Пзз как получить

Пзз и выдача гпзу в московской области

Пзз как получить

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с установлением или изменением градостроительного регламента, видов разрешенного использования земельных участков в Московской области, изменением правил землепользования и застройки муниципалитетов Московской области.

Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.

Представительство в уполномоченных органахПредставление интересов в суде Взаимодействие с проектировщиками и экспертами

По вопросам:

Генеральные планы и правила землепользования и застройки в большинстве городских округов и поселений Московской области приняты фактически по единому стандарту. Это связано с тем, что в настоящее время разработка данных документов осуществляется на уровне Правительства Московской области, а не самих муниципалитетов.

Правила землепользования и застройки в Московской области, как правило, предусматривают ограниченный перечень территориальных зон с буквенно-цифровыми индексами, например Ж-1, О-4 и т.п. Для каждой из территориальных зон устанавливаются:

  • списки видов разрешенного использования (основных, условно разрешённых и вспомогательных);
  • параметры разрешённого строительства и предельные размеры земельных участков (в виде конкретных цифр или отсылок к нормативам градостроительного проектирования).

Территориальные зоны, как правило, разделяются на:

  • жилые различных видов (от ИЖС до многоэтажного строительства);
  • производственные, коммунальные, зоны инженерной инфраструктуры;
  • общественные и общественно-деловые;
  • сельскохозяйственные.

Также могут устанавливаться специфические зоны для исторических центров поселений, территории вблизи объектов культурного наследия, охраняемых природных территорий и т.д.

Ещё одним из значимых элементов ПЗЗ является перечень зон, в которых осуществляется деятельность по комплексному устойчивому развитию территории (КУРТ), ПЗЗ устанавливают как границы таких зон, так и параметры объектов, которые могут быть в них построены (виды разрешённого использования, площади для тех или иных видов и т.д.).

Также спецификой Московской области является указание в ПЗЗ границ лесного фонда по данным уполномоченных в сфере лесного хозяйства органов.

Фактически ПЗЗ приводят сведения об имеющихся спорных ситуациях с наложением границ лесного фонда на участки иных категорий.

Данные споры должны быть разрешены в установленном административном или судебном порядке, положения ПЗЗ в данном случае носят справочный характер и не должны быть предметом самостоятельного оспаривания.

Изменение правил землепользования и застройки в Московской области

С учётом типичной структуры правил землепользования и застройки в муниципалитетах Московской области их изменение в целях нового строительства (реконструкции) может осуществляться путем:

Поскольку внесение изменений в ПЗЗ является для уполномоченных органов лишь правом, а не обязанностью – необходимо максимально подробно обосновать соответствие предлагаемых изменений не только интересам заявителя, но и задачам устойчивого градостроительного развития муниципального образования, улучшения качества жизни населения, экономических показателей и т.д. В связи с этим подготовка предложений о внесении изменений в ПЗЗ, сопроводительных документов к ним требует знания не только общих положений законодательства, но и актуальных тенденций в деятельности уполномоченных органов Московской области.

Например, областным чиновникам может показаться не целесообразным просто строительство очередных производственных или складских площадей. Другой вопрос, когда в обосновании проекта акценты будут расставлены на создание новых рабочих мест, развитие высокотехнологичных производств, импортозамещение, развитие транспортной и социальной инфраструктуры и т.д.

Если речь идёт о строительстве жилья – необходимо обосновать достаточность имеющейся социальной и коммунальной инфраструктуры или уделить внимание планам по строительству новой.

Если планируемый объект будет генерировать значительные потоки транспорта – принципиально важными становятся вопросы развития улично-дорожной сети.

Если планируемое строительство повлечёт создание новых или пересмотр границ существующих санитарно-защитных зон, иных зон с особыми условиями использования территории – не обойдётся и без оценки данного вопроса при изменении ПЗЗ.

Аналогично, если ситуация осложнена нахождением участка в зоне санитарной охраны источников водоснабжения, зоне охраны объектов культурного наследия.

Правовой центр ДВА М, обладает не только опытом и знаниями в сфере градостроительного регулирования в Московской области, но и деловыми контактами с проектными и иными специализированными организациями, участие которых необходимо для изменения ПЗЗ.

Градостроительный аудит участкаОпределение необходимых изменений ПЗЗИнтересы владельца участка
Подготовка обоснования изменений (текстовых и графических материалов)
Отклонение предложенийРассмотрение предложений Комиссией по ПЗЗ и Мособлархитектуой
Подготовка проекта изменений специализированной организацией. Публичные слушания.
Отклонение измененийИтоговое рассмотрение МособлархитектуройАкт о внесении изменений в ПЗЗ

Изменение правил землепользования и застройки в Московской области осуществляет Главархитектура Московской области на основании заключения Комиссии по подготовке проектов правил землепользования и застройки Московской области. Последующее утверждение изменений на муниципальном уровне носит скорее формальный характер.

Комиссии по подготовке проектов правил землепользования и застройки в Московской области состоят преимущественно из должностных лиц правительства Московской области, с некоторым участием представителей муниципалитетов.

При этом публичные слушания проводятся администрациями муниципальных образований. Учитывая, что, как правило, ПЗЗ устанавливают небольшой перечень территориальных зон – в публичных слушаниях, затрагивающих режим каждой территориальной зоны, будет принимать участие значительное количество владельцев недвижимости.

В связи с вышесказанным отдельной достаточно сложной задачей является оценка пределов возможных изменений в ПЗЗ. Такая оценка, наряду с анализом существующих ПЗЗ, осуществляется в рамках градостроительного аудита.

Который целесообразно осуществить либо перед инициированием внесения изменений в ПЗЗ либо ещё на этапе до покупки участка (осуществления иных капитальных вложений) если планируемый инвестиционный проект не укладывается в существующий градостроительный регламент.

Получение ГПЗУ в Московской области

Градостроительный план земельного участка является выпиской из документов, устанавливающих градостроительный регламент участка, его отнесение к тем или иным зонам с особыми условиями использования.

В Московской области ГПЗУ заполняется в первую очередь на основании содержания Правил землепользования и застройки Москвы. Также принципиальное значение имеет проект планировки территории при его наличии.

При этом ГПЗУ не может устанавливать режим, отличающийся от правил землепользования и застройки или проекта планировки, устанавливать новые параметры или ограничения, либо изменять или отменять имеющиеся.

Сведения из иных, помимо ПЗЗ, источников используются в первую очередь при указании границ различных зон с особыми условиями использования (санитарно-защитные, зоны охраны объектов культурного наследия и т.д.).

Поскольку ГПЗУ является выпиской из утверждённых документов, в настоящее время оспаривание непосредственно содержания ГПЗУ бывает актуально в случаях, когда ПЗЗ или иные документы, на основании которых заполнен ГПЗУ, составлены неполно или некорректно, либо когда при выдаче ГПЗУ уполномоченным органом допущены явные нарушения.

В большинстве случаев для получения ГПЗУ с требуемыми параметрами необходимо либо внесение изменений в правила землепользования и застройки, либо изменение или отмена документов, устанавливающих режим зон с особыми условиями использования.

Градостроительный план в Московской области выдаётся главным управлением архитектуры и градостроительства (Главархитектура). Для участков с разрешенным использованием под ИЖС, личное подсобное хозяйство или садоводство ГПЗУ выдаёт местная администрация.

Отказ в выдаче градостроительного плана, помимо сугубо формальных оснований, предусмотрен в случае если в отношении земельного участка необходимо установление красных линий для определения границ территорий, предназначенных для размещения линейных объектов, и/или территорий общего пользования, либо изменение или отмена красных линий.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/voprosy-gradostroitelnoj-deyatelnosti/poluchenie-gpzu-v-moskovskoj-oblasti

ПЗЗ: что это такое, правила землепользования и застройки муниципального образования, выписка из пзз на земельный участок – где взять

Пзз как получить

  • Утверждают генеральные планы населенных пунктов.
  • Происходит зонирование территорий.
  • Утверждают строительные проекты.
  • Проводится муниципальный земельный контроль.
  • Выделяют земли для муниципальных нужд.

Вся деятельность в рамках землепользования регулируется разными нормативно-правовыми актами. Один из таких актов — Правила землепользования и застройки.

Так мы постепенно перешли к ключевому понятию нашей статьи — правила землепользования и застройки.

ПЗЗ — что это такое в землепользовании?

Землепользование проводят в разных формах. Например, землю можно использовать в сельскохозяйственных целях, проводить обустройство водоохранных зон, создавать национальные парки, заповедники.

Но в нашем случае речь идет о землепользовании в градостроительных целях. Иными словами — об освоении природных территорий с целью застройки и развития конкретного населенного пункта. Именно из-за этой связи в правовых актах объединены понятие землепользования и застройки. Освоение и застройка территории невозможна вне процесса землепользования.

Правила землепользования и застройки утверждаются как своего рода регламент градостроительной деятельности. Основная цель правил — максимально упорядочить процесс застройки населенных пунктов, установив четкие границы между разрешенными и неразрешенными действиями.

Как конкретно нужно регулировать процесс, описано в Градостроительном кодексе РФ. Введение отдельных статей кодекса, в частности, Пп. 8 п. 1 ст. 1, статьи 30-33, позволило четко прописать, какие именно аспекты градостроительной деятельности этими правилами регулируются.

Согласно ГрК, ПЗЗ — документ градостроительного зонирования. Он определяет, как города будут делиться на отдельные зоны. Каждой зоне приписываются определенные правила использования.

Утверждаются эти правила нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

По этой причине конкретные правила в каждом городе могут сильно отличаться, в зависимости от особенностей местности, условий и планов стратегического развития населенного пункта.

Местные власти разрабатывают правила в соответствии с особенностями отдельно взятого муниципального образования. Их составляют в соответствии с общими положениями о ПЗЗ, которые содержатся в Градостроительном кодексе.

Итог: ПЗЗ земельного участка — что это?

Резюмируем: ПЗЗ представляют собой нормативно-правовой акт, который разрабатывают органы местного самоуправления. Его цель — регулировать использование земельных участков в населенном пункте, устанавливать зонирование территории, генеральный план территории.

Застройщикам о ПЗЗ нужно знать одно — они регламентируют использование конкретного земельного участка.

Прежде чем приступить к строительству любого объекта, застройщик должен знать — какой вид строительства разрешен на выбранном им участке, можно ли вообще организовывать его застройку, есть ли какие-то существенные ограничения? При выборе участка для застройки в первую очередь необходимо опираться на ПЗЗ.

  • Разрабатывая ПЗЗ, местные власти руководствуются:
  • Градостроительным кодексом;
  • Земельным кодексом;

ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ».

Чем полезны ПЗЗ?

  • Позволяют грамотно планировать развитие населенного пункта, чтобы сохранять объекты культурного наследия, обеспечивать охрану окружающей среды.

  • Облегчают деятельность бизнес-структур на территории конкретного города: четко регулируют отношения между бизнесом и властью. защищают интересы населения.

  • Создают поток инвестиций, привлекая застройщиков на конкретные территории.

Что такое правила землепользования и застройки? Их структура

Правила землепользования и застройки — масштабный документ. Обычно он состоит из 3 частей: общей, территориальной и специальной. Дополняют его десятки приложений, например, протоколы публичных слушаний и заключения о их результатах.

  • Общая или теоретическая часть описывает базовые требования по исполнению градостроительных регламентов по нормам Градостроительного кодекса. Она определяет, какие территории и как можно использовать, исходя из законов.
  • Территориальная или графическая часть — карта территориального зонирования с подробными указанием зон.
  • В специальной части описаны регламенты градостроения.

Основная часть ПЗЗ

Это основа документа. В ней прописан весь ключевой регламент строительной деятельности на территории города или населенного пункта. Она определяет порядок применения правил, то есть регулирует подготовку к строительству и выделение конкретного земельного участка под застройку. На подготовительном этапе застройки правила регулируют:

  • как физические и юридические лица могут менять виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
  • как органы местного самоуправления должны разрабатывать документы по планировке территории;
  • как проводятся общественные обсуждения или публичные слушания по землепользованию и застройке.

Регулирование выделения земли включает:

  • основы градостроительной деятельности
  • принцип работы комиссии по землепользованию;
  • описание подготовительных работ перед застройкой конкретного участка;
  • принципы предоставления земли физическим и юридическим лицам для дальнейшего использования;
  • описание выдачи разрешений на строительство и их основные условия;
  • описания разрешений на ввод капитальных объектов в эксплуатацию.

Графическая часть

Использование графической части должно полностью опираться на все условия, прописанные в части основной. Графическая часть представлена в виде подробной карты. Это графический план землепользования и застройки. Согласно п.4, ст.30 ГрК, на карте градостроительного зонирования установлены границы территориальных зон. К каждой зоне прикрепляется один конкретный участок земли.

Территориальная зона определяет тип земельного участка, который к ней относится. В связи с этим, запрещено объединять земельные участки из разных территориальных зон.

Графическая карта содержит:

  • границы конкретного населенного пункта;
  • пределы зон застройки и ведения хозяйственной деятельности, масштабы застройки;
  • пределы санитарных, водных, прибрежных территорий и береговых полос;
  • границы территорий с особыми условиями использования, исторических поселений федерального и регионального значения, объектов культурного наследия.

В графической части можно создавать несколько карт.

Специальная часть

Эта часть содержит градостроительные регламенты. Они определяют правовой режим для каждого земельного участка, который входит в конкретную территориальную зону. Регламент разрабатывается отдельно для каждой территориальной зоны.

Цель регламента — учесть особенности каждого земельного участка, чтобы обеспечить его рациональное использование в дальнейшем. Конкретный регламент будет зависеть от вида территориальной зоны, особых правил в ней, например, об охране культурного наследия, окружающей среды, а также стратегического плана развития.

Регламент определяет:

  • под какую именно цель и под какой вид строительства можно использовать земельный участок;
  • размеры и границы каждого участка;
  • масштаб каждой отдельной планируемой застройки.

Согласно п. 6 ст. 36 ГрК, регламент не применяют:

  • к землям лесного фонда;
  • землям, покрытым поверхностными водами;
  • землям запаса;
  • землям особо охраняемых природных территорий за исключением земель
  • лечебно-оздоровительных местностей и курортов;
  • сельскохозяйственным угодьям в составе земель сельскохозяйственного назначения;
  • земельным участкам, расположенным в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.

Как разрабатывают ПЗЗ

ПЗЗ разрабатывают органы местного самоуправления. В готовом виде их чаще всего выкладывают на официальные сайты администрации конкретного населенного пункта.

Название документа содержит отсылку к конкретному территориальному образованию, например: Правила землепользования и застройки муниципального образования город Саратов.

Правила землепользования и застройки разрабатывают в соответствии со ст. 31 ГрК. В ходе разработки обязательно учитывают:

  • генеральный план населенного пункта;
  • конкретную техническую документацию;
  • результаты общественных слушаний.

Именно местная администрация уполномочена инициировать и контролировать разработку ПЗЗ. Глава населенного пункта отвечает за все этапы разработки Правил, следит за порядком ее проведения. Для разработки правил назначают специальную комиссию, состав которой одобряет глава муниципалитета.

Информацию о начале разработки ПЗЗ и созыве комиссии в течение 10 дней нужно опубликовать на сайте администрации или в любых СМИ. Сообщение должно включать информацию о:

  • составе комиссии;
  • каждом этапе разработки Правил;
  • порядке и предварительных сроках разработки проекта ПЗЗ;
  • правилах взаимодействия с общественностью в рамках разработки проекта.

Подготовленный проект ПЗЗ проверяют на соответствие генеральному плану и техническим регламентам. Готовый проект направляют на проверку главе администрации или отправляют на доработку, если есть несоответствия регламентам. В течение 10 дней глава администрации назначает общественные слушания по подготовленному проекту. Длительность публичных обсуждений в среднем составляет 3 месяца.

В процессе обсуждений комиссия может вносить в проект изменения по мере необходимости. После внесения изменений проект вновь направляют на проверку в администрацию. В течение 15 дней принимают решение: утвердить или снова отправить на доработку. Утвержденные ПЗЗ публикуют на сайте муниципального образования или любым другим способом, доступным для связи с населением.

❕ Положения Правил могут затрагивать интересы строительных компаний и организаций по охране окружающей среды. В связи с этим принятие ПЗЗ может затянуться на долгие месяцы: проект будут блокировать на этапе общественных обсуждений.

Можно ли оспорить ПЗЗ

Если разработанные ПЗЗ все же затронули интересы отдельных лиц, их могут оспорить в суде. Обратиться в орган правосудия могут физические лица или организации, чьи интересы пострадали. Право есть у органов государственной и региональной власти, но только в случае, если ПЗЗ противоречат схемам территориального планирования субъекта или всей страны.

Территориальные зоны

Их выделяют с учетом вида использования земли. Они делятся на:

  • зоны жилой застройки;
  • общественно-деловые зоны для школ, учреждений здравоохранения,
  • спортивных сооружений;
  • рекреационные зоны, например, леса, пляжи;
  • производственные зоны, например, коммунальные и частные
  • производственные предприятия;
  • зоны транспортно-инженерной инфраструктуры — дороги,
  • железнодорожные пути, зоны расположения инженерных коммуникаций;
    зоны сельскохозяйственных участков — садовое, дачное, крестьянско-фермерское хозяйство;
  • специальные зоны, такие как кладбище.

Чтобы определить такие зоны, проводят территориальное зонирование.

Выписка из ПЗЗ — что это такое и где взять?

Получить подробную информацию о ПЗЗ в интересующем вас населенном пункте можно разными способами:

  • в градостроительном департаменте местной администрации;
  • МФЦ;
  • через сайт Госуслуги.

Сам документ очень объемный, поэтому из него предоставляют выписку с конкретной информацией, которую запросил человек. Выписку можно запросить в отношении конкретного участка или территориальной зоны.

В заявлении на выписку из ПЗЗ на земельный участок нужно указать все данные об интересующем участке: кадастровый номер, площадь, адрес.

В выписке будет вся информация об участке: технические параметры участка, правила использования и другие сведения.

Как вносят изменения в ПЗЗ

В некоторых случаях в ПЗЗ можно вносить изменения. Эти случаи прописаны в ст. 33 ГрК, к ним относятся:

  • обнаружение расхождений между ПЗЗ и планом территориальной застройки;
  • обжалование Правил;
  • расширение или уменьшение территории поселения.

Потребовать внести изменения могут органы исполнительной власти на всех уровнях, если ПЗЗ мешают сооружать или поддерживать функционирование объектов в их ведении.

Физические лица и организации могут инициировать изменения ПЗЗ, если

  • считают использование земельного участка неэффективным;
  • собственнику причиняется вред в процессе градостроительства;
  • из-за действующих регламентов снижается рыночная стоимость земельных участков;
  • нарушаются права собственников или существенно ограничиваются.

Заявление подают в Комиссию, ответственную за разработку ПЗЗ. Обращение рассматривают в течение 30 дней и вносят изменения или отказывают.

Генеральный план и правила землепользования и застройки

На первый взгляд кажется, что генплан и ПЗЗ — идентичные документы. Это не так. Генеральный план определяет границы поселения, его зонирование и размещение различных объектов в будущем. Эти границы подробно отражаются в текстовой и графической частях документа. Но в генплане нет никаких градостроительных регламентов, он не регулирует градостроительный процесс.

Генеральный план скорее носит описательный характер, в то время как ПЗЗ — регламентирующий. Генеральный план учитывается в ПЗЗ. Он выступает как база для разработки Правил. При этом в Правилах допускаются отклонения от исходных положений Генерального плана.

ПЗЗ — важный документ, по ним организуют весь процесс градостроительства. Правила определяют: что, как, где и когда можно строить в конкретном населенном пункте. Грамотно разработанные ПЗЗ позволяют сохранить в первозданном виде памятники культурного наследия, природный ландшафт местности, внешний облик города.

Источник: https://J.Etagi.com/ps/pzz-chto-takoe/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.