 апреля 2019 года

Контролирующий орган тоже проверяет застройщиков в системе жилищного строительства, но у них с Фондом разные задачи. Если коротко, контролирующий орган:

  • Контролирует, как застройщик выполняет требования 214-ФЗ
  • Выдает застройщикам заключения о соответствии требованиям 214-ФЗ
  • Получает от застройщика информацию о компании
  • Взаимодействует с органами исполнительной власти и банками
  • Обращается в суд и правоохранительные органы в случае грубых нарушений застройщиками требований законодательства

Фонд защиты дольщиков мониторит всех застройщиков. Если находит нарушение — сообщает в контролирующий орган или Росреестр. Контролирующий орган предпишет застройщику исправить нарушения, а Росреестр может приостановить регистрацию договоров участия в долевом строительстве.

п. 6. ст. 23 214-ФЗ

Застройщик перечисляет процент с каждого договора участия в долевом строительстве на номинальный счет Фонда. Фонд резервирует нужную сумму и передает информацию об этом в Росреестр. Когда договор участия в долевом строительстве зарегистрируют, эти деньги зачислят на компенсационный счет Фонда.

п. 3 ст. 10 218-ФЗ

Информацию по счету застройщика можно узнать в личном кабинете Единой информационной системы жилищного строительства. Система покажет свободный остаток, сколько денег зарезервировано на время проверки договоров участия в долевом строительстве, какая сумма на номинальном счете Фонда.

В личном кабинете застройщика удобно следить за операциями по счету

  • Фонд следит за соблюдением закона 214-ФЗ, контролирует работу застройщиков и защищает права дольщиков
  • Каждый застройщик, заключающий договор участия в долевом строительстве по жилому помещению, обязан перевести 1,2% от сделки в Фонд
  • Сотрудничество с Фондом — обязательное требование 214-ФЗ, если застройщик работает по ДДУ без использования счетов эскроу
  • Фонд проверяет информацию застройщиков и уведомляет контролирующий орган и орган регистрации прав о возможных нарушениях
  • За балансом средств в Фонде удобно следить в личном кабинете Единой информационной системы жилищного строительства

Источник: https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/%D0%BC%D0%B5%D0%B4%D0%B8%D0%B0/%D1%81%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%8C%D0%B8/2019/04/%D1%87%D1%82%D0%BE-%D0%B4%D0%B5%D0%BB%D0%B0%D0%B5%D1%82-%D1%84%D0%BE%D0%BD%D0%B4-%D0%B7%D0%B0%D1%89%D0%B8%D1%82%D1%8B-%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2-%D0%B3%D1%80%D0%B0%D0%B6%D0%B4%D0%B0%D0%BD-%D1%83%D1%87%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%BD%D0%B8%D0%BA%D0%BE%D0%B2-%D0%B4%D0%BE%D0%BB%D0%B5%D0%B2%D0%BE%D0%B3%D0%BE-%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B02

6 механизмов защиты участников долевого строительства

Защита прав граждан участников долевого строительства

По сравнению с приобретением уже построенного жилья, покупка квартиры в строящемся здании выгодно отличается по стоимости, и для многих людей ожидание – приемлемая цена экономии.

Но случается и так, что права граждан, вступивших в отношения такого рода, нарушаются. Тогда необходимо принять меры, соответствующие закону.

Процедур, целью которых является защита прав дольщиков по договору долевого участия (приобретателей квартир по данной схеме), существует достаточно много.

Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве» устанавливает порядок, в соответствии с которым должны проходить упомянутые сделки.

В отношениях между гражданами и строительными организациями первые объективно являются слабой стороной, к тому же их интересы оказываются более уязвимыми в ситуации, когда они вносят плату заранее за имущество, которого ещё не существует. Именно поэтому законодательство устанавливает ряд гарантий для дольщиков.

Федеральный закон № 214 устанавливает права и взаимные обязанности сторон – застройщика и дольщика. Первый обязан в установленный договором срок передать в собственность дольщика квартиру соответствующего качества в готовом доме. Дольщик обязан своевременно внести плату за имущество.

Уязвимое положение приобретателя связано с рядом условий:

  • приобретатель вносит полную стоимость или часть стоимости ещё не созданного имущества;
  • возможно нарушение условий о сроке предоставления квартиры, качестве постройки;
  • риск заморозки строительства.

Договор долевого участия, заключаемый в этой ситуации, фиксирует взаимные обязательства сторон, предоставляет возможность обращения в суд, если будут нарушены противоположной стороной обязательства.

Договор долевого участия

Особенностью данного договора является необходимость его государственной регистрации, что создаёт для застройщика дополнительные стимулы выполнить условия.

В любом договоре существует несколько существенных условий, то есть таких, без установления которых недействительным считается весь документ.

В данном случае это:

  • обязательное указание на строящийся объект (информация о местоположении, проектная документация);
  • срок передачи готового объекта в собственность приобретателя;
  • указание на стоимость объекта и способ выплат;
  • гарантийные обязательства застройщика.

Недействительность договора влечёт за собой отсутствие правоотношения, и если по такому договору произведены те или иные выплаты, для застройщика это может кончиться как минимум возвратом средств дольщику, а в особых случаях – обвинением в мошенничестве и обязанностью возместить причинённые своими действиями убытки.

Заключение договора

Рассматриваемый федеральный закон предусматривает несколько мер защиты приобретателя:

  1. При гибели дольщика его права по договору могут быть унаследованы.
  2. Риск утраты имущества несёт застройщик. То есть если в процессе возведения здание будет по тем или иным причинам уничтожено, его обязанности по договору останутся в силе.
  3. В случае, когда квартира приобретается для личного пользования, а не для сдачи её внаём, применяются нормы законодательства о защите прав потребителей.

Эти гарантии существуют в силу закона, и их невозможно отменить условиями договора.

Существуют некоторые подводные камни при заключении ДДУ, о которых следует помнить. Застройщик может попытаться прописать в договоре пункты, суть которых противоречит закону, чтобы обеспечить себе дополнительные возможности и гарантии.

В такой ситуации необходимо вовремя обнаружить нарушение своих прав и потребовать изменения текста договора.

К сожалению, гарантированно обнаружить такие подводные камни может только специалист, и поэтому следует проконсультироваться с юристом по поводу текста договора.

Следует осторожно отнестись и к ситуации, когда застройщик настаивает на заключении предварительного договора. Это можно расценить, как способ потянуть время, или попытаться получить деньги с клиента, не создавая обязательства для себя.

Следует понимать, что предварительный договор не содержит прав и обязанностей. Его смысл состоит в фиксации намерения заключить договор на конкретных условиях в будущем.

Права и обязанности создаёт только основной договор. Попытка получить деньги по предварительному соглашению – это нарушение закона, вероятно также, что «застройщик» просто пытается поскорее получить деньги, чтобы после этого бесследно исчезнуть.

Механизмы защиты прав дольщиков

К сожалению, даже государственная регистрация ДДУ не может обеспечить соответствующее исполнение условий застройщиком.

Когда происходит нарушение, приобретателю следует выбрать оптимальный, наиболее соответствующий его интересам способ защиты своих прав.

Существует несколько защитных механизмов:

  1. Признание прав дольщика.
  2. Неправомерность сделки.
  3. Взыскание убытков, морального ущерба, штрафа, неустойки.
  4. Завершение правоотношений.
  5. Обращение за помощью к государственным органам.
  6. Предъявление требований в процессе дела о банкротстве.

Следует отметить, что выбор варианта защиты обусловлен природой нарушения прав дольщика, а также сложившейся вокруг правоотношения ситуацией.

Признание имущественных прав

Способ защиты применяется, если строительная компания после завершения строительства не вводит дом в эксплуатацию, не передаёт имущество в собственность приобретателей, или если здание не достроено в срок.

Дольщики могут заявить следующие требования:

  • признание права собственности на жилое помещение;
  • признать права на недостроенное здание;
  • право на долю в общем имуществе (например, если дольщики не могут адекватно воспользоваться квартирами, и просто хотят вернуть свои деньги).

Требования предъявляются в суде по гражданско-правовому иску к компании-застройщику.

Признание сделки неправомерной

Контрагент по договору долевого участия может потребовать применения судом этой меры в следующих ситуациях:

  • заключался с нарушением законодательства;
  • заключался лицом, не уполномоченным действовать от имени застройщика;
  • не соблюдены установленные законом требования к проектной декларации.

Если суд сочтёт, что требования истца правомерны, ответчику придётся вернуть деньги, выплатить проценты, помноженные на удвоенный объём ставки рефинансирования Центрального банка РФ.

Суд вправе признать договор недействительным в случае, если построенный объект не соответствует указанным в документации параметрам.

Взыскание убытков, морального ущерба, штрафа, неустойки

Неустойку застройщику придётся выплатить в ситуации, когда:

  • квартира не была передана приобретателю в оговорённый договором срок;
  • несоответствие объекта документации не устранено в оговорённый срок.

Если застройщиком не удовлетворяются законные требования контрагента, и не достигнуто компромиссного решения в формате мирного соглашения, эти требования может удовлетворить суд, также назначив выплату штрафа.

Требование о компенсации морального ущерба связано с нарушением прав потребителя и оцениваются судом в зависимости от рода ущерба, учитывая личность пострадавшего от нарушения.

Помимо всего вышеперечисленного и вне зависимости от этого, может быть взыскан материальный ущерб, если, например, приобретатель оказался в ситуации когда ему пришлось снимать жилое помещение.

Прекращение правоотношений

Эту меру защиты своих прав дольщик может применить, если:

  • построенный объект не соответствует заявленному качеству;
  • несоответствие не ликвидировано в оговорённый, или же в приемлемый срок;
  • сдача объекта просрочена на два месяца и более;
  • девелопер прекратил смежный договор поручительства, не предупредив об этом приобретателя;
  • стройка остановилась, и есть основания полагать, что навсегда;
  • в документы были внесены серьёзные изменения, затрагивающие интересы дольщика: они могут казаться площади и качества квартиры, её предназначения.

При расторжении договора девелоперу придётся вернуть полученные от приобретателя средства и выплатить неустойку.

Обращение за помощью в государственные органы

Государственные органы могут помогать дольщикам, когда их права нарушаются.

Существуют следующие способы вмешательства государства:

  • содействие в окончании строительства;
  • компенсация пострадавшим от мошенников из бюджета;
  • нахождение источников средств для окончания строительства (например, поиск соинвесторов);
  • предоставление временного жилья;
  • приобретение прав по договору.

Обычно эти мероприятия проводятся региональными органами власти.

То, какие именно меры предпримет орган, зависит от места, и подробности следует уточнять для своего региона.

Заявление требований в деле о банкротстве

Когда застройщик банкротится, дольщики вправе заявить требования следующего характера:

  • о передаче в их собственность квартир, долей в недостроенном имуществе;
  • денежные требования.

При таких обстоятельствах следует заручиться помощью специалиста по банкротству и обращаться в арбитражный суд.

Выбор способа защиты своих прав зависит от того, каким образом права были нарушены, и от того, какой результат хочет получить пострадавший от нарушения.

Источник: https://ZhiloePravo.com/ddu/zaschita-prav-dolschikov.html

Как работает подмосковный Фонд защиты прав дольщиков

Защита прав граждан участников долевого строительства

В мае 2020 года Министерство юстиции России зарегистрировало региональный Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области. А в октябре 2020 года у Фонда появился портал с интерактивной картой по проблемным объектам. Как работает организация, какие долгострои курирует и какая информация по проблемным домам есть в открытом доступе, читайте на mosreg.ru.

Ипотечные каникулы в Подмосковье: как получить отсрочку платежей>>

Проблема обманутых дольщиков

Источник: Министерство инвестиций, промышленности и науки Московской области

Обманутые дольщики – участники долевого строительства многоквартирных домов, в отношении которых застройщик не выполнил своих обязательств, то есть не сдал вовремя жилье.

До появления эскроу-счетов застройщики могли использовать вырученные у дольщиков средства для возведения других домов. Часто они не рассчитывали силы или заведомо знали о невозможности выполнить обязательства. Стройки замораживались, а строители признавались банкротами.

С 2000 по 2015 годы в Подмосковье зарегистрировали 104 тысячи обманутых дольщиков. Для восстановления их прав в Московской области организовали Фонд защиты прав участников долевого строительства.

Как в Подмосковье провести собрание собственников квартир в электронном формате>>

Задачи Фонда

Источник: РИАМО, Александр Манзюк

задача Фонда защиты прав дольщиков – завершение строительства проблемных многоквартирных домов. Фонд сам выступает в качестве застройщика и достраивает проблемные объекты. Так, свои квартиры уже получили 80 тысяч граждан.

Кроме того, на ряде точек необходимо завершение строительства объектов инженерно-технической и социальной инфраструктуры – детских садов, школ, поликлиник. Их передают в государственную или муниципальную собственность.

По каждому пробельному дому организация разрабатывает карты завершения строительства с четким и прозрачным алгоритмом.

В 2020 году свои квартиры получат 15,5 тысяч граждан.

Расселение аварийных домов в Подмосковье: как добиться переезда из опасного жилья>>

Информационная система

Источник: РИАМО

С октября 2020 года подмосковный Фонд защиты прав дольщиков размещает актуальную информацию о долгостроях в собственной информационной системе.

В ней есть информация по завершению строительства домов и жилых комплексов, которые вошли в программу Фонда. Пока в системе данные только о 27 проблемных жилых комплексах. Количество их дольщиков – около 7 тысяч человек.

Перечень пополняется по мере рассмотрения долгостроев федеральным Фондом защиты прав дольщиков и прохождения процедуры банкротства застройщиками. Сведения о каждом объекте размещаются после передачи ЖК в подмосковный Фонд.

Как оформить перепланировку квартиры в Подмосковье>>

Чем полезен портал

Источник: Министерство строительного комплекса Московской области

На портале Фонда собрана полная информация об объектах строительства: дата передачи дома в региональный Фонд, проведение проектно-изыскательских работ, экспертиза, график строительно-монтажных работ и сроки ввода объекта в эксплуатацию.

В разделе «Новости» размещают график встреч с дольщиками и подробную информацию о завершении строительства жилых комплексов.

Как получить заключение о соответствии застройщика требованиям ФЗ-214 в Подмосковье>>

Объекты в работе

Источник: ©, пресс-служба Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области

В настоящее время в работе у Фонда находятся жилые комплексы:

– «Новокосино-2» в Реутове;

– «Решетниково» в Клину;

– «Симферопольский», «Ренессанс» и дом на Серпуховской в Подольске;

– «Белые Росы» в Котельниках;

– «Королев» в Королеве;

– «Бекасово-Сити» в Наро-Фоминске;

– «Восточный берег», «Единый стандарт» и «Квартал» в Одинцове;

– «Дом у реки» в Химках;

– «Малая Истра» в Истре;

– «Лесная сказка» в Ногинске;

– «Пушкарь», «Лесной» и  «Междуречье» в Пушкине;

– «Шервудский лес» в Чехове;

– «Анискино» и «Брюсов парк» в Лосино-Петровском;

– «Акваполис» и «Митино Дальнее» в Солнечногорске;

– «Фединская слобода» в Воскресенске;

– «Покровский» в Сергиевом Посаде;

– «Ривер Клаб» в Дубне;

– «Новая жизнь» в Красноармейске.

По объектам готовят документацию. В конце года по ним состоится заседание наблюдательного совета федерального Фонда защиты прав дольщиков. На нем примут решение о завершении строительства или выплате денежных компенсаций дольщикам.

Покупка апартаментов в Подмосковье – советы экспертов>>

Источник: https://mosreg.ru/sobytiya/novosti/news-submoscow/kak-rabotaet-podmoskovnyi-fond-zashity-prav-dolshikov

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.