Условия в дду

Содержание

Условия поставки DDU Инкотермс 2000

Условия в дду

  • Что означает поставка DDU, как расшифровывается?
  • Распределение рисков и ответственности по условию DDU
  • Обязанности по базисным условиям поставки DDU (ДДУ)
  • Отличия условий поставок DDU и DAP
  • Цена, условия оплаты и переход права собственности по DDU
  • Пример термина DDU в договоре поставки
  • Актуальность использования базиса DDU
  • Что означает поставка DDU, как расшифровывается?

    Условия поставки DDU Инкотермс 2000 – расшифровка «Delivered duty unpaid» named place of destination переводится «Поставка без оплаты пошлин» наименование места назначения означает, что продавец считается выполнившим свои обязанности с момента предоставления покупателю товара, не очищенного от таможенных пошлин, необходимых для ввоза товара, и не разгруженным с транспортного средства, прибывшего в согласованное место назначения.

    Распределение рисков и ответственности по условию DDU

    Условия поставки DDU возлагают на продавца нести все риски, связанные с транспортировкой товара до указанного места назначения.

    Обязанности по базисным условиям поставки DDU (ДДУ)

    На продавца возлагаются все расходы, связанные с транспортировкой и передачей товара в указанном месте назначения, за исключением, если потребуется, любых сборов – “any duty” (сюда входит ответственность за выполнение таможенных формальностей, а также оплата таможенных пошлин, налогов и иных сборов), взимаемых при ввозе товара в страну назначения.
    На покупателя возлагаются все сборы и расходы, связанные с несвоевременным выполнением им таможенных формальностей, необходимых при ввозе товара.

    Термин DDU может быть использован независимо от способа перевозки, однако если передача товара имеет место в порту назначения на борту судна или на причале (пристани), следует использовать термины DES или DEQ.

    Отличия условий поставок DDU и DAP

    Разница между условиями поставки DDU Инкотермс 2000 и DAP Инкотермс 2010 – в редакции правил Инкотермс.

    Простыми словами по условиям DDU: товар, за счет продавца, прошедший экспортное таможенное оформление, перевозится до указанного места назначения.

    По базису DAP: товар, за счет продавца, прошедший экспортное таможенное оформление, перевозится до указанного пункта назначения.
    Отличия условия поставки DDU от других терминов представлены в таблице отличий Инкотермс 2000.

    Цена, условия оплаты и переход права собственности по DDU

    Цена DDU (DDU price) означает, что контрактная (инвойсовая или таможенная) цена за товар включает в себя сумму стоимости самого товара, экспортного таможенного оформления этого товара с оплатой экспортных пошлин и иных сборов и стоимости доставки (фрахта) до указанного места назначения.

    Условия поставки DDU Инкотермс не указывают цену за товар и способ оплаты, не регламентируют переход права собственности на товар или последствия нарушения договора.

    Цена и переход права собственности должны быть определены в условиях договора купли-продажи.

    Торговый термин DDU указывает, какая из сторон договора купли-продажи должна осуществить необходимые для перевозки и таможенного оформления действия, когда и где продавец передает товар покупателю, а также какие расходы несет каждая из сторон.

    Пример термина DDU в договоре поставки

    Общая стоимость Товара, поставляемого по настоящему договору, составляет 100 000 Евро на условиях поставки DDU Париж (Франция) Инкотермс 2000.

    По настоящему договору Продавец производит отгрузку Товара на условиях поставки DDU Париж (Франция) Инкотермс 2000.

    Право собственности на поставляемый Товар переходит от Продавца к Покупателю после подписания акта приема-передачи представителями сторон.

    Актуальность использования базиса DDU

    На сегодняшний день условия поставки DDU Инкотермс 2000 считаются устаревшими, т.к.

    в 2010 году два новых термина: DAT (Поставка на терминале) и DAP (Поставка в месте назначения) – заменили следующие термины Инкотермс 2000: DAF (Поставка на границе), DES (Поставка с судна), DEQ (Поставка с причала) и DDU (Поставка без оплаты пошлин).

    Однако Международная торговая палата лишь рекомендует, но не обязывает использовать Инкотермс 2010, поэтому в договорах поставки можно ссылаться на условия поставки DDU Инкотермс 2000.

    >

    А.1. ПОСТАВКА ТОВАРА В СООТВЕТСТВИИ С ДОГОВОРОМПродавец обязан в соответствии с договором купли-продажи предоставить покупателю товар и коммерческий счет-инвойс или эквивалентное ему электронное сообщение, а также любые другие доказательства соответствия, которые могут потребоваться по условиям договора купли-продажи.B.1. ОПЛАТА ЦЕНЫПокупатель обязан уплатить предусмотренную договором купли-продажи цену товара.
    А.2. ЛИЦЕНЗИИ, СВИДЕТЕЛЬСТВА И ФОРМАЛЬНОСТИПродавец обязан за свой счет и на свой риск получить любую экспортную лицензию или другое официальное свидетельство или прочие документы, а также выполнить, если это потребуется, все таможенные формальности для экспорта товара и для его транзитной перевозки через третьи страны.B.2. ЛИЦЕНЗИИ, СВИДЕТЕЛЬСТВА И ФОРМАЛЬНОСТИПокупатель обязан получить на свой риск и за свой счет импортную лицензию, иное официальное разрешение или документ для ввоза товара, а также, если потребуется, выполнить все таможенные формальности, необходимые для ввоза товара и его последующей перевозки.
    А.3. ДОГОВОРЫ ПЕРЕВОЗКИ И СТРАХОВАНИЯа) Договор перевозки: Продавец обязан заключить за свой счет договор перевозки товара до названного места назначения. Если специальный пункт не согласован или не определен практикой подобного рода поставок, продавец может выбрать наиболее подходящий для него пункт в названном месте назначения.б) Договор страхования – нет обязательств.B.3. ДОГОВОРЫ ПЕРЕВОЗКИ И СТРАХОВАНИЯа) Договор перевозки – нет обязательств.б) Договор страхования – нет обязательств.
    А.4. ПОСТАВКА ТОВАРАПродавец обязан предоставить товар в распоряжение покупателя или другого лица, указанного покупателем, в не отгруженном виде на любом прибывшем транспортном средстве в названном месте назначения в согласованную дату или в пределах согласованного для поставки срока.B.4. ПРИНЯТИЕ ПОСТАВКИПокупатель обязан принять поставку товара, когда она осуществлена в соответствии со статьей А.4.
    А.5. ПЕРЕХОД РИСКОВПродавец обязан поставить товар с учетом оговорок статьи Б.5. и нести все риски потери или повреждения товара до момента его поставки в соответствии со статьей А.4.B.5. ПЕРЕХОД РИСКОВПокупатель обязан нести все риски потери или повреждения товара с момента его поставки в соответствии со статьей А.4. Покупатель обязан – при невыполнении им обязанности в соответствии со статьей B.2. – нести все дополнительные риски потери и повреждения, причиненные таким образом товару. Покупатель обязан – при невыполнении им обязанности дать извещение в соответствии со статьей B.7. – нести все риски потери или повреждения товара с момента истечения согласованной даты или окончания согласованного срока поставки. Условием, однако, является надлежащее соответствие товара договору. Это значит, что товар должен быть надлежащим образом идентифицирован, то есть определенно обособлен или иным образом обозначен как товар, являющийся предметом данного договора.
    А.6. РАСПРЕДЕЛЕНИЕ РАСХОДОВПродавец обязан с учетом оговорок статьи Б.6.:– в дополнение к расходам, вытекающим из статьи А.3 а), нести все расходы, связанные с товаром, до момента, когда он поставлен в соответствии со статьей А.4., и – если это потребуется – оплатить все расходы, связанные с выполнением таможенных формальностей для экспорта, также как и другие пошлины, налоги и прочие сборы, подлежащие оплате при экспорте товара и его транзитной перевозке через третьи страны до поставки в соответствии со статьей А.4.B.6. РАСПРЕДЕЛЕНИЕ РАСХОДОВПокупатель обязан: – нести все расходы, связанные с товаром, с момента его поставки в соответствии со статьей А.4.– нести все дополнительные расходы при невыполнении им обязанности в соответствии со статьей B.2. или приневыполнении им обязанности дать извещение в соответствии со статьей B.7. Условием, однако, является надлежащее соответствие товара договору. Это значит, что товар должен быть надлежащим образом идентифицирован, то есть определенно обособлен или иным образом обозначен как товар, являющийся предметом данного договора, и – оплатить, если это потребуется, все пошлины, налоги и другие расходы, а также расходы на выполнение таможенных формальностей, подлежащих оплате при импорте товара.
    А.7. УВЕДОМЛЕНИЕ ПОКУПАТЕЛЮПродавец обязан известить достаточным образом покупателя об отправке товара, а также направить покупателю другие извещения, требующиеся ему для осуществления обычно необходимых мер для принятия поставки товара.B.7. УВЕДОМЛЕНИЕ ПОКУПАТЕЛЮПокупатель обязан в случае, если он вправе определить время в рамках согласованного срока и/или пункт принятия поставки в названном месте назначения, надлежащим образом известить об этом продавца.
    А.8. ДОКАЗАТЕЛЬСТВА ДОСТАВКИ, ТРАНСПОРТНЫЕ ДОКУМЕНТЫ ИЛИ ЭКВИВАЛЕНТНЫЕ ЭЛЕКТРОННЫЕ СООБЩЕНИЯПродавец обязан предоставить покупателю за свой счет транспортный документ (например, оборотный коносамент, не оборотную морскую накладную, доказательство о перевозке внутренним водным транспортом, воздушную накладную, накладную железнодорожного или автодорожного сообщения или накладную смешанной перевозки), которые могут потребоваться покупателю для принятия поставки товара в соответствии со статьями А.4. / B.4. В случае, если продавец и покупатель договорились об использовании средств электронной связи, упомянутые выше документы могут быть заменены эквивалентными электронными сообщениями (EDI).B.8. ДОКАЗАТЕЛЬСТВА ДОСТАВКИ, ТРАНСПОРТНЫЕ ДОКУМЕНТЫ ИЛИ ЭКВИВАЛЕНТНЫЕ ЭЛЕКТРОННЫЕ СООБЩЕНИЯПокупатель обязан принять предусмотренный пунктом А.8 транспортный документ и/или иные документы в качестве доказательства поставки товара.
    А.9. ПРОВЕРКА – УПАКОВКА – МАРКИРОВКАПродавец обязан нести расходы, связанные с проверкой товара (например, проверкой качества, размеров, веса, количества), необходимой для поставки товара в соответствии со статьей А.4. Продавец обязан за свой счет обеспечить упаковку (за исключением случаев, когда в данной отрасли торговли обычно принято поставлять обусловленный контрактом товар без упаковки), необходимую для поставки товара. Упаковка должна быть маркирована надлежащим образом.B.9. ИНСПЕКЦИЯ ТОВАРАПокупатель обязан нести все расходы, связанные с инспектированием товара перед отгрузкой, за исключением случаев, когда такое инспектирование осуществляется по предписанию властей страны вывоза.
    А.10. ДРУГИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВАПродавец обязан, по просьбе покупателя оказать последнему за его счет и на его риск полное содействие в получении любых документов или эквивалентных им электронных сообщений (помимо названных в статье А.8.), выдаваемых или используемых в стране отправки и/или в стране происхождения товара, которые могут потребоваться покупателю для импорта товара. Продавец обязан обеспечить покупателя всей информацией, необходимой для осуществления страхования.B.10. ДРУГИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВАПокупатель обязан оплатить все расходы и сборы, связанные с получением указанных в пункте А.10 документов или эквивалентных извещений по электронной связи, а также возместить продавцу возникшие у него расходы при оказании предусмотренного в пункте А.10 содействия.

    Источник: https://anvay.ru/incoterms-ddu

    Договор участия в долевом строительстве: моменты, требующие пристального внимания!

    Условия в дду

    24 июля 2014 в 12:24

    Договор участия в долевом строительстве: какие моменты являются ключевыми?  На что обратить внимание прежде всего? Давайте разбираться. 

    Права застройщика на земельный участок

    Прежде всего, необходимо ознакомиться с документами, подтверждающими права застройщика на земельный участок (это могут быть договор аренды земельного участка (договор, который заключается более чем на год, должен пройти государственную регистрацию), либо свидетельство о праве собственности на земельный участок).

    Разрешение на строительство

    Кроме того, необходимо запросить разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, а также проектную декларацию, в которой указываются все его характеристики. В случае отсутствия указанных документов застройщик не имеет права заключать договор долевого участия.

    При заключении такого договора важно помнить: оплата по договору участия в долевом строительстве должна производиться дольщиком только после регистрации данного договора. Требование о предварительной оплате цены договора незаконно.

    Обязательные условия договора долевого участия в строительстве

    В обязательном порядке договор долевого участия должен содержать следующие условия:

    1) описание квартиры в соответствии с проектной декларацией (адрес, номер, площадь, этаж и т.д.)2) срок передачи квартиры дольщику3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты

    4) гарантийный срок на объект долевого строительства

    При отсутствии в договоре вышеуказанных условий он считается незаключенным.

    Приложение к договору

    В качестве приложения к договору участия в долевом строительстве сторонами оформляется план объекта долевого строительства (квартиры).

    Обратите внимание!

    Часто застройщики включают в договор пункт о том, что дольщик обязуется нести расходы по оплате коммунальных услуг до даты подписания акта-приема передачи квартиры.

    Однако такой пункт в силу Жилищного кодекса РФ незаконен, так как обязанность по оплате коммунальных платежей возникает у дольщика только после выдачи застройщику разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и подписания между дольщиком и застройщиком акта приема-передачи квартиры.

    Также незаконно включение в текст договора пункта о том, что в случае уменьшения площади квартиры, подтверждаемое техническим или кадастровым паспортом (по сравнению с проектной площадью), денежные средства дольщику не возвращаются.

    Кроме того, договор участия в долевом строительстве может включать пункт:  в случае одностороннего отказа от исполнения договора денежные средства, внесенные дольщиком, возвращаются ему после реализации объекта долевого участия (квартиры) третьим лицам.

    Однако по закону застройщик обязан вернуть денежные средства дольщику в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора.

    В случае если застройщик обещает предоставить дольщику в собственность место на парковке, то это условие также должно быть включено в договор (наряду с условием о стоимости), в противном случае деньги вы заплатите, а машиноместо так и не получите.

    Условия, ущемляющие права дольщика в случае обнаружения строительных недостатков, по сравнению с правами, предусмотренными ФЗ «О защите прав потребителей», также незаконны (в частности условия о том, что дольщик не вправе требовать уменьшения стоимости договора, либо возмещения своих затрат).

    В целом, выше перечислены основные моменты, на которые стоит обратить внимание, однако для полной уверенности в защите своих прав все же стоит обратиться к юристу и проанализировать с ним конкретные условия договора, предлагаемые застройщиком.

    Юристы и адвокаты “Правовой гарантии” предлагают не только правовую экспертизу договора. Мы можем полноценно сопроводить Вашу сделку по приобретению объекта недвижимости в собственность.

    Читать про услугу “Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью”

    Договор участия в долевом строительстве: какие моменты являются ключевыми?  На что обратить внимание прежде всего? Давайте разбираться. 

    Покупка квартиры по Договору долевого участия (ДДУ)

    Условия в дду

    Последнее обновление: 04.02.2020

    При покупке квартиры по Договору долевого участия (ДДУ), Покупатель юридически становится соинвестором строительства дома. Но чем ДДУ принципиально отличается от других типов договоров соинвестирования стройки?

    Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома – это единственный, прямо предусмотренный законом, тип договора софинансирования строительства городского жилья гражданами (физлицами, дольщиками). Закон также указывает, что именно этот тип договора должен применяться Девелоперами для привлечения денег с населения на строительство жилых многоквартирных домов (п.2, ст.1, ФЗ-214).

    Другими словами, любое физическое или юридическое лицо дает деньги Застройщику/Девелоперу на строительство конкретной квартиры в строящемся доме (т.е. квартиры с заданными параметрами и заданным расположением внутри дома), и после окончания строительства получает от Девелопера именно эту квартиру.

    Последние законодательные изменения в условия расчетов дольщиков с Застройщиками по Договорам долевого участия (ДДУ), начиная с июля 2019 года – описаны ниже.

    Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

    Другие типы договоров приобретения квартир у Девелопера/Застройщика не имеют под собой той законодательной базы, которая регулирует условия привлечения денег на строительство жилья, и ответственности Застройщика за привлеченные деньги.

    Хотя другие типы договоров и допустимы в гражданском законодательстве, но они регулируют совсем другие отношения (в отличие от ДДУ), например, отношения кредитора и заемщика, или отношения генерального инвестора и соинвесторов, когда соинвестор принимает на себя все коммерческие риски предприятия (строительства).

    Например, договор паенакопления в случае приобретения квартиры в ЖСК, тоже подразумевает совсем другие отношения сторон.

    Покупатель здесь не взаимодействует с Застройщиком вообще, а передает деньги в некоммерческую организацию (кооператив), частью которой (т.е.

    пайщиком) он сам и является, и соответственно, несет все риски кооператива, как генерального инвестора строительства.

    Договор долевого участия (ДДУ), в отличие от всех остальных договоров покупки квартир, не подразумевает Покупателя коммерческим партнером Девелопера, а потому обеспечивает для дольщика особые (снижающие риск) условия, и ставит его в привилегированное положение перед Застройщиком. Отчасти это похоже на привилегированные условия вкладчика в банке, когда он передает деньги на депозит на четко установленных условиях, не становясь при этом партнером банка, и не участвуя в его коммерческих рисках.

    Договор долевого участия (ДДУ) обязательно должен содержать информацию о том, что он составлен и заключен в полном соответствии с нормативами, описанными в законе о долевом строительстве – ФЗ-214..

    Образец Договора долевого участия (ДДУ) можно скачать по ссылке далее в статье.

    Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

    Что такое «Предварительный договор долевого участия»? Чем он опасен для Покупателя новостройки? Смотри в этой заметке.

    Условия Договора долевого участия в строительстве

    ДДУ должен содержать ряд существенных (обязательных) условий, без наличия хотя бы одного из которых, договор считается незаключенным (п.4, п.5, ст.4 ФЗ-214).

    В частности, к существенным условиям Договора долевого участия относятся:

    • Определение/идентификация конкретного объекта долевого строительства (квартиры – ее площади, планировки, этажа, и расположения на этаже), согласно проектной документации Застройщика;
    • Сроки строительства (срок сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику);
    • Цена договора, сроки и порядок платежей (сразу или в рассрочку);
    • Гарантийный срок на переданную дольщику квартиру;
    • Указание, каким способом Девелопер обеспечивает исполнение своих обязательств по договору (договор страхования, отчисления в компенсационный фонд или счета эскроу – об этом ниже).

    Причем, если Девелопер нарушает установленные сроки передачи квартиры, то он выплачивает дольщику неустойку (пени) за каждый день просрочки, в размере (для физлиц) одной стопятидесятой текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ (п.2, ст.6, ФЗ-214).

    Подробнее о взыскании неустойки с Застройщика – см. по ссылке.

    Цена договора (стоимость квартиры) указывается фиксированная, и не может быть изменена в одностороннем порядке. Фиксируется, как правило, стоимость одного квадратного метра квартиры. Но при этом, закон допускает изменение цены по обоюдному согласию сторон, если это условие прямо предусмотрено в договоре.

    Гарантия на квартиру дает право дольщику при обнаружении дефектов и изъянов в новой квартире, потребовать от Застройщика их устранения за свой счет, либо компенсации затрат дольщику на самостоятельное устранение дефектов. Гарантия на элементы конструктива (пол, стены, потолок, проемы и т.п.) по закону предусмотрена не менее 5 лет, а на инженерное оборудование – 3 года.

    Расшифровка понятий «Девелопер», «Застройщик», «Заказчик», «Инвестор», и т.п. в контексте покупки квартиры в новостройке. Смотри в Глоссарии по ссылке.

    Помимо существенных условий, в Договор долевого участия также вносятся «иные» (дополнительные) условия, которые не являются обязательными, но допустимы законом, и вносятся по соглашению сторон при оформлении покупки квартиры в строящемся доме.

    К «иным» условиям ДДУ, в частности, относятся:

    • Порядок сдачи и приемки работ (в т.ч. подписания Передаточного акта);
    • Возможность уступки прав требования по договору;
    • Возможность одностороннего отказа от исполнения договора;
    • Порядок урегулирования претензий;
    • Форс-мажор, и другие условия, на усмотрение сторон.

    Некоторые Застройщики транслируют в Договор долевого участия массу статей законодательства. Но особого смысла это не имеет, т.к.

    действие ДДУ регулируется законом ФЗ №214, а значит, стороны все равно действуют в правовом поле этого закона.

    Другими словами, даже если Застройщик решит исказить какой-то пункт, прописанный в законе, например, установит гарантийный срок на квартиру не 5 лет, а 3 года, то этот пункт просто не будет иметь юридической силы.

    Какие хитрости в условиях ДДУ используют Застройщики – см. в отдельной заметке.

    Заключение Договора долевого участия

    Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома – как вид договора – строго регламентируется законом ФЗ-214, который принят в целях защиты прав дольщиков от неправомерных или безответственных действий Девелопера/Застройщика. Этот закон не только устанавливает обязательные условия для ДДУ, но и определяет правила его заключения.

    В отличие от других типов договоров с Застройщиками, Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации. Это закрепляет права дольщика на конкретную квартиру, а также исключает возможность «двойных продаж» в новостройках. Именно с момента государственной регистрации, ДДУ считается заключенным.

    Порядок регистрации ДДУ (в т.ч. как проверить, зарегистрирован ли договор Застройщиком) – см. в отдельной заметке по ссылке.

    Что такое «апартаменты»? Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? Смотри в заметке по ссылке.

    Заключив Договор долевого участия, Покупатель (дольщик) приобретает достаточно широкий пакет полномочий, который способствует реализации его права на получение новой квартиры, равно как и защищает его интересы на всех этапах строительства.

    В частности, если Застройщик приостановил ход строительства, то дольщик имеет право расторгнуть договор ДДУ (пп.1.1, п.1, ст.9 ФЗ-214), и вернуть не только внесенную им сумму, но и проценты за пользование деньгами, в размере (для физлиц) 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (п.2, ст.9, ФЗ-214).

    Причем, период пользования деньгами считается с момента внесения дольщиком денег по договору, и до момента возврата ему всей суммы с процентами. А это уже довольно ощутимая цифра.

    Мало того, если Застройщик вовремя не выплатил дольщику стоимость квартиры с процентами, то он попадает еще на дополнительные проценты за просрочку возврата денег (п.6, ст.9 ФЗ-214).

    Правда, если Застройщик использует эскроу-счета (о них ниже по ссылке) для оплаты своих Договоров долевого участия, то при расторжении ДДУ и задержке возврата денег дольщику, проценты за это он платить уже не обязан.

    Такие возможности ДДУ являются действенным инструментом самозащиты Покупателя, и хорошим стимулом для Девелопера вести себя хорошо.

    Подробнее о защите прав дольщиков, заключивших ДДУ, см. статью Глоссария – «ФЗ-214 — Закон о долевом строительстве».

    Официальную справку о регистрации ДДУ можно почитать здесь (сайт Правительства Москвы).

    Образец Договора долевого участия (ДДУ) можно скачать ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

    Платежи по Договору долевого участия

    Оплата цены Договора долевого участия в строительстве (ДДУ) должна происходить после его заключения и после его регистрации в Росреестре. Такой порядок оплаты прямо указано в п.3, ст.5, закона ФЗ-214.

    Платежи по ДДУ проводят в безналичной форме – со счета Покупателя на счет строительной компании.

    Дольщик может производить оплату ДДУ единовременно или поэтапно (внося платежи по частям), в зависимости от того, как эти условия оплаты прописаны в договоре. При этом просрочка платежа дольщиком может обернуться для него уплатой пени, а просрочка более чем на 2 месяца дает право Застройщику в одностороннем порядке расторгнуть договор ДДУ.

    С 2017 года законодательно введен альтернативный вариант оплаты Договора долевого участия (ДДУ) – через счет эскроу. Механизм расчетов с Застройщиком через эскроу счет направлен на защиту интересов дольщиков, и гарантирует им возврат вложенных денег, в случае нарушения Застройщиком обязательств по ДДУ (подробнее об этом – см. по ссылке).

    А с 01.07.2019 оплата ДДУ через счета эскроу стала обязательной для всех Застройщиков, но только в том случае, если первый ДДУ проекта был зарегистрирован после этой даты. Правда, и здесь есть исключения, о которых рассказано отдельно по ссылке выше (про эскроу-счета).

    Как Покупателю квартиры вернуть НДФЛ? Какой здесь порядок действий? Смотри по ссылке.

    Помимо всего прочего, к покупке квартир по Договору долевого участиялояльно относятся и банки; именно этот тип договора покупки новостройки, с точки зрения банков, несет в себе минимальные риски. Соответственно, именно при этом типе договора можно взять наиболее выгодную ипотеку.

      ВИДЕО: Договор долевого участия. Важные моменты

     — Некоторые нюансы Договоров долевого участия (ДДУ): что там должно быть обязательно, и на что обратить особое внимание.  

    При этом Покупателю необходимо держать в уме, что хоть ДДУ и является наиболее безопасным договором софинансирования строительства, но все же он не гарантирует дольщику, что Девелопер выполнит свои обязательства безупречно и в заданные договором сроки. Не гарантирует он и того, что строительство не остановится, а компания-застройщик не объявит себя банкротом.

    Кроме того, условия Договора долевого участия (ДДУ) бывают разные, и каждый Застройщик формулирует их по своему (в рамках требований ФЗ-214), стараясь смягчить для себя ответственность по отдельным пунктам договора (подробнее – см. по ссылке).

    А с января 2017 года Девелоперы обязаны выкладывать на своих сайтах проект ДДУ, чтобы каждый потенциальный дольщик мог заранее ознакомиться с условиями договора.

    Можно ли получить налоговый вычет при покупке апартаментов – смотри в этой заметке.

    В чем выражается защита дольщиков при заключении ДДУ?

    Основной вывод таков – Договор долевого участия (ДДУ), по сравнению с остальными типами договоров, дает дольщику гораздо больше прав в отношении требования квартиры.

     А финансовая защита дольщиков выражается в том, что заключение ДДУ дает им возможность компенсировать потери и убытки, в случае нарушения Застройщиком своих обязательств.

     Перечень конкретных финансовых мер ответственности Застройщика за неисполнение Договора долевого участия – см. по указанной ссылке.

    Периодические поправки в закон ФЗ-214 постоянно усиливают ответственность Застройщиков и, соответственно, все больше защищают интересы дольщиков. Например, вложенные в строительство жилья деньги дольщиков защищаются следующими механизмами:

    Подробнее обо всех этих «страховочных механизмах» рассказано в отдельных заметках по приведенным ссылкам.

    О том, какой вариант «страховки» выбран, Застройщик обязан написать в своей Проектной декларации, публикуемой им для каждого своего строительного проекта.

    Отдельной защитой дольщика, заключившего ДДУ, является его право расторгнуть договор с возвратом уплаченных по нему денег и процентов за пользование этими деньгами (подробнее – по ссылке).

    Можно еще добавить, что если дольщик – физлицо, то на его отношения с Девелопером распространяется также действие Закона о защите прав потребителей (в части, не урегулированной ФЗ-214).

    Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
    Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

    «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

    Как происходит процесс покупки новостройки и, в частности, процесс заключения договора с Застройщиком, подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (интерактивная карта, откроется во всплывающем окне).

    Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve-ddu/

    Требования к ДДУ – как не упустить важное при его заключении – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

    Условия в дду

    Пожалуй, точкой отсчета, с которой начинаются официальные отношения между участником долевого строительства и застройщиком, можно считать момент подписания договора долевого участия в строительстве.

    Именно это соглашение регулирует взаимоотношения между указанными сторонами на протяжении всего периода строительства объекта. Универсального варианта такого документа не существует, но важно не забывать про все существенные условия договора долевого строительства.

    По своей сути его составление – это довольно сложный и ответственный процесс. Ведь на кону немалые средства будущего дольщика. А потому необходимо предусмотреть все до мелочей. Если не указать все существенные условия договора долевого участия в строительстве, то могут возникнуть серьезные последствия.

    Вплоть до признания соглашения незаключенным, со всеми отсюда вытекающими проблемами. Консультация юриста дает возможность избежать подобного исхода.

    Договор долевого участия в общем своем смысле является таким же документом, как и любое другое соглашение, заключенное между двумя и более лицами. А потому правила его составления подчинены общим требованиям деловой практики.

    Любой договор должен включать в себя обязательные разделы. Такое условие распространяется и в отношении ДДУ. А потому общая структура договора содержит в себе следующие составные части:

    1. Вводная часть.
    2. Дата и место составления документа.
    3. Стороны (в случае ДДУ – дольщик и застройщик).
    4. Предмет договора (является существенным условием любого договора).
    5. Права и обязанности сторон.
    6. Цена договора и порядок расчетов.
    7. Срок действия соглашения.
    8. Порядок прекращения и изменения отношений.
    9. Способы разрешения спорных вопросов.
    10. Прочие условия, относящиеся к каждому конкретному виду договора.
    11. Реквизиты и подписи сторон.

    С универсальными стандартами оформления документов можно ознакомиться в ГОСТе Р 7.0.97-2016. Сегодня компания вправе не придерживаться этих рекомендаций, на юридическую силу документа это не повлияет.

    И хотя концепция подобных требований больше рекомендательного характера, не стоит ими пренебрегать. С одной стороны – это не существенные требования ДДУ. С другой – их соблюдение сделает документ аккуратным и приятным для работы, в то время как произвольное оформление может повлечь за собой исключительно недоверие и дополнительную вычитку.

    Все условия, которые содержат договоры (в том числе и договор долевого участия в строительстве), можно поделить на три основные категории:

    • существенные – без которых не обойтись, в противном случае договор будет признан незаключенным;
    • обычные – присутствующие в каждом договоре условия. В их число входят порядок решения спорных ситуаций, порядок изменения и расторжения договора, ответственность сторон в случае нарушения условий договора и т. д. Если таких условий в договоре нет, это не является поводом для признания его незаключенным;
    • дополнительные – добавляются индивидуально в каждое отдельное соглашение, в зависимости от конкретной ситуации или каких-то конкретных особенностей. Дополнительные условия вносятся по желанию, их отсутствие не влияет на заключенность договора.

    Существует перечень условий, которые обязательно должны быть согласованы в ДДУ. Все они указаны в ст.4 Ф3 №214. Так, существенными условиями ДДУ являются:

    1. Подробное описание объекта долевого строительства. Под описанием подразумевается:
    • планы строящегося помещения, отображающие в графической форме (схемы, чертежи) расположение частей объекта долевого строительства (комнаты, вспомогательные помещения, веранды, балконы, террасы и т. п.) по отношению друг к другу;
    • сведения об общей площади всего дома и конкретных квартир, площади жилого и нежилого пространства, энергоэффективности и сейсмостойкости, назначении объекта;
    • адрес, этажность;
    • информация про нежилые помещения – подвалы, чердаки, лифтовые шахты и т.п.
    1. Общая цена договора, порядок уплаты, сроки, размеры взносов. Денежные средства платятся единовременно либо определенными частями. Некоторые застройщики указывают стоимость квадратного метра, а не всей квартиры. Это сделано для того, чтобы было проще рассчитать размер доплаты в случае увеличения площади в сравнении с первоначальным планом.
    2. Срок передачи достроенного объекта дольщику. Он может быть определен конкретной датой (например, не позднее 31 декабря 2017 г.) либо месяцем или даже кварталом (например, не позднее IV квартала 2017 г.). Стоит обратить внимание, что правильнее, когда в договоре будут присутствовать 2 срока: срок получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию и срок непосредственной передачи помещения дольщику.
    3. Гарантийный срок на объект долевого строительства. Закон определяет минимальный срок – 5 лет, предоставляя застройщику право самому обозначать этот срок более точно.
    4. Одно из условий привлечения денег участника долевого строительства: осуществление взносов в компенсационный фонд или размещение денежных средств дольщика на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 ФЗ № 214.

    Законодатель в части 5 статьи 4 ФЗ № 214 акцентирует внимание на том, что при отсутствии вышеперечисленных условий договор будет считаться незаключенным.

    В конечном счете, дополнительные условия договора долевого участия – это, как правило, более развернутое и подробное изложение его основных положений.

    Такие дополнительные условия договора долевого участия в строительстве появляются в зависимости от самых разнообразных причин.

    Начиная от субъективных характеристик самого объекта строительства и заканчивая индивидуальными особенностями фирмы-застройщика или участника долевого строительства. А потому их количество может быть весьма велико.

    В качестве примера наиболее распространенных дополнительных условий ДДУ можно привести:

    1. Порядок взаиморасчетов сторон в случае изменения фактической площади объекта долевого строительства в сравнении с проектной.
    2. Информация о благоустройстве придомовой территории (детские площадки, паркинги, колясочные и т.п.).
    3. Время, отведенное для устранения застройщиком обнаруженных дольщиком недостатков в процессе приема – передачи построенного жилья (если таковые будут).
    4. Информация о порядке управления будущим многоквартирным домом.
    5. Необходимость получить согласие застройщика на осуществление уступки прав дольщиком. Для этого нужно составить договор уступки права требования по договору долевого участия. Образец есть в открытом доступе.
    6. Порядок оформления квартиры в собственность. Многие застройщики предлагают взять это «бремя» на себя. Естественно, за дополнительную плату.

    Зачастую заключение договора происходит по стандартной схеме: потенциальный участник приходит в офис компании, где ему будет предложено подписать шаблонный вариант договора от застройщика.

    Основные условия ДДУ там будут закреплены, в то время как содержание дополнительных пунктов остается на усмотрение застройщика. В большинстве случаев клиент не пытается скорректировать договор.

    Причины могут быть разными: от некомпетентности в вопросе до банального стеснения.

    Нормы ГК РФ и ФЗ №214 дают возможность согласовать детали договора и внести желаемые изменения. К сожалению, на практике редко удается изменить содержание ДДУ.

    Обязательные условия можно изменить и после подписания договора, чаще всего застройщик хочет поменять срок передачи объекта.

    Дольщик не обязан ничего подписывать и имеет право отказаться от дополнительного соглашения к ДДУ. дополнительных условий также поддается изменениям.

    Как уже было указано выше, одним из распространенных дополнительных условий выступает обязанность застройщика самостоятельно оформить переход достроенной квартиры в собственность дольщикам. Само-собой, за отдельную плату. Такая обязанность не закреплена за застройщиком ни одним законом, что дает возможность дольщику отказаться от навязанной услуги.

    Застройщики редко идут на компромисс, зачастую клиенту предоставляется стандартный договор, в который можно только вносить личные данные. Но, в редких случаях, при правильном подходе, человеку может повезти и содержание договора будет скорректировано.

    Рекомендуется заранее подробно изучать все нюансы договора. После госрегистрации ДДУ внесение изменений возможно путем подписания дополнительного соглашения, от которого застройщик может отказаться. В частности, могут возникнуть проблемы при желании изменить существенные условия ДДУ по 214 ФЗ.

    Нельзя взять и вычеркнуть, например, предмет договора долевого участия в строительстве, но можно добавить дополнительные условия, которые помогут прийти к компромиссу.

    Нужно быть готовым к тому, что застройщики редко и весьма неохотно идут на предложения будущих дольщиков внести изменения в договор, который ими сделан «под себя».

    Без профессиональной подготовки и специальных познаний простому обывателю будет тяжело «держать оборону». А потому стоит прийти на подписание договора с юристом по вопросам недвижимости. Кстати, если застройщик срывает сроки и не предоставляет жилье в прописанные в договоре даты, покупателю положена компенсация.

    Ее размер можно узнать воспользовавшись калькулятором неустойки. Для решения подобных вопросов также с большой вероятностью понадобиться помощь юриста, ведь застройщик не заинтересован в том, чтобы терять деньги.

    Кроме того, клиенту вовсе не обязательно подписывать договор именно в тот день, когда он пришел в офис. Никто не может ему запретить взять договор с собой для изучения на несколько дней. И вот тут самым правильным будет обратиться с таким документом в юридическую компанию. Где уже на месте специалист внимательно изучит текст договора и проконсультирует вас по всем возникшим вопросам.

    Как видно из всего вышесказанного, договор долевого участия в строительстве по своей структуре является довольно сложным документом. Существенные условия договора долевого участия в строительстве требуют особого внимания.

    Нельзя преуменьшать важность этого соглашения в области регулирования правоотношений между дольщиком и застройщиком. Одно некорректное предложение может повлечь за собой колоссальные финансовые потери, поэтому не стоит пренебрегать помощью опытного юриста.

    Да, услуги профессионала могут стоить дорого, но одна ошибка в договоре, в конечном итоге, обойдется гораздо дороже.

    Не ошибется тот, кто обратится в ЮК «Хелп Консалтинг». Наши специалисты вместе с Вами досконально изучат текст договора, смогут определить, какие его пункты не соответствуют закону или противоречат интересам дольщика.

    Анализ договора поможет проверить соблюдение главных требований к ДДУ и избежать возможных проблем. Свяжитесь с нами по данным, указанным в разделе сайта «Контакты» либо заполнив форму обратной связи. В ближайшее время для решения вопроса с вами свяжется юрист.

    По аренде и другим вопросам, которые связаны с недвижимостью, также можно получить консультацию.

    Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/sushhestvennye-usloviya-dogovora-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.