Взыскание по дду

Взыскание неустойки по ДДУ

Взыскание по дду

› Неустойки

01.09.2019

Взыскание неустойки по ДДУ – процесс получения компенсации за невыполнения застройщиком или инвестором своих обязанностей по договору долевого участия в строительстве. О том, как грамотно и гарантированно получить денежные средства с лица нарушившего соглашение обсудим в нашей статье.

Понятие неустойки и когда она возникает при договоре долевого участия

Неустойка – представляет собой санкцию, предусмотренную законом и договором выражаемую в денежном эквиваленте за просрочку выполнения условий заключённого между сторонами соглашения.

Такого рода санкция может быть выписана в самом договоре и предусматривать ответственность как застройщика за нарушения сроков сдачи, так и инвестора, за нарушения графика оплаты.

При этом следует учесть, что её размер для застройщиков, не передавшим объект в сроки, определённые ДДУ, установлен статьей 6 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно требованиям закона:

  • взыскание неустойки по ДДУ предусмотрено в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, что действует на дату выполнения обязательств по договору, от общей цены сделки за каждый день просрочки, если инвестор юридическое лицо;
  • взыскание неустойки по ДДУ составляет удвоенную 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, что действует на дату выполнения обязательств по договору, от общей цены сделки за каждый день просрочки, если инвестор физическое лицо.

Следует знать, что уклонение участника ДДУ от подписания передаточного акта на объект строительство освобождает застройщика от выплаты штрафной санкции.

Когда есть шансы получить неустойку?

Шансы получить неустойку возникают с момента нарушения стороной условий соглашения. Однако, следует обратить внимание на сроки, указанные в договоре. Согласно требованиям статьи 8 вышеуказанного закона передача объекта осуществляется после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Поэтому в ДДУ может стоять несколько сроков:

  1. Окончания строительства.
  2. Ввод в эксплуатацию.
  3. Передача участнику.
  4. Общий срок договора.

Штрафные санкции наступают с момента нарушения сроков передачи объекта. Юридическая практика показывает, что не стоит тянуть с взысканием неустойки.

Если дело дойдет до суда, то орган правосудия может уменьшить сумму требований, поскольку у последнего появится резонный вопрос – почему сторона ничего не предпринимала ранее.

Суд интерпретирует такое поведение не как меру защиты своих прав дольщиком, а способ заработать.

Процедура взыскания занимает время, в течение которого размер санкции возрастёт, более того в судебном заседании и иске необходимо указать, что пострадавшая сторона требует выплату неустойки за весь период до оформления акта передачи. То есть дольщик сможет получить часть неустойки сразу же, после вступления судебного решения в силу и часть, после, до момента акта приёма-передачи.

Порядок получения неустойки

Порядок получения неустойки состоит из двух основных этапов:

  • досудебное урегулирование
  • судебное рассмотрение взыскания неустойки по ДДУ.

Досудебный этап является обязательным для последующего обращения в суд. Практика показывает, что не стоит полагаться на устные обещания сотрудников компании застройщиков. Все контакты со стороной соглашения должны быть зафиксированы в письменном виде.

По этой причине досудебный этап включает в себя составление и отправку письменной претензии застройщику. В случае отрицательного результата – дольщик может обратиться в судебную инстанцию за защитой своих прав.

Если и судебное решение не решает проблему и застройщик добровольно не выплачивает неустойку, то законом предусмотрены принудительные методы взыскания с помощью службы судебных приставов.

Рассчитываем неустойку

Согласно статье 6 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Президиума Верховного суда РФ неустойка может быть взыскана уже на следующий день после установленного в ДДУ срока передачи объекта дольщику. Расчёт штрафной санкции проводится по формулам:

  1. Сумма неустойки = цена договора х количество дней просрочки х 1/300 ставки рефинансирования. (если дольщик юридическое лицо)
  2. Сумма неустойки = цена договора х количество дней просрочки х 2 х 1/300 ставки рефинансирования. (если дольщик физическое лицо)

Что такое будущая неустойка?

До 2016 года некоторые суды принимали решение о взыскании неустойки только за период до вынесения решения. Та задолженность, что появлялась после, требовала повторного обращения истца в судебную инстанцию. Однако согласно действующему законодательству сторона спора вправе требовать выплату денежных средств до фактического выполнения должником своих обязанностей, то есть на будущее.

В 2016 году Пленум Верховного Суда в своем постановлении «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской федерации об ответственности за нарушение обязательств» пришел к выводу о том, что требования истца о выплате неустойки на будущее – законна. Кроме того, расчёт штрафной санкции должен осуществлять судебный пристав в ведении которого находится соответствующее исполнительное производство по принудительному взысканию неустойки по ДДУ.

Пример расчета неустойки

Цена, указанная в договоре долевого участия 3 000 000 рублей. Срок передачи недвижимости –  до 1 марта 2019 года. На 31 марта 2019 срок просрочки составляет календарных 30 дней. Ставка рефинансирования, установленная на 31 марта 2019 года, составляет – 7,75%. Рассчитываем неустойку по формуле для физических лиц:

3 000 000 х 30 х 2 х 1/300 х 7,75 = 46 500 рублей

Подаем претензию к застройщику, как правильно?

Претензия подаётся в письменном виде, в ней указываются все фактические обстоятельства возникшей ситуации, а также содержатся требования выплатить неустойку, рассчитанную дольщиком. В заявлении желательно указать и нормативные акты, которыми руководствуется дольщик, например, статья 6 ФЗ №214 и статьи 309, 310 Гражданского кодекса.

Для заявителя подтверждением подачи претензии является проставленная на претензии дата и подпись должностного лица компании застройщика о её получении. Поэтому лучше отправить претензию по почте с уведомлением о вручении.

Подать документ можно и лично, но для этого необходимо чтобы на втором экземпляре, что остаётся у заявителя был поставлен номер и дата входящей корреспонденции засвидетельствованный должностным лицом застройщика.

Текст претензии по взысканию неустойки с застройщика

В Общество с ограниченной ответственностью

«Стройка века в Кунцево»

14510 г. Москва, ул. Строителей, дом 25, пом.12

ИНН: 36270198362; ОГРН: 2781198736072

От Кузнецова Василия Ивановича

14587 г. Москва, ул. Космонавтов, дом 21, кв.35

ПРЕТЕНЗИЯ

21 декабря 2016 года между ООО «Стройка века в Кунцево»  и Кузнецовым В.И. был составлен договор участия в долевом строительстве № 735-ГС/12-16. Соглашение было зарегистрировано в отделении Росреестра города Москвы.

В соответствии с условиями ДДУ ООО «Стройка века в Кунцево» взяло на себя обязательство до 1 декабря 2018 года закончить строительство, получить разрешение на ввод в эксплуатацию и не позднее 1 марта 2019 года передать по акту приёма-передачи участнику долевого строительства Кузнецову В.И. объект долевого строительства – 2 комнатную квартиру на 12 этаже за номером 147, общей площадью 50 кв.м., что расположена в жилом доме, строящемся на земельном участке, по адресу город Москва, улица Новая, кадастровый номер 21:46:0050117:307.

Согласно условиям договора, Кузнецов В.И. в качестве участника долевого строительства обязан выплатить ООО «Стройка века в Кунцево» сумму в размере 3 000 000 рублей и принять объект по акту приёма-передачи.

Указанная сумма была выплачена в соответствии с графиком платежей установленным ДДУ. Однако по состоянию на 31 марта 2019 года квартира не была передана ООО «Стройка века в Кунцево» долевому участнику Кузнецову В.И.

В соответствии с требованиями статьи 6 ФЗ №214 и статьи 309, 310 Гражданского кодекса. Обязательства, взятые на себя сторонами договора должны быть выполнены полностью и в срок, установленный соглашением. В случае нарушения сроков, сторона обязана выплатить неустойку в размере двукратной ставки рефинансирования за каждый день просрочки от суммы договора.

В связи с вышеизложенным требую и исполнить условия ДДУ и выплатить в качестве неустойки сумму в размере 46.500 рублей. Деньги должны быть перечислены на р/с № 398271674093 Сбербанка России в течение 7 дней с момента получения претензии.

Дата. Подпись.

Сумма договораПериод просрочкиСтавкаФормулаНеустойка
сподней
3 000 0001.03.2019

Источник: https://vziskat.ru/vzyskanie-neustojki-po-ddu/

Взыскание убытков с застройщика по договору долевого участия

Взыскание по дду

В случае задержки передачи квартиры строительной компанией 214 федеральный закон «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» предоставляет дольщику защиту в виде возможности взыскать пени.

  Однако неустойка может быть снижена судом и, кроме того, может не компенсировать дольщику всех неудобств, связанных с просрочкой.  Возникает вопрос, что можно взыскать с застройщика помимо неустойки.

  Защита нарушенных прав дольщиков осуществляется не только путем получения неустоек и штрафов, но также и с помощью взыскания с застройщика убытков, причиненных задержкой строительства, а также прекращением ДДУ.

Закон предоставляет участнику долевого строительства теоретическую возможность получить с девелопера дополнительную компенсацию за все причиненные трудности.

  Однако на практике взыскатель может столкнуться с активным сопротивлением застройщика и устоявшейся судебной практикой, которая исходит из необходимости соблюдать баланс интересов всех сторон.

  Рассмотрим подробнее процесс взыскания убытков с застройщика по дду в случае несоблюдения сроков передачи квартиры дольщику и иных нарушений застройщика.

Когда застройщик обязан возместить убытки по ДДУ

Взыскание убытков со строительной компании возможно на основании Гражданского кодекса (статьи 15-я и 398-я), федерального закона № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» (статья 10-я) и Закона РФ «О защите прав потребителей» (ст. 28-я).

Закон устанавливает, что убытки возникают только в случае нарушения строительной компанией договора ДДУ.

  Статья 10 214-го Федерального закона указывает, что убытки подлежат оплате дополнительно к неустойкам, пеням и штрафам (что хорошо с точки зрения дольщика).

  Также, причиненные дольщику убытки — то есть, реальный ущерб при долевом строительстве подлежит возмещению за счет девелопера на основании статьи 15 Гражданского кодекса РФ.

Невзирая на нормы закона, строительные компании часто пытаются в судебных процессах сослаться на тот факт, что неустойка уже в достаточной степени компенсирует неудобства дольщика.  Как правило, эти доводы суды игнорируют (Определение Хабаровского краевого суда № 33-5444 от 22.08.2012).

Однако имущественные потери дольщика не обязательно приведут к взысканию денег в качестве возмещения убытков по ДДУ.  Придется приложить много усилий, чтобы это случилось.

Виды убытков, которые можно компенсировать за счет застройщика

Наиболее часто дольщики взыскивают следующие дополнительные суммы в виде убытков по ДДУ:

  • повышенные проценты по ипотечному кредиту, которым оплачена новостройка;
  • компенсация моральных страданий дольщика;
  • компенсация арендной платы за наем квартиры в период просрочки;
  • упущенная выгода от неосуществившихся предпринимательских планов;
  • удорожание ремонтных материалов и работ в новой квартире за время просрочки.

Встречаются также попытки возместить и другие убытки по ДДУ.

  Например, в одном из судебных дел дольщики потребовали оплатить им расходы по перевозке с места на место бытовой техники, купленной для новостройки, но временно хранящейся во временно арендованной квартире.

Суд отказал им, не усмотрев прямой связи между этими убытками и просрочкой застройщика (Апелляционное определение Нижегородского областного суда № 33-7459/2018 от 17 июля 2018 года).

Взыскание процентов по ипотеке с застройщика

Ипотечная ставка на период строительства дома обычно на 1-2 процента выше, чем после ввода новостройки в эксплуатацию и регистрации прав собственности на нее.

Банки таким образом страхуют свои риски на случай, если придется обращать взыскание на квартиру дольщика-должника: ведь недостроенное жилье стоит значительно меньше, чем готовое помещение.

  Иногда ставка уменьшается автоматически, но чаще для этого требуется заявление заемщика.

Если строительная компания нарушила срок передачи квартиры, то сроки регистрации права собственности дольщика также сдвигаются – часто на очень продолжительный период.  Переплата процентов по повышенной ставке бьет по карману участника долевого строительства.  Поэтому вполне естественно, что дольщики желают возместить разницу за счет застройщика.  Суды их в этом поддерживают.

Взыскание убытков по ДДУ в виде процентов становится сложнее, когда ставка не изменяется после передачи квартиры. Суды склонны считать, что покупатель квартиры все равно должен был бы заплатить эти проценты – особенно, если до полной расплаты с банком еще далеко.

Ипотечные проценты могут быть взысканы и в случае, когда договор долевого участия расторгнут, но строительная компания не возвращает деньги.  Взыскание переплаты за период просрочки, как правило, трудностей не вызывает.

Сложнее будет взыскать проценты за весь период кредита.  Некоторые основания для этого все же имеются.  Если суд сочтет, что кредит получен исключительно для целей ДДУ (что обычно явно следует из договора), а ДДУ расторгнут участником долевого строительства из-за незаконного бездействия застройщика – взыскание могут счесть правомерным.

Но Верховный суд РФ в Определении № 78-КГ17-99 от 27 февраля 2018 года решил один из таких случаев по-другому.  Девелопер задержал возврат средств после расторжения договора долевого участия.  Суд согласился, что дольщик вправе получить повышенные проценты за период просрочки возврата средств.

Но вернуть таким образом все проценты за весь период строительства у дольщика не получилось. Ипотечный договор был заключен участником долевого строительства по собственному усмотрению.  Застройщик повлиять на это не мог.

  Суд решил, что было бы несправедливо возложить  на строительную компанию те суммы процентов по кредиту, которые дольщик в любом случае должен был бы заплатить.

Суды всех инстанций склонны прислушиваться к мнению Верховного суда.  Поэтому процесс взыскания полной суммы процентов по кредиту дополнительно осложнился после издания указанного выше Определения.  Шансы на успех невысоки, хотя все зависит от обстоятельств дела.

Убытки дольщика в связи с наймом жилого помещения

Если покупателю квартиры негде жить в период стройки, он снимает квартиру.  Но это не значит, что девелопер должен ее оплатить.  Чтобы получить право на компенсацию, нужно показать причинно-следственную связь между:

  • с одной стороны – необходимостью аренды жилья и оплаты арендной платы;
  • с другой стороны – просрочкой передачи квартиры.

Тогда, и только тогда суд встанет на сторону участника долевого строительства.  Основной процесс доказывания происходит в первой инстанции, где суд подробно исследует все предоставленные сторонами свидетельства.  Апелляционная инстанция, скорее всего, согласится с позицией нижестоящего суда, если предоставленные доказательства были исследованы достаточно подробно.

Чтобы выиграть дело, участник долевого строительства должен доказать, что ущерб возник по вине строительной компании – то есть, квартира арендована исключительно по причине несбывшихся планов переехать в новое собственное жилье.

  Это достаточно очевидно, если договор аренды квартиры заключен только на период просрочки ввода дома в эксплуатацию.

  Но если покупатель квартиры заключил договор заранее, потребуется дополнительное обоснование необходимости расходов на аренду.

Суд, скорее всего, вынесет решение в пользу дольщика и взыщет его арендную плату со строительной компании, если:

  • участник долевого строительства своевременно оплачивает арендную плату и предоставил квитанции, платежные поручения или расписки от арендодателя – собственника квартиры в получении денег.
  • он зарегистрирован в снимаемом жилье постоянно (что лучше), либо временно (также может подойти, — особенно если место постоянной регистрации находится в другом населенном пункте);
  • истец доказал, что не может проживать по месту своей постоянной регистрации (например, он зарегистрирован в другом городе);
  • покупатель квартиры обосновал причину, по которой он снимает жилье (например, работа в этом же населенном пункте в отсутствие другого места для проживания);
  • дольщик предоставил доказательства, что действительно проживает по месту аренды (например, квитанции за коммунальные услуги);
  • участник долевого строительства получает корреспонденцию (от строительной компании и судебную) по адресу арендованной квартиры;
  • у истца нет другого жилья в собственности;
  • срок договора аренды как-либо обусловлен передачей квартиры по ДДУ (например, договор найма квартиры предоставляет арендатору возможность расторгнуть его по первому требованию, или договор заключен после того, как девелопер уведомил его о задержке передачи квартиры);
  • покупатель арендует квартиру без мебели, поскольку новостройки также обычно передаются без мебели.

При определении суммы, подлежащей взысканию, нужно учитывать период фактической просрочки.  Здесь действует тот же принцип, что и в случае с процентами по кредиту.  Если дольщик снимал бы квартиру в любом случае, вне зависимости от просрочки со стороны застройщика, эти расходы ему не компенсируют.  Поэтому на практике, как правило, получается взыскать только расходы за период просрочки.

Подробнее о том, как можно осуществить взыскание арендной платы с застройщика, читайте в нашей отдельной статье.

Взыскание с застройщиков убытков, причиненных расторжением ДДУ

В ряде случаев дольщик может отказаться от договора долевого участия в одностороннем порядке.  Такое право дано участнику долевого строительства в следующих случаях:

  • объект построен с существенными дефектами, несоответствиями проектной документации, и застройщик отказывается устранять их;
  • просрочка передачи квартиры составляет 2 месяца и более.

Убытки, причиненные расторжением договора, также подлежат взысканию с застройщика.  В основном, судебная практика по взысканию убытков по ДДУ при его расторжении рассматривает два вида таких убытков:

Разница между ценой квартиры по ДДУ и рыночной стоимостью похожих квартир на момент расторжения ДДУ

Во многих случаях разница в ценах квартир на момент заключения договора долевого участия, и на момент его расторжения признается убытками дольщика.

  Суды полагают, что возмещение убытков по ДДУ в виде возникшей таким образом разницы позволит восстановить нарушенные права дольщика и приобрести новое жилье по актуальной цене(Апелляционное определение Самарского областного суда от 16.07.

2018 N 33-7357/2018).  Для определения актуальной рыночной стоимости аналогичных квартир потребуется судебная экспертиза.

Источник: https://fz214fz.ru/sud/peni-po-ddu/vzyskanie-ubytkov-s-zastrojshhika

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.