Высокая кадастровая стоимость квартиры

Содержание

Кадастровая стоимость недвижимости: что это такое и как с ее помощью посчитать налог

Высокая кадастровая стоимость квартиры

Любая недвижимость имеет свою реальную рыночную и кадастровую цену. Первая фигурирует во время сделок купли-продажи, а вторая обычно «всплывает» раз в год, когда нужно заплатить налог на имущество. Откуда берется кадастровая стоимость, как она рассчитывается, где применяется и как ее оспорить, выяснил у экспертов Новострой-СПб.

Все, что нужно знать о кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость жилья – это цена объекта, установленная государством путем анализа определенных объективных параметров. Она нужна в основном для того чтобы рассчитать налог на имущество и НДФЛ (налог на доход физического лица, который следует уплатить при продаже квартиры), а также для определения арендной платы за пользование государственным имуществом.

В Петербурге кадастровой оценкой занимается Комитет имущественных отношений. задача госорганов – получить цену, наиболее приближенную к рыночной, однако без учета индивидуальных параметров конкретного жилья.

Так как кадастровая стоимость недвижимости иногда (но не всегда!) довольно существенно отличается от рыночной, ее, как правило, используют с уточняющими коэффициентами, рассказывает Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис».

В официальных источниках кадастровая стоимость корректируется или индексируется не в произвольном порядке. Так, в Петербурге ее могут обновлять не чаще одного раза в 2 года и не реже одного раза в 5 лет.

Размер кадастровой стоимости определяется так называемой «массовой» оценкой, которая принимает в расчет лишь несколько основных факторов, например, локацию, тип и качество дома.

В то же время специалистами не учитываются столь важные моменты, как вид из окон, состояние самой квартиры и входных групп, планировочное решение и качественный ремонт, комментирует Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор».

В итоге такой работы получается весьма усредненная цифра, которая может оказаться как выше, так и ниже реальной рыночной стоимости жилья.

До 2015 года для расчетов с недвижимостью использовали ее инвентаризационную стоимость, которая учитывала возраста дома и степень его износа.

При этом, во внимание не принимался уровень роста цен на жилье, местоположение объекта, цены на аналогичные объекты и иные рыночные факторы, говорит Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского Бюро «Качкин и Партнеры». Данные получались искаженные, сильно «оторванные» от реальности.

Так, например, по информации Алексея Лякина, руководителя компании «Только Лучшая Недвижимость», из-за того, что показатель рассчитывался на основе коэффициентов более чем 20-летней давности, объект, который стоил на рынке около 3 млн рублей, оценивался по инвентаризационной стоимости всего в 96 тысяч рублей. Из этой суммы рассчитывался и налог, который был просто смешным – около 500 рублей в год. В результате, от использования инвентаризационной стоимости решили отказаться в пользу более объективной кадастровой оценки объектов.

«Отход от применения инвентаризационной стоимости при расчете налогов был обусловлен стремлением приблизить оценку недвижимости для целей налогообложения к ее реальной рыночной стоимости, тем самым сделав налогообложение более справедливым. В отличие от инвентаризационной стоимости, основанной на «физических» характеристиках объекта, кадастровая стоимость более близка к рынку, поскольку учитывает также иные значимые для цены объекта факторы»

Александра Грищенкова, юрист петербургской практики земельного права, недвижимости и строительства компании «Пепеляев Групп»

Как узнать кадастровую стоимость квартиры

Информация про все жилые и нежилые помещения содержится в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Там можно узнать не только кадастровую стоимость объекта, но и его точный адрес, общую площадь, дату строительства дома и другие сведения.

Получить необходимые данные можно на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online», через интернет-портал СПБ ГБУ «Кадастровая оценка», с помощью сервиса «Публичная кадастровая карта». Также есть возможность заказать выписку из ЕГРН через МФЦ.

При обращении к электронным сервисам следует обратить внимание на дату последнего обновления информации, чтобы убедиться в актуальности предоставляемых сведений.

Несоответствие кадастровой и рыночной стоимости

Так как при определении кадастровой стоимости недвижимости учитывается множество ценообразующих факторов, которые, в силу ограниченности ресурсов государства, направлены на целую группу однотипных объектов, то в расчет не принимаются значимые индивидуальные особенности каждого отдельного объекта.

Происходит так называемая «массовая» оценка, в результате которой кадастровая стоимость не вполне соответствует рыночной.

Степень такого несоответствия может быть различной, поясняет Александра Грищенкова, и зависит она от деталей методики проведения кадастровой оценки.

При этом кадастровая стоимость не обязательно оказывается выше рыночной, просто такие случаи обычно получают публичную огласку, так как собственник заинтересован в исправлении такой ситуации.

«Бум на оспаривание кадастровых оценок произошел в 2017-2018 годах. Часто объекты оценивались в разы дороже, чем на самом деле, и в итоге это напрямую влияло на расходы собственников»

Алексей Лякин, руководитель компании «Только Лучшая Недвижимость»

По оценкам Александра Гиновкера, сейчас кадастровая стоимость в основном близка к рыночной. Тем не менее, бывают случаи, когда кадастровая оценка превышает рыночную. Но чаще, конечно, исключения касаются ее занижения на 20-30% от реальных показателей.

Иногда расхождение оказывается огромным, когда кадастровая стоимость комнаты в центре Петербурга составляет 4 млн рублей, а в реальности она стоит 2 млн рублей. Временами встречаются и обратные ситуации. Например, кадастровая оценка квартиры-студии в Кудрово может быть на уровне 800 тыс. рублей, а рыночная цена – 3 млн рублей, предоставляет данные Алексей Лякин.

Как рассчитывается налог на имущество и для кого он больше

Каждый собственник жилья ежегодно должен платить налог на имущество, который исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Он подлежит уплате не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом (то есть, в декабре 2020 года оплачивается налог за 2019 год). Его размер определяют местные власти.

Они могут вносить дополнительные правки и вводить дифференцированные ставки исходя из кадастровой стоимости недвижимости, комментируют специалисты пресс-службы «Петербургской Недвижимости».

Согласно Закону Санкт-Петербурга от 26.11.2014 № 643-109 «О налоге на имущество физических лиц в Санкт-Петербурге», ставка налога в отношении квартир определяется следующим образом: 
Кадастровая стоимость, руб.Ставка налога
До 7 млн руб. (включительно)0,1%
Свыше 7 млн руб. до 20 млн руб. (включительно)0,15%
Свыше 20 млн руб.  до 300 млн руб. (включительно)0,2%

Налог на апартаменты, расположенные в Санкт-Петербурге, будет рассчитан в размере 0,1 процента от кадастровой стоимости.

Поскольку при определении кадастровой стоимости учитываются множество факторов, в том числе характеристики здания, в котором расположено имущество, стоимость апартаментов может быть как выше, так и ниже стоимости «аналогичных» квартир, расположенных в том же районе, рассказывает Вероника Перфильева. Утверждать, что налог для владельцев апартаментов всегда будет больше, некорректно.

Как посчитать налог самому

Ежегодный налог на имущество рассчитывает налоговая инспекция. Нет острой необходимости делать это самостоятельно. Однако, если есть сомнения в корректности заявленной суммы, правильность расчетов можно проверить по следующей формуле:

налог на имущество = кадастровая стоимость имущества Х актуальная налоговая ставка

Для проведения корректных расчетов необходимо узнать кадастровую стоимость квартиры на 1 января того года, за который платится налог.

Если новостройка была сдана после 1 января, то ориентируются на стоимость квартиры на момент ее внесения в базу ЕГРН.

Если у квартиры менялись основные параметры и в результате она стала больше или меньше по площади, то размер налога рассчитывается, исходя из стоимости квартиры на момент ее фиксации в Росреестре.

Вот два примера для наглядности:

  • для физических лиц налоговая ставка составляет 0,1% от кадастровой стоимости недвижимости в год, скорректированная на долю в праве собственности и на коэффициент периода владения. Так, в первой очереди ЖК «Георг Ландрин» четырехкомнатная квартира метражом 112 кв. м имеет кадастровую стоимость 10 856 617 руб. Налог за год составит 16 285 руб. при единоличном владении (10 856 617 х 0,15%), поскольку при стоимости недвижимости от 7 до 20 млн руб. – ставка 0,15%.
  • в ЖК «Чистое небо», введенном в эксплуатацию в 2018 году, налог на имущество в отношении квартиры-студии площадью 24,3 кв. м и с кадастровой стоимостью 2 804 847,06 руб. (ставка 0,1%) в 2020 году будет составлять 2 804,85 рублей (2 804 847 х 0,1%).

Как оспорить кадастровую стоимость квартиры

В случае, когда кадастровая стоимость значительно превышает рыночную цену (например, на 15-30%), закон предусматривает возможность ее оспорить. Для этого существует специальная процедура, сообщает Вероника Перфильева.

В первую очередь, если кадастровая оценка объекта производится впервые или «обновляется» в связи с тем, что подошел срок, собственник может ознакомиться с проектом отчета. Он публикуется на сайте учреждения СПБ ГБУ «Кадастровая оценка» – именно оно осуществляет проведение оценки.

На стоимость объекта, указанную в проекте, можно представить замечания с обоснованием (отчет об оценке рыночной стоимости). Если по итогам рассмотрения замечаний кадастровая стоимость не изменится, и при этом будет превышать рыночную, возможно ее оспорить в судебном порядке. Это имеет смысл, если показатели сильно расходятся – чтобы собственник в дальнейшем платил налог в меньшем размере.

В настоящее время процедура оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в очередной раз пересматривается, отмечает Александра Грищенкова: с 11 августа 2020 г. вступил в силу федеральный закон от 31.07.2020 № 269-ФЗ, предусматривающий изменение порядка действий.

Раньше для оспаривания нужно было обратиться в специализированную комиссию, действующую при Росреестре, или в суд с соответствующим заявлением и отчетом о рыночной оценке объекта, подготовленным профессиональным оценщиком. По результатам оспаривания кадастровая стоимость устанавливалась в размере рыночной стоимости объекта, указанной в отчете.

Принятый закон упраздняет такие комиссии. Вместо них заявление будут рассматривать непосредственно те учреждения, которые проводят государственную кадастровую оценку (как уже говорилось выше, в Петербурге это СПБ ГБУ «Кадастровая оценка»).

Судебное оспаривание кадастровой стоимости сохранится, однако из закона не ясно, можно ли будет обратиться в суд сразу, как это допускается сейчас, или необходимо будет предварительно оспорить кадастровую стоимость в административном порядке. Ответить на этот вопрос смогут готовящиеся поправки в процессуальное законодательство, которые пока не приняты.

Новые правила должны начать действовать с 1 января 2023 г., но региональные власти могут принять решение о более ранней дате начала применения новых норм на своей территории.

Источник: https://www.novostroy-spb.ru/statyi/kadastrovaya_stoimost_nedvijimosti_chto

Почему кадастровая стоимость выше рыночной и что с этим делать

Высокая кадастровая стоимость квартиры

Усовершенствованная схема расчета налога на имущество появилась еще 4 года назад. С тех пор основой для определения величины ежегодных отчислений физических лиц за недвижимость считалась не инвентаризационная стоимость, а кадастровая. Разница между этими двумя видами весомая.

Первая рассчитывалась исходя из таких параметров, как: конструкция здания, год постройки и ввода в эксплуатацию, какие материалы использовались для возведения дома. Кадастровая же стоимость основывается как на вышеуказанных характеристиках, так и на других особенностях.

Среди них: развитость инфраструктуры; транспортная доступность; близость к социальным объектам (поликлиники, школы, сады); наличие дополнительных преимуществ (парковка, охрана). Бывают случаи, когда кадастровая стоимость выше рыночной. Почему так происходит и законно ли это – разберемся в статье.

Однако для начала определимся с основными понятиями.

Определение кадастровой стоимости

Данным термином называется цена недвижимости, которая определяется специальными независимыми государственными экспертами. Сведения о ней вносятся в специальный электронный реестр. Данная стоимость крайне важна, поскольку, как уже было сказано выше, она влияет на размер имущественного налога, который граждане обязаны платить ежегодно.

Если по каким-то причинам отсутствует возможность определить рыночную цену, то кадастровая высчитывается в индивидуальном порядке, основываясь на правовых требованиях законодательства. Главным нормативным актом, регламентирующим отношения в области проведения указанной экспертизы, считается закон «Об оценочной деятельности».

Процедура оценки

Решение о проведении данного мероприятия принимается территориальными органами государственной власти или местного самоуправления.

На них же возлагается обязанность подобрать независимого эксперта, обладающего нужным уровнем образования и квалификации: с данным оценщиком заключается договор.

Обычно подобная экспертиза проводится не чаще чем один раз в 3 года (в городах федерального значения – раз в два года). Однако период между оценками не может превышать пять лет.

Федеральный закон «О гос. кадастровой оценке» внес дополнение, в соответствии с которым если цены на рынке недвижимости в городе падают на 30%, то можно осуществить внеочередную оценку кадастровой стоимости. Также это допускается, когда результаты определения оспариваются владельцами 30% от общего количества объектов недвижимости, зарегистрированных в реестре.

Важный момент: если по итогам кадастровая стоимость внеочередной оценки превышает предыдущую, то изменения внесены не будут. То есть положение собственника не должно ухудшаться еще сильнее.

Алгоритм проведения данной государственной экспертизы таков:

  1. Составление списка недвижимых объектов, подлежащих оценке.
  2. Вынесение официального решения о необходимости и целесообразности проведения экспертизы.
  3. Подбор исполнителя работ, а также заключение с ним соглашения.
  4. Непосредственное оценивание недвижимого имущества и написание отчета об этом.
  5. Проверка результатов, а также их утверждение.
  6. Ввод полученных цен в государственный кадастр.

Оценка земли

Отдельного внимания заслуживает вопрос определения кадастровой стоимости не квартир, а участков. Данная процедура также проводится государством. Однако главными законодательными актами в этом случае являются те, что были изданы местным руководством, а также Земельный Кодекс РФ.

Оценка основывается на индивидуальных особенностях и характеристиках участка. Среди них выделяются:

  • местонахождение;
  • площадь;
  • категория, принадлежность к охранным территориям;
  • особенности использования;
  • плодородие земли;
  • близость к водоемам.

Разумеется, кадастровая стоимость земли определяется не просто так. От нее напрямую зависит размер земельного налога, установленного главой 31 Налогового Кодекса РФ.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Оспаривание кадастровой стоимости

Статистика говорит о том, что при проведении оценки у 36% многоквартирных домов, расположенных в Москве, кадастровая цена оказалась выше рыночной. Многих людей, владеющих недвижимостью, интересует, что делать, оказавшись в такой ситуации. Разумеется, можно попробовать решить вопрос просто обращением в Росреестр.

В его структуре есть специальные комиссии, в компетенции которых – ведение подобных разбирательств. Однако чтобы обратиться туда, нужно предварительно заказать проведение оценки, например, квартиры, независимым экспертом. Он проводит данную процедуру и составляет отчет, в котором указывает стоимость жилья на определенную дату.

В Москве на это придется потратить около 40 тысяч рублей.

В комиссию можно обратиться лично, путем отправления заявления и документов по почте в территориальный отдел Росреестра, а также через портал Госуслуг. Кроме того, человек имеет право воспользоваться посредничеством МФЦ. К ходатайству необходимо приложить все имеющие значение документы:

  • выписка из реестра об установленной кадастровой цене;
  • ксерокопия правоустанавливающего документа, который доказывает полномочия собственника;
  • электронный и письменный отчет о результатах экспертизы, проведенной независимым оценщиком.

По ФЗ «О государственной кадастровой оценке» комиссии дается один месяц для принятия решения. Для этого она должна провести ание. Решение принимается простым большинством, и оно может быть положительным, тогда размер кадастровой стоимости данного объекта приравнивается к рыночной. Если же решение отрицательное, то к нему обязательно должно прилагаться обоснование.

Когда комиссия Росреестра отказывает в уменьшении кадастровой стоимости, собственник или заинтересованное лицо может написать исковое заявление в судебные органы.

Однако прежде чем переводить ситуацию в юридическую плоскость, необходимо подсчитать все затраты, например, на уплату государственной пошлины, а также остальные потенциальные издержки (оплата юриста, адвоката или представителя).

Плюс ко всему стоит узнать, насколько уменьшится сам налог на имущество. Возможно, ведение судебного процесса не принесет никакой выгоды, а наоборот – будет слишком затратным.

Стоит обратить внимание на постановление Конституционного суда, вышедшее в 2017 году. В нем говорится, что если стоимость была существенно завышена, то все издержки должны возмещаться за счет того органа, который утверждает отчет о кадастровой оценке.

Целесообразность оспаривания

Чтобы определить, насколько выгодна или действительно оправданна с экономической точки зрения идея обращения за справедливостью в судебные органы, следует предварительно подсчитать расходы, а также сумму налога.

Рассмотрим на примере московской квартиры, площадь которой составляет 100 квадратных метров. Кадастровая стоимость указанного жилья может достигать 87 миллионов рублей. В этом случае налоговая ставка составит 0,3%, а заплатить в бюджет придется 211 тысяч.

Однако порой его рыночная стоимость при этом не превышает 40 миллионов, тогда и ставка налога будет другая, и соответственно изменится сумма к оплате. Она будет уже 63 тысячи. Таким образом, разница составляет больше 140 тыс. рублей. Однако не стоит забывать, что на разнообразные судебные издержки уйдет около 70-75 000.

То есть в данном случае обращение за пересмотром кадастровой стоимости имеет смысл, тем более, если траты, связанные с процессом, переложат на ответчика.

Резюме

Использование в качестве основы для исчисления налога кадастровой, а не инвентаризационной стоимости, направлено лишь на то, чтобы увеличить поступление денежных средств в бюджет.

Власти страны считают, что новая система в большей мере справедлива, намекая на то, что цена должна быть как можно ближе к рыночной. Впрочем, это теория: на практике она иногда даже превышает ее.

Делается это с целью увеличить налоговые сборы в местные бюджеты.

Многие собственники недвижимости ощутили последствия подобного завышения, и для них есть несколько вариантов разрешения ситуации: обратиться в специально созданные комиссии при Росреестре или в суд. Однако прежде чем делать это, нужно просчитать все возможные денежные затраты. Вероятно, что судебное разбирательство окажется не слишком выгодным и уменьшит сумму налога незначительно.

Источник: https://pravbaza.ru/stroitelstvo-i-oformlenie/pochemu-kadastrovaya-stoimost-vyshe-rynochnoj

Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной?

Высокая кадастровая стоимость квартиры

Да, такое может произойти. Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе кадастровой оценки, которую проводит государство. То есть в данном случае местные органы власти оценивают рыночную стоимость объекта выше, чем риелторы, с которыми вы работаете, и, возможно, даже выше, чем ваши потенциальные покупатели. Такие случаи не редкость.

Согласно кадастровой стоимости рассчитывается налог на квартиру, и чем выше кадастровая стоимость, тем выше и налог. Оценщики, нанятые государством, не выезжают на место и не осматривают квартиру, поэтому их оценка зачастую не учитывает ряд значимых факторов (ее состояние, ее удаленность от дороги и т. д.), что иногда и приводит к ошибкам.

Как узнать кадастровую стоимость жилья?

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

Уже несколько лет суды в некоторых регионах завалины делами, в которых граждане просят пересмотреть кадастровую стоимость объекта в сторону снижения. Уменьшить кадастровую стоимость квартиры можно только через суд.

Суд может стать на вашу сторону, если вы наймете квалифицированного оценщика и докажете, что рыночная стоимость вашего объекта не соответствует кадастровой. Но проведение этой процедуры, подготовка отчета и обращение в суд потребуют вас финансовых и трудозатрат.

Поэтому перед тем, как пытаться оспаривать кадастровую стоимость в суде нужно подумать, сможете ли вы серьезно снизить кадастровую стоимость квартиры.

Если вы решили оспаривать кадастровую стоимость объекта, самое главное для вас – правильно подготовленный отчет об оценке, для этого необходимо выбрать квалифицированного оценщика.

Узнать кадастровую стоимость невыделенной доли в квартире нельзя никак. Нужно произвести выдел доли и поставить ее на кадастровый учет. Если вы хотите просто оценить, какой же будет кадастровая стоимость доли, вы можете произвести простой математический расчет, высчитав долю от общей площади. Разумеется, сумма, которую вы получите будет лишь приблизительной.

Отвечает руководитель проекта «Истринская долина» Михаил Африканов:

Кадастровая стоимость по замыслу должна быть максимально приближенной к рыночной – для формирования справедливой базы налога. Однако массовый порядок проведения кадастровой оценки в регионе не может гарантировать высокую точность результатов.

Поэтому государством разработаны досудебные механизмы корректировки – специальные комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, созданные при каждом субъекте Федерации. Основанием для обращения в комиссию является отчет о проведении независимой рыночной оценки, который вам на заказ подготовит оценщик, состоящий в СРО.

Стоимость независимой рыночной оценки квартиры сейчас колеблется в пределах от 5 до 15 тысяч рублей – в зависимости от расположения и площади объекта.

Самый простой способ узнать базу налога – сделать запрос в Росреестр или найти свой объект на публичной кадастровой карте.

Узнавать кадастровую стоимость доли не имеет особого смысла, так как функция у кадастровой стоимости объекта по сути одна – фискальная. Налог на объект недвижимости будет распределяться в равной степени по количеству дольщиков, с учетом налоговых вычетов и льгот.

Как оспорить кадастровую стоимость участка и дома?

Как происходит раздел квартиры на доли?

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

По закону кадастровая стоимость не может быть выше рыночной. В противном случае собственник вправе оспорить кадастровую стоимость, указанную в реестре недвижимости. На практике кадастровая стоимость очень часто превышает сумму, за которую объект можно реально продать. Оспаривать кадастровую стоимость в приведенном примере экономически нецелесообразно.

Кадастровая стоимость доли пропорциональна размеру этой доли. Например, при условии кадастровой стоимости всей квартиры 5 млн рублей, кадастровая стоимость ½ доли равна 2,5 млн рублей.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Кадастровая и рыночная стоимость действительно зачастую отличаются, допустимой считается разница в пределах 20%. Однако если вы считаете, что кадастровая стоимость завышена относительно рынка, вы можете обратиться в комиссию по изменению кадастровой стоимости при Росреестре и снизить ее до рыночной.

Для уточнения кадастровой цены можно использовать достаточно примитивный метод расчета: соответствующая доля отделяется от общей кадастровой стоимости объекта, с этой суммы будет оплачиваться и налог на имущество.

5 способов узнать, сколько стоит ваша квартира

Как быстро и выгодно продать квартиру в маленьком городе?

Отвечает директор департамента частного обслуживания «3В Консалтинг» Рустам Исмайлов:

Оценка кадастровой стоимости квартиры производится на основании закона «Об оценочной деятельности» независимыми оценщиками. В основе методологии лежит определение рыночной стоимости объекта на основании открытых источников информации по продаже объектов недвижимости.

Проще говоря, оценщик изучает предложения продавцов и исходя из цены продажи определяет среднюю рыночную стоимость объекта недвижимости. Делается такая оценка не чаще одного раза в два года.

С учетом того, что при оценке определяется «средняя температура по больнице», то есть устанавливаются усредненные значения без учета специфики района, дома, то кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть иногда значительно выше рыночной.

Законодатель предусмотрел возможность такой ситуации, поэтому Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» установлен порядок обжалования и пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кадастровая стоимость доли в квартире определяется простым арифметическим методом: общая кадастровая стоимость делится на размер доли.

Отвечает вице-президент ГК «АРИН», руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

К сожалению, сейчас очень часто кадастровая стоимость объектов выше их рыночной. Это предвидели, и поэтому налоги считаются, исходя из 0,7 кадастровой стоимости, чтобы учесть возможные ошибки.

Для того чтобы привести в соответствие кадастровую стоимость, Вам необходимо в своем регионе найти специальную комиссию по пересмотру кадастровой стоимости, сделать независимую оценку и подать туда заявление о пересмотре стоимости.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как узнать кадастровую стоимость земли в Анапе и посчитать налог?

Можно ли купить землю по кадастровой стоимости?

25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhet_li_kadastrovaya_stoimost_byt_vyshe_rynochnoy/7405

Завышенная кадастровая стоимость. Как ее снизить и можно ли оспорить? на сайте Недвио

Высокая кадастровая стоимость квартиры

Начиная с 2016 года, всем собственникам недвижимости стали приходить квитанции об уплате имущественного налога по новой методике. Кадастровая стоимость недвижимости стала в разы выше и, порой, превышала рыночную стоимость объектов.

Большинство владельцев недвижимости были неприятно удивлены нововведениями. Многие жаловались на ничем не обоснованные, завышенные цифры налогов в уведомлениях. На то, что государственные оценщики стали совершенно неадекватно рассчитывать кадастровую стоимость, исходя из несуществующих цен на рынке, не выезжая на осмотр и не учитывая реальное состояние и ценность объекта.

В случае, если вы столкнулись с тем, что кадастровая стоимость вашей недвижимости неоправданно завышена, вы имеете право запросить ее переоценку. В данной статье мы рассмотрим основные нюансы, процедуру по уменьшению кадастровой цены домов и участков, а также советы владельцам куда надо обращаться и какие документы потребуется собрать.

Что нужно сделать, чтобы уменьшить кадастровую стоимость?

Весь процесс по оспариванию и уменьшению кадастровой цены прописан в налоговом законодательстве. Согласно закону, владельцам недвижимости рекомендуется соблюдать следующий алгоритм действий:

1. Выявляются основания для переоценки

Перед тем, как писать заявление в налоговую инспекцию, с требованием пересчитать кадастровую стоимость, стоит убедиться в том, что оценка была завышена необоснованно, и быть готовым предоставить доказательства.

На практике же, большинство собственников не готовы к этому, так как редко интересуются государственной оценкой своего имущества, и проявляют к ней интерес только в тот момент, когда получают ежегодную квитанцию об уплате налогов.

Кадастровая стоимость дома определяется путем оценки следующих параметров:

  • год постройки;
  • площадь;
  • из каких материалов построен дом;
  • расположение на местности;
  • отсутствие или наличие инженерных систем и коммуникаций.

Кроме этого, рассматриваются и другие параметры, но часто происходит так, что налоговиками в учет не берется степень износа и реальное состояние объекта недвижимости. Если грамотно подойти к вопросу, то может выяснится, что реальная кадастровая стоимость дома может быть на 30-50% меньше первоначальной.

Если есть вероятность уменьшить кадастровую стоимость, то это можно и нужно делать. Первым делом, владельцу следует заказать выписку из ЕГРН, с описанием всех характеристик участка и строений, и указанием их кадастровой стоимости. Сделать это можно несколькими способами:

  1. оформить запрос в территориальном отделении Росреестра;
  2. заказать документ через МФЦ;
  3. воспользоваться порталом Госуслуг (gosuslugi.ru), и оформить там же заказ выписки онлайн;
  4. написать обращение на официальном ресурсе Росреестра (rosreestr.ru);
  5. в отдаленных регионах можно отправить запрос через почту России, заказным письмом с уведомлением;

Чтобы получить выписку ЕГРН, потребуется оплатить госпошлину — 300 руб. для физ. лиц и 950 руб. для юр. лиц.

После того, как вы получите выписку, следует сравнить указанную кадастровую стоимость с рыночной. Для этого можно проанализировать доски объявлений, порталы и сайты агентств недвижимости, подобрав объекты, похожие по параметрам на ваш дом или участок.

Если вы обнаружите, что разница между кадастровой и рыночной ценой составит 30%-40% и выше — есть высокая вероятность получить переоценку стоимости, а соответственно и налога. И можно смело писать запрос в налоговую.

Важно! Обратиться с заявлением для переоценки можно не позднее 5 лет с момента, как произошли изменения. Именно такой период установлен законом для плановой переоценки недвижимости.

2. Вызов оценщика

Чтобы доказать, что кадастровая стоимость вашей недвижимости завышена, регламентом предусмотрено проведение независимой оценки. При выборе оценщика, учитывайте, что у него должна быть обязательно лицензия на осуществление такой деятельности.

Специалист составит сравнительный анализ всей документации и определит рациональность оспаривания кадастровой цены на ваш дом или участок. На практике есть примеры, когда разница между реальной и кадастровой стоимостью составляла буквально несколько тысяч рублей.

В зависимости от региона, цена за выезд оценщика варьируется в пределах от 5 до 10 тыс. руб.

Если по итогам изучения документов, специалист подтвердит, что кадастровая стоимость вашего объекта завышена, то с ним уже заключается договор на проведение оценки. За подготовку этого отчета тоже придется заплатить – сумма будет зависеть от местонахождения участка и сложности ситуации.

Важно: Если при оценке были обнаружены сведения, несоответствующие действительности, то нужно составить соответствующий акт расхождений, подписанный экспертом-оценщиком. Стоимость такой услуги составит от 10 до 20 тыс. руб.

Эти расходы для большинства собственников могут выглядеть неоправданными. Однако, здесь стоить учесть, что вы заплатите их разово, а вот налог с завышенной кадастровой стоимости придется платить ежегодно. Поэтому, если разница в данных между налоговиками и оценщиком большая — игра стоит свеч.

3. Сбор документов

Для оспаривания завышенной кадастровой стоимости следует собрать следующий пакет документов:

  • выписка из ЕГРН;
  • копия документа, подтверждающего право собственности;
  • оценочный акт или отчет о недостоверности данных в Росреестре;
  • паспорт;
  • заявление о снижении стоимости.

Образец заявления можно скачать и заполнить дома, или составить непосредственно по месту подачи. Следует указать все контактные данные, включая телефон для связи и изложить причины, по которым вы считаете кадастровую оценку вашей недвижимости необоснованно завышенной.

4. Рассмотрение заявления комиссией

Рассмотрением споров о кадастровой стоимости занимается специальная комиссия в Росреестре. Они могут выдать как положительное решение, так и отказ.

Основания к отказу принятия заявления могут быть следующие:

  1. собран не весь пакет документов;
  2. информация в документах о характеристиках дома и участка не соответствует действительности;
  3. истекли сроки, в течение которых можно заказать переоценку;
  4. кадастровая цена не имеет большой разницы с рыночной.

В остальных случаях, комиссия не имеет права отказать в рассмотрении заявления.

5. Ожидание решения

По регламенту, заявление на переоценку рассматривается не больше 30 дней, однако на практике на этот процесс уходит почти 2 месяца. После того, как принято решение, об этом сообщают собственнику, при этом у него есть право присутствовать на собрании комиссии, где будет вынесено соответствующее решение.

Комиссия может вынести как положительный, так и отрицательный вердикт, который возможно обжаловать в суде, в течение 10 суток. Члены комиссии также направляют уведомительное письмо о вынесенном вердикте в Росреестр.

Оспаривание кадастровой стоимости через суд. Подача иска

С января 2017 года, собственники недвижимости могут подать исковое обращение в обход особой комиссии — путем судебного разбирательства. Однако стоит понимать, что данный метод оспаривания кадастровой цены является самым дорогим, поэтому не очень популярен среди населения.

Иск направляется по месту нахождения учреждения ответчика. В заявлении можно указать следующие требования:

  1. изменить кадастровую стоимость на недвижимое имущество, опираясь на выявленные несоответствия в сведениях;
  2. обжаловать действия или вердикт комиссии Росреестра.

Кроме этого, в иске указывается название суда, истца и ответчика, данные о несоблюдении прав, либо законных интересов просителя, причины и аргументы для доказательства требований, а кроме того список прилагаемых бумаг.

К иску прилагается тот же пакет документов, который был собран для комиссии, и административное решение, выданное в Росеестре. Для ответчика все документы копируются и заверяются нотариально.

Перед тем как обратиться в судебный орган, следует оплатить госпошлину: для граждан 300 руб., для юр. лиц — 2000 руб.

Как проходит судебный процесс?

В зависимости от особенностей поданного иска и предоставленной информации, суд может вынести свой вердикт в течении от 1 до 2 месяцев, однако, в особых случаях, судебные тяжбы могут продлиться и полгода. Нужно быть готовым к тому, что придется лично присутствовать на судебных заседаниях и доказывать необоснованность высокой кадастровой стоимости своего имущества.

В случае положительного решения суда, соответствующие бумаги, с корректировочной оценкой объекта автоматически направляются в налоговую, и она обязана пересчитать размер налога.

Заключение

Несмотря на вступление в силу новых правил расчета налога на имущество по кадастровой стоимости, у граждан и организаций есть законное право оспорить завышенные суммы налога, снизив кадастровую цену на свою недвижимость.

Этот процесс не прост и довольно затратный в плане финансов, времени и приложенных усилий. Зато, если вы все сделали правильно — можно существенно сэкономить на уплате налогов.

Налоговый кодекс РФ

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/zavyshennaya-kadastrovaya-stoimost/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.