Проблемы при перепланировке квартиры

Незаконная перепланировка — чем грозит и как избежать возможных проблем?

Проблемы при перепланировке квартиры

Стремясь сделать пространство комфортнее, владельцы жилья решаются на перепланировку. Одни объединяют помещения, другие — их разделяют.

Перепланировки и переустройства подлежат согласованию. В противном случае они считаются вне закона.

Последствия незаконной перепланировки

Незаконной является любая перепланировка, проведенная:

  • С отклонением от ранее утвержденного проекта и строительных норм;
  • Без прохождения этапов согласования.

Зачастую последствиями таких работ являются:

  • Штраф;
  • Судебное решение об обязанности собственника за свой счет вернуть квартиру в первозданное состояние. При этом за нарушение установленных решением суда сроков проведения работ предусмотрен дополнительный штраф, а за отказ — выселение и продажа недвижимости с публичных торгов.

Если выполненные в помещении работы относятся к допустимым: не нарушены несущие конструкции, вентиляционные каналы, выходом из сложившейся ситуации может стать:

Такие варианты разрешения проблемы осуществимы только тогда, когда в процессе выполнения работ в квартире:

  • Не затронуты несущие конструкции, общедомовые коммуникационные системы;
  • Отсутствуют факты нарушения строительных нормативов и угроза для жизни и здоровья людей.

Самые печальные последствия возникают тогда, когда в результате ремонтных работ затронуты несущие стены. В подобных случаях возникает опасность обрушения стен, проемов, а иногда и целого подъезда.

В случае нанесения урона принадлежащего соседям имущества в результате работ по перепланировке квартиры, собственник помещения обязан возместить пострадавшим ущерб за свой счет. Затраты могут оказаться более чем внушительными.

Выполняя перепланировку без согласования, не стоит полагаться на то, что она останется незамеченной.

При продаже

Перепланировка означает изменение квадратуры помещений внутри квартиры, их количества, уменьшение одних комнат за счет других.

Если эти изменения должным образом согласованы и зафиксированы в кадастровом или техническом паспорте на объект недвижимости, проблем при продаже скорее всего не возникнет.

Ситуация такова, что владельцу помещения с целью согласования тех или иных работ приходится обойти ни одну инстанцию, что достаточно трудозатратно и долго. Поэтому на рынке недвижимости присутствуют тысячи квартир с незаконной перепланировкой:

  • Избавиться от такого имущества бывает непросто. В условиях выбора покупатель скорее переключит внимание на иную «беспроблемную» квартиру;
  • Наличие незаконной перепланировки располагает покупателя к торгу. Размер скидки при этом может достигать 10-15% от стоимости объекта.

Важно, чтобы новый собственник понимал, что вместе с недвижимостью он приобретает обязанность:

  • Согласовать перепланировку;
  • Заплатить штраф;
  • Привести помещение в первозданный вид за счет собственных средств, если работы выполнены таким образом, что их невозможно согласовать;
  • Возместить ущерб соседям, если перепланировка квартиры приведет к порче принадлежащего им имущества.

Впрочем, каждый случай индивидуален. Если продавец переделал небольшую однокомнатную «хрущевку» в квартиру-студию, продать такой объект вполне можно по адекватной цене.

Если же задеты несущие конструкции, инженерные системы, вряд ли кто-то согласится купить такую «проблемную» квартиру даже со скидкой.

Чтобы не упустить выгоду, перед продажей можно воспользоваться одним из двух вариантов:

  • Привести в соответствие с действительностью техническую документацию на квартиру, согласовав перепланировку;
  • Привести квартиру в первозданный вид, восстановив, например, демонтированные перегородки или дверные проемы.

В этом случае шансы продать жилье по заявленной стоимости достаточно высоки.

При ипотеке

На сегодняшний день много людей решается на приобретение жилья в ипотеку.

Еще несколько лет назад банки наотрез отказывались финансировать клиентов, приобретающих квартиры с перепланировкой. Даже при том условии, что работы вполне возможно согласовать.

Теперь кредитные учреждения более лояльно подходят к выбору предмета залога, но оговорки все таки существуют:

  • Перепланировка должна относится к разрешенной;
  • Покупатель (он же заемщик) обязан согласовать выполненные работы в установленный банком срок.

Эти условия в обязательном порядке закреплены в кредитном договоре. За их невыполнение предусмотрены:

  • Штраф;
  • Выставление требования заемщику о досрочном закрытии ипотеки;
  • Отказ страховой компании возмещать убытки в случае наступления страхового события.

Стоит отметить, что:

  • Ни при каких условиях банк не согласится выдать ипотечный кредит на квартиру, в которой выполнен запрещенный законом вид перепланировки;
  • Обмануть кредитное учреждение не получится. На этапе принятия решения о возможности выдачи ипотеки на объект с целью осмотра выезжают сотрудники залогового подразделения банка или аккредитованной оценочной компании.

Получив ипотеку на квартиру с неузаконенной, но не запрещенной законодательством перепланировкой, заемщик обязан привести в порядок кадастровые документы.

В противном случае невыполнение условий кредитного договора будет зафиксировано сотрудниками залоговой службы банка при очередной проверке предмета залога.

При приватизации

Случается, что перепланировку выполняют граждане, проживающие в квартире на основании договора социального найма. Через какое-то время они решают приватизировать недвижимость. В этом случае предусмотрены аналогичные меры ответственности, что и к собственникам жилья. Может быть выписан штраф и выставлено требование привести помещение в первоначальный вид.

Дело в том, что при приватизации необходим кадастровый паспорт, срок действия которого составляет 5 лет. Если документ получен давно, то перед его повторным изготовлением уполномоченное лицо БТИ выезжает на объект, в процессе осмотра фиксируя имеющиеся перепланировки.

При отсутствии «переделок», кадастровый паспорт будет выдан заявителю, при наличии — документ не изготовят до тех пор, пока проживающий в квартире и решивший приватизировать ее гражданин не согласует перепланировку.

Ответственность

Любые изменения конфигурации жилища требуют согласования. При выявлении факта перепланировки собственника или нанимателя помещения ждет:

  • Административная ответственность;
  • Требование со стороны уполномоченных лиц жилинспекции согласовать перепланировку или вернуть помещение в прежний вид;
  • Реализация квартиры с торгов (при отказе узаконить выполненные работы).

Штрафные санкции

Рано или поздно факт незаконной перепланировки вскроется. В этом случае нарушителя ждет штраф в размере от 2 тыс. до 2,5 тыс. рублей (ст. 7.21 кодекса РФ об административных правонарушениях).

Сумма не столь значительная, но она может увеличиться, если собственник или наниматель помещения не согласует должным образом выполненные работы по его изменению.

Итак, наличие незаконной перепланировки может серьезно затянуть процесс продажи или приватизации недвижимого имущества. Все проводимые в квартире строительные работы стоит согласовывать своевременно. В противном случае, можно получить штраф, требование вернуть помещение в прежний вид, если перепланировка относится к запрещенным, а то и вовсе лишиться жилья.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prava/pereplanirovka/nezakonnaya-chem-grozit.html

Перепланировка квартиры – проблема для продажи?

Проблемы при перепланировке квартиры

Кто-то любит строить дома по собственному проекту, а кто-то – переделывать квартиры под себя. Чем грозит такая переделка?

Перепланировка квартиры – дело сложное и ответственное, но главное – чтобы она была законна. Конечно, вы можете сделать у себя дома ремонт, втихаря снеся все стены, и никто об этом не узнает – пока подъезд не пойдет трещинами, или у соседей не провалится пол. Или пока вы не решите продать квартиру, в которой еще совсем недавно собирались прожить всю жизнь.

Именно продажа жилплощади с не узаконенной перепланировкой может стать причиной серьезных проблем.

Изменения в расположении стен и размерах комнат вносятся в кадастровый паспорт квартиры и правоустанавливающие документы. Если в них все чисто, собственник без проблем продаст жилплощадь, еще и по завышенной цене.

Но если покупатель проверит техпаспорт жилья в БТИ и обнаружит факт не согласованных переносов стен, инженерных систем, изменения в системе пола или газовом оборудовании – одну из сторон сделки ждут большие расходы.

Либо покупатель сам приводит квартиру в первозданный вид за свой счет – если он уже приобрел жилье, заранее его не проверив, либо траты ложатся на плечи продавца, если он все еще надеется завершить продажу собственности.

Нарушение положений жилищного законодательства делает согласование перепланировки невозможным.

Если вы решили приобрести квартиру с заведомой перепланировкой, будьте готовы к отказу на получение кредита для ее покупки. Вы также можете сильно потратиться, приводя жилище в первоначальный вид. Поэтому даже при покупке первичного жилья необходимо тщательно изучать документы, которые предоставит собственник.

В случае категоричного отказа узаконивать изменения в интерьере, квартира с перепланировкой может легко уйти от собственника по судебному решению. Это одна из причин, по которым банки не выдают кредиты на приобретение измененных квартир, либо обязывают собственника подписать документы на проведение согласования перепланировки.

Виды перепланировки квартиры

1. Перепланировка, не требующая специального разрешения.

Связанная с незначительным изменением, встраиванием или ликвидацией сантехники, полотенцесушителей, газового оборудования, встроенных шкафов, батарей и розеток. Сюда же относится остекление балкона, перенос туалета или разделение санузла не капитальной перегородкой – в этом случае вносить изменения в документы на жилье не требуется.

2. Законная перепланировка, предполагающая обязательное согласование изменений.

Например, установленные или ликвидированные межкомнатные перегородки, даже не являющиеся несущими, уже существенно нарушают первоначальный план помещения, меняют количество и расположение комнат, а потому требуют особого разрешения уполномоченных органов. Такие изменения будут носить название законных.

3. Незаконная перепланировка.

Случаи, когда собственник не получил разрешения на серьезные изменения в плане квартиры либо согласование не было должным образом узаконено в силу проведения изменений, грубо нарушающих жилищные нормы.

Примером может служить монтаж теплых полов с использованием систем тепло- и водоснабжения, возведение камина в панельном доме, перенос батареи на застекленный балкон, расположение кухни или санузла по одному стояку с жилыми комнатами у соседей, а также объединение гостиной и кухни с газовым оборудованием, возведение в несущих стенах арок, ниш, проемов.

Не узаконенные изменения устраняются при продаже, либо проводится процедура согласования перепланировки новым или старым владельцем. В противном случае собственник уплачивает установленный законом штраф – и все равно обязан ликвидировать внесенные изменения.

Даже если вы вообще здесь ни при чем, получили квартиру в наследство от бабушки, никак не участвовали в перенесении газовой плиты, и это было еще до вашего рождения – становясь новым владельцем жилья, вы обязаны узаконить изменения. По этой причине не стоит покупать проблемные комнаты за свои кровные – чтобы избежать больших расходов. Лучше поищите подольше, в другом районе, но чистую и целиком законную жилплощадь.

Согласование изменений в планировке квартиры

Если квартира уже находится в стадии купли-продажи, вы готовите следующие документы:

1. Паспорта продавца и покупателя

2. Правоустанавливающие документы на квартиру

3. Договор купли-продажи

4. Акт приема-передачи жилого помещения

5. Квитанцию об уплате пошлины за проведение регистрации жилья на нового владельца

Чтобы согласовать изменения в перепланировке, собственник:

1. Получает выписку из Росреестра: оформите выписку в течение пары минут на сайте https://rosreestr.net/

2. Обращается к архитектору районного отдела градостроительства, который составляет проект имеющихся изменений

3. Согласовывает проект архитектора с пожарной службой, санэпиднадзором, управляющей компанией и районной управой

4. После одобрения изменений представителями инстанций, уплачивает штраф (потому что ранее перепланировка не была узаконена)
5. Получает разрешение у главного архитектора и вызывает специалиста из БТИ для составления технической документации. Изменения в плане вносят в ЕГРН, после чего выписка для продажи будет выдаваться с учетом внесенных изменений. Узнайте подробнее, что такое технический план, и для чего он нужен, в нашей статье: https://rosreestr.net/info/chto-takoe-tehnicheskiy-plan-nedvijimosti-i-dlya-chego-on-nujen

6. Завершает сделку по продаже жилья в стандартном порядке

В случае продажи квартиры с не узаконенной перепланировкой покупатель предупреждается о необходимости проведения рассмотренной выше процедурысамостоятельно. Обычно в таких ситуациях стоимость квартиры существенно нижеаналогичного жилья без проведенных изменений или изменениями, предусмотренными законом.

Источник: https://rosreester.net/info/pereplanirovka-kvartiry-ndash-problema-dlya-prodaji

Проблемы при перепланировке квартиры – в 2020 году

Проблемы при перепланировке квартиры

Многие собственники стараются придать своей квартире индивидуальные характеристики. Одни перестраивают помещение под свои нужды сразу после приобретения. Другие идут к этому годами, чтобы учесть все нюансы и сделать квартиру идеальной.

Посторонние люди, в том числе из контролирующих органов, бывают в квартире не так часто. Поэтому создаётся впечатление, что при проведении работ можно не учитывать установленные законом требования. Но нарушение норм правовых актов может повлечь за собой серьёзные материальные последствия.

Что это такое

Определение некоторых терминов поможет понять суть проблемы:

ПереустройствоЗамена инженерных сетей, трубопроводов, электропроводки, их перенос, установка нового оборудования при условии, что работы требуют внесения изменений в техпаспорт квартиры.
ПерепланировкаИзменение конфигурации жилого помещения. Например, снос части стены.
Жилое помещениеКомната, квартира или иное обособленное пространство, расположенное в многоквартирном жилом доме и пригодное для жизни в нём людей.
Согласование перепланировкиПроцесс получения разрешения от жилищной инспекции на реализацию определённого строительного проекта и внесение соответствующих изменений в технический паспорт.
Незаконная перепланировкаРезультат строительных работ, который требует внесения изменений в техпаспорт помещения, но согласование жилинспекции отсутствует.

Обычно граждане не делают различия между первыми двумя терминами, называя перепланировкой любой проект, для реализации которого требуется заключение от государственного органа.

Образец заявления о перепланировке жилого помещения:

Нормативная база

Владельцам квартир следует ознакомиться с положениями Жилищного кодекса РФ. Особенно с нормами главы 4, которые регулируют основы проведения перепланировки.

Собственникам следует помнить о существовании определённых правил эксплуатации комнат, коммуникаций, инженерных сетей и так далее. Общие рекомендации содержатся в постановлении Госстроя № 170 от 27.09.2003 г.

Также в отношении большинства элементов зданий установлены СНиПы. Это технические документы, которые регулируют различные характеристики структурных элементов зданий.

Какие изменение разрешены и запрещены

Без запроса разрешений из жилищной инспекции можно проводить следующие работы:

  • косметический ремонт: замена покрытия стен, полов, потоков и т.д.;
  • установку элементов на фасад здания (кондиционера, телевизионной антенны и т. д.);
  • замена материала, используемого для возведения балкона или лоджии;
  • установка электроплиты в другом месте кухни;
  • замена электрического, сантехнического или иного оборудование на другое с аналогичными техническими характеристиками.

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Обязательно потребуют согласования следующие работы:

  • объединение лоджии с комнатой при проведении работ по утеплению помещения;
  • замена или изменение конфигурации трубопровода или электросети;
  • любые манипуляции с газовым оборудованием и трубами;
  • перенос туалета или ванной комнаты;
  • снос или возведение межкомнатных перегородок;
  • монтаж дверного проёма или заделка существующего.

Существует также перечень конструктивных изменений, которые узаконить не удастся:

  • вынесение на балкон радиаторов центральной системы отопления;
  • демонтаж части несущей стены, устройство в ней дверного проёма;
  • изменение фасада здания;
  • расширение санузла за счёт жилой комнаты;
  • демонтаж двери, разделяющей кухню и жилую комнату, при наличии газовой плиты;
  • нарушение норм пожарной безопасности;
  • сокращение сечения вентиляционной шахты;
  • обустройство «тёплого» пола за счёт общедомовой системы отопления.

Это далеко не полный перечень запретов и ограничений. Каждый проект может нести в себе опасность для собственника квартиры и для других жильцов дома. Именно поэтому требуется согласование работ в жилищной инспекции.

Свидетельство о государственной регистрации права

Возможные проблемы при перепланировке квартиры

Некоторые люди постфактум узнают о том, что им необходимо разрешение на перепланировку.

Можно выделить некоторые проблемы при перепланировке квартиры без соответствующего разрешения:

  • административная ответственность в виде штрафа;
  • необходимость заказать проект и пройти согласование постфактум;
  • возвращение прежнего состояния квартиры, если изменения нельзя узаконить.

Если владелец жилого помещения откажется восстанавливать изначальную планировку, то представители жилищной комиссии обратятся в суд. На основании статьи 29 ЖК РФ недвижимость будет продана другому владельцу принудительно.

Отдельно стоит сказать о разрушении самого помещения и опасности для жизни и здоровья его жильцов. Так работы, связанные с уменьшением вентиляционных каналов, повлекут снижение притока воздуха и повышение влажности в квартире.

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

Работы по переносу газовой плиты без согласования создают опасность утечки смертельно опасного вещества. Снос части несущей стены может привести к обрушению всего дома.

Если должник нарушил требование ипотечного договора и сделал самовольную перепланировку, то банк может инициировать процедуру расторжения сделки с требованием погасить весь оставшийся заём сразу.

Образец технического паспорта квартиры:

Сложности при покупке

Человеку, который покупает недвижимость на вторичном рынке, обязательно следует запрашивать актуальную копию технического паспорта объекта. Это поможет избежать приобретения жилья с неузаконенной перепланировкой.

Основная проблема заключается в невозможности получения нового технического паспорта, так как текущее состояние не будет соответствовать сведениям, указанным в документах. В такой ситуации в БТИ выдают техпаспорт с красными линиями, которыми помечаются места несоответствия плана и действительной картины.

Следует помнить, что после реализации договора купли-продажи продавец вряд ли согласиться нести расходы, связанные с узакониванием перепланировки. Поэтому следует тщательно обследовать квартиру перед приобретением.

Если перепланировка обнаружилась после покупки, то новый обладатель квартиры рискует столкнуться с перечисленными ранее проблемами, связанными с проведением таких строительных работ без согласования.

Как узаконить уже проведенные изменения

Существует общий порядок согласования перепланировки. И он не зависит от того, были проведены работы самовольно или собственник жилья хочет сделать всё в соответствии с законной процедурой.

Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

Сперва следует обратиться в строительную организацию и заказать проект строительных работ.

После того, как эти бумаги будут готовы, нужно направить в жилищную инспекцию следующие документы:

  • заявление с просьбой согласовать перепланировку;
  • проект «будущих» работ;
  • техпаспорт из БТИ;
  • свидетельство о праве собственности на жильё или договор соцнайма;
  • согласие всех членов семьи, если квартира находится в государственной собственности.

Через месяц от государственного органа придёт разрешение на проведение работ. Далее собственник может приглашать представителей БТИ для принятия результата перепланировки. Не обязательно говорить им, что изменения сделаны давно. Главное, что на них имеется согласование. После подписания акта приёмки можно обращаться за выдачей нового технического паспорта.

Чтобы проблемы при перепланировке квартиры не возникали, нужно заказывать проект работ в специальной строительной организации. Профессиональные инженеры дадут точную информацию о том, что можно и что нельзя сделать в помещении, а также укажут на возможные пути реализации идей.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://1kvartirka.ru/problemy-pri-pereplanirovke-kvartiry/

10 вредных советов, как сделать перепланировку и лишиться квартиры

Проблемы при перепланировке квартиры

Планировка бывает несогласованной или незаконной — это две большие разницы. Если владелец квартиры что-то существенно изменил в квартире, не спросив на это разрешения жилищной инспекции, его оштрафуют на 2500 рублей и обяжут согласовать перепланировку.

С незаконной перепланировкой куда сложнее. Она противоречит строительным, санитарным правилам и другим нормативным актам и зачастую представляет угрозу для самих владельцев квартиры и для других жильцов дома. Подобное «творчество» ни за что не согласуют. Более того, оно чревато судебными разбирательствами. Так что же нужно для этого сделать?

1. Квартира — моя, внутри нее что хочу, то и ворочу!

СНиПы, СанПиНы, ГОСТы и другие строительные и санитарные нормы и правила придуманы для застройщиков, чтобы они отвечали за качество домов. А моя квартира — на то и частная собственность, могу хоть кухню в гостиную перенести, хоть на ее месте санузел обустроить. Конечно, соседям не нравится шум от канализации. Зато буду любоваться видом из окна, лежа в ванне. А это бесценно!

Дверные проемы и стены тоже обычно расположены неудачно. Их легко перенести куда угодно — были бы деньги на строительную бригаду.

А лучше вообще избавиться от стен и сделать студию — получится модно! Ведь несущими бывают только внешние стены здания и межквартирные перегородки, ведь так? Нет? Ну, будем надеяться, что здание не рухнет.

И уж конечно, ничего не случится от штрабы для электропроводки в несущей стене!

«Если в ходе перепланировки затрагиваются несущие конструкции, собственники должны обратиться за техническим заключением к автору проекта дома, а если его уже не существует — в ГУП МосжилНИИпроект».

Мария Литинецкая,управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE

«Практика вынесения судебных решений, предписывающих привести незаконную перепланировку в первоначальный вид, принимает массовый характер. А вернуть исходную планировку оказывается в несколько раз дороже, чем сделать первичный ремонт. Самое страшное — не штрафы и не восстановление исходного состояния квартиры, а деформация или обрушение конструкции здания. И такие случаи, к сожалению, не редкость».

Антон Головейчук,генеральный директор компании «Соглас-Проект»

2. Спальня без окон? Не беда, есть электричество!

Кто задает стандарты минимальной площади комнат? Главное, чтобы владельцу квартиры было в ней комфортно. Нет естественного света? Для этого и придумали лампочки! А если в СНиПах и СанПиНах написано, что из-за перепланировки квартира становится непригодной для проживания, то это проблема создателей этих правил.
«Если перепланировка обернется ухудшением жилищных условий для самих владельцев квартиры или их соседей — например, площадь жилых помещений или кухни станет ниже нормативной, то в согласовании проекта откажут».

Мария Литинецкая,управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE

3. Объедините кухню с комнатой — это стильно

Тренд на кухни-гостиные не собирается идти на убыль, поэтому два помещения объединяют и в новостройках, и в старом фонде.

В хрущевке или «сталинке» плита на кухне газовая? Ведь есть вентиляция, к тому же достаточно просто открыть окно на проветривание.

Ну не задохнемся же мы во сне от отравления угарным газом! А если уж нормы и правила требуют, то в проекте предусмотрим раздвижную перегородку, согласуем перепланировку, а потом снимем двери. Ведь так намного красивее!

«Расширение кухни за счет площади комнаты и увеличение санузла за счет площади кухни допустимо узаконить только в квартирах на первом этаже или если под квартирой находится нежилое помещение. В других случаях — нельзя!»

Антон Головейчук,генеральный директор компании «Соглас-Проект»

«В «однушке» объединить кухню с комнатой не удастся, поскольку единственная жилая комната перестанет считаться жилой, что недопустимо. А если кухня газифицирована, то нельзя не только объединить ее с жилой комнатой, но даже устроить между ними пустой проем вне зависимости от комнатности квартиры».

Мария Литинецкая,управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE

4. Вентиляционный короб только мешает. Долой!

Кто только придумал располагать вентиляционный короб прямо посреди кухни или коридора? Ведь это неудобно: мебель не поставить, проходу мешает, да и ценное пространство съедает. Демонтируем все лишнее. В конце концов, раз заплатили за полный метраж, то и пользоваться будем всеми квадратными метрами!

«Мы постоянно сталкиваемся с нарушениями в ремонтах 1990-х, во время которых закладывали вентиляционные шахты и короба. Соседи жалуются в жилинспекцию на плохую вентиляцию в своих квартирах. Собственники-нарушители платят штраф до 2500 рублей и за свой счет восстанавливают изначальное состояние вентиляционных шахт».

Антон Коновалов,менеджер объектов сервиса капитального ремонта квартир «Сделано»

5. Внешние стены тоже принадлежат вам, используйте их по полной!

Внешняя стена дома ничем не отличается от всех остальных.

Почему бы не перенести туда вентиляционный короб? Или вместо обычных маленьких окон сделать панорамные? При желании удастся даже приделать балкон или лоджию там, где их никогда не было.

В квартире на первом этаже сделаем отдельный вход с улицы, а на последнем — надстроим мансарду. Подумаешь, внешний облик дома пострадает! Архитекторам что, жалко?

6. Присоедините лоджию — пусть квартира станет больше!

Верный способ расширить пространство — присоединить лоджии и балконы к комнатам и кухне. Для этого придется остеклить и утеплить балкон, демонтировать окно и подоконный блок. Пустяки, дело житейское! Разве подоконный блок способен быть частью несущей конструкции? Не знаем, не слышали. Балкон же не упал — значит, все нормально.

Да и проблему с отоплением легко решить. Ведь радиатор можно перенести из помещения на балкон. Ну и что, что давление в системе уменьшится, а у соседей будет холоднее. Зато у нас тепло! В морозы же трубы не замерзают, а весь дом не остается без отопления — вот и славно.

«Устройство на старых балконах тяжелых конструкций остекления опасно. Старые балконные плиты просто не рассчитаны на такую нагрузку».

Антон Коновалов,менеджер объектов сервиса капитального ремонта квартир «Сделано»

«На лоджии, балконы и веранды не допускается переносить радиаторы отопления, подключенные к общедомовой системе горячего водоснабжения и/или центрального отопления».

Мария Литинецкая,управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE

7. Установите теплый пол за счет системы центрального отопления

Теплый пол — это очень приятно. Некоторые даже отказываются от традиционной отопительной системы с радиаторами, полностью заменяя ее подогревом пола. Но электроподогрев — слишком дорогое удовольствие: ведь счета за коммуналку вырастут в разы. Куда проще получать дополнительное тепло за счет управляющей компании. Достаточно подключить водяной теплый пол к системе централизованного отопления.

«Если теплый водяной пол в квартирах устраивается от горячего водоснабжения или отопления, то у соседей снижается температура воды и радиаторов отопления: тепло распределяется у нарушителя в полу».

Антон Коновалов,менеджер объектов сервиса капитального ремонта квартир «Сделано»

8. Высота потолков позволяет? Делаем второй этаж!

В старых домах с высокими потолками, а порой и в обычных хрущевках и брежневках устраивают антресоли — небольшие полуэтажи на опорах. Их размещают над шкафом, санузлом или прихожей и обустраивают, например, спальное место.

Так почему бы не пойти дальше и не выстроить несколько антресолей? И не ограничиваться подвесной кроватью, а, скажем, перенести на второй этаж санузел или кухню, привесить там котел отопления или водонагревательную колонку? Ведь сколько места сэкономим! И ничего, что некапитальное (обычно просто дощатое) перекрытие на такие нагрузки не рассчитано. Ведь если рухнет, то в нашей же квартире — не критично!

9. Хотите камин или бассейн? Не проблема!

Говорят, что следует специально рассчитывать нагрузку на несущие конструкции сверх допустимых по проекту. Но это неточно.

Плиты перекрытия-то бетонные, что им сделается? Поэтому устроим-ка наливной пол, заменим гипсокартонные перегородки блочными и установим огромный тяжелый встроенный шкаф.

А если всегда мечтали о камине, то выложим его из кирпича и пустим дымоход в вентиляцию — пусть соседи завидуют!
«Не так страшен дым от камина, выведенный в вентиляцию, как масса кирпича, создающая сосредоточенную нагрузку на плиту. Однажды я слышал об устройстве в квартире бассейна. Хоть он и был сделан с соблюдением требований гидроизоляции, но плиты перекрытия в квартирах не рассчитаны на нагрузку от конструкций бассейна и тем более — от массы воды в нем».

Антон Коновалов,менеджер объектов сервиса капитального ремонта квартир «Сделано»

10. Не впускайте в квартиру незнакомцев и не пасуйте перед штрафами

Штраф за несогласованную перепланировку — всего 2500 рублей, да и то если кто-то заметит проблему. Заплатил — и спи спокойно. Ну пожалуются соседи на шум в процессе ремонта — с кем не бывает. Звукоизоляция плохая.

А если в вентиляции пропала тяга, так это, наверное, просто воздуховод забился. При чем тут наша перепланировка? Пришли с проверкой сотрудники управляющей компании или техники БТИ? Никого нет дома! Дверь-то не откроем.

Главное — нам новая планировка нравится, а что по этому поводу думают контролирующие органы — не имеет никакого значения.

«Несогласованная перепланировка создает сложности при проведении сделок с недвижимостью. Поиск покупателя затрудняется, а кредитная организация может отказать в предоставлении ипотеки».

Мария Литинецкая,управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE

Если вас не убедили контраргументы для вредных советов, Антон Коновалов напоминает: если перепланировка незаконна, жилищная инспекция выдаст предписание на возвращение исходной планировки и установит сроки исполнения, выпишет штрафы собственникам квартир.

«Если в установленный срок предписание не исполнено, жилинспекция передаст дело в суд. Суд вправе выставить квартиру на торги. Полученные деньги направят на погашение штрафа и расходов на переделку. То, что осталось, возвратят нарушителю.

А если квартира не в собственности и человек проживает в ней по социальному найму, госорганы его просто выселят».

Andreas Mikkel, Arqtiva, Casa Vogue, Contemporist, flickr.com, Hgtv, Pkldevenings, м2project, Standard Studio, Zoku, Ольга Мелекесцева.

Источник: https://www.cian.ru/stati-10-vrednyh-sovetov-kak-sdelat-pereplanirovku-i-lishitsja-kvartiry-303361/

Опасная перепланировка. Как лишиться квартиры, просто сняв на кухне дверь

Проблемы при перепланировке квартиры

С начала нового года россияне столкнулись с массовыми претензиями чиновников по поводу несогласованных или неправильно согласованных перепланировок.

В большинстве случаев массовые проверки вызваны тем, что с конца 2020 года по всей стране заработала федеральная государственная информационная система “Единый государственный реестр недвижимости” (ФГИС ЕГРН), которая объединила данные Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Среди прочей информации в реестре актуализируются данные технических паспортов помещений. Если в прошлые годы чиновники из жилинспекций чаще всего проявляли интерес к перепланировкам, только когда граждане сами обращались с заявлением, то теперь выявление “нарушителей техпаспорта” для надзорных инстанций приобрело плановый характер.

Ведь многие россияне рассуждают так: “Квартира моя, и я что хочу, то в ней и делаю”. И под этим девизом обустраивают своё жилище, как им кажется удобнее.

Нередко владельцы квартир приобретают жильё уже с перепланировкой, даже не подозревая, что она незаконна, и узнают об этом после проверки жилинспекцией или подготавливая свою недвижимость к продаже.

Так произошло с москвичкой Ириной, которая решила улучшить свои жилищные условия — продать купленную пять лет назад однокомнатную квартиру и переехать в двухкомнатную.

Покупатели на её вторичную “однушку” нашлись быстро, только своих средств у них не хватило, они обратились за ипотекой в один из банков, где получили одобрение в течение недели. Ирина против ипотечной сделки не возражала.

Перед тем как провести сделку, банк прислал оценщика, который тут же обнаружил перепланировку и сообщил о ней не только в банк, но и в бюро технической инвентаризации (БТИ), так как у оценочной компании был принят такой регламент.

После этого у Ирины не только распалась сделка по продаже квартиры, но и возникли проблемы с жилинспекцией, которая прислала уведомление о необходимости устранения перепланировки и возврата квартиры-студии к виду стандартной однокомнатной.

Ирина не хотела упускать подходящий вариант двухкомнатной квартиры, которую решила приобрести, поэтому, чтобы быстро продать свою однокомнатную, она скинула на неё цену. Новые покупатели тоже были с ипотечным кредитом, но согласились на покупку с неузаконенной перепланировкой, так как их привлекла цена.

Банк взял с покупателей обязательство решить вопрос с перепланировкой, и сделка состоялась. А через три месяца после регистрации сделки новым собственникам пришло извещение из Мосжилинспекции о штрафе в 2,5 тысячи рублей и требование об устранении перепланировки. Новые собственники решили не доводить дело до суда с инспекцией и разбирательствами с банком и выполнили требования, потратив на ремонт немалую сумму. Экономия на цене квартиры для них обернулась дополнительными расходами почти в 4% от цены квартиры.

Ситуация, которая произошла с Ириной и покупателями её квартиры, стала уже типичной, — рассказал адвокат Межрегиональной коллегии Москвы Дмитрий Шагин.

За последние 10–15 лет у многих россиян сложилось мнение, что даже если перепланировка не узаконена, то это не большая проблема, ведь, скорее всего, о такой перепланировке никто не узнает. Но на самом деле это заблуждение.

Чаще всего информация о незаконной перепланировке поступает в надзорные органы — или от управляющей компании (УК), сотрудники которой могут попасть в квартиру при законной проверке водных коммуникаций или отопления, или от сотрудников ресурсоснабжающих компаний, проверяющих электрические счётчики и газовое оборудование. А ещё жалобу могут написать соседи, которым, например, не понравился шум от ремонта, также жалобщиками могут выступить и временные жильцы, которые почему-то обижены на своих арендодателей.

Стоит иметь в виду, что просто “отсидеться за закрытыми дверями” не получится. Если требования надзорных органов не выполнить, то дело может дойти до суда (решение может быть принято и без очного участия ответчика) — тогда есть вероятность вообще потерять свою квартиру. Количество судебных дел, когда у собственников изъяли квартиру за перепланировку, уже измеряется десятками, отметил Шагин.

Если вы задумали перепланировку, прежде чем закупать стройматериалы и приступать к ремонтным работам, лучше узнать, возможно ли вашу идею по переустройству согласовать, чтобы всё было законным. Для этого придётся или самостоятельно искать информацию в федеральном и региональном законодательстве, или тратиться на заказ проекта перепланировки в специализированном бюро.

Источник: https://life.ru/p/1362981

5 ошибок перепланировки, за которые могут лишить квартиры :: Жилье :: РБК Недвижимость

Проблемы при перепланировке квартиры

Рассказываем, какие ошибки при ремонте могут привести к необратимым последствиям

Global Look Press

Перепланировка квартиры — наиболее доступный и потому популярный способ улучшить свои жилищные условия. Однако не следует забывать, что нередко от этого зависит безопасность многоквартирного дома. Даже незначительное вмешательство в конструктив здания может повлечь за собой достаточно тяжкие последствия для собственника — как финансовые, так и юридические.

Ситуации, когда, затевая перепланировку, вы рискуете лишиться своего жилья, — в карточках «РБК-Недвижимости».

Перепланировка без проекта и разрешительных документов

Согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировка квартиры проводится только по согласованию с органами местного самоуправления и на основании принятого ими решения. Любые изменения конфигурации жилого помещения необходимо вносить в его технический паспорт.

«Если органы государственного жилищного надзора или муниципального жилищного контроля выявят факт перепланировки, просто так это нарушение оставлено без внимания не будет и к нарушителю применят широкий спектр мер принуждения — от выдачи предписания и привлечения к ответственности за его невыполнение до принудительного изъятия перепланированного помещения в судебном порядке и продаже его с торгов», — говорит представитель Европейской Юридической Службы Татьяна Трофименко. Совет всех юристов — разработать проект перепланировки у архитектора и согласовать в жилищной инспекции.

Если перепланировка квартиры проведена хоть и незаконно, но в разумных пределах, такие изменения можно узаконить при наличии положительного заключения строительной экспертизы. Для этого следует обратиться с исковым заявлением к администрации муниципального образования с требованием о сохранении жилого помещения в перепланируемом состоянии.

В Москве власти пошли на некоторое послабление в части согласования незначительных перепланировок. Их можно согласовать, представив техническое заключение от проектной организации, имеющей допуск СРО, совместно с заявлением на согласование и техническим паспортом на перепланированное жилое помещение.

Однако согласование перепланировки через предоставление техзаключения не освобождает собственника квартиры от административной ответственности за незаконную перепланировку, напоминает руководитель практики жилищного права и социальных отношений Национальной Юридической Службы «Амулекс» Дмитрий Томко.

Перенос «мокрых» зон в «сухие»

Самым распространенным примером перепланировки является перенос так называемой «мокрой» зоны (кухни, ванной и туалета) в помещения квартиры, не предназначенные для оборудования их системами водоснабжения и водоотведения.

Так, например, в Алтайском крае один из жителей многоквартирного дома объединил кухню, ванную, санузел и коридор в одно помещение.

«Во вновь образованном помещении был смонтирован душ, который по расположению находится над кухней квартиры, спальная комната квартиры перепланирована в кухню с устройством мойки, канализации, трубопровода водоснабжения.

Областной суд обязал собственника привести квартиру в первоначальное проектное состояние, а встречный иск хозяина квартиры о сохранении помещения в перепланированном состоянии был отклонен», — приводит пример Дмитрий Томко. Никаких альтернативных решений здесь не предусмотрено — согласно Жилищному кодексу, размещать над комнатами ванную (душевую), уборную и кухню нельзя.

Российское жилищное законодательство запрещает перепланировку жилых домов и квартир, которая может привести к разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем, а также ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов. Отдельно следует отметить проведение перепланировки в многоквартирных домах, имеющих охранный статус памятников. Для этого требуются дополнительные согласования с органом по охране памятников.

Так, например, в Санкт-Петербурге собственник обустроил в доме — объекте культурного наследия дополнительные балконы, изменив конструктив кровли мансардного этажа, а в одной из комнат сделал дополнительные дверные проемы, рассказывает Дмитрий Томко. В результате здание утратило первоначальный внешний облик и оригинальную планировку. По решению суда квартира была изъята у владельца и выставлена на торги.

Объединение комнаты с балконом и лоджией

Еще один распространенный вариант перепланировки квартиры — объединение балкона/лоджии с комнатой или кухней.

Более того, перенос вышеуказанной кухни на балкон может быть расценен судом не только как перепланировка, но и как реконструкция объекта.

По закону, такое изменение конфигурации квартиры требует обязательного согласования с жилищной инспекцией, поскольку может привести к повреждению соседних квартир и всего здания.

Дмитрий Томко приводит в пример одного из жителей многоквартирного дома в Приморье, который разобрал подоконный простенок в жилой комнате, чтобы организовать выход на самовольно возведенный балкон.

«Демонтаж собственником перегородки, часть которой была расположена под балкой потолочного перекрытия, повредил здание и привел в нежилое состояние соседнюю квартиру и, следовательно, к принудительному изъятию перепланированного помещения», — рассказывает юрист.

Присоединение технических помещений

Нередко собственники квартиры решают улучшить свои жилищные условия за счет незаконного присоединения к нему технических помещений, которые являются общим имуществом всех жильцов многоквартирного дома. Как правило, речь идет о чердаках, кладовках, реже — о подсобных помещениях.

Жилищный кодекс устанавливает четкий порядок перепланировки и переустройства жилого помещения в многоквартирном доме, включая согласование подобных изменений.

Кроме того, действуют и Правила пользования жилым помещением.

За нарушение этого порядка предусмотрена административная ответственность, вплоть до принудительного изъятия перепланированного помещения в судебном порядке и продаже его с торгов.

Присоединить такие помещения к квартире можно, но для этого, помимо согласованного в жилищной инспекции проекта, требуется согласие всех собственников — оно должно быть оформлено протоколом общего собрания.

Кроме того, необходимо полностью соблюсти процессуальные аспекты, установленные статьями 44–48 ЖК РФ, а не банальным сбором подписей, указывают юристы.

После того как чердак или кладовка будут технически присоединены к квартире и введены в эксплуатацию, на них должно быть зарегистрировано право собственности.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b5871319a7947ed263c44ed

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.