Разница между рыночной и кадастровой стоимостью

Содержание

Рыночная и кадастровая стоимость – в чем отличия? || kadastrmap.com

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью

Собственники недвижимости сталкиваются с двумя понятиями оценки своего имущественного права. Чаще всего для этих целей используют так называемую рыночную стоимость. Однако, при расчете и возврате налога, многие к своему удивлению выявляют, что существует еще кадастровая стоимость, которая иногда бывает выше или ниже рыночной оценки.

В большинстве случаев рыночная цена всегда выше кадастровой оценки. Как правило, такая разница составляет примерно 25-30%, все что выше, это явный признак того, что в каких-то расчётах (чаще всего, по кадастровой оценке) нарушен принцип и методика оценки. На самом деле существует не две, а даже 3 единицы измерения стоимости – кадастровая, рыночная и инвентаризационная.

Официальная выписка из ЕГРП содержит сведения только по кадастровой стоимости. Каждый из этих терминов стоимости имеет свое обозначение.

  • Рыночная цена. Стоимость, определяемая и диктуемая рынком недвижимости. Цену озвучивают покупатель и продавец. Сама стоимость может иметь изменения, диктуемые текущим положением рынка.
  • Кадастровая цена. Оценка недвижимости со стороны государства, осуществляемые исполнительными органами власти. Цена может изменяться, но не чаще 1 раза в 5 лет (для городов федерального значения – раз в 2-3 года).
  • Инвентаризационная цена. Оценка недвижимости государственными службами по окончании запуска объекта в строй. Цена дается один раз и на всю жизнь. Неизменяемый порядок определения стоимости.

Последний стандарт стоимости- инвентаризационный, редко используется при учете и расчете в государственных органах власти, хотя некоторые нормативные акты для расчета такой схемы до сих пор не отменены.

Понятие рыночная стоимость недвижимости появилась сравнительно недавно, в конце 1991 года, когда было введено понятие частная собственность на недвижимость. Однако, долгие годы само понятие рыночной стоимости не имело четкого объяснения порядка расчета специалистами. В середине 90-х годов в России внедрили схему и методику расчета рыночной оценки недвижимости.

Однако этот вариант не был усовершенствован, и даже сейчас ведутся споры о правильности расчёта. Тем не менее, основные принципы формирования рыночной цены учитывают следующие критерии:

  • Фактическая планировка квартиры.
  • Количество помещений, в том числе площадь балконов лоджий, кладовых.
  • Техническое состояние помещений на текущий момент.
  • Проводился ли ремонт в прошлом и какое количество раз.
  • Есть ли мебель, предназначенная для продажи продавцу.
  • Географический район расположения.

Последний фактор также учитывает экономическую выгоду расположения недвижимости в конкретном районе проживания.

В процессе расчета рыночной стоимости не берут во внимание налоговые и прочие фискальные расходы. Все эти суммы затрат должен предусмотреть самостоятельно продавец квартиры. В большинстве случаев оценку по рыночной стоимости осуществляет сам продавец, доверенное лицо или представитель СРО оценщиков.

В последнем случае вы получаете профессиональную оценку со стороны, специалистов, которые несут ответственность за достоверность расчетов. Государственные органы власти, в частности Росреестр, а также Ростехинвентаризация осуществляют кадастровую оценку недвижимости.

Данный процесс необходим для того, чтобы можно было оценить фактическую стоимость недвижимости на текущий момент, где можно выявить расчет налоговых обязательств собственника недвижимости. Кадастровая стоимость также используется для определения действительной суммы страхования, а также для иных государственных услуг.

Основные критерии определения кадастровой оценки недвижимости являются едиными для всех регионов России.

  • Учитывается фактическая площадь недвижимости.
  • Целевое предназначение объекта или сооружения.
  • Материал, из которого построена недвижимость.
  • Дата строительства и пуска в эксплуатацию Здания.
  • Экономические данные региона проживания.

На основании вышеуказанных параметров определяется точная кадастровая стоимость квартиры. Единой связи между рыночной и кадастровой стоимостью не существует. Однако, если собственник имеет подозрение, часто кадастровая стоимость завышена или занижена, то за основу расчета берутся данные по рыночной цене.

Специалисты Росреестра берут во внимание только данные рыночной цены, которая была разработана специалистами СРО оценщиков (самостоятельная оценка недвижимости не учитывается). В случае, если собственник не согласен с указанной стоимостью, он вправе оспорить цену, путем подачи обращения в Росреестр.

Начиная с 2019 года введено правило, что оспорить стоимость можно только за 3 предыдущих года. Кроме этого, не подлежат пересмотру кадастровые оценки, совершенные в период до 2019 года. В 2020 году в России будет сформировано автономное ведомство – Госучреждение оценщиков недвижимости, которые с 2021 года возьмут на себя все функции по формированию и пересмотру кадастровой оценки недвижимости в Российской Федерации. Дополнительно, законодательство России указывает, что новое ведомство будет в обязательном порядке пересматривать кадастровую стоимость каждые 5 лет для всех регионов России, за исключением городов федерального значения, где пересмотр цены осуществляется каждые 3 года (для Москвы допускается каждые 2 года).

Статьи на тему:

Кадастровый паспорт сделать срочно

Многие из нас знают, как дорог каждый день, когда под рукой нет необходимого пакета документов, в частности, для имущественного права – квартиры, комнаты, гаража, земельного участка нужно кадастровый паспорт сделать срочно в день обращения через специальную форму на нашем сайте.  Основная функция…

Получить кадастровый паспорт онлайн Получить кадастровый паспорт онлайн О том, стоит ли получить кадастровый паспорт онлайн, бытует множество мнений. И те, которые заказывали указанную услугу, только положительно отзываются об этом. Почему? Испытав на себе всю простоту обработки документов, уже не хочется вдаваться в…
Где заказать кадастровый паспорт на квартиру?

Где заказать кадастровый паспорт на квартиру? Как можно решить вопрос с получением кадастрового паспорта, который необходим как основной документ любого имущественного права на территории России. Для этих целей вам необходимо заказать кадастровый паспорт, который выдаёт официальный орган в лице…

Источник: https://kadastrmap.com/kadastr/rynochnaya-i-kadastrovaya-stoimost-v-chem-otlichiya/

Рыночная и кадастровая стоимость квартиры: в чем разница, как они соотносятся

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью

Время чтения 6 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры не всегда бывает очевидной. На практике чаще встречаются случаи, когда рыночная стоимость выше. Обратная ситуация менее благоприятна для собственника, так как влечет большее налоговое бремя.

Понятие и особенности рыночной стоимости квартиры

Рыночная стоимость квартиры – цена, которую устанавливает собственник объекта недвижимости в соответствии с покупательским спросом и конкуренцией.

Особенности рыночной стоимости:

  • Складывается на основе принципа разумности;
  • Устанавливает сам собственник на основе похожих предложений;
  • Влияют условия рынка;
  • Не постоянна;
  • Используется для совершения гражданско-правовых сделок (купля-продажа, залог, кредитование, обмен и прочие).

Факторы, влияющие на рыночную цену:

  1. Курс валюты;
  2. Политический события, строй и его особенности;
  3. Сезонность;
  4. Месторасположение (район, удаленность от центра);
  5. Инфраструктура;
  6. Тип строения;
  7. Изношенность;
  8. Строительные издержки;
  9. Этажность;
  10. Площадь;
  11. Качество произведенного ремонта;
  12. Обустройство мебелью и техникой.

Понятие и особенности кадастровой стоимости квартиры

Кадастровая стоимость квартиры – стоимость, устанавливаемая специальными государственными органами на основе законодательства об оценочной деятельности.

Особенности кадастровой стоимости:

  • Используется массовый метод оценки;
  • Устанавливают только независимые кадастровые оценщики, на которых государство возложило соответствующие полномочия;
  • Порядок проведения строго регламентирован законом;
  • Используется для исчисления налогового бремени;
  • В основе расчета лежат данные, ранее внесенные в кадастр недвижимости;
  • Носит периодический характер (пересмотр осуществляется 1 раз в год или 1 раз в 5 лет).

Факторы, влияющие на кадастровую стоимость квартиры:

  1. Рыночные цены на конкретный объект недвижимости;
  2. Экономическая обстановка в стране (регионе, населенном пункте);
  3. Среднемесячный показатель заработной платы конкретного региона;
  4. Стоимость земельного участка, на котором расположена квартира;
  5. Тип, категория, размер, изношенность постройки;
  6. Расположение и общее количество помещений в здании;
  7. Форма собственности;
  8. Возможность получения дохода от коммерческой деятельности (если недвижимость реализуется по договору аренды, социального найма);
  9. Этажность.

Соотношение рыночной стоимости и кадастровой

  • Рыночная стоимость носит неофициальный характер, но показатель является более объективным;
  • При кадастровой оценке не учитывается ряд факторов (например, сезонность, покупательский спрос, общее состояние рынка, наличие качественного ремонта, мебели, техники);
  • Кадастровый показатель не так гибок, как рыночный;
  • Рыночная стоимость проявляется через баланс спроса и предложения, конкурентноспособность, а кадастровая через материальный анализ;
  • В основе кадастровой стоимости лежит механизм подсчета, который может провоцировать существенные погрешности и, в следствие чего, приводить к завышению цены.

На практике часто встречаются случаи завышения итоговой кадастровой цены государственными органами в несколько раз, по сравнению с рыночной. Это приводит к большему размеру налога, подлежащего к уплате за имущество.

Где используются

Кадастровая стоимость квартиры используется:

  • При вступлении в залоговые обязательства;
  • При проведении процедуры приватизации;
  • При ипотечном кредитовании;
  • При разрешении имущественных споров в судебных инстанциях;
  • При исчислении налога на имущество и других сборов.

Рыночная стоимость используется:

  • При изъятии объекта для государственных нужд;
  • При ипотечных, залоговых правоотношениях;
  • Покупка или продажа квартиры;
  • При банкротстве должника;
  • При безвозмездных сделках;
  • При определении размера вклада не денежного характера в уставный капитал;
  • При принятии решений управленческой направленности.

Как узнать или определить кадастровую и рыночную стоимость

Узнать кадастровую стоимость доступно одним из нескольких способов:

  1. Расчет стоимости с помощью официального сайта Росреестра (информация может быть не актуальна, ввиду устаревших данных);
  2. По информации в электронном кадастровом паспорте квартиры (услуга платная, около 200 рублей);
  3. По кадастровому паспорту на бумажном носителе, полученному в БТИ при оформлении квартиры в собственность или кадастровой справке (если документ отсутствует или известно, что содержащаяся в нем информация устарела, необходимо заказать новый экземпляр);

Важно понимать, что провести расчет кадастровой стоимости самостоятельно невозможно, так как доступ к специальным документам, на основе которых складываются показатели, имеется только у уполномоченных лиц. Помимо этого, нормативы кадастровой оценки постоянно меняются.

Определить какова рыночная стоимость квартиры можно одним из нескольких методов:

  1. Доходный метод (метод основывается на ликвидности квартиры и не учитывает цену других похожих предложений);
  2. Затратный метод (рассчитывается на основе понесенных затрат при возведении объекта и чаще применяется для объектов незавершенного строительства);
  3. Сравнительный метод (учитывает совокупность факторов, но может не учитывать некоторые индивидуальные показатели).

Расчет рыночной стоимости может проводиться:

  • Самостоятельными усилиями (без специальных знаний или опыта вероятность получения объективных данных падает);
  • С помощью независимого оценщика, риэлтора, имеющего лицензию на осуществление такого рода деятельности (по окончанию экспертизы выдается документ, который обладает юридической силой и может выступать доказательственной базой при оспаривании кадастровой стоимости или при вступлении в обязательства).

Кадастровая стоимость может быть приравнена к рыночной в следующих случаях:

  1. Вынесено соответствующее решение суда или специально управомоченной комиссии;
  2. При отсутствии возможности в создании и применении математической модели стоимости объекта;
  3. Данные о стоимости недвижимости сильно разнятся в отдельных источниках информации;
  4. Объективный расчет кадастровой стоимости невозможен или затруднен при использовании имеющихся методических рекомендаций;
  5. Показатели кадастровой стоимости несоразмерно превышают показатели рыночной.

Разница коэффициентов и случаи превышения одного показателя над другим

Для каждого региона существуют свои коэффициенты расчета. Можно заметить, что стоимость квартир в западной части страны значительно выше, чем в восточной. Это обусловлено территориальными коэффициентами, учитываемыми органами кадастра и картографии. Разница за квадратный метр может доходить до нескольких сотен тысяч.

Случаи с превышением кадастровой стоимости над рыночной встречаются не часто, причинами тому могут быть:

  1. Квартира расположена в новом строении;
  2. При возведении дома использовались дорогостоящие стройматериалы;
  3. Кадастровая оценка проводилась на основе некорректных данных, введенных в кадастр недвижимости.

Превышенная кадастровая стоимость напрямую влияет на размер налога. Чтобы исключить переплату, ее можно оспорить одним из следующих способов:

  1. Во внесудебном порядке (путем обращения с заявлением в специально действующую комиссию при Росреестре);
  2. В судебном порядке.

Заключение

Кадастровая и рыночная стоимость представляет собой совершенно разные категории. Рыночные показатели отражают коллективное восприятие и наиболее вероятную стоимость, в то время, как кадастровые показатели – более унифицированы, утверждаются на длительный период и не способны охватить влияние всех факторов. 

Источник: https://law03.ru/housing/article/raznica-mezhdu-rynochnoj-i-kadastrovoj-stoimostyu-kvartiry

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью?

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью

Согласно проведенным в области учета имущества граждан реформам, информация о принадлежности того или иного объекта недвижимости определенному налогоплательщику стала в обязательном порядке учитываться государственной регистрационной службой, Росреестром. Вся недвижимость, согласно положений ст.

65 ЗК РФ, подлежит учету по своей кадастровой стоимости. Следует разобраться, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, и для чего она предназначена.

Кадастровая и рыночная стоимость – основные понятия, используемые при различных операциях с недвижимостью, а также при исчислении налогообложения и других сферах жизни.

Рыночная стоимость что это и для чего она нужна

В отношении недвижимости, рыночная и кадастровая стоимость имеют общее предназначение – определить ценность земли или строения, жилой или нежилой площади, исходя из различных параметров и для установленных законом целей. Тем не менее, данные величины даже в пределах одного объекта могут иметь существенные отличия.

Рыночная стоимость поможет сориентировать относительно действительной ценности интересуемого объекта, основываясь на действующих на текущий момент ценах, по которым недвижимость продается или покупается, оформляется в залог, используется при уточнении кредитной линии по ипотеке, учитывается в договоре мены, дарения, иных распоряжений относительно имущества. Таким образом, ориентир на рыночную цену более объективен, так как опирается на действующие предложения и спрос, т.е. представляет собой реальную стоимость на текущий момент.

Назначение кадастровой стоимости несколько иное – это учетная величина, используемая в юридических и налоговых вопросах.

При соотношении кадастровой и рыночной стоимости различия в предназначении и принципах определения становятся очевидны. Неудивительно, что кадастровая цена далеко не всегда равна рыночной.

Чтобы понять, чем отличаются кадастровая стоимость земли от рыночного предложения, необходимо определить основные характеристики каждого из понятий:

  • рыночная цена является более гибкой, учитывает сезонные колебания состояния рынка, текущий тренд востребованности;
  • основа для расчета рыночной цены – оценка конкурентоспособности, баланс между спросом и предложением;
  • рыночная цена не может быть завышена, так как именно она служит ориентиром и исходит из готовности населения отдать денежные средства за определенный объект в текущем состоянии, а ситуации, когда завышена кадастровая стоимость квартиры – не редкость в силу несовершенного механизма расчетов;
  • рыночную цену вычисляют организации, специализирующиеся в области оценки недвижимых объектов, с подтверждением рыночной цены в специальном акте.

Величина, определенная в оценочном акте, в дальнейшем используется при оформлении различных юридически значимых действиях с имуществом, позволяя точнее определить истинную цену сделку.

При согласовании суммы кредита с залоговым обеспечением, а также любой ипотечной сделки обязательна независимая экспертиза с назначением реальной цены на рынке, из которой можно судить о соответствии ее цене сделки.

Определить, чем кадастровая отличается рыночной стоимости, можно, прежде всего, по принципам расчета – кадастровую цену узнают через материальный анализ, без учета текущей ситуации на рынке, вследствие чего, зачастую, значение оказывается завышенным.

Кадастровая стоимость что это и для чего она нужна

Помимо того, как определяется кадастровая и рыночная стоимость, остальные параметры данных понятий сильно отличаются.

Главное правило, применяемое при оценке кадастровой величины – суммирование общих строительных затрат на рассматриваемый объект и вычет износа.

Показатель кадастровой стоимости высчитывается без учета специфики района, территориального расположения, степени комфорта помещений, элитного дизайна. Вычисления производятся только с учетом основных значимых параметров жилой площади в определенном объекте строительства.

Основное предназначение расчетного показателя – служить исходной величиной, используемой для начисления налогов, сборов, в то время, как цена является на рынке стоимостью, указываемой в договорах купли-продажи.

Следующие обстоятельства всегда требуют определения кадастровой цены:

  1. Приватизационные действия.
  2. Оформление залоговых документов.
  3. Расчет ипотечного кредита.
  4. Налоговые начисления.
  5. Судебные разбирательства, затрагивающие финансовые и юридические вопросы.

В редких случаях кадастровая оценка приравнивается действительной рыночной цене. Чаще всего, данный показатель оказывается завышен. В результате, любые платежи, рассчитанные с учетом кадастрового показателя, могут оказаться значительно превышенными.

Проверить, отличается ли расчетная величина от реальных цен на рынке, а также рассчитать будущие платежи по налогам, сборам можно на сайте Росреестра, по кадастровому номеру жилого объекта.

Порядок вычисления кадастровой величины установлен еще в 1999 году. Исходя из информации в методических рекомендациях по вопросу определения стоимости по кадастру, принципиальных различий между данным показателем и рыночной ценой не должно быть, так как расчеты позволяют наиболее объективно оценить объект.

К основным параметрам, применяемым при расчете показателя, относят:

  • категория объекта;
  • форма собственности;
  • особенности расположения, рельефа;
  • состояние объекта.

Если речь идет о коммерческой недвижимости, при исчислении цены значение будет иметь и предполагаемая доходность от использования собственности в коммерческих целях.

При существенных расхождениях между ситуацией на рынке и кадастровой ценой, допускается уравнивание показателей на основании полученного судебного постановления.

Таким образом, скорректировать показатель можно лишь в судебном порядке.

В дальнейшем, снижение величины приведет к снижению сумм налоговых отчислений по имущественному налогу, а также уменьшению иных сборов, рассчитываемых по стоимости собственности.

Расчет кадастрового показателя выполняется с предоставлением определенного перечня бумаг:

  • документы о праве собственности на недвижимость;
  • паспорт кадастровый;
  • паспорт с техническими данными объекта;
  • документы о наличии обременений;
  • межевой план;
  • арендные договора (при наличии).

Если недвижимость принадлежит юрлицу, для проведения кадастровой оценки нужны полные сведения о собственнике, его реквизиты и официальный документ с просьбой определить стоимость за подписью руководителя или иного лица, наделенного такими полномочиями.

Разница кадастровой и рыночной стоимости жилья

Чем ниже стоимость земли или иного объекта собственности, тем меньше отчисления в бюджет по налогам, сборам. Однако, более частыми случаями становится превышение кадастрового показателя общей среднерыночной цены.

Например, когда дом построен недавно, из дорогостоящих материалов с использованием последних технологий, с исключительным дизайном и планировкой, в центральной или элитной части города, оснащен «умной» техникой, настоящая рыночная цена может быть значительно ниже, чем расчетная кадастровая.

И наоборот, когда отличное современное жилье находится в удаленной части города и имеет неразвитую социальную инфраструктуру, возможен перекос в обратную сторону, а разница между рыночной и кадастровой стоимостью будет в пользу расчетного показателя.

Для собственника жилья повышение одного из показателей будет иметь совершенно обратное значение:

  • владелец заинтересован в высоких рыночных ценах, особенно, если недвижимость собираются продавать;
  • чем ниже кадастровая стоимость, тем лучше для владельца, так как понижаются расходы на налоги, пошлины, сборы.

Таким образом, первоочередной задачей собственника является не допустить существенного превышения и максимальное снижение расчетной величины.

Процедура пересмотра стоимости предполагает обязательное обращение в суд и проведение разбирательства, относительно несоответствия. Владельцу недвижимости рекомендуется заказать независимую экспертизу с получением актуального заключения о стоимости жилья на рынке на момент обращения в суд, а также одновременно заказать кадастровую оценку.

Чтобы оспорить в суде выявленное несоответствие, потребуется приложить оба документа, при условии формирования обоих показателей в один и тот же период времени.

Если справка содержит оценочные данные, внесенные в базу Росреестра не позднее, чем за полгода до обращения, актуализировать данные с учетом текущей рыночной ситуации можно через обращение в госорган с приложением справки о независимой экспертизе.

При получении отказа в коррекции стоимости, собственник обращается в судебные органы. Не стоит недооценивать работу судов, так как при надлежащей подготовке и наглядном подтверждении значительного расхождения показателей, суд вынесет решение в пользу истца.

Для коррекции сведений в базе Росреестра обращаются в специальную комиссию по спорным ситуациям, либо в суд.

Так как закон не предусматривает обязательного первичного обращения в комиссию по спорам, более эффективно сразу обращаться в судебный орган. Основаниями для этого служат следующие обстоятельства:

  1. Если у собственника есть достаточно оснований для пересмотра с документальным подтверждением в виде заключения независимых экспертов, с высокой степенью вероятности суд быстро принимает решение удовлетворить иск. Подача обращения со ссылкой на взаимосвязь с рыночной ценой в комиссии по спорным ситуациям, скорее всего, приведет к неудовлетворительному результату.
  2. Собственники часто узнают о повышении показателя при получении квитанции для уплаты налога. Зачастую, обжаловать в комиссии Росреестра изменения в стоимости уже невозможно ввиду истечения времени.

Судебная практика показывает, что большинство дел по данному вопросу решается в пользу граждан, при наличии документальных подтверждений выявленного несоответствия.

Если отличие кадастровой стоимости от рыночной существенное, обращаться за пересмотром нужно обязательно.

Только в этом случае можно избежать начисления повышенного налога за земельный участок с кадастровой стоимостью, превышающей реальные цены на рынке.

Не стоит недооценивать значение пересмотра кадастрового показателя. В случае обнаружения серьезного несоответствия между данной величиной и среднерыночными ценами на аналогичные объекты, владелец вынужден будет ежегодно оплачивать лишние суммы по имущественным налогам, нести ненужные дополнительные расходы в случае судебных разбирательств в отношении имущества и финансовых вопросов и т.д.

Процедура пересмотра расчетной стоимости в сторону понижения довольно простая, однако экономическая выгода для владельца будет очевидна, ведь налоговые отчисления производят каждый год.

Особенностью процесса снижения стоимости в базах Росреестра является продолжительный срок рассмотрения иска в суде.

Нужно приготовиться к тому, что на отстаивание своих интересов и доказательство обоснованности претензий уйдет много времени.

В зависимости от различных обстоятельств, может возникнуть ситуация, когда расчетная величина, установленная в базе Росреестра будет ниже рыночной стоимости. В такой ситуации, пересмотр параметра уже не в интересах собственника недвижимости, чьи налоги будут ниже.

Обращаясь в суд, следует учитывать, что у ответчика, государственного органа, ответственного за определение кадастровой стоимости земли и иных объектов недвижимости, как правило, нет дополнительных кадровых ресурсов, чтобы заниматься отстаиванием своих прав в суде, ведь ответчику придется привлекать квалифицированных специалистов для выступления в суде, привлекать экспертов со стороны.

На судебное разбирательство истцу-землевладельцу рекомендуется пригласить со своей стороны опытного в подобных делах юриста и грамотного оценщика, способного отстоять свою точку зрения при определении реальной стоимости объекта.

Чтобы понять, насколько выгоден бывает пересмотр кадастровой величины, следует обратиться к уже известным случаям, когда собственники, отстаивая свои интересы в суде, смогли добиться реальной экономии средств, снизив налог, исчисляющийся в тысячах рублей за квадратный метр до 1 рубля. В большинстве случаев, размер имущественного налога сокращается, как минимум, вдвое. И, самое главное, такой порядок определения рыночной и кадастровой стоимости, способствуя сокращению личных расходов на имущественные налоги, абсолютно законен.

Источник: https://zhilyurist.ru/kvartira/prodazha/otlichie-kadastrovoy-stoimosti-ot-rynochnoy

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной квартиры 2021

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью

С 2015 года страна переходит на кадастровую стоимость недвижимости. Для нее установлен специальный алгоритм оценки и цели применения. Сегодня поговорим о том, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной квартиры, где ее посмотреть и каким образом снизить.

Сравнительная таблица

Кадастровая и рыночная стоимость недвижимости чаще всего значительно различаются. Различие между ценами может превышать 100%, особенно если речь идет о земельном участке, предназначенном для коммерческих целей. В ряде случаев цена по данным кадастра может быть равна рыночной – это самый позитивный вариант для собственника квартиры.

Вид стоимостиКто устанавливаетДля чего нужнаОсобенностиГде смотреть
КадастроваяУтверждается местной администрацией, оценку проводят специалисты-оценщикиИсчисление налога на недвижимость и НДФЛ с продажи квартирОпределяется методом массовой оценки и не учитывает индивидуальные особенности квартирыВыписка из ЕГРН или портал Росреестра
РыночнаяСтороны сделки по собственному желанию или профессиональный оценщик по заявке собственникаПроведение сделок с недвижимостьюНаиболее адекватная оценка квартиры, т.к. учитываются нюансы жильяУказывается в ДКП или другом договоре

Отличие цен вызвано разницей в методе их определения. Вопрос, почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной или ниже – причины такого положения вещей рассмотрим ниже.

Внимание! Высокая кадастровая стоимость не означает, что покупатель обязан приобрести квартиру именно по этой цене. Решающую роль в сделке всегда играет рыночная стоимость, которая достигается с помощью торга.

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость  недвижимого имущества – это сумма, за которую продавец готов продать, а покупатель готов купить квартиру. Она определяется свободно, исходя из собственных представлений участников сделки. Записывается достигнутая договоренность непосредственно в договоре – это и есть рыночная цена. Нормативно понятие рыночной цены можно найти в ст. 40 НК РФ.

Важно! Рыночные цены в России – свободны. Прямой контроль от налоговых органов допускается только в ряде случаев, к которым обычная купля продажа квадратных метров не относится. Косвенный контроль проводится именно за счет разницы между рыночной и кадастровой стоимостью.

Как рассчитывается и для чего нужна

Если рыночную стоимость рассчитывают сами стороны сделки, то они могут установить ее свободно полностью на свое усмотрение. Обычно цена сделки зависит от:

  • площади квартиры в целом, количества и метража отдельных комнат;
  • типа санузла, наличия подсобных помещений, балконов, лоджий;
  • исправности коммуникаций – электрики, водо- и газопровода, канализации, тепла;
  • качества и давности ремонта, наличия мебели;
  • этажности, года постройки дома, состояния подъезда.

Очень большое значение имеет район, в котором находится жилплощадь. В центре жилье дороже, на периферии дешевле. Цена также снизится, если имеется несогласованная перепланировка, залог на квартире или опасность появления претензий на жилплощадь.

Рыночная стоимость необходима для проведения сделок: купли-продажи, мены, оформления залога на жилье, продажи с торгов. Для дарения она тоже может пригодиться – чтобы одаряемый имел базу, с которой в дальнейшем исчислил НДФЛ.

Профессиональный расчет

За более профессиональным расчетом можно обратиться к независимому оценщику в любое оценочное бюро. В арсенале специалиста – три метода оценки недвижимости:

  • Доходный. Подходит для коммерческой продажи квартир. В этом случае учитывается стоимость ожидаемого дохода, который данная недвижимость может принести в будущем. Для частной продажи не применяется
  • Затратный. Применяется, если продается частный дом на земле. Здесь учитывают износ недвижимости и сумму, необходимую для ее восстановления.
  • Сравнительный – сопоставление, выявление соотношения стоимости недвижимости, расположенной в той же местности. Наиболее подходит для купли-продажи квартир на вторичном рынке. Здесь происходит сравнение аналогичных объектов, а итоговый результат максимально приближен к реальности.

Важно! Оценщик обязательно выезжает на место и осматривает квартиру.

Стоимость расчета зависит от цен, сложившихся в регионе. В среднем цена одной оценки будет приблизительно 10 000 рублей.

Кадастровая стоимость

Рассмотрим, что такое кадастровая стоимость на рынке жилья. Кадастровая стоимость – это рыночная оценка, которую выполнили по государственному заказу кадастровые оценщики. Иными словами, это официальное мнение государства по поводу продажной стоимости квартиры. Редко кадастровая и реальная рыночная стоимость квартиры совпадают в связи с тем, что для оценки применяется другой метод.

Где посмотреть

Посмотреть официальную сумму не выходя из дома можно через сервис Росреестра. Для этого:

  1. В окне запроса ввести номер (условный или по кадастру) или адрес объекта, проверочные цифры, нажать «Сформировать запрос»
  2. Выбрать из списка нужный объект недвижимости.
  3. Откроется карточка объекта, в которой будут искомые сведения и дата последней оценки.

Внимание! Если необходимы официальные данные о результатах работы государственных оценщиков, можно заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта через МФЦ или личный кабинет Росреестра. Эта процедура бесплатна. Не стоит путать с обычной выпиской из ЕГРН на жилье – этот документ платный.

Что делать, если кадастровая стоимость высокая

Есть определенный порядок, что делать с высокой стоимостью (Москва, регионы). Если разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости  слишком большая, то собственник будет переплачивать по налоговым отчислениям, а при продаже рискует получить доначисление по НДФЛ.

Снизить ее можно, если имеется рыночная оценка квартиры. Уполномоченный орган будет обязан установить кадастровую цену на уровне рыночной. Обратиться можно в комиссию при региональном Росреестре или в суд субъекта.

Пошаговая инструкция:

  1. Обратиться к независимому оценщику, получить отчет об оценке.
  2. Написать заявление о пересмотре.
  3. Подать заявление в комиссию или суд.
  4. Комиссия рассмотрит дело за месяц, суд – от двух месяцев и дольше.
  5. Получить решение уполномоченного органа. Если рассматривал суд – передать решение в Росреестр.
  6. Получить новую выписку о квартире с новыми кадастровыми данными.

Ознакомиться с порядком оспаривания подробнее и скачать необходимые документы можно по этой ссылке.

Отличие кадастровой цены от рыночной вызывает массу вопросов у участников вторичного рынка. Сегодня в сделке определяющее значение имеет рыночная, а при исчислении налога – кадастровая. Если кадастровая намного превышает рыночную, ее можно снизить через комиссию или суд.

Если остались вопросы – задайте их нашему дежурному юристу в чат.

Команда портала будет благодарна вам за лайк и репост статьи!

Источник: https://ipotekaved.ru/oformlenie/chem-otlichaetsya-kadastrovaya-stoimost-kvartiry-ot-rynochnoy.html

Нюансы терминологии: в чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью

Что означает каждое из этих понятий, какие факторы учитываются при определении стоимости недвижимого имущества, что делать, если оно оценено некорректно, а также о многом другом — в нашей статье.

Независимо от того, какие действия вы планируете совершить со своим недвижимым имуществом (купля-продажа нежилого/жилого помещения, покупка-продажа земельного участка, аренда и т. д.), определяющим фактором будет являться цена (размер стоимости) данной недвижимости.

Она же влияет на размер оформляемого в банке ипотечного кредита, решения судов в делах по разделу имущества, величину налоговой ставки.

Цена и стоимость

Эти понятия тесно взаимосвязаны, но в реальности их значения несколько различаются.

Обычно под ценой понимают некую определяемую владельцем/собственником денежную сумму, за которую он планирует реализовать свою недвижимость. Эта сумма может быть больше, меньше, чем стоимость, либо равняться ей.

Стоимость — это «денежная величина», установленная в ходе оценки (кадастровой, рыночной и т. д.) недвижимости, т. е. это определенная сторонними лицами (не собственником) вероятная ценовая категория, на основании которой может быть осуществлена реализация недвижимости, установлен размер налоговых выплат, стоимость нотариальных действий и т. д.

Стоимость жилья разделяют на:

• рыночную,

• кадастровую.

Что такое рыночная стоимость

По сути, это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости будет реализован на рынке в конкурентных условиях. Стороны, взаимодействующие на рынке недвижимости (продавец и покупатель), имеют равные права, обладают максимальными сведениями об объекте договора и действуют каждый в своих интересах.

Рыночная стоимость недвижимости зависит от множества факторов. Наиболее важные из них:

1. планировка здания,

2. площадь помещений,

3. техническое состояние инженерных систем (водоснабжение, вентиляция и другие),

4. наличие/отсутствие ремонта, его качество и уровень,

5. расположения (район и инфраструктура),

6. транспортная доступность и другие факторы.

Рассчитать рыночную стоимость может и сам собственник недвижимости. Кроме того, такая услуга представлена во многих риэлтерских агентствах и даже банках. Но более объективным и квалифицированным расчетом, имеющим силу официального документа, является отчет об оценке, подготовленный независимой оценочной компаний. Например, такой как ООО «Оценочная компания «Юрдис».

Что такое кадастровая стоимость жилья

Это стоимость объекта недвижимости, установленная в ходе проведения государственной кадастровой оценки. Именно кадастровая стоимость является базой для расчета налогов на недвижимое имущество.

При определении кадастровой стоимости учитываются следующие факторы:

• площадь недвижимого объекта,

• целевое назначение,

• материалы, из которого построен объект,

• год постройки и сдачи в эксплуатацию,

• экономической ситуации в регионе и т. д.

Проводят государственную кадастровую оценку и устанавливают кадастровую стоимость специальные бюджетные учреждения, подчиняющиеся органом власти субъектов РФ.

Цели расчета кадастровой стоимости:

• вычисление суммы налога на недвижимость,

• подсчет суммы налога в случае купли-продажи/аренды/обмена жилья,

• оформление права наследования на жилье,

• определение цены при обмене данного объекта на эквивалентный,

• оформление договора дарения на недвижимость.

В идеале при определении кадастровой и рыночной стоимости должны учитываться и использоваться общие факторы и условия. Более того, предполагается, что кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной.

Но, на практике это далеко не так. Очень часто размер кадастровой стоимости превышает аналогичные рыночные показатели. Такая ситуация негативно сказывается на собственниках, т.к.

им приходится оплачивать завышенные размеры налогов.

Как отстаивать свои права

Если в ходе независимой оценки будет установлено, что кадастровая стоимость Вашей недвижимости выше рыночной, Вы имеете право на оспаривание (снижение) кадастровой стоимости. Для этого Вы можете либо подать заявление в Комиссию Росреестра, либо обратиться с иском в суд.

Также у собственников недвижимости есть возможность исправления ошибок, допущенных в ходе кадастровой оценки. Для этого им необходимо обратиться с соответствующим заявлением в бюджетное учреждение, проводившее государственную кадастровую оценку.

Различия и взаимосвязь

Итак, ключевое различие между видами стоимости заключается в том, что понятие рыночной стоимости более широкое.

При ее формировании важны спрос на рынке недвижимости и состояние жилья, тогда как кадастровая стоимость обусловливается ценовой политикой отдельного региона.

Важное отличие кадастровой стоимости в том, что ее устанавливает государственное учреждение и она влияет на налоговую ставку на недвижимость.

Кадастровая стоимость имеет значение при оценке рыночной стоимости. Они обе влияют друг на друга, и в некоторой степени кадастровая опирается на рыночную. Например, при проведении кадастровой оценки специалисты обязательно берут во внимание цены на рынке недвижимости.

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно на сайте Росреестра или получив выписку из ЕГРН в электронном виде на сайте Росреестра или в печатном, обратившись в МФЦ.

Захаров Владислав

Источник: https://rosrealt.ru/moskva/statya-180810-raznica-kadastrovoj-i-rynochnoj-stoimostyu

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.