Самостоятельный участок

Содержание

Раздел земельного участка собственником

Самостоятельный участок

Порой, когда у человека в собственности находится слишком большой земельный надел, он задумывается о необходимости его раздела для удобства, либо же для получения прибыли от продажи его части.

Чтобы разбить имеющуюся территорию на несколько меньших по размеру, необходимо следовать установленному в законодательстве порядку. В противном случае Росреестр не примет заявление о регистрации прав собственности на вновь образованные наделы.

В статье рассмотрим, как именно происходит раздел земельного участка, а также поэтапно расскажем об этой процедуре.

Основные сведения

Вопросы раздела участков и обязательные условия такой процедуры регулируются положениями статьи 11.4 Земельного Кодекса РФ. По результатам образуются два новых земельных надела, а предыдущая площадь перестает существовать.

Когда раздел произведен, владелец первоначального участка обладает правом собственности на все, что получилось в итоге.

Если первоначальный участок находился в общей долевой собственности, то права на новые площади имеются у всех владельцев в равных степенях. Исключением являются лишь ситуации, когда граждане заключили дополнительное соглашение, в котором содержатся другие условия.

Делимые и неделимые участки

Раздел участков может быть произведен далеко не для каждой территории. Все напрямую зависит от специфики земли, природных особенностей, ландшафта, назначения, а также возможностей использования новых частей в качестве отдельных самостоятельных наделов.

Те участки, которые не теряют своей сущности и назначения после раздела, считаются делимыми. Вновь образованные участки должны использоваться так же, как и исходный.

Если же назначение земли может измениться после проведения процедуры раздела, тогда она считается неделимой.

Таким, например, является участок под многоквартирным домом, поскольку придется разделить землю под ним на равные доли между всеми собственниками квартир и помещений, а это нереально и даже бессмысленно.

Особое положение занимают территории, имеющие сельскохозяйственное назначение. Так, например, земли фермерских хозяйств считаются неделимыми вообще.

Если же говорить о других участках подобного назначения, то их раздел может проводиться, когда получившийся в результате надел не стал меньше минимально установленных в регионе норм. Тут нужно ориентироваться на утвержденные градостроительные регламенты. Именно они определяют предельные величины участков.

Кроме уже указанных обстоятельств на возможность раздела накладывают ограничения различные обременения участка. Речь идет о:

Соглашение о разделе

Когда у участка несколько собственников (даже если они являются супругами), они должны заключить между собой особый документ. Он называется письменное соглашение о разделе земли.

Документ не имеет какой-либо установленной формы, однако желательно отразить в нем следующие сведения:

  • персональные сведения обо всех владельцах участка;
  • информация непосредственно о наделе (адрес, кадастровый номер);
  • данные акта о разделе территории на отдельные площади;
  • дата и место подписания соглашения.

После подписания указанное соглашение будет являться основанием для самого раздела земли. Данный документ нужно предоставить, например, для регистрации перехода права собственности.

Судебной практикой подтверждается необходимость указанного соглашения, чтобы избежать возможных споров и признания раздела земли незаконным другими владельцами.

Что касается нотариального заверения соглашения, то делать это необязательно, однако можно, если на том настаивают участники.

Отметим, что если хотя бы один из собственников против раздела, его доля может быть определена исключительно судебными органами в случае вынесения ими положительного решения.

Процедура деления участка

С правилами деления участка лучше ознакомиться заранее, чтобы не потратить время и деньги на проведение топографических работ, подготовку проектных материалов и прочие согласования, а потом получить отрицательный ответ из территориального отдела Росреестра.

Межевание

Сам процесс разделения участка на несколько площадей состоит из нескольких этапов. Первым из них считается межевание. Под межеванием подразумевается не только непосредственно раздел земли, но и четкое определение границ каждого надела.

Кроме того, обязательно делается привязка созданных участков к конкретной местности, что важно для последующего учета площади.

Межевание выполняет исключительно теми организациями, которые имеют на это лицензию.

Собственник подает туда заявление и заключает договор подряда на проведение определенных работ. Кроме того, он обязательно предоставляет соглашение о разделе участка.

Перед межеванием геодезист должен провести подготовительные работы:

  • получить выписку из кадастра и кадастровый план;
  • ознакомиться со всеми правоустанавливающими документами;
  • провести оценку расположенных рядом соседних участков;
  • установить необходимость осуществления полевых работ.

Предварительный проект плана межевания обсуждается со всеми собственниками исходного участка. Также границы новых наделов подлежат согласованию с владельцами смежных территорий. Это правило установлено ст. 39-40 ФЗ «О кадастровой деятельности».

По результатам оформляется акт согласования, где ставят подписи все собственники соседних участков.

Присвоение адреса

Чтобы новые участки получили адреса, необходимо обратиться с запросом в местную администрацию, а именно в отдел архитектуры и градостроительства. Туда нужно предоставить следующий пакет документов:

  • проект межевания;
  • кадастровый паспорт;
  • свидетельство, подтверждающее право собственности;
  • соглашение о разделе.

По итогам орган МСУ выносит решение о присвоении почтовых адресов каждому новому земельному наделу. После согласия по проекту межевания и по поводу границ созданных участков, присвоения им адресов собственник должен обратиться в орган Росреестра.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Обращение в Росреестр

Перед походом в территориальное отделение Росреестра придется оплатить госпошлину. Непосредственно же процедура регистрации раздела участка занимает не более десяти суток, а о результатах собственника уведомляют в течение 5 рабочих дней.

В подразделение Росреестра вместе с заявлением об учете и регистрации права должны быть предоставлены следующие документы:

  • паспорт владельца участка;
  • решение администрации о присвоении адреса;
  • план межевания;
  • соглашение собственников;
  • квитанция, подтверждающая перечисление госпошлины в бюджет.

По результатам рассмотрения выносится положительное или отрицательное решение. Также на руки владельцу новых участков выдается выписка из ЕГРН о собственности.

Заявление в Росреестр необязательно подавать лично. Можно также воспользоваться посредническими услугами МФЦ, либо же отправить ходатайство через Интернет (официальный портал Госуслуг).

Подведем итоги

Актуальное земельное законодательство не позволяет распоряжаться лишь частью участка, поскольку объектом правоотношений считается лишь целый надел. Однако Земельный Кодекс дает собственнику возможность разделить принадлежащую территорию на несколько площадей для удобства.

После такой процедуры права на каждый из вновь образованных участков равно остаются у него. Однако надо помнить, что далеко не каждый земельный надел может быть разделен.

По результатам должен получиться самостоятельный участок, целевое назначение которого не изменилось, а площадь не ниже установленного регионального минимума.

Кроме того, каждый надел обязан иметь свой подъезд или проход, иными словами, доступ к территории.

Также для процедуры иногда требуется согласие других владельцев площади (если таковые имеются). Кроме того, порядок разделения подразумевает проведение межевания и взаимодействие с некоторыми государственными органами власти для присвоения почтовых адресов, регистрация права собственности и получения выписки по итогам.

Источник: https://pravbaza.ru/zemelnoe-pravo/razdel-zemelnogo-uchastka-sobstvennikom

Как разделить землю на два разных земельных участка? Этапы размежевания на сайте Недвио

Самостоятельный участок

Земельный участок – это хороший материальный актив. Но так случается, что по факту у него может быть не один, а несколько собственников. Для более корректного хозяйствования или разделения имущественных прав, все владельцы имеют возможность разделить участок на доли.

И еще один распространенный случай, когда споры за землю возникают между двумя сторонами — родственные отношения. Это могут быть наследники главного собственника участка, супруги или владельцы, которые купили землю вскладчину.

Оформить раздел земельного участка можно официально, пользуясь простым алгоритмом действий. При этом, существует ряд нюансов, которые важно учесть на каждом этапе изменения прав собственности. Это необходимо для законного оформления, во избежание различных проблем и манипуляций со стороны заинтересованных лиц.

Размежевание с точки зрения закона

Чтобы ознакомиться с юридическими нюансами раздела земли и размежевания территории, обратитесь к нормам Земельного кодекса (ЗК) РФ.

В нем изложены основные положения, в соответствии с которыми один участок земли можно разделить на две части. И эти 2 надела становятся самостоятельными участками в то время, как предыдущий объект права прекращает свое существование.

Это касается именно частных земель. Муниципальная собственность, отданная в пользование, или территории садоводческого хозяйства — делиться не могут.

Закон предусматривает выделение земли из общей площади в соответствии с долями. Это значит, что объект недвижимости не обязательно должен делиться на равнозначные половины. При этом, за участком сохраняются его характеристики (границы, кадастровый номер).

Чтобы узаконить полученные в результате разделения участки, необходимо обязательно придерживаться правил межевания, и зарегистрировать раздел в государственном реестре.

Цели разделения земли

Основная цель межевания со стороны государства — увеличить количество землепользователей и уплотнить застройку, что способствует фактору более рационального использования земли.

Поэтому заявления в отношении межевания охотно рассматриваются представителями власти.

Вследствие разделения получается два полноценных и независимых земельных участка, которые могут более эффективно управляться, чем один.

Основная цель со стороны частных собственников — помимо вышеописанных имущественных отношений, это может быть подготовка к продаже части принадлежащей им территории. Обычно оформление производится на родственников. Да, конечно, при этом меняется собственник, и есть риски, но найти покупателя на готовый поделенный участок проще, чем заниматься бумажной волокитой, когда уже его готовы купить.

Последовательность разделения участков

Нарушение порядка межевания территории является причиной для признания действий незаконными. Следовательно, проведенный раздел будет считаться недействительным. На ответственных этапах разделения участка лучше придерживаться определенных правил, а при наличии сложностей — привлечь профильного специалиста.

Прежде чем разделить землю, эксперты, обычно, создают план с визуализацией территории и ее планируемого разделения. На этом плане отображают и существующие объекты недвижимости (дома, коттеджи, гаражи, хозяйственные постройки).

Далее, чтобы разделить землю, владельцам необходимо пройти следующие этапы:

  1. Заключить договор о порядке раздела земли. Это необходимо, если у участка больше 1 собственника.

    Если вы собираетесь самостоятельно провести разделение, и вам не нужны посторонние разрешения, к примеру, вы хотите выделить участок для хозяйствования своим родственникам и поделиться территорией, то это сделать гораздо проще;

  2. Пригласить инженеров для проведения межевания земельного участка. В процессе разделения все заинтересованные стороны уведомляются об этом. Это касается и соседей, которые живут рядом с участком;
  3. Передать документы в государственные органы. После проведения всех процедур, в администрацию передаются или отправляются документы на землю + заявление. В нем заявитель просит присвоить новым участкам номера и адреса. При этом, в одном из объектов он может закрепить за собой характеристики общего участка, но при условии, что в документы вносятся изменения по площади и прочим характеристикам объекта;
  4. Одновременно с подачей заявлений осуществляется регистрация права собственности за новыми владельцами земельных наделов.

Так выглядит схематическая последовательность узаконивания разделения земельного участка.

Подводные камни при операциях по разделу земли

Чтобы произвести разделение на законном основании, у инициатора на руках должен иметься полноценный пакет документов на право собственности. Это значит, что участок должен быть приватизированным.

В противном случае процедура будет длиться дольше.

 Если земля выделена муниципалитетом или садоводческим хозяйством в бессрочное пользование, то изначально потребуется добиться соглашения о приватизации участка.

В отдельных случаях имущество в виде земли может подлежать разделу по условиям судебного решения. Чаще всего это случается в делах о разделе имущества супружеской парой. В данной ситуации стороны должны получить распоряжение от суда о проведении межевания. А затем выполнить процедуру через специалиста в соответствии с условиями вынесенного решения.

Во время межевания территории стоит придерживаться следующих правил:

  1. не разделять участки по границе построенных на них объектов (все постройки должны оставаться целиком на одном из выделяемых участков);
  2. каждый из новых владельцев должен иметь возможность беспрепятственно попасть на свой участок (обязательно наличие отдельного входа или выезда);
  3. за новыми земельными наделами сохраняется присвоенный статус согласно ЗК РФ, а следовательно, земля, выделенная под жилищное строительство, разделяется на новые участки с аналогичным назначением;
  4. при выделении земли из общей территории нужно придерживаться узаконенных минимальных и максимальных нормативов;
  5. общая площадь всех отдельных участков должна быть в точности равна общей площади территории, которая была до деления.

Разделенные участки важно в законном порядке зарегистрировать с присвоением права собственности конкретным лицам.

Оформление документов и бюрократические нюансы

Ранее всеми вопросами, связанными с межеванием территории, могли заниматься частные фирмы с соответствующей лицензией. Сейчас приоритет отдается государственным учреждениям, проводящим оценку имущества.

При обращении в государственные регистрационные органы заявителю, который занимается межеванием участка, необходимо предоставить полный пакет документов. В составе такого пакета должны быть:

  1. документы, удостоверяющие личность участников раздела (паспорта и уставные документы, если одним из собственников становится юридическое лицо);
  2. заявление в стандартном формате, подписанное всеми заинтересованными сторонами (новыми собственниками земельных участков).

Важным документом является решение государственных властей о присвоении новых адресов и реквизитов для земельных наделов.

Если во время проведения процедуры пришлось заключить соглашение между всеми сторонами операции, то оно также прилагается.

В пакет бумаг входит правоустанавливающая документация на разделяемый земельный надел со всеми реквизитами, включая свидетельство о праве собственности.

В ходе процедуры вам придется заплатить государственную пошлину в размере 350-2000 руб., а также предоставить план межевания территории, составленный аккредитованными специалистами.

Есть компании, которые берут на себя всю работу и предоставляют полный комплекс услуг по разделу земельного участка. Они могут помочь ускорить весь процесс раздела и грамотно среагировать в различных неординарных ситуациях.

Чтобы подтвердить прозрачность всей процедуры, дольщики могут зарегистрировать соглашение о разделении земельного участка с привлечением нотариуса.

Когда в разделе участков могут отказать? Причины отказа

Начиная с 2017 года все собственники земельных участков обязаны закрепить за собой (зарегистрировать в ЕГРП) право собственности на землю. Если этого не сделать, то участок автоматически переходит в распоряжение органов местного самоуправления.

Это значит, что собственник не сможет проводить операции по купле-продаже или передаче земли, без предварительной регистрации права собственности, или согласования всех действий с администрацией.

Если у вас в распоряжении находится земля, предназначенная под ведение хозяйственной или предпринимательской деятельности, ее делить категорически запрещено. Процедура создана для регулирования земельных наделов, предназначенных для индивидуального строительства.

Разделение земли должно осуществляется по согласию обоих землевладельцев. Оно не может быть проведено в принудительном порядке или по желанию только одной из сторон. Исключением является лишь соответствующее решение суда.

Если в вашем случае имеет место нестандартная ситуация, требующая дополнительного разъяснения всех прав и обязанностей сторон, обратитесь за помощью к квалифицированному юристу. Это обезопасит вас от лишних издержек и проволочек.

После регистрации всех прав, долевая собственность прекращает свое существование, и в силу вступает отдельно взятое право собственности. Если вам приходится отстаивать свое право на часть земельного участка при условии несогласия другой стороны, следует подавать иск в суд.

Обоснованность ваших требований и корректность составления заявления для подачи в суд, будет оцениваться вашим юристом. Обратитесь за консультацией, чтобы уточнить все нюансы принудительного межевания территории.

Земельный кодекс РФ

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/razdelit-zemlyu-na-dva-raznyh-uchastka/

Как размежевать земельный участок на два участка?

Самостоятельный участок

Иногда случается так, что при осуществлении юридически значимых операций в отношении землевладений, требуется разделение их на две части или даже больше.

В силу того, что нормами действующего законодательства под объектами земельных правоотношений подразумеваются лишь самостоятельные наделы, для разделения земель особо важным представляется их межевание и регистрация в качестве независимых друг от друга объектов.

Как разделить земельный участок на два

Разделение земли заключается в комплексе мероприятий геодезической и кадастровой деятельности, посредством которых из одного надела формируется два или более.

Произведите разделение земельного объекта при наличии таких обстоятельств:

  • Землевладение с большой площадью необходимо поделить для продажи участков, превышающих требующийся владельцу размер;
  • Земля удовлетворяет определенным пожеланиям, но необходимо произвести ее раздел при разводе супругов;
  • Некоторая часть объекта недвижимости арендуется у владельца;
  • Надел разделяется для применения его составляющих в различных целях. Это означает, что некоторая доля участка предполагает смену целевого назначения;
  • Несколькими совладельцами принято решение о делении совместного участка и регистрации выделенного имущества каждым в отдельности, для осуществления дальнейшего пользования своей долей.

Участок может быть разделен только по собственному желанию единственного или всех имеющихся землевладельцев. Деление земель происходит в несколько шагов.

При необходимости указанной процедуры, последовательно выполните такие действия:

  • подпишите договор с организацией, лицензированной в отношении проведения земельных работ по межеванию (установлению границ имущества);
  • получите письменное одобрение, составленное в форме согласия от остальных сособственников на выполнение межевых работ;
  • если договориться мирным путем с совладельцами не удается, то обратитесь в судебные органы и получите соответствующее постановление;
  • предъявите специалисту по проведению кадастровых работ документы-основания, подтверждающие права на земельный участок;
  • ожидайте итогов определения границ землевладения кадастровым инженером. Границы должны устанавливаться при участии совладельцев или их доверенных лиц, уполномоченных на подобные действия. Далее происходит установка специалистом границ делимого объекта и новообразованных наделов. Пределы границ отмечаются при помощи особых знаков. Кроме того, инженер устанавливает сведения о площади первоначального объекта и двух новых. В итоге им схематично отображаются границы земель и формируются межевые дела (акты, определяющие границы, чертежи, ведомости по исчислению масштаба имущества);
  • адресуйте органам архитектуры и градостроительства заявление о присвоении адресов образованным землевладениям, и приобщите к нему надлежащую документацию (дела, сформированные в результате межевания, правоустанавливающие бумаги, кадастровый паспорт исходного участка, одобрение собственников или судебный акт);
  • поставьте новообразованные наделы на кадастровый учет. Для этого обратитесь в Росреестр, имея при себе написанное заявление, паспорт, межевое дело и постановление об адресе.

Направьте заявление почтой, предоставьте на личном приеме либо воспользуйтесь порталом госуслуг. Органами, уполномоченными на проведение государственного учета после получения бумаг будет исполнена процедура постановки объектов на учет. По окончании процесса получите кадастровые паспорта на образованные участки.

После выполнения вышеуказанных действий по разделению зарегистрируйте права на новое имущество вместе с остальными собственниками.

Чтобы заключить договор подряда с кадастровым инженером, предоставьте в соответствующую фирму следующее:

  • составленное в произвольной форме заявление;
  • копию своего паспорта;
  • правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на недвижимость;
  • план участка;
  • выписку из ЕГРН;
  • бумагу, полученную в БТИ, о наличии или отсутствии на территории участка построек.

Инженеру могут понадобиться и другие документы. Например, в некоторых случаях требуется справка об отсутствии в пределах объекта кабеля или мест, предназначенных для общего использования.

Для обращения в орган Росреестра заранее подготовьте:

  • свой документ об удостоверении личности;
  • подлинник доверенности, в случае если вы являетесь представителем собственника земли;
  • документ о присвоении адресов участкам (либо адресе первоначального землевладения);
  • согласие, выраженное совладельцами или постановление суда о разделе недвижимости;
  • межевой план.

Представьте документы, выбрав наиболее оптимальный способ:

  • лично, явившись в надлежащее отделение компетентного органа;
  • почтовым отправлением в виде заказного письма;
  • посредством интернета (на официальном сайте госуслуг).

Специалисты Росреестра обязаны принять представленный пакет документов, отказать в его осуществлении они не правомочны.

Деление земельных участков на несколько частей регулируется положениями законодательства. Так, статьями 11.2 и 11.4 Земельного кодекса РФ, закреплены возможности выполнения раздела путем проведения кадастровых работ (прибегнув к процедуре межевания).

При разделении участков имейте в виду данные о минимальной площади земли, установленной для конкретной территории. Размеры новообразованного надела не должны оказаться ниже установленного показателя. При несоблюдении законных требований, это грозит отказом в проведении регистрации права собственности.

Для землевладений с разными видами разрешенного использования норма может расходиться. К примеру, в Москве и Московской области предусмотрены такие показатели:

  • если участок предоставлен для фермерского хозяйства — не меньше, чем 2 га;
  • земли, отведенные под садоводство — 0,06 га;
  • наделы, выделенные под огороды — 0,04 га.

Помимо сказанного, во время межевых работ, помните о таких моментах:

  • образуемые земли должны соответствовать изначальному целевому назначению;
  • каждый образованный участок должен обеспечиваться отдельным проходом и подъездным путем;
  • размежевание земли должно быть разрешено законодателем.

Смысл последнего пункта отображается статьей 258 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой запрещается деление наделов, отведенных под крестьянское хозяйство. Если у объекта несколько владельцев, его допустимо поделить заключением соглашения между участниками такой собственности или судебным решением.

Компании, оказывающие частные услуги, как правило, самостоятельно определяют сумму оплаты за выполненную работу. То же самое действует и в отношении предприятий, работающих при согласии Росреестра.

Госорган имеет специальную формулу, применяемую для исчисления вознаграждения за оказываемую помощь.

При этом берется во внимание:

  • цена проведения мероприятия (за час) – изменяется исходя из уровня квалификации специалиста;
  • какова сложность услуги (где располагается земля, ее особенности и прочее).

Утвержденных расценков на сегодняшний день не предусмотрено. Поэтому выясняйте, каковы суммы вознаграждения за требуемый вид работ, заблаговременно – при заключении договора с конкретной фирмой.

Помимо оплаты инженерных работ, последуют и другие затраты – госпошлина за экспертизу документации (верно ли они оформлены), за проведение регистрации прав на землевладение. В этом случае ограничений по сумме также нет. Она устанавливается каждым субъектом государства самостоятельно.

Таким образом, траты приблизительно составят:

  • за труд инженера — от 2000 до 5000 рублей;
  • уплата госпошлины за регистрацию права собственности — от 350 до 2000 рублей.

При одновременном проведении размежевания двух землевладений, затраты будут меньше. Также можно сократить их в отношении государственной пошлины, заказав документацию в электронной форме.

Источник: http://UrOpora.ru/zemlya/kak-razmezhevat-zemelnyj-uchastok-na-dva-uchastka.html

Инструкция по покупке земельного участка без посредников

Самостоятельный участок

После того, как вы выбрали себе земельный участок — можно переходить к юридической стороне покупки и оформлению сделки в Росреестре.

Для начала рекомендую документально убедиться, что человек, который представился вам собственником, действительный и единственный владелец земельного участка, что земля не продана ранее и не находится под арестом или обременением. Росреестр предоставляет такую информацию только на платной основе, зато отправить официальный запрос в ЕГРН можно не выходя из дома. 

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию о собственнике быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Шаг 2 — проверить документы на земельный участок

Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:

  1. Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
  2. Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
  3. Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
  4. Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
  5. Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.

Как найти объявления от собственника на Авито

Шаг 3 — оставить продавцу задаток

Прежде, чем вступать с продавцом в какие-либо финансовые взаимоотношения, рекомендую получить у него максимальную скидку, после чего еще несколько дней поискать новые варианты и только после этого, оставлять задаток. 

Внешне задаток и аванс очень похожи (подтверждают намерение осуществить сделку), но имееют ряд отличий:

  • Аванс в случае неисполнения покупателем или продавцом своих обязательств, должен быть возвращен покупателю. Хотя условия и считаются негласными, но должны быть прописаны в договоре купле-продажи, иначе возврата аванса можно не дождаться, а рассчитывать на «джентельменские соглашения» я бы не стал.
  • В случае, если в договоре указан задаток и от сделки отказались вы (покупатель), то задаток вам не вернется, а если продавец отказался от сделки, то он будет обязан вернуть вам задаток в двойном размере.

Любой задаток должен быть оформлен в виде расписки, а лучше в виде предварительного договора купли продажи.

Шаг 4 — оформить покупку участка в Росреестре

Порядок действий при покупке земельного участка у собственника следующий:

  1. Договоритесь с продавцом о встрече в МФЦ «Мои Документы» вашего города;
  2. Возьмите талон для подачи документов на регистрацию прав;
  3. Пока будете ждать своей очереди, внимательно прочитайте и договор купли продажи земельного участка (подготавливает и оплачивает продавец);
  4. Оплатите госпошлину за регистрацию прав и сделайте копию квитанции об оплате;
  5. Когда подойдет электронная очередь, пройдите на стойку регистрации, подпишите договора купли продажи в 3-х экземплярах (убедитесь, что возле подписи продавца синей ручкой записано: «Деньги в размере *** рублей получил полностью») и передайте остальные документы регистратору. Передачу денег рекомендую делать также в присутствии регистратора. Если сумма в договоре будет занижена (например, когда земля в собственности менее трех лет), возьмите с продавца расписку о получении остальной суммы;
  6. На этом сделка закончена. Если все сделано правильно, то через 14 дней, там же в МФЦ, вы получите зарегистрированный в РосРеестре договор и станете новым собственником земельного участка.

Как передавать деньги при покупке недвижимости

Причины приостановки регистрации земельного участка

Причиной ограничения прав может стать следующее:

  1. Судебное постановление об аресте имущества;
  2. Частный или публичный сервитут на недвижимое имущество;
  3. Ипотечный кредит, в котором земля выступает в качестве гарантии выплат;
  4. Залоговые обязательства;
  5. Не погашенная задолженность продавца по налогам;
  6. Доверительное управление имуществом;
  7. Аренда земель, в том числе специального назначения (охранные и санитарные зоны, лесной фонд и сельскохозяйственные угодья), которые представляют интерес для государства;
  8. Концессионное соглашение (договор c государством о платной передаче земли на определенный срок пользования).

Особенности покупки земельных участков в СНТ

Покупка дачного участка без дома в СНТ (садоводческом некомерческом товариществе) не противоречит действующему законодательству, но существует ряд особенностей:

  • Земля в садоводческом товариществе не предназначена для индивидуального жилищного строительства, так как находится на землях сельскохозяйственного назначения. Соответственно цена за такой участок должна быть ниже. Если садовый участок находится в зоне жилой застройки на территории земель населенных пунктов, то перевести участок в ИЖС не составит труда.
  • Вы можете построить на дачном участке дом, но чтобы признать его жилым, потребуются дополнительные согласования, документы, время и деньги. Без ввода в эксплуатацию дом будет считаться хозяйственной постройкой.
  • Покупая землю в садовом обществе надо быть готовым к тому, что придется считаться с интересами всех членов СНТ и исполнять решения общего собрания садоводов. Вести же огородничество или садоводство вы можете и в индивидуальном порядке, не вступая в члены такого объединения. В этом случае, Правление СНТ заключает с вами договор на использование объектов инфраструктуры СНТ, причем плата по договору не может быть меньше размера членских взносов.
  • В учетом перечисленного выше, суммарные затраты на строительство дома в СНТ могут оказаться выше, чем строительство на участке под ИЖС.

Как оформить переуступку права аренды земельного участка

Как оформить покупку земельного участка у юридического лица

Физические и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования могут участвовать в сделках по купле-продаже земли. Однако, юридическим лицам придется собрать дополнительный пакет, состоящий из учредительных документов, протокола собрания учредителей с решением о проведении сделки, постановления местной администрации о передачи земли и т.д. 

Как составить договор между юр и физ лицом

Договор купли продажи можно заключать между двумя физическими, между физическим и юридическим лицом, а также между двумя юридическими лицами. Никаких ограничений тут нет. Обязательных требований к составлению нет, но важно следующее:

  • В разделе «Предмет договора» следует как можно подробнее описать земельный участок. Не бойтесь написать лишнее — чем больше будет данных о земле, тем ниже вероятность спора в будущем. Укажите площадь участка, адрес, кадастровый номер, целевую категорию, данные регистрационного свидетельства и тд;
  • Обременения на участок, если таковые имеются, следует подробно описать. Покупатель должен знать обо всех ограничениях и возможных претензиях на участок третьих лиц;
  • Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

В договоре не должно быть условий:

  • о праве продавца выкупить участок;
  • ограничений на пользование землей после покупки;
  • отказа продавца от ответственности, если на участок будут заявлены претензии третьих лиц.

Скачать образец договора купле-продажи земельного участка

Какие документы потребуются

При покупке земли юридическим лицом у физического лица последний должен предоставить:

  1. Выписку из ЕГРН;
  2. Документ, свидетельствующий о правах на землю (решения органов власти о выделении, договор купли-продажи у прежнего собственника и т. д.) или регистрационное свидетельство права собственности от регионального представительства ФСГРКК с указанием собственника, категории земли, площади участка, адреса, номера по кадастру;
  3. Кадастровый паспорт земельного участка с номером, адресом, площадью, кадастровой стоимостью, категорией земли, видом использования, сведениях о регистрации прав;
  4. Паспорт гражданина РФ.

Риски при покупке земельного участка

Спешка при покупке зачастую оборачивается проблемами с оформлением, претензиями на собственность третьих лиц и прочими неприятностями. Далее лишь несколько из существующих групп рисков при покупке земельного участка:

Недобросовестность продавца

Случается, что для ускорения продажи, продавец или агентство замалчивают важные обстоятельства. Например, купленный участок может относиться к землям лесного фонда и не подлежать продаже в принципе. В данном случае рассчитывать можно только на аренду.

Иногда продавец не предупреждает покупателя о категории земель. Например, сельскохозяйственные земли нельзя использовать для промышленных целей, и покупателю приходится отдельно заниматься переводом участка в другую категорию. Земля может оказаться захваченной самовольно, и прав на нее по закону попросту нет.

Участок может находиться под арестом, запретом на продажу или продан несколько раз (как правило, с актами старого типа без кадастровых номеров). Мошенники часто используют поддельные свидетельства о собственности (дубликаты, не действительные и т.д.), поэтому Правительство РФ решило их отменить. С 2016 года подтверждать право собственности будет только выписка из ЕГРН.

Небрежное оформление документов

Составленные документы иногда не совпадают с данными кадастрового паспорта в размерах. Нередко при заключении договора забывают об интересах третьих лиц (супруги, супруга), имеющих имущественное право на землю, если она приобреталась в браке. Если права на землю есть у несовершеннолетнего, то в договоре необходимо согласие опекунов и попечителей.

Невнимательность

Бывают случаи, когда после сделки, покупатель получает совсем другой участок. Показывали один, а продали другой — хуже.

Будьте внимательны — следите, чтобы кадастровые номера в документах соответствовали участкам, которые вы смотрите на местности.

Чтобы перестраховаться — требуйте у продавца кадастровый паспорт, вынос границ земельного участка на местности и используйте мобильное приложения KadastrRU с геолокацией.

Стоит ли покупать земельный участок в водоохранной зоне

Выводы

  1. Благодаря темпам развития инфраструктуры городских окраин, стоимость земельных участков стремительно растет, но вместе с ценой растут и риски;
  2. Для самостоятельной покупки нужно минимально разбираться в юридических тонкостях и иметь свободное время для оформления документов;
  3. Существует угроза многоразовой перепродажи прав собственности, по актам старых образцов, а также перепродажа земельных участков без кадастровых номеров, поэтому юридическую чистоту имущества проверяют перед покупкой заблаговременно;
  4. Самый простой и быстрый способ документально убедиться в наличии прав у собственника,  а также проверить наличие обременений на земельный участок (арест, залог, ипотека и т.д.) — это заказать выписку из ЕГРН.

Источник: https://zembaron.ru/ekonomiya/kak-kupit-zemelnyij-uchastok-u-sobstvennika/

Неделимый земельный участок, как разделить неделимый земельный участок

Самостоятельный участок

» Раздел имущества » Неделимый земельный участок

2 413 просмотров

Являясь совладельцами земельного надела, его собственники не всегда задумываются о том, что делать, если вдруг придется его делить. Мало того, не все представляют, можно ли вообще поделить данный надел в соответствии с законодательством, а когда встает вопрос о его разделе – узнают, что их совместная собственность является неделимым объектом недвижимости.

Критерии делимости

 Земельные участки (ЗУ) могут быть делимыми (раздел которых возможен) либо неделимыми (их раздел запрещен). Делимость ЗУ определяется его целевым назначением, возможностью использования вторичных участков при сохранении их предназначения и характеристик, соответствующих исходным.

Те объекты недвижимости, которые после раздела не теряют своих характеристик, соответствуют всем нормам целевого назначения исходного участка, называются делимыми.

Те же наделы, которые после раздела утрачивают исходные характеристики и требуют изменения целевого назначения, являются неделимыми.

Например, имеется ЗУ, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, который является совместной собственностью двух человек, проживающих на этой территории в доме на две семьи. В такой ситуации только от размера самого участка будет зависеть возможность либо невозможность его разделить.

В случае, когда вторичные наделы будут по размеру не меньше минимально разрешенных для ИЖС, раздел возможен, но только совместно с разделом жилого дома, то есть данный участок является делимым. Если же после раздела образуются участки с площадью меньше минимально разрешенной, то объект недвижимости будет неделимым и останется в долевой собственности.

Рассмотрим подробнее признаки и условия делимости ЗУ.

Что такое делимый земельный участок

Делимый земельный участок – объект недвижимости, на котором после раздела образуются два (или более) автономных объекта, по целевому назначению соответствующих изначальному. Такие вновь созданные наделы не требуют перевода в состав земель другой категории.

Например, имеется ЗУ, предназначенный для личного подсобного хозяйства площадью 30 соток. Участок расположен в дальнем Подмосковье. Для Московской области минимальный размер ЗУ для ЛПХ составляет 4 сотки.

При разделе первичного участка в 30 соток на две равных части получаются два вторичных ЗУ площадью по 15 соток, то есть полученные при разделе объекты будут соответствовать всем критериям делимости и данный объект является делимым.

В тех случаях, когда участок находится в пределах населенного пункта, то при любом разделе он так и останется на этой территории, то есть его категория при разделе не поменяется. Это значит, что для объектов недвижимости в пределах населенных пунктов критерий, указанный в Земельном Кодексе не применяется.

Делимый участок – это территория, которую можно поделить на отдельные самостоятельные ЗУ, каждый из которых будет иметь автономность от первичного (изначального) и других вторичных, при этом он не поменяет своих характеристик. В тех случаях, когда на таком наделе нет каких-либо строений, его раздел возможен при соответствии минимальным размерам и разрешенном использовании.

Для их раздела применяются следующие нормативы:

  • необходимо сохранение на вторичных ЗУ категории изначального надела;
  • любой вновь образованный объект должен быть не меньше минимального установленного размера для объектов данной категории.

В ЗК РФ установлены нормативы максимально и минимально возможных размеров для каждой категории земель.

Например, для Саратовской области минимальный размер участка для ведения фермерского хозяйства составляет 2 гектара или 200 соток, а для ИЖС – 0,04 гектара или 4 сотки.

Резюмируя вышеизложенное: делимый участок – объект, который может быть разделен на самостоятельные части, на которые можно установить право собственности. Каждый вновь созданный объект должен иметь границу, размер, а также такой же режим использования, что и первоначальный.

Неделимый земельный участок – объект недвижимости, который невозможно разделить на несколько самостоятельных, он является объектом любых (как земельных, так и гражданских) прав в целом, как единый объект недвижимости.

Например, земля, которая находится под многоквартирным домом. Какая-либо возможность выделить отдельное жилое помещение вместе с участком земли отсутствует, собственник квартиры в таком доме может получить только долю в общей собственности, но выделить самостоятельный участок не получится.

Стоит заметить, что земли, выделенные для ведения КФХ согласно ЗК РФ, считаются неделимыми априори, прочие земли сельхозназначения могут быть поделены только в том случае, если самый маленький вторичный надел будет не меньше установленной минимальной нормы для этой категории.

Наличие каких-либо обременений также может существенно повлиять на возможность раздела. Из-за некоторых обременений на раздел земли может быть наложен полный запрет, это такие обременения, как:

  • сервитут (обременение, связанное с правом пользования);
  • любые ограничения по распоряжению землей, например, ипотека (если в залоге находится земельный надел), арест по решению суда, долгосрочная аренда и некоторые другие ограничения;
  • нахождение на территории объектов недвижимости, имеющих статус памятника культуры или истории.

В тех случаях, когда объект имеет обременение, необходимо знать их срок или границы действия.

Например, по окончании ипотечных выплат ограничение на раздел залоговой земли будут сняты. Но запрет на раздел участка, где находится памятник культуры, не будет снят до тех пор, пока охраняемое государством здание будет находиться на этом земельном участке.

Существует еще несколько обстоятельств, когда будет действовать запрет на раздел ЗУ, среди них:

  • ситуация, когда образование вторичных участков приведет к полной невозможности использовать объекты недвижимости, расположенные на первичном;
  • обременения либо ограничения, которые не позволят использовать вновь образуемые участки в соответствии с их статусом;
  • в результате раздела произойдет вклинивание одного ЗУ в другой, появится чересполосица, границы станут слишком сложными и изломанными, станет невозможным возведение каких-либо построек;
  • вновь образовавшийся участок станет недоступным (не будет иметь подъезда или выхода в дороге, проезду, выходу), что повлечет за собой ограничение прав владельца соседнего надела, так как он должен будет обеспечить возможность прохода в вторичному заблокированному наделу.

Например, при разделе ЗУ площадью 10 соток соблюдается условие делимости по признакам минимально допустимой площади объекта. Но при любом варианте раздела в натуре один из участков не будет иметь свободного доступа к нему кроме как через соседний. Такой объект не может быть поделен фактически, так как имеется запрет на раздел по признаку доступности вторичного ЗУ.

Объект, предназначенный для раздела, должен выполнять все нижеизложенные требования:

  1. Неизменность целевого назначения. Разделу подлежит только тот объект, при разделе которого каждый вновь образуемый не утратит своего целевого предназначения, например участок для ИЖС таковым и останется.
  2. Беспрепятственный доступ. Каждый вновь созданный участок должен иметь доступ для пешеходов и транспортных средств.
  3. Отсутствие обременений. Любые обременения делают невозможным раздел ЗУ до тех пор, пока они не будут сняты.
  4. Соблюдение нормативов. Каждый из вторичных участков должен соответствовать минимальным нормативным размерам определенной категории земель.

Например, если по нормативам участок для ИЖС не может быть менее 400 квадратных метров, то участок площадью в 700 квадратных метров разделен быть не может, так как один или оба вторичных участка будут по площади меньше нормативного.

Вывод первый

Законодательство не допускает раздел земли, если:

  • имеется любой запрет на его раздел;
  • при разделе первичного объекта образуются вторичные, не соответствующие минимальным нормативам по площади, оговоренным в ЗК РФ;
  • при разделе не обеспечивается беспрепятственный доступ ко всем вторичным объектам.

Вывод второй

Итоги раздела должны быть следующими:

  • при разделе формируются меньшие по площади самостоятельные вторичные объекты, соответствующие минимальным нормативам по площади;
  • первичный ЗУ снимается с учета в Государственном кадастре недвижимости и прекращает существование как отдельный объект недвижимости;
  • у каждого из совладельцев сохраняется право собственности на каждый из вторичных участков, впоследствии они могут сохранить это право на все участки без их раздела;
  • совладельцы вновь образованных участков могут выделить свою долю и оформить на нее право собственности, при этом право долевой собственности у них утрачивается.

Как разделить неделимый земельный участок

Итак, участок в соответствии с законодательством признан неделимым. Что делать в таких ситуациях, если совместное использование земельного надела по ряду причин стало невозможным? Есть несколько альтернативных способов раздела.

Один из них, когда юридически объект остается в совместной собственности, но используют его собственники раздельно. Этот вариант возможен, если отношения между собственниками не испорчены до такой степени, когда какой-либо компромисс невозможен в принципе.

В таких ситуациях совладельцы могут договориться о правилах использования земельного надела.

Например, супруги Д. развелись и поделили дом, расположенный на участке земли площадью 6 соток. Но раздел самого земельного участка невозможен, так как при разделе будет нарушен минимальный норматив участка для ИЖС.

Бывшие супруги договорились, что надворные постройки они будут использовать совместно, но землю на той территории, которая прилегает к его половине дома, каждый будет использовать по своему усмотрению.

Если договориться о совместном использовании земельного надела не удается, возможно применение одного из следующих вариантов:

  1. Один из собственников передает свое право собственности на землю второму, таким образом, вся земля остается в собственности одного владельца. В процессе передачи права собственности совладельцы либо оговаривают стоимость участка, либо при отсутствии консенсуса проводят независимую оценку. Затем, после передачи права собственности тот из совладельцев, который получает весь надел в собственность, выплачивает другому половину стоимости земли.
  2. Второй вариант – продажа объекта недвижимости с последующим разделом вырученных от продажи средств. При этом раздел может производиться как строго пополам, так и в разных долях в соответствии с договоренностями совладельцев.

Процедура раздела земельного участка довольно сложная и запутанная. Множество различных нюансов раздела может поставить в тупик неискушенного в юриспруденции человека. Особенно сложно разобраться в признаках делимости объекта недвижимости: какой участок можно разделить, какой не делится ни при каких условиях.

Помочь в таких ситуациях может грамотный юрист по земельным вопросам. Он проконсультирует на начальном этапе процедуры, подскажет, какие шаги и в какой последовательности необходимо сделать, какие документы понадобятся при разделе.

При необходимости адвокат поможет собрать необходимую документацию, если понадобится – представит ваши интересы в судебном заседании.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/nedelimyj-zemelnyj-uchastok/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.