Продать права на взыскание неустойки по дду

Содержание

Выкуп неустойки ДДУ

Продать права на взыскание неустойки по дду

Когда речь заходит о выкупе неустойки, обманутые дольщики с недоверием относятся к сотрудничеству с юридическими компаниями. Подобный способ защиты для многих непривычен и имеет мало общего с традиционным способом отстаивания своих прав в суде. При этом если размер неустойки минимален вариант с её выкупа может быть не интересен самим юридическим организациям.

Для тех, кто не хочет участвовать в судебном процессе подобная сделка может стать настоящим спасительным кругом — ведь, ни одна из юр. организаций не гарантирует факта банкротства застройщика, после которого получить с него какую-либо сумму невозможно.

Суды общей юрисдикции, через которые чаще всего обращаются дольщики, сильно занижают сумму, указанную в иске обязывая застройщиков выплачивать примерно половину от того, что изначально требовал дольщик.

Стоимость выкупа неустойки

ТАРИФФИКСИРОВАННАЯ ОПЛАТА руб.ДАТА ОПЛАТЫ
ВЫКУПот 10%в день подписаниядокументов

Предложить выкуп неустойки

Продажа неустойки может избавить вас от волнений за итоговую сумму и поможет спокойно ждать окончания судебного процесса.

Переуступка прав неустойки: основные моменты

Данная неустойка продаётся путём заключения договора цессии. Для её продажи необходимо:

  • сослаться в содержании соглашения на основные пункты ДДУ, из которых следовали невыполненные застройщиком обязательства (например, просрочка строительства дома)
  • сообщить покупателю всю информацию, необходимую для заключения сделки
  • уведомить строительную фирму о заключении цессии.

Сам договор цессии при этом должен содержать:

  • дату и место заключения
  • реквизиты сторон
  • перечень документов предоставленных вами по данной сделке
  • детальное описание прав и обязанностей дольщика (цедента) и юридического лица (цессионария)
  • указание предмета соглашения с обязательной ссылкой на ДДУ.

Преимущество для дольщика

Соглашение о покупке неустойки даёт вам ряд преимуществ:

  1. поскольку покупатель в данном случае — юридическое лицо, его представители имеют право обращаться с требованием к застройщику через арбитражный суд, а не через суды общей юрисдикции, что значительно повышает шансы на выигрыш дела;
  2. итоговый расчёт с цедентом происходит либо в момент заключения цессии, либо сразу же после получения компенсации, т.е. вы заранее знаете, в какое время получите требуемую сумму.

Неоспоримая выгода при таком подходе – скорость. Вы гарантируете себе возврат своих денег, не ввязываясь в многомесячный судебный процесс, который никогда не сможет дать вам 100%-ую гарантию возмещения застройщиком причиненного ущерба.

В некоторых случаях гарантированное получение компенсации путём заключения договора цессии, и вовсе может оказаться единственным путём отстаивания своих прав.

К примеру, в договоре изначально может быть прописано, что судиться со строительной фирмой вы можете только через суды общей юрисдикции, которые независимо от предоставленной вами доказательной базы выносят аналогичные решения по всем делам, которые посвящены долевому строительству, едва ли не автоматически снижая требуемую сумму компенсации в два раза.

Помимо неустойки за просрочку сдачи дома в пользование в арбитражном суде можно взыскать штраф в размере 50% от той суммы, что указана в иске.

На практике подобные случаи происходят редко, поскольку обратиться с таким требованием можно только после получения от застройщика официального отказа в подобной выплате.

Строительные компании в таких случаях либо добровольно выплачивают своим клиентам полагающиеся им суммы, либо не выходят с ними связь, тем самым лишая их возможности обращаться в суд по данному требованию.

Порядок выкупа неустойки

  • Подписывается договор цессии по которому права требования неустойки по ДДУ переходят к нашей компании.
  • После подписания документа Вы получаете полную сумму оговоренную ранее.
  • По договору уступки не передаётся право требования недвижимости.

Особенности договора цессии

Заключить договор цессии можно и после окончания действия ДДУ.

К примеру, если застройщик передал вам квартиру в пользование с нарушениями сроков, а до этого не предлагал вам подписать дополнительное соглашение об их переносе, вы также можете продать неустойку.

Поскольку общий срок исковой давности составляет три года, вы можете в течение этого времени в любой момент заключить такое соглашение в целях истребования компенсации без дополнительных условий.

Выручив деньги за подобную продажу, вы уже не зависите ни от поведения другой стороны, ни от современной судебной практики. Получив деньги, де-факто вы прекращаете все свои отношения со строительной фирмой, не беспокоясь о её дальнейшей судьбе.

Не являясь специалистом в области долевого строительства практически невозможно понять, каким образом строительные фирмы объявляют себя банкротами, продолжая осуществлять свою деятельность под другим именем и избегая при этом всякой ответственности.

К сожалению, случаи со сменой застройщиком реквизитов и создание подставных компании по-прежнему не редки, несмотря на внесение поправок в ФЗ 214 и общее улучшении ситуации на рынке долевого строительства.

А это значит, что ни один дольщик не застрахован от риска быть обманутым и не получить неустойку если компания признает себя неплатежеспособной.

Независимо от того, на какой стадии находится сотрудничество с застройщиком любой собственник жилья, прежде всего заинтересован в развитии строящегося объекта. Затевая судебный процесс, дольщик зачастую обрекает себя на многомесячную тяжбу, грозящую ему потерей времени, денег и в конце концов — интереса к собственному жилью, особенно если строительство приостановилось в самом начале.

Выручив деньги, вы получаете возможность действовать, по своему усмотрению сумев, к примеру, начать отделку своей квартиры в том случае, если оно уже сдана в эксплуатацию или задуматься о покупке квартиры на новом участке, если застройщик, с которой вы заключили ДДУ так и не начал строительство на объекте.

Судебная практика

Источник: https://legalmill.ru/uslugi/fizicheskim-litsam/vykup-neustoyki-ddu.php

Переуступка права требования неустойки по ДДУ юридическому или физическому лицу

Продать права на взыскание неустойки по дду

Частный дольщик, являясь стороной договора долевого участия (далее – ДДУ), не защищен от возможного недобросовестного выполнения застройщиком своих обязанностей по сдаче нового жилья в установленный срок. Согласно законодательству и условиям договора в таких случаях предусмотрена ответственность строительной компании в виде неустойки.

Получить положенное возмещение за просрочку в большинстве возникающих ситуаций можно в судебном порядке. Не все участники могут позволить себе терять драгоценное время, и не каждый разбирается в юридических тонкостях, чтобы самостоятельно защищать свои интересы. Для подобных случаев в РФ предусмотрена такая процедура – выкуп неустойки по ДДУ.

Что такое уступка права неустойки по ДДУ

Переуступка неустойки по ДДУ – это предусмотренная Гражданским кодексом процедура, в результате которой лицо, имеющее законное право на получение материальных благ (цессионарий), передает его другому лицу (цедент) за вознаграждение (компенсация для цессионария за передачу права) или без такого. Условия о сумме вознаграждения обязательно согласовываются сторонами.

Переуступка права требования по ДДУ – это договор цессии, заключаемый в простой письменной форме.

После заключения договора участники получают следующее:

  • тот, чьи права были нарушены, получает денежные средства, но в меньшем размере, чем неустойка;
  • лицо, приобрётшее право – возможную прибыль за счет разницы от выплаченного вознаграждения и полученной суммы пеней.

Такие действия не принесут большой выгоды дольщику, однако он гарантированно получит средства.

В каких случаях можно продать неустойку по дду

Если внимательно изучить законодательную базу, регламентирующую гражданско-правовые отношения, то можно сделать вывод, что законом не предусмотрены ограничения по осуществлению сделок по уступке прав требования. Ни в ГК РФ, ни в ФЗ-214 не содержится таких запретов.

Переуступка неустойки по ДДУ возможна юридическому или физическому лицу.

На законность сделки это никак не влияет, однако для того, чтобы правильно продать неустойку по ДДУ, целесообразно удостовериться в том, что договор о приобретении квартиры не содержит:

  • условие запрета отчуждения своего права на штрафные санкции. Конечно, в идеале лучше перед заключением договора проверить его на наличие такого пункта и при необходимости удалить его;
  • положения, регламентирующие право застройщика на дачу согласия об отчуждении права требования пеней;

То есть, для того, чтобы грамотно осуществить сделку не достаточно изучить только договор о продаже права, также необходимо внимательно прочитать положения договора о долевом участии.

Можно провести сделку и до сдачи объекта, до подписания акта передачи квартиры. То есть продается право требовать неустойку на будущее. В подобном варианте есть определенные риски, вытекающие из расчета штрафных санкций.

Точно никто не знает, какого числа будет сдана квартира. Поэтому рассчитать хотя бы приблизительную сумму начисленных пеней, и, соответственно, вознаграждение, очень проблематично.

Порядок выкупа неустойки по ДДУ

Где найти покупателя – один из вопросов, которые могут возникнуть в правоотношениях по просроченной сдаче объекта. Объявлений от организаций, желающих купить неустойку по ДДУ, очень много.

Достаточно лишь связаться с заинтересовавшими представителями, проанализировать предлагаемые условия и выбрать наиболее оптимальные.

Перед подписанием договора необходимо встретиться с представителем компании и в ходе совместных переговоров обсудить моменты соглашения, уделив особое внимание порядку выплаты компенсации.

Организация может выполнить свои денежные обязательства как до взыскания с девелопера денежных средств, так и после. Эти особенности обговариваются до подписания и включаются в текст. Право требования переходит к организации либо сразу после вступления в законную силу подписанного договора, либо после оплаты предусмотренной суммы.

Существенным условием цессии является соглашение о компенсации, которая всегда будет ниже, чем законная неустойка. После согласования всех положений, стороны оформляют их в письменном виде и подписывают.

С момента вступления подписанного соглашения в законную силу у дольщика нет права на штрафные санкции недобросовестного застройщика.

Когда выгодно переуступить право на неустойку третьему лицу

Если дольщик – физическое лицо, а не индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, то участие в продаже права требования штрафных санкций, сулит ему больше однозначную выгоду.

  1. Физическое лицо не может подать исковое заявления в арбитражные суды, которые созданы специально для разрешения споров, вытекающих из договорных отношений. Человек может обращаться в суды общей юрисдикции. А практика по делам, вытекающим из отношений по неустойкам, свидетельствует, что районный, городской судебные органы очень часто идут на поводу у застройщиков и снижают размер неустойки и штрафа в пределах, предусмотренных статьей 333 Гражданского кодекса.
  2. Обычный человек не разбирается в юридических тонкостях, которые, как подводные камни, могут встречаться на каждом этапе отстаивания и защиты своих прав. Возможно, придется обращаться к профессиональному юристу за помощью: для грамотного составления досудебной претензии, искового заявления; представления интересов в гражданском процессе. Такие услуги безвозмездно не оказываются и влекут за собой дополнительные расходы, которые не обязательно будут возмещены ответчиком в полном объеме.
  3. Если в условиях прописана возможность выплаты компенсации до возмещения штрафных санкций, то полученными деньгами вполне реально начать распоряжаться сразу, а не ждать несколько месяцев. Такая выплата не лишняя, как подспорье на время проведения ремонта в новой квартире.

Но в любом случае, дольщик выигрывает за счет того, что не тратит свое время и нервы, ведь судебный процесс, вероятно, затянется на долгие месяцы.
Единственный минус заключается в следующем: выплата суммы взамен права требования ниже, чем сама неустойка. И здесь каждый решает сам – бороться за положенные штрафные санкции самостоятельно, или прибегнуть к помощи специальных организаций.

Как оформить переуступку неустойки по ДДУ юридическому лицу

После выбора организации, с которой планируется заключить договор, проведения переговоров, согласования всех нюансов (размер вознаграждения, порядок его получения и прочее), можно приступать к основному – оформлению перехода права требования штрафных санкций.

Чтобы договор имел юридическую силу, он должен быть грамотно оформлен:

  • Договор подписывается в письменной форме. Составлением занимается организация. Перед подписанием его можно взять домой, чтобы внимательно ознакомиться со всеми условиями. Только после прочтения всех пунктов можно подписывать.
  • Соглашение о переуступке неустойки обязательно должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре прав. Все проблемные моменты (согласование даты и времени приема в ЕГРП, например), возникающие с регистрацией, как правило, берет на себя организация, которой продано право.

Только после того, как пройдены все формальности, он считается заключенным и вступившим в законную силу.

Теперь обязательно надо уведомить застройщика о том, что продано право на штрафные санкции. Такое уведомление можно составить в свободной форме, в нем должны содержаться сведения о цессионарии и цеденте.

Уведомление составляется в свободной форме, но обязательно должно содержать сведения о договоре, который был заключён с девелопером. К подобному уведомлению можно приложить копию заключенного договора, но это не обязательно.

Уведомление лучше направить почтой заказным письмом с уведомлением, чтобы быть уверенным в том, что застройщик его получил.

Таким образом, в переуступке права требования штрафных санкций нет ничего сложного, наоборот, такой договор поможет миновать трудности, возникающие в результате получения законной компенсации.

Источник: http://zhiloepravo.com/ddu/vykup-neustoyki.html

Выкуп неустойки по ДДУ

Продать права на взыскание неустойки по дду

Юридический центр RegPractic

Выкупим право требования неустойки к застройщику по ДДУ, деньги сразу.

Выкуп неустойки по ДДУ

Рассчитаем по телефону размер суммы выкупа

Банки в течение нескольких дней списывают деньги по исполнительным листам, что делает взыскание по этой категории наиболее интересной с точки зрения выкупа неустойки.

  • ЖК “СРЕДА” (ООО “ВЦ СТРОЙЭКСПО”)
  • ЖК “Хорошевский” (ООО “МонАрх-УКС”)
  • ЖК “Грин Парк” (ПИК)
  • ЖК “ВТБ Арена Парк”
  • ЖК “Барбарис” (МИЦ)
  • ЖК “Гринада”
  • ЖК “Ясный”
  • ЖК “ЗилАрт”
  • ЖК “Садовые кварталы”
  • ЖК “Домашний”
  • ЖК “Пригород Лесное”
  • ЖК “Новоград Павлино”
  • Если по группам, то многие застройщики из групп ПИК, ПСН, ЛСР, ИНКОМ, КРОСТ, Самолёт
  • и другие группы и застройщики. Список не исчерпывающий и постоянно пополняется.

Документы необходимые для заключения договора на покупку неустойки у застройщика по ФЗ 214

  • Договор долевого участия;
  • Договор уступки по договору долевого участия (если покупали квартиру не у застройщика, а другого физического или юридического лица) при наличии;
  • Дополнительное соглашение к договору долевого участия (при наличии);
  • Документы, подтвержающие факт оплаты по ДДУ (платёжное поручение, приходный кассовый ордер, акт сверки взаиморасчетов, иные документы подтверждающие выполнение дольщиком своих финансовых обязательств);
  • Акт приёмки-передачи квартиры (при наличии);
  • Переписка с застройщиком (при наличии).
  • Обращаем внимание, оформление квартиры в собственность не препятствует покупке неустойки.

Почему нам выгодно выкупать неустойку по 214-ФЗ?

Если застройщик платежеспособный, для юристов выкуп неустойки – это способ заработать больше денег, чем предоставляя вам юридические услуги по её взысканию. Суть состоит в следующем. Читать далее Суды общей юрисдикции присуждают неустойку и штраф в гораздо меньшем размере, чем арбитражные суды.

Застройщику в арбитражном суде недостаточно просто заявить о применении ст. 333 ГК РФ, ему нужно это обосновать.

Ссылки юристов застройщика на плохих подрядчиков и сложность получения разнообразной разрешительной документации в арбитражном суде не проходят.

Арбитражный суд полагает, что застройщик ведет предпринимательскую деятельность и должен учитывать свои риски и отвечать за них в полном объёме. В арбитраже тоже снижают неустойку, однако в меньшей степени, чем в районных или городских судах.

Выкупая неустойку мы зарабатываем на разнице между тем, что заплатили вам и что получили сами с застройщика.

Скрыть

Может ли дольщик сам подать иск в арбитражный суд?

В арбитражный суд с иском может обратиться только юридическое лицо. В качестве юридических лиц используются ИП или ООО, как организационно-правовые формы, имеющие наиболее простой способ создания и ликвидации и не обременительную отчетность.

Читать далее

Чтобы передать возникшее у физического лица право требования неустойки и штрафа юридическому лицу, используется договор цессии (уступки права требования).

При этом у юридического лица сохраняется право требования с застройщика штрафа (50% по ЗоЗПП) и неустойки в двойном размере (1/150) точно так же, как если бы иск был подан от физического лица.

Почему так, если право на штраф и двойной размер неустойки возникает по ФЗ-214 и ЗоЗПП только у физического лица? Причина в том, что указанные права у юридического лица возникают на основании договора цессии, которые юридическое лицо приобрело по возмездной сделке.

Скрыть

Может ди дольщик оформить ИП на себя или родственников в целях подачи иска в арбитраж?

Оформление ИП на дольщика ничего не даёт, т.к. изначально договор ДДУ был оформлен на него, как на физическое лицо. На родственников ИП оформить нельзя, поскольку такую сделку ответчик в суде признает недействительной.

Какие риски у юристов при выкупе неустойки

Застройщик может не заплатить по исполнительному листу. Если нет денег на расчетном счёте, банк не сможет списать с него деньги по исполнительному листу. Судебный пристав помочь не сможет, поскольку наложить арест на имущество можно только по основному долгу. По неустойке и штрафу арест на имущество судебный пристав накладывать не будет.

Читать далее

Не имея денег на счетах, застройщику ничего не мешает продолжать строительство. Непосредственно строит подрядчик, закупая стройматериалы и оплачивая услуги субподрядчиков со своих счетов.

Чтобы не платить по исполнительным листам, застройщик выводит деньги со своих счетов на счета подрядчика, а оставшиеся квартиры продаёт по уступке. Для этого застройщик на подконтрольное его учредителям юридическое лицо оформляет договор долевого участия на все оставшиеся непроданными квартиры.

Это юридическое лицо (“прокладка” или “прослойка”) продаёт квартиры уже от своего имени, заключая договоры уступки к ДДУ. Деньги по ним поступают уже на счета прокладок минуя счета застройщика.

Поэтому, если мы купили у вас неустойку, это совсем не значит, что юристы точно по ним получат свои деньги. Однако работая с разными застройщиками мы балансируем свои риски и находимся в плюсе.

Скрыть

Взыскание неустойки с оплатой по факту

Сумма при выкупе неустойки всегда меньше, чем с оплатой по факту взыскания с застройщика денег. Если у дольщика есть время, можно заказать услугу: “взыскание неустойки с оплатой по факту”. Тогда сначала мы отсудимся, вы получите деньги, а потом рассчитаетесь с нами за работу.

Здесь наша судебная практика по ДДУ. Выложены решения и исполнительные листы. Хороший ориентир по разным судам. Указаны соотношения запрошенных в исковом заявлении сумм к полученному результату.

Односторонний акт.NET

О способах признания одностороннего акта недействительным с примерами из нашей судебной практики.

Как заставить устранить недостатки?

Что делать, если в квартире обраружены недостатки при осмотре?

Определяем период просрочки

Как правильно определить дату начала срока просрочки застройщика при определении размера неустойки?

Какой идеальный юрист?

По каким критериям выбирать юриста для взыскания неустойки с застройщика?

Почему застройщик не банк?

Почему нельзя бездействовать в ожидании подписания передаточного акта?

Взгляд суда на претензию застройщику

Как доказать в суде факт направления застройщику досудебной претензии?

Наша судебная практика по ДДУ

Наша судебная практика с коэффициентами запрошенных в иске сумм к полученному результату в судах Москвы и Московской области.

Неустойка с застройщика через арбитраж

Наша практика по взысканию неустойки с застройщика в арбитражном суде. Через уступку неустойки и штрафа юридическому лицу.

Ваш выбор суда! Варианты? Истец может выбрать суд в который будет подавать иск. Вопросы подсудности. О том какие есть у дольщика варианты.
Стоит ли ждать ответа на претензию?

Зачем юристы пишут досудебные претензии застройщику и стоит ли дожидаться от застройщика ответа до подачи иска?

С каких сумм платить НДФЛ?

Про НДФЛ. С чего платить, зачем и когда. Правовой обзор со ссылками на нормативные акты и письма Министерства финансов РФ.

Перспективы взыскания убытков по ДДУ

Убытки в связи с просрочкой срока сдачи квартиры. По найму или переплата процентов по кредиту. Перспективы взыскания.

Как дольщику расторгнуть ДДУ?

Почему при расторжении договора долевого участия, сумма исковых требований может более чем в два раза превысить цену, уплаченную за квартиру?

Неустойка и сроки исковой давности

Как истечение некоторых сроков исковой давности может отразиться на размере неустойки по ДДУ?

Тезисы борьбы с застройщиком

Уловки и хитрости со стороны дольщика в ответ на недобросовестное поведение застройщика.

Источник: https://regpractic.ru/vykup-neustojki-po-ddu.html

Продажа права требования неустойки по ДДУ

Продать права на взыскание неустойки по дду

Продажа права требования неустойки по ДДУ (договору долевого участия) представляет собой переход требования неустойки у застройщика, которым были допущены нарушения в процессе строительства, к стороне, не принимавшей участия в договорных отношениях по ДДУ.

Сегодня, многие дольщики для возврата своих денежных средств вынуждены ждать очень долго. При этом, они могут вообще не получить неустойку. Избежать таких проблем можно путём продажи неустойки по ДДУ юридической компании.

Как взыскивается неустойка по ДДУ в результате продажи права требования

Передача права (требования), принадлежащего кредитору, другому лицу на основании договора должна осуществляться в соответствии со ст. 382 ГК РФ. При переходе этого требования объём и условия должны оставаться неизменными, т.е.

такими же, какими они были у дольщика на момент перехода права (ст. 384 ГК РФ).

Для передачи такого права между дольщиком и юридическим лицом (обычно квалифицированной юридической компанией) заключается договор цессии на квартиру, строящуюся с долевым участием.

На основании заключённого договора сторона, с которой не было заключено соглашение на долевое участие в строительстве, имеет право вместо дольщика взыскивать неустойку с застройщика через арбитраж.

Размер денежной компенсации, причитающейся юридической компании, которой будет взыскиваться неустойка, указывается в соглашении, заключаемым между компанией, которой передаётся право требования, и дольщиком.

Какие условия должны соблюдаться при совершении сделки по купле-продаже неустойки

Основанием для продажи права требования неустойки по ДДУ служит договор между участником долевого строительства и организацией, которая им была выбрана. Согласно ФЗ № 214, отдельное право требования на продажу неустойкипо ДДУ, а также её покупку не предусматривается, но и не запрещается законодательством.

Эта сделка получила название цессии и регулируется нормами ГК РФ. После заключения договор долевого участия должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре, поэтому и договор цессии также регистрируется в этом же государственном органе.

Для безопасного заключения этой сделки её стороны должны соблюсти ряд обязательных условий:

  • дольщик имеет право на передачу только имеющегося у него объёма прав с учётом того, что ранее право на требование неустойки не было передано другой компании;
  • дольщик отвечает только за законность и подлинность переданных требований, а не за неисполнение их застройщиком;
  • права передаются после подписания ДДУ и в период до подписания передаточного акта;
  • в договоре цессии делается ссылка на основной договор долевого участия, а также описываются предмет и условия ДДУ, на основании которого дольщик получил право требовать неустойку;
  • дольщик обязан известить застройщика о своих действиях путём направления ему уведомления о смене кредитора;
  • если в ДДУ не было изначально указано требования о получении обязательного согласия строительной компании на передачу долгов по неустойке третьим лицам, то согласовывать договор цессии по ГК РФ не нужно;
  • после заключения договора цессии дольщик должен передать новому кредитору имеющуюся у него необходимые для совершения договора документы.

Если дольщик, вопреки запрету, указанному в договоре, решит продать неустойку ДДУ, то сама сделка не будет признана незаконной. В этом случае застройщик вправе подать иск в суд и обязать дольщика покрыть понесённые им убытки, возникшие в результате нарушения указанного в договоре запрета.

Какую выгоду получает дольщик при продаже своей неустойки

Дольщику (физическому лицу), выгоднопродать неустойку застройщика в первую очередь по той причине, что в случае взыскания денег в судебном порядке ему нужно будет подавать в суд общей инстанции.

Исходя из практики, такие суды пытаются встать на сторону застройщика, поэтому размер требуемой выплаты реально снижается. Если же после продажи неустойки участником спора становится юридическое лицо, то выяснять отношение нужно будет в арбитражном суде.

Вероятность уменьшения общей суммы выплаты в этом случае значительно снижается.

Не во всех случаях застройщик готов выплатить дольщику денежные средства и предлагает частично компенсацию в виде производства строительных работ, которые не нужны физическому лицу.

Конфликт между застройщиком и дольщиком может привести к длительным судебным разбирательствам.

После заключения с юридическим лицом договора цессии компания-преемник получает от застройщика компенсацию в форме проведённых работ, а дольщику выплачивает полную денежную компенсацию.

Выкуп неустойки по ДДУ юридическим лицом выгоден дольщику и в том случае, когда ему необходимо получить компенсацию по двум-трём квартирам. Для этого надо подготовить объёмный пакет документов. С этой работой легко справится квалифицированный юрист по договорам долевого участия, который сотрудничает с юридическим лицом, выкупившим неустойку.

Можно ли заключить договор цессии после подписания передаточного акта на квартиру

Дольщик вправе уступить свою неустойку и после выполнения основных обязательств по договору, но только в определённом случае. Для этого необходимо, чтобы жилая недвижимость была передана дольщику позже изначально оговорённого в договоре ДУ срока, с учётом того, что дополнительного договора о продлении срока подписано не было.

После фиксации в передаточном акте фактической даты передачи квартиры и при нарушении застройщиком первоначально оговорённого срока возведения объекта дольщик имеет возможность предъявить требование о выплате неустойки в течение трёх лет.

Если же застройщик сроков сдачи объекта не нарушал, то после передачи жилья по акту, в соответствии со ст. 408 статьей ГК РФ, договор считается исполненным в полном объёме, поэтому в случае заключения соглашения о переуступке прав на взыскание неустойки после этого периода, оно не будет зарегистрировано Росреестром.

Порядок выкупа неустойки ДДУ

Существует два варианта продажи неустойки:

  • Оплата по факту. Дольщик продаёт неустойку юридическому лицу, которое до момента обращение в арбитражный суд производит полный расчёт. В этом случае окончательная сумма компенсации будет реально меньшей, чем в случае самостоятельного обращения дольщика в суд общей инстанции. Но основное преимущество этого варианта — быстрый расчёт.
  • Отложенный платёж. В этом случае дольщик будет ждать компенсации с вычетом оговорённых процентов до момента окончания рассмотрения дела арбитражным судом и вступления решения в законную силу.

Наша компания готова рассмотреть возможность выкупа вашего права требования неустойки по договору долевого участия. Покупка неустойки по ДДУ пройдёт правильно и быстро в случае, если этот процесс доверить опытным профессионалам нашей компании. Они изучат документы по предоставленным вами сканам или копиям, а затем сделают вывод о соответствии сделки нормам законодательства.

Вопрос о возможности выкупа будет решаться отдельно в каждом конкретном случае, после чего вам будут предложены условия договора, после подписания которого вы можете рассчитывать на получение суммы неустойки в оговорённые сторонами сроки.

Ваш юрист: Марина Васильевна Ц.

Специализация: строительное право, гражданское право, авторское право

Образование: Санкт-Петербургский государственный университет

Ваш юрист: Юлия Викторовна Б.

Специализация: строительное право, гражданское право

Образование: Санкт-Петербургский государственный университет

Ваш юрист: Иван Александрович К.

Специализация: коммерческое право, гражданское право

Образование: Санкт-Петербургский государственный университет

Источник: https://del-pod.ru/prodazha_prava_trebovaniya_neustojki_po_ddu.html

Особенности продажи неустойки – в чем заключается выгода дольщика – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Продать права на взыскание неустойки по дду

214 ФЗ предоставляет возможность гражданам, столкнувшимся с различными нарушениями со стороны застройщиков, требовать с последних неустойку. И сегодня суды забиты подобными исками. Однако получить со строительных компаний положенные по закону выплаты не всегда просто.

У застройщика может не оказаться на счетах денег или за время пока длится суд, он может разориться и стать банкротом. В этом случае дольщику, чтобы вернуть свои средства, остается лишь становиться в огромную очередь из кредиторов, а неустойку можно вообще не увидеть.

Избежать такого развития событий возможно, если продать неустойку по ДДУ юридическому лицу. Как это можно сделать, и что от этого выиграет дольщик?

Существует, по крайней мере, две причины, по которым дольщик может либо получить значительно меньшую сумму неустойки по ДДУ, либо вообще не получить компенсацию.

Во-первых, получение неустойки – процесс небыстрый. Как правило, на первоначальном этапе взыскание компенсации производится в претензионном порядке. Застройщику направляется развернутая претензия, в которой рассчитывается размер неустойки. Строительная компания может либо согласиться выплатить рассчитанную дольщиком сумму, либо отказаться.

Практика показывает, что первый вариант срабатывает редко, как правило, застройщик игнорирует претензию. Дальнейшие действия дольщика – составление и подача иска в суд.

Первое заседание по слушанию дела обычно назначается не раньше, чем через месяц, а сам судебный процесс может растянуться на несколько месяцев, не считая исполнительного производства.

За это время финансовое состояние строительной компании может измениться в худшую сторону, на ее счетах может не оказаться денег для выплат. Но самое худшее – застройщик может обанкротиться, к сожалению, от этого сегодня никто не застрахован.

В этом случае дольщик становится только в третью очередь кредиторов и рискует вообще не получить неустойку по договору долевого участия.

Если ему повезет, и выплаты все-таки состоятся, то это будет очень нескоро, поскольку процедура банкротства длится около года.

Во-вторых, решение о размере неустойки принимает судья, и далеко не факт, что ее сумма будет такой, как заявлено в исковом заявлении. 333 статья ГК РФ позволяет снизить ее размер по усмотрению суда.

Несмотря на то, что возможность уменьшения неустойки оговорена в данной статье в качестве исключительного случая и только как мера, предупреждающая необоснованное обогащение кредитора, изучение судебной практики по взысканию неустойки показывает, что подавляющее большинство судов общей юрисдикции, куда может подать иск дольщик, повсеместно применяют положения данной статьи. Подробнее с судебной практикой по подобным делам можно познакомиться в статье «В чем заключается выгода дольщика при взыскании неустойки с застройщика через Арбитраж».

Фактическое снижение составляет порядка 50 %, а в некоторых случаях неустойку уменьшают на 80 %. В то же время в Арбитражных судах такая практика единична. Однако сам дольщик не имеет возможности подать иск в Арбитраж, поскольку является  физическим лицом, Арбитражные суды рассматривают только споры между юр. лицами.

Схема продажи неустойки выглядит следующим образом:

  1. Дольщик продает неустойку организации, которая является юридическим лицом, и соответственно может обращаться непосредственно в Арбитраж.
  2. Компания, которая купила неустойку, выставляет иск к строительной фирме уже от своего лица и получает с застройщика неустойку, соответствующую исковым требованиям.
  3. Расчет с дольщиком производится либо сразу при покупке, либо после получения компенсации.

В первом случае сумма, как правило, бывает меньше, чем может получить дольщик при самостоятельном суде с застройщиком (при условии, что судом не применяется 333 статья ГК). Но здесь главная выгода – в быстром расчете. Во втором – деньги дольщику за минусом определенного процента перечисляются после рассмотрения дела в Арбитраже.

И в том, и в другом случаях выгода для участника очевидна. Сегодня такая практика является достаточно распространенной, а в некоторых случаях это единственная возможность для дольщика получить требуемую сумму компенсации.

Например, тогда когда подсудность в договоре долевого участия касается определенных судов, в которых уменьшение неустойки происходит на постоянной основе.

Помимо неустойки по ДДУ в Арбитраже может быть взыскан штраф в размере 50 % от суммы иска, положенный дольщику по закону о защите потребителей.

Но чтобы его истребовать в Арбитражном суде, необходимо соблюсти претензионный порядок взыскания и получить от застройщика отказ в добровольной выплате. Кроме того, застройщик должен будет покрыть убытки, понесенные гражданином по вине строительной фирмы.

Например, к убыткам в результате просрочки передачи жилья можно отнести расходы на аренду квартиры, проценты по кредиту.

А вот что касается морального вреда, то его может требовать только сам дольщик, поскольку 383 статья ГК РФ относит этот вид требования к категории прав, имеющих неразрывную связь с личностью кредитора. Такие права не могут передаваться другим лицам.

Продажа права требования неустойки по ДДУ производится на основании договора, заключаемого между дольщиком и выбранной им организацией. 214 ФЗ продажа, так же как и покупка неустойки, как отдельного права требования не предусмотрена, но и не запрещена. Данная сделка, которая на юридическом языке называется цессией, подпадает под действие ГК РФ, поэтому ее законность не вызывает сомнений. Поскольку ДДУ, на основе которого заключается сделка, подлежит регистрации, то и цессия также должна пройти регистрацию в Росреестре.Чтобы безопасно и законно провести сделку, необходимо соблюсти ряд обязательных условий:

  1. Права, которые дольщик (цедент) передает компании (цессионарию), должны у него быть. При этом он может передавать только имеющийся объем прав, который ему принадлежит.
  2. Участник несет ответственность только за подлинность передаваемого требования, но не отвечает за неисполнение его застройщиком.
  3. Право требования неустойки ранее не было передано участником другой организации.
  4. Договор цессии должен содержать ссылки на основной договор, в нем необходимо описать предмет и условия ДДУ, на основании которых у дольщика появилось право требования неустойки.
  5. Необходимо поставить в известность застройщика, направив ему уведомление, что в договоре поменялся кредитор.
  6. Переуступить свои права на неустойку можно во весь период действия договора: с момента его регистрации и до того, как будет подписан приемо-передаточный акт.
  7. Законодатель не установил требование об обязательном получении согласия должника на сделку. Однако если в условиях договора данное требование присутствует, то продажа неустойки возможна только после получения согласия девелопера на совершение данной сделки. В противном случае застройщик может ее оспорить.
  8. Дольщик обязан сообщить цессионарию информацию и передать ему всю документацию, необходимую для совершения сделки.

Следует учесть, что в ДДУ может содержаться условие, запрещающее участнику передавать свои права на неустойку, пеню и штрафы.

Если дольщик в нарушении данного запрета заключит договор цессии и продаст неустойку, то сама сделка не будет признана незаконной, но вместе с тем участник будет нести всю полноту ответственности за нарушение своего обязательства перед застройщиком.

Например, по иску девелопера, суд может обязать дольщика покрыть убытки, понесенные застройщиком, которые возникли в результате нарушения данного запрета.

Продать неустойку можно не только в период действия ДДУ, но и после того, как основные обязательства по договору уже выполнены. Например, если фактически жилье было передано дольщику позже даты, указанной в договоре, но при этом он не подписывал с девелопером соглашения о продлении сроков строительства.

Дата фактической передачи зафиксирована в акте, что является законным основанием для предъявления к застройщику требования о выплате неустойки.

По обычным правилам срок давности по этому требованию составляет три года, поэтому ничто не мешает дольщику после фактического получения квартиры передать свое право на неустойку другому лицу.

Это не противоречит законодательству, в частности 382 статья ГК РФ позволяет передавать кредитору полностью или частично принадлежащее ему право требования другому лицу по сделке.

Право истребования неустойки с застройщика за нарушение им своих обязательств принадлежит дольщику в силу закона, оно не зависит от времени передачи ему жилья.

После того как главное обязательство по ДДУ исполнено: жилье передано дольщику по акту, договор в соответствии с 408 статьей ГК РФ также считается исполненным в полном объеме. Поэтому договор цессии, заключенный после окончания действия договора долевого участия, не подлежит регистрации в Росреестре.

Единая форма договора не установлена в законодательстве, поэтому дольщику предложат подписать документ, разработанный компанией, которой он переуступает свое право на неустойку. Ниже приведены основные пункты, которые обычно включаются в договор:

  • дата и место заключения;
  • данные о цеденте и цессионарии;
  • описание предмета соглашения с указанием номера и даты ДДУ и ссылкой на обстоятельства, которые явились основанием для возникновения права на неустойку, а также период просрочки обязательств и размер компенсации. Здесь же указывается цена уступки;
  • перечисление документов, которые обязан предоставить цедент по данной сделке;
  • описание прав, обязанностей и ответственности сторон. Обязанность цедента – передать права, которыми он в действительности владеет, и известить застройщика о смене кредитора. Обязанность цессионария – своевременно уплатить цену договора;
  • Адреса и подробные реквизиты сторон, и их подписи.

Дольщику следует учесть тот факт, прежде чем выкупить неустойку по ДДУ, компания проведет проверку финансовой состоятельности застройщика. Если в результате анализа будет обнаружено, что строительная компания не имеет средств для исполнения обязательств или находится на грани банкротства,  скорее всего, сделка не состоится. Тогда дольщику придется самостоятельно заниматься вопросом взыскания компенсации с застройщика.

Обратитесь в Общество защиты прав дольщиков, и наши опытные юристы, независимо от финансового состояния застройщика, помогут взыскать с него максимально возможную компенсацию. Мы не оставим вас без помощи и найдем самое оптимальное решение в зависимости от обстоятельств вашего дела. Свяжитесь с нами по данным, размещенным в разделе «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/neustojka/prodat-neustojku-po-ddu

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.