Покупка квартиры менее трех лет в собственности

Содержание

Квартира меньше 3 лет в собственности – риски покупки, в чем опасность

Покупка квартиры менее трех лет в собственности

В объявлениях о продаже недвижимого имущества нередко встречается уточнение «квартира меньше 3 лет в собственности». Для неподготовленного человека такая информация покажется совершенно бесполезной и возможно приведет его в недоумение: зачем указывать срок владения имуществом?

Однако для тех, кто изучил юридическую и правовую сторону приобретения жилого помещения, понимает, что такое упоминание представляет собой лакмусовую бумажку, предупреждая об определенных рисках. Итак, что значит – квартира в собственности менее 3 лет и стоит ли рассматривать подобные объявления о продаже?

Недвижимость в собственности менее 3 лет говорит о том, что право на имущество было зарегистрировано не ранее трех лет назад. Чтобы проверить этот аспект, затребуйте у продавца свидетельство о государственной регистрации и обратите внимание на дату выдачи.

Продажа имущества менее 3 лет в собственности: налоговый сбор

Согласно актуальным изменениям в Налоговом кодексе Российской Федерации от января 2016 года собственники обязаны выплатить налог при продаже имущества, находящегося в праве собственности не менее пяти лет.

Ранее приобретенное имущество (до вступления в силу поправки в Налоговый кодекс) облагается налогом при акте продажи только в течение трех лет.

Аспект о налоговых сборах очень важен не только для продавцов, но и покупателей, поскольку такая сделка будет сопряжена с определенными трудностями.

Налоговый вычет:

  • Если собственник имущества, выставленного на продажу и находящегося в собственности менее трех лет, получил недвижимость по безвозмездному договору (к примеру, вступление в наследство, дарственная, приватизированное жилье), то он имеет законное право на вычет в сумме 1 миллиона рублей.
  • Налоговый вычет для тех, кто оформил право собственности более трех лет назад, равен стоимости продаваемой недвижимости.

Опасность приобретения недвижимого имущества в собственности до трех (а согласно последним данным до пяти) лет заключается в том, что нечистые на руку продавцы после получения налогового вычета пытаются аннулировать состоявшуюся сделку. Рассмотрим самые распространенные схемы мошенничества и способы избежать непредвиденных ситуаций.

Риски при покупке жилья: популярные схемы мошенничества

Сумма налога, уплачиваемого продавцом по завершению сделки о купле-продаже недвижимого имущества, равна 13% (налог на доходы физических лиц) при этом в качестве налогооблагаемой базы понимают разницу между стоимостью покупки и продажи объекта.

Приобретенное недвижимое имущество

Продавец указывает в расходной части сумму, прописанную в договоре о купле-продаже, а также затраты на улучшение жилищных условий и расходы по ипотеке. Каждая статья расходов подтверждается документальным обоснованием.

Полученное по безвозмездному договору

Собственник имеет право указать в расходах сумму не более 1 миллиона рублей, если он унаследовал, получил в дар или приватизировал квартиру.

Следует обратить внимание на то, что данная сумма определена на один объект недвижимости. Это означает, что если на продажу выставлена доля, тогда можно получить соответственную сумму при вычете (до 1 миллиона рублей).

Однако важно понимать, что при продаже сразу нескольких долевых частей сумма вычета не увеличивается.

В городах с многомиллионным населением нередко текущая стоимость жилья значительно разнится с ценой покупки. Таким образом, при продаже собственник может получить налоговый вычет в размере полумиллиона и выше.

Мошенники разработали несколько вариантов заработка на налоговых вычетах, которые основаны на признании недействительным договора о купле-продаже квартиры. Кроме того, существуют другие виды мошенничества, затрагивающие кошелек покупателя:

Фальсификация документов

Для проведения такой аферы продавец использует съемную квартиру, законный владелец которой может и не догадываться о факте мошенничества. Во время оформления сделки вам будут предоставлены липовые документы с поддельной печатью, нотариально заверенные у подставных лиц. Этот вид мошенничества опасен тем, что после покупки практически нет никаких шансов отыскать преступников.

Аннулирование договора в судебном порядке

После завершения операции купли-продажи бывший собственник жилого помещения подает исковое заявление,  указывая в нем меньшую стоимость.

Согласно постановлению суда проданное имущество возвращается собственнику, но покупатель получает сумму, указанную в иске. При желании постановление суда можно обжаловать.

Решению в пользу пострадавшего поспособствуют свидетельские показания других обманутых покупателей.

Закон «О банкротстве физических лиц» повышает риск финансовых потерь покупателя при признании договора о купле-продаже недействительным. Если продавец, подавший исковое заявление в суд для аннулирования соглашения, будет признан банкротом, то возмещение стоимости квартиры покупателю будет невозможным.

Оформление параллельной продажи квартиры

Мошенники находят сразу несколько покупателей и одновременно оформляют договор о купле-продаже, заверяя документацию в разных юридических конторах. После завершения нескольких актов о продаже квартиры, аферисты исчезают.

Случаи мошенничества на рынке недвижимости чаще встречаются в крупных городах, где стоимость квадратного метра на порядок выше, чем в провинции.

\

Как минимизировать риски финансовых потерь

Покупка недвижимого имущества не терпит спешки и потребует повышенного внимания, начиная с поиска подходящих вариантов.

Чтобы свести риски возникновения проблем после покупки жилья, к выборке предложений стоит подходить очень избирательно.

По возможности избегайте объявления с пометкой «в собственности менее трех лет», но если все же вам приглянулась квартира из этой категории, обязательно проверьте:

Причину продажи недвижимости и непосредственно самого продавца

В первую очередь, подозрение должен вызвать продавец, действующий по доверенности. Главным образом, следует обратить внимание на срок истечения доверенности.

Если на момент заключения договора о купле-продаже, документ о передаче полномочий окажется просроченным, сделка будет признана нелегитимной.

Чтобы обезопасить свои финансовые накопления, важно лично нанять высококвалифицированного нотариуса, который мог бы контролировать чистоту совершаемой сделки.

При проверке документов, удостоверяющих личность продавца, следует отметить для себя место постоянной регистрации: по статистике приезжие граждане чаще всего являются мошенниками.

Документацию на приобретаемое жилое помещение:

Кроме подтверждения об уплате налога, домовой книги и другой обязательной документации, важно запросить расширенную выписку из домовой книги. В этом документе указываются все лица, проживавшие на территории квартиры. Расширенная выписка позволит вам ознакомиться с подробной историей приобретаемого недвижимого имущества.

Важно проверить, нет ли в выписке лиц, которые могут вернуться по закону. Фактор риска увеличивается, если на данной территории были зарегистрированы несовершеннолетние лица. В этом случае потребуется разрешение попечительского совета.

Не соглашайтесь подписывать договор о купле-продаже до предоставления полного пакета оригинальных документов на недвижимость.

  • Договор о купле-продаже переданного имущества по завещанию или после вступления в наследства может быть аннулирован по решению суда, если были нарушены права наследников.

Помимо отсутствия надлежащей документации и других аспектов, сопровождающих покупку недвижимости, следует учесть и косвенные признаки непорядочности собственника: неоправданно заниженная цена (свыше 15%) и заявленная в предложении срочность.

С какими последствиями можно столкнуться, если не затребовать или своевременно не проверить предоставленную продавцом квартиры документацию:

  • В случае со столкновением с мошеннической аферой и при соответствующем постановлении суда, можно добиться полного возмещения затраченных денежных средств. Однако судебное разбирательство также потребует некоторых финансовых вложений и времени.
  • Полученная в дар собственность может быть возвращена дарителем, который вправе аннулировать дарственную в течение трех лет со дня ее вступления в силу.
  • Соглашение о купле-продаже квартиры, обремененной зарегистрированными в ней недееспособными или несовершеннолетними лицами, может быть оспорено в судебном порядке.
  • Если вы приобрели квартиру, переданную продавцу по наследству, а позднее наследники восстановили право собственности через суд, вам положена компенсация в сумме стоимости квартиры. Денежные средства, затраченные на оформление документов или улучшение жилищных условий, не подлежат возврату.

Продажа квартир, находящихся в собственности менее трех (пяти) лет – достаточно частое явление, поскольку на сегодняшний день предложение рынка недвижимости на 50% состоит из недавно приобретенного жилья в новостройках. Интенсивное строительство новых жилых объектов в последние годы способствует увеличению объемов продаж недвижимого имущества, зарегистрированного не более трех лет назад.

Во избежание финансовых потерь при столкновении с мошенническими аферами, следует с особой внимательностью отнестись к документальному оформлению сделки и максимально обезопасить себя от возможных необратимых убытков.

Источник: https://1pokvartire.com/menshe-3-let-v-sobstvennosti/

Риски при покупке квартиры в собственности менее 3 лет

Покупка квартиры менее трех лет в собственности

» Купля-продажа квартиры » Риски при покупке квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет

503 просмотров

Значительная часть квартир продается задолго до того, как срок их владения составит 3 года и более. Считается, что покупка такого жилья более рискованная, чем тех видов недвижимости, которые находились в собственности продавца более трех лет. Это утверждение во многом правдивое. Существует три основных типа рисков, актуальных именно для такой недвижимости.

Дарение квартиры

Чем грозит покупка квартиры, которая была получена в собственность менее трех лет назад на основании договора дарения? Тут все достаточно просто: даритель может отменить свой дар, тем самым вернув себе права собственности на недвижимость. Как следствие, все действия, которые одаряемое лицо совершало с жильем, будут признаны недействительными.

В результате покупатель квартиры будет обязан вернуть жилье предыдущему владельцу, а деньги он должен будет стребовать с того человека, который ему эту квартиру продал.

Как доказывает практика, процедура взыскания таких денег – это очень долгий процесс, так как продавец может просто заявить, что денег у него нет (потратил), никаких сбережений тоже нет, а зарплата не позволяет выплачивать подобный долг.

В конечном итоге, через суд, можно будет с огромным трудом добиться хотя бы ежемесячных небольших выплат, но как легко догадаться, растянуться они даже не на годы, а на десятилетия.

Срок исковой давности в данном случае составляет 1 и 3 года, в зависимости от того, что нужно: признать сделку оспоримой или ничтожной.

Чтобы решить данную проблему, необходимо убедиться, что даритель ничего не имеет против продажи его бывшей квартиры и, что даже более важно, в договоре дарения есть четкие пункты, на основании которых договор может быть признан недействительным, расторгнут, отменен и так далее. Однако даже при таких условиях никто не сможет дать никаких гарантий. Рекомендуется воздержаться от приобретения подобного жилья.

Пример: Отец подарил своему совершеннолетнему сыну квартиру, в которой выросло несколько поколений семьи, и которая из-за этого представляет для отца серьезную ценность.

Когда отец дарил ребенку жилье, он предполагал, что его сын будет проживать именно в этой квартире. Однако сын решил иначе и предпочел продать жилье третьему лицу. Отец, узнав об этом, расторгает договор дарения.

В результате третье лицо обязано вернуть квартиру отцу, а вот деньги оно будет требовать с сына.

Если квартира находится в собственности менее трех лет и была получена по завещанию или в наследство, есть серьезная вероятность, что другие наследники не согласятся с тем, что один из них забрал целую квартиру себе в собственность и не поделился с ними.

Как следствие, они могут подать в суд и признать распределение наследства неверным/недействительным. В результате продавец теряет право собственности на жилье и, что логично, сделка купли-продажи также признается незаконной.

Покупатель обязан вернуть квартиру и может требовать деньги с продавца. Общие принципы тут аналогичны описанной выше ситуации. Проще говоря, квартиру вернуть придется все равно, а вот стребовать деньги будет проблематично.

Решить проблему можно убедившись, что все остальные наследники также получили имущество усопшего соразмерно квартире продавца и не имеют на нее никаких претензий. Еще лучше, если продавец – единственный наследник.

Нужно учитывать тот факт, что даже через 3 года и более право взыскания на квартиру могут восстановить, если для этого есть уважительные причины. Например, если один или несколько наследников не знали и не могли знать о том, что они теперь наследники.

Пример: Квартира была получена по завещанию и сразу продана третьему лицу. Другие наследники не согласны с завещанием и смогли через суд добиться его отмены по той причине, что завещатель на момент составления этого документа не отдавал отчета своим действиям.

Покупатель теряет жилье и будет вынужден со спорным результатом требовать деньги с продавца-наследника по завещанию.

Несмотря на тот факт, что два указанных выше варианта проблем абсолютно реальны, на практике они встречаются значительно реже, чем занижение стоимости жилья по договору купли-продажи. Это может быть актуально в том случае, если, например, собственник получил квартиру в дар от близких родственников и хочет продать ее так, что минимизировать сумму налогов или вообще их не платить.

Дело в том, что при продаже квартиры, которая находится в собственности менее 3-5 лет (в зависимости от того, каким образом она досталась владельцу) нужно платить НДФЛ в размере 13% от суммы продажи за вычетом необлагаемого минимума (одного миллиона).

Пример: Если жилье стоит 4 миллиона, то заплатить 13% придется только с трех миллионов. Это составит 390 тысяч рублей – достаточно внушительная сумма.

Для того, чтобы не платить налоги или, хотя бы, уменьшить их размер, продавцы сознательно занижают цену квартиры в договоре, однако фактически расчет между продавцом и покупателем ведется по полной стоимости.

Пример: В договоре сказано, что жилье стоит 1 миллион рублей. Однако покупатель передает продавцу не 1, а все 4 миллиона. Разумеется, впоследствии доказать тот факт, что за жилье на самом деле заплатили полную стоимость будет практически невозможно.

Мало того, что такая операция сама по себе является достаточно сомнительной, так еще и добавляют риски того, что продавец признает сделку недействительной. Например, на том основании, что он неправильно оценил квартиру или вообще продавал жилье, не понимая его истинной стоимости (находясь в недееспособном состоянии и так далее).

В таких ситуациях суд чаще всего становится на сторону продавца. В результате покупатель обязан вернуть жилье предыдущему собственнику, а в ответ получает не всю стоимость, которую он заплатил, а только 1 миллион, указанный в договоре.

Способов решить проблему практически не существует. Частично поможет расписка, в которой будет указана полная сумма платежа, однако этот документ передается продавцу и обычно составляется в одном экземпляре. Логично, что продавец может просто заявить, что никакой расписки не получал.

От любой сделки, которая планируется с занижением реальной стоимости квартиры лучше отказываться.

Несмотря на тот факт, что сделки по покупке квартир, которые находились в собственности менее трех лет наиболее опасные, именно они и встречаются чаще всего. Как следствие, отказываться от всех – не самое удачное решение, намного лучше нанять опытного юриста, который поможет разобраться в проблемах и заранее предупредит о возможных последствиях. На бесплатной консультации специалисты расскажут о популярных спорных ситуациях, и они же могут сопровождать всю сделку, делая ее менее рискованной.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/riski-pri-pokupke-kvartiry-nahodyashhejsya-v-sobstvennosti-menee-3-let/

Продажа квартиры менее 3 лет в собственности

Покупка квартиры менее трех лет в собственности

В 2021 году налоговая ставка за продажу квартиры равна 13%. Если имущество в собственности более 5 лет — продавец освобождается от обязанности уплачивать НДФЛ за его продажу. Для жилья, перешедшего по наследству или полученного в дар, установлен минимальный срок владения 3 года.

В феврале 2019 года В. Путин поручил снизить минимальный срок владения, по истечению которого собственник освобождается от уплаты НДФЛ с 5 до 3-х лет, при условии, если продается единственное жилье.

Если стоимость недвижимости составляет меньше 1 млн. рублей — платить налог с продажи не нужно.

Также от уплаты налога освобождаются собственники, которые продали квартиру по той же стоимости, что и купили.

Льготы по налогу с продажи жилой недвижимости не предусмотрены — независимо от социального или экономического статуса все граждане, в том числе пенсионеры и нерезиденты обязаны уплачивать НДФЛ при продаже.

Какой налог с продажи квартиры в 2021 году

При продаже квартиры каждый гражданин обязан заплатить НДФЛ с той прибыли, которую он получил (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ). Доходом считается разница между суммой, которая была потрачена изначально на покупку недвижимости и стоимостью, полученной за ее продажу.

Например, гражданка купила квартиру в 2017 году за 4 млн. рублей. В 2018 году она продала ее за 7 млн. рублей. Доход от сделки составляет 3 млн. рублей — именно с этой суммы продавец обязана уплатить налог.

Для имущества, приобретенного до 2016 года, стоимость которого невозможно установить, налог при продаже рассчитывается следующим образом: из суммы, полученной по сделке, вычитается налоговый вычет в размере 1 млн. рублей.

Продавец освобождается от обязанности уплатить налог, если срок владения имуществом:

  • 5 лет — если недвижимость куплена с 1 января 2016 года;
  • 3 года — если жилье приобретено до 2016 года.

С 2019 года данные сроки владения действуют для всех налогоплательщиков, в том числе и для нерезидентов РФ. Если недвижимость находилась в собственности меньше установленного срока, налоговая ставка составит 13%, независимо от резиденства. Ранее для нерезидентов налоговая ставка составляла 30%, независимо от срока владения имуществом.

Срок владения можно посмотреть в выписке из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). При этом считать нужно в месяцах: пять лет это 60 месяцев, три года — 36.

Отсчитывается срок владения по следующим правилам:

  1. Если жилье приобретено по договору купли-продажи или долевого строительства — считать нужно с даты регистрации права собственности.
  2. Если жилье получено по наследству — срок владения начинается с даты открытия наследства (смерти наследодателя).

Если продать квартиру раньше 3 лет, какой налог возьмут

В том случае, если продается недвижимость, которая была в собственности менее установленного законом срока, налоговая ставка составляет 13%. При этом не имеет значения каким образом недвижимость была получена в собственность.

Например, квартира была куплена в 2017 году. Так как минимальный срок владения для недвижимости приобретенной после 1 января 2016 года составляет 5 лет, если жилье будет продаваться в 2021 году — налог с продажи составит 13%.

Если имущество в собственности более 3-х лет, платить НДФЛ не нужно если:

  • жилье было подарено близким родственником (родители, братья, сестра, бабушки, дедушки);
  • недвижимость приватизировали;
  • собственность перешла по наследству;
  • квартира получена по договору содержания с иждивением.

Во всех остальных случаях, чтобы не платить налог нужно быть собственником в течение 5 лет. Субъекты РФ могут самостоятельно снижать минимальный срок владения имуществом вплоть до нуля для всех или некоторых категорий налогоплательщиков (п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

Налог при продаже после дарения или наследства

Если гражданин решает продать подаренную или полученную по наследству квартиру, после продажи он будет обязан уплатить 13% НДФЛ. Льготы при продаже наследованного имущества законодательством не предусмотрены, в том числе и для социально незащищенных категорий граждан.

Особенности налогообложения:

  1. Продавец должен заполнить налоговую декларацию до 30 апреля, а оплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи.
  2. Если имущество находилось в собственности более 36 месяцев, продавец освобождается от необходимости заполнять декларацию, исчислять и уплачивать налог.
  3. Продать жилье, полученное по наследству можно только после оформления права собственности на него.

Продать недвижимость, полученную в подарок от родственника, и не платить НДФЛ возможно также после истечения 3-х лет (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Близкими родственниками в соответствии с п.18.1 ст. 217 НК РФ считаются:

  • родители;
  • супруги;
  • дети и внуки;
  • бабушки и дедушки;
  • братья и сестры.

Как не платить налог с продажи квартиры менее 3 лет в собственности

В случае если стоимость квартиры меньше или равна 1 млн. рублей — платить налог за ее продажу не нужно. Именно такая сумма установлена законодательством как размер налогового вычета (пп. 1 п.2 ст. 220 НК РФ).

Воспользоваться этой льготой можно один раз в год, но, если гражданин продает не одну, а несколько квартир — получить вычет он может только на всю недвижимость вместе, а не отдельно на каждую. Однако это актуально только для недвижимости, приобретенной после 2014 года, до этого налоговой льготой можно было воспользоваться только 1 раз.

Чтобы не платить налог, продавец может специально занизить стоимость квартиры в договоре купли-продажи.

Однако делать этого не нужно — цена может быть указана любая, однако она не может быть ниже 70% кадастровой стоимости, установленной на 1 января года, в котором квартира перешла в собственность.

Если цена по договору меньше кадастровой, НДФЛ будет рассчитываться от кадастровой стоимости.

Бывший собственник освобождается от обязанности уплачивать налог, если продажа недвижимости не принесла ему прибыли, то есть недвижимость была продана по той же цене, что и куплена. В этом случае гражданин должен подтвердить доходы и расходы полученный по сделкам, а также подать декларацию 3-НДФЛ.

Платят ли пенсионеры налог с продажи квартиры?

То, что гражданин является пенсионером, ни каким образом не влияет на уплату налога с продажи квартиры. Для всех граждан налогоплательщиков установлены одинаковые правила. Полученный пенсионером доход должен быть задекларирован.

От возраста и социального статуса продавца не зависит налоговая ставка — она составляет 13% от стоимости проданной квартиры.

Пенсионер вправе применять имущественный вычет в размере 1 млн. рублей, а также другие социальные вычеты. Расходы на обучение или лечение уменьшают сумму налога с продажи, но только в том случае, если они были произведены в один год.

Пример

В 2018 году пенсионер продал квартиру за 3 млн. рублей, а также оплатил обучение внука в университете 100 тыс. рублей. Так как пенсионер вправе воспользоваться имущественным вычетом, налоговая база рассчитывается следующим образом: (3 млн. рублей — 1 млн. рублей — 100 тыс. рублей) × 0,13 = 247 тыс. рублей. Именно такую сумму должен уплатить пенсионер в бюджет.

Новости и изменения

В начале февраля 2019 года на форуме общероссийской общественной организации «Деловая Россия» президент Владимир Путин дал поручение сократить срок владения единственным жильем, после которого можно не платить НДФЛ при его продаже, с 5 до 3-х лет. По словам президента, снятие такого ограничения позволило бы увеличить спрос на рынке недвижимости.

В поручении уточняются следующие критерии, которым должна соответствовать квартира, чтобы освободиться от налога на продажу:

  • жилье должно быть единственным в собственности налогоплательщика;
  • срок владения не менее 3-х лет.

Поправки в законодательство должны быть внесены до конца мая.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/prodazha/nalog/v-sobstvennosti-menee-3-let/

Продажа квартиры в собственности менее 3 лет – налоги и возможные риски

Покупка квартиры менее трех лет в собственности

Если квартира, которую вы собрались продавать находится в собственности более 3 лет, то в этом случае налог с продажи квартиры платить не нужно. При этом сумма дохода не имеет значение. Данное положение изложено в пункте 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ.

Стоить отметить, что 3 года не являются календарными. Это 36 месяцев следующих подряд после приобретения квартиры. Период владения квартирой может начаться в любом месяце года. Определить срок владения квартирой можно по данным в Свидетельстве о праве собственности на квартиру, в котором указана дата регистрации прав на собственность (строка «Дата выдачи»).

Но, если возникла ситуация, при которой срочно нужно продать квартиру, а 3 года ещё не прошли, то тут возникает большое количество вопросов. Ответить на вопрос как продать квартиру, находящуюся в собственности менее 3 лет мы попробуем в нашей статье.

Особенности при продаже

Продажа квартиры в собственности менее 3 лет ничем не отличается от обычной сделки – для ее заключения потребуется вполне стандартный набор бумаг и порядок действий:

  • заключение договора;
  • оплата;
  • регистрация собственности в органе ЕГРП со стороны покупателя;
  • получение оценочного сертификата при оформлении ипотеки со стороны продавца;
  • другие стандартные действия, присущие обычным сделкам по продаже.

Приватизированное жильё

При продаже приватизированной квартиры действует то же правило, что и в остальных случаях – до достижения отметки в 3 года необходимо уплачивать НДФЛ, после необходимость исчезает.

Также после реализации приватизированного жилья можно оформить возврат в налоговой службе, при помощи которого можно значительно сэкономить на оплате налога законным путем.

Подаренное жильё

На подаренную квартиру также распространяется необходимость уплаты налога в случае, если с момента дарения еще не прошло 3 года. Если хочется сэкономить на выплате налога, можно оформить денежный возврат, подав налоговую декларацию в ФНС после заключения сделки. Он станет хорошей финансовой подушкой в такой ситуации.

Особенности покупки квартиры менее 3 лет в собственности

НДФЛ выплачивают все физические лица с каждого дохода. В результате продажи квартиры физическое лицо получает прибыль, значит, он должен выплатить налог в пользу государства. На сегодняшний день налоговая ставка составляет:

  • Для резидентов – 13%;
  • Для нерезидентов – 30%.

Выплата налога

13% — это стандартный государственный обязательный налог — он накладывается на продажу собственной недвижимости, которая располагается в собственности у текущего продавца менее, чем 3 года.

Возможность получить имущественный вычет

Использовать налоговый вычет, суммой 1000000 рублей владелец имеет право один раз в год. Если вы планируете продавать не один объект за год, то применить вычет можно будет только относительно какой-то одной сделки.

Налог начисленный по ставке 13% нужно платить с суммы, превышающей 1 000 000 руб. Если продажная стоимость квартиры равна или меньше 1 млн., то налог с продажи квартиры платить не надо.

Основные критерии, где срок владения не важен

В налоговом кодексе указаны категории владельцев реализуемого жилья, для которых срок владения не важен.

Во-первых — это лица, которые приобрели жилье в кооперативном доме ЖСК. Во-вторых, получившие квартиру в наследство, но еще в третьих — это касается владельцев объектов, жилой недвижимости, возведенной до 1988 года.

Для начала необходимо разобраться, с какого момента начинается отчет трехлетнего срока для каждого документа:

  1. По наследству. Если же право на официальную собственность на полностью недвижимое имущество получены по наследству, тогда срок владения нужно отсчитывать с даты смерти предыдущего владельца.
  2. В кооперативе. Если это кооперативная квартира, то срок владения рассчитывается с момента полной выплаты всех денежных паев в полном объеме.
  3. До 1988 года. До 1988 года, оформление свидетельства прав на собственность, а также госрегистрации не требовалось.

Если жильё менее 3 лет в собственности

Когда физическое или юридическое лицо является собственником недвижимости сроком владения менее 3 года и собирается выставить ее на продажу, он, помимо этого, обязуется уплатить предусмотренный государственный налог, общий размер которого равен 13%.

Он распространяется именно на тех лиц, кто, помимо этого, обладает еще и официальным правом непосредственно на саму квартира менее трех годов. При этом, проценты по выплатам налога для лиц, которые не считаются резидентами государства достигает отметки в 30%.

Если жильё более 3 лет в собственности

В ситуации, если недвижимое имущество находится у вас во владении свыше срока, равному 3 годам, оно налогом не облагается.

Способы уменьшения дохода при расчёте налога с продажи квартиры

Самый популярный способ — это дождаться момента, когда квартира будет находиться в вашем распоряжении свыше 3 лет или же 4 года и так далее — это обусловлено тем, что после этого срока, платить никакие налоги нет необходимости.

Другим важным моментом является то, что налог оплачивается лишь с разницы в стоимости между продажей и покупкой.

Если человек купил квартиру (именно купит — не получит недвижимость в дар либо по наследству), а у на руках у него имеются документы, которые подтверждают все официальные расходы при приобретении, тогда необходимо заплатить официальный налог (стандартным размером в 13%) лишь со стандартной разницы в соотношении цены ее покупки и продажи.

Имущественный вычет

Если ваши официальные расходы на покупку составляли менее, чем 1 миллион рублей, тогда вам определенно нужно воспользоваться стандартным вычетом при реализации жилья или земли в размерах до 1 миллиона рублей.

Есть еще один относительно распространенный и весьма популярный вариант — это просто продавать собственные доли сразу по нескольким разным договорам.

В ситуации продажи недвижимого имущества, которое располагается в общей долевой собственности, ее полноценные размеры, удерживаемые на общий вычет также должен распределяться и между главными ее совладельцами согласно всем суммарным их общим долям.

Продать недвижимость за сумму менее 1 млн рублей

В случае реализации квартиры, официальное право на собственность, на которую также разделяют сразу несколько имеющихся собственников (любых граждан — как граждан РФ, но еще и граждан, которые не имеют Российского гражданства), налоговый вычет, который равный 1 миллиону рублей делится пропорционально на всех.

Продать квартиру по цене выше 1 миллиона рублей, предварительно уплатить требующийся налог в размере 13% и вернуть данный налоговый вычет, в тот же год приобрести другую квартиру.

Продать единственное жилье

Для того чтобы продать свое единственное жилье, условия стандартные и при этом одинаковые и производится продажа с учетом соответствующих налогов.

Продажа долей разным покупателям по разным договорам

Данный способ хоть и является одним из самых действенных, является самым труднозатратным как по времени, так и по потраченным силам.

Доходы минус расходы

В таком случае, если вы лично покупали квартиру именно за реальные деньги, то 13% вычитываются из разницы между декларированными суммами о покупке и продаже.

Как продать жильё при нескольких собственниках

Важно учитывать, что в случае, когда недвижимым имуществом владеет сразу несколько собственников, ее продажа может осуществляться как с оформлением нескольких отдельных договоров о сделке купли-продажи отдельных ее долей и, конечно же, без их выделения (одним договором). Во втором случае, это осуществляется по совместной договоренности между обеими сторонами.

Подача декларации

Подавать декларацию надо в следующем после покупки году до 30 апреля. Налог в соответствии с этой декларацией надо уплатить до 15 июля. Работать с бланками вполне можно самим, в них нет ничего сложного. Или можно обратиться к профессионалам.

Документы, которые необходимо предоставить вместе с декларацией:

  • Копия свидетельства о собственности.
  • Копия договора купли-продажи и акт приёма-передачи.
  • Копии документов об оплате. В случае сделки между физическими лицами достаточно фразы в договоре кули-продажи «все средства получены в полном объёме».
  • Документы, подтверждающие затраты на приобретение, если они необходимы: договор купли-продажи, передаточный акт, платёжные документы.
  • Договор дарения при продаже подаренного объекта.
  • Кадастровый паспорт, если цена по договору низкая, объект был подарен или перешёл по наследству.
  • Копия паспорта.
  • Заявление на вычет от продажи.
  • Для получения вычета от покупки необходим отдельный пакет документов.
  • Опись передаваемых документов.

Направить документы можно по почте или принести лично в налоговые органы. А также можно передать бумаги по доверенности, заверенной нотариусом. Рекомендуется оставить один экземпляр всего пакета у себя. Не забудьте оплатить налог после сдачи декларации.

Ответственность за неуплату налогов с продажи недвижимости

Отсутствие декларации от физического лица в установленные сроки и неуплата налога чреваты неприятностями:

  • При указании нулевого налога в декларации – штраф 1000 рублей.
  • Несвоевременная оплата – штраф от 5% до 30% от суммы.
  • При просрочке после 16 июля начисляются пени.
  • Налогоплательщику, отказывающемуся от налога более 600 миллионов, грозит уголовная ответственность.

Разобраться в налоговых тонкостях не так сложно, как кажется, на первый взгляд. Немного терпения и внимания, и вы сможете самостоятельно разобраться в любой ситуации.

Источник: https://homeurist.com/nedvizhimost/prodazha/v-sobstvennosti-menee-3-let.html

Как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог?

Покупка квартиры менее трех лет в собственности

После прочтения статьи для вас не останется неожиданностей со стороны налоговой инспекции. Вы узнаете не только, какие расходы вам грозят, но и как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог.

Более 10 лет держался привычный нам порядок начисления и уплаты налогов, но с 2016 года многое изменилось. С 1 января 2016 года начал действовать новый, более сложный механизм калькуляции налогов при отторжении жилья физическими лицами.

В собственности менее 3 лет – что значит?

Предположим, что вы владеете жилым помещением. Перечислю конкретные варианты его получения, которые имеют прямое отношение к этому периоду – 3 года:

  • Жилье унаследовано
  • Подарено близким родственником
  • Было приватизировано
  • Получено по договору пожизненного найма

Если жилище досталось вам одним из перечисленных способов, то после трех лет владения вы можете продать его без затрат. Если же объект находится в вашей собственности менее 3 лет, то после его продажи налоговый орган предъявит вам требования о перечислении подоходного налога. Как этого избежать читайте ниже.

https://www.youtube.com/watch?v=OUPrwSOo-gM

Еще одной категорией владельцев, на которую распространяется 3-летний срок, являются те собственники, которые сделали покупку до 1 января 2016 года. Объясняется это тем, что закон не имеет обратной силы. И если приобретение было сделано до того момента, как новый порядок расчета вступил в законную силу, то есть до 01.01.2016, то на них распространяется действие старой редакции закона.

В собственности менее 5 лет — что значит?

На все остальные способы, которыми жилое помещение могло стать вашей собственностью распространяется период 5 лет.

Это может быть долевое участие, переуступка прав требования, получение пая в строительном кооперативе и т.д. Но самый распространенный вариант получения дома в собственность – это его покупка.

И прежде всего именно для этого случая владение собственностью в течение 5 лет становится очень важным ограничением и проблемой.

Продажа жилья до истечения 5-летнего срока владения также влечет обязательства продавца калькулировать сумму будущей оплаты в казну.

Способы минимизации налогов при реализации имущества, состоящего в собственности менее 3 лет, такие же как и при владении объектом менее пяти, но более трех лет. Если вам удастся избежать уплаты налога, владея квартирой менее трех лет, это же вы сможете сделать и с объектом, которым владеете менее 5 лет.

Способ 1

Самый простой и очевидный – продажа квартиры стоимостью не более 1 млн рублей. Размер налоговой льготы полностью перекрывает цену сделки:

1 млн – 1 млн = 0

Исчезает сама налогооблагаемая база, превращаясь в ноль, а с ноля пошлины не платятся.

Недостатки:

  • Очень небольшой процент сделок лежит в ценовом диапазоне до 1 млн рублей;
  • Налоговой льготой можно воспользоваться только раз в году. Вы не сможете продать несколько квартир в течение одного календарного года и каждый раз применять вычет.

Безусловно, продавец может искусственно занизить сумму договора, но есть опасность, что стоимость объекта на бумаге станет меньше, чем кадастровая цена, умноженная на понижающий коэффициент 0,7. В этом случае закон не обратит внимание на содержание договора и просто рассчитает объем вашего обязательства, исходя из кадастровой цены как описано ниже.

Выходом здесь может быть выяснение кадастровой стоимости жилища на 1 января. Кадастровая оценка может быть заметно ниже рыночной, особенно в сегменте вторичного жилья.

Кроме того, можно обнаружить, что ваш объект, по каким-то причинам, вообще не имеет кадастровой оценки. Тогда основываться на данных кадастра невозможно и вы можете определять цену продажи самостоятельно.

Еще одной причиной, по которой уточнение кадастровой оценки полезно это предотвращение возможных штрафных санкций.

Старый объект действительно может быть продан недорого, дешевле 70% кадастровой оценки. В этой ситуации налоговики не только обратят на это внимание, но и сочтут это уклонением от уплаты.

По таким правонарушениям предусмотрен штраф 20% от величины недополученного бюджетом налога.

Способ 2

Этот способ уместен, если жилище было продано с целью приобретения другой квартиры или дома. 13% затрат на приобретение нового жилья вы можете вычесть из налога, который должны оплатить.

Более того, этот способ интересен своими дополнительными возможностями по сокращению налогооблагаемой базы и перспективой возврата денежных средств из бюджета. Поясню.

К примеру, в течение одного календарного года вы продали квартиру стоимостью 2,5 млн рублей и приобрели другое жилье стоимость 4 млн рублей.

С первой сделки вам следует рассчитать и оплатить ваше налоговое обязательство перед бюджетом. Для простоты ситуации предположим, что у вас не сохранилось никаких подтверждающих документов о приобретении этого объекта. Тогда вам остается единственный приемлемый вариант подсчета – с использованием фиксированного налогового вычета 1 млн руб.:

(2,5 млн – 1 млн) х 13% = 195 тыс.руб.

195 тыс.рублей — это размер вашего налогового обязательства.

Однако, в течение этого же года вы приобрели объект ценой 4 млн рублей. Это не значит, что можно претендовать на вычет со всей стоимости покупки, так как закон ограничивает цену приобретаемого жилья для целей налогового вычета двумя миллионами рублей. Поэтому, сделав такую покупку, сумма налогового вычета не превысит 260 тыс.рублей (2 млн руб. х 13% = 260 тыс.руб.)

Но даже в этом случае вам не только не придется тратиться на платежи в казну, но появляется возможность получить из бюджета государства причитающиеся вам деньги:

Вы должны государству – 195 тыс.руб.

Вам должно государство – 260 тыс.руб.

Итого: вы можете вернуть из госбюджета 65 тыс.руб. (260 тыс. – 195 тыс. = 65 тыс.)

Заметьте, никаких искажений и злоупотреблений, только знание закона.

Недостатки:

  • Как было отмечено выше, средства, которые вы можете вычесть из своего налогового обязательства не более 260 тыс.рублей;
  • Обе сделки – и покупка и продажа – должны состояться в течение одного календарного года;
  • Прибегнуть к налоговому вычету при покупке жилья можно один раз в жизни. Размер зарплаты не важен.

Подробности этого способа на видео:

Калькуляция налогового обязательства

Если вы поверхностно знакомы с расчетом отчислений в бюджет при отторжении жилого помещения, то в этой главе сжато опишу все используемые варианты. Способов расчета конечной суммы налога всего три. Причем налогоплательщик вправе сделать выбор в пользу некоторых из них по своему усмотрению.

С налоговой льготой

Государство предоставляет гражданам налоговую льготу – 1 миллион рублей, которую следует вычесть из цены продажи. От оставшейся суммы нужно вычислить 13%, которые и надлежит перечислить в бюджет.

Пример:

Владелец продал квартиру в 2017 году за 1,5 млн рублей. В следующем, 2018 году, он подает в инспекцию справку по форме 3-НДФЛ со следующим расчетом:

1,5 млн – 1 млн (налоговая льгота)= 500 тыс. руб.

500 тыс. руб. х 13% = 65 тыс. руб.

65 тыс. руб. – подоходный налог, который продавец обязан перечислить в бюджет

Доход минус затраты

Физическое лицо вправе уменьшить налогооблагаемую базу на величину денежных средств, которые он потратил для покупки жилого помещения и его ремонта. Естественно, для этого нужно сохранить на руках подтверждающие документы.

Договор о покупке, вероятно, у вас сохранится, а квитанции и чеки о проделанном ремонте могут не только не сохраниться, но даже не существовать в принципе. С ремонтными и строительными бригадами часто расплачиваются наличными.

Поэтому, если планируете дальнейшую продажу, озаботьтесь этим заранее и потребуйте от монтажников официальных подтверждающих документов.

Пример:

Дом продан за 4,5 млн рублей. До этого, годом ранее, он был приобретен за 2,5 млн рублей. На ремонт потрачено 800 тыс.руб. База для подсчета подоходного налога составит:

4,5 млн – 2,5 млн – 800 тыс.руб. = 1,2 млн руб.

Налог к оплате бывшим собственником:

1,2 млн руб. х 13% = 156 тыс.руб.

Привязка к кадастровой цене

Если вдруг, продавая квартиру, вы указали цену имущества ниже, чем 70% ее кадастровой стоимости, то закон, для лучшей собираемости налоговых платежей, определяет контрактную цену вашей квартиры самостоятельно следующим образом:

Цена квартиры для целей налогообложения = 0,7 х кадастровой стоимости,

Далее сам налог к уплате определяется одним из приведенных выше способов:

  1. Налог с продажи = (Цена квартиры для целей налогообложения – 1 млн руб.) х 13%
  2. Налог с продажи = (Цена квартиры для целей налогообложения – официальные затраты на покупку) х 13%

Так, законодатель стремится исключить договоренности между продавцом и покупателем об указании в договорах «липовых» цен. «Договорняки» между физическими лицами имеют давнюю традицию. До вступления в силу новых поправок это было возможно и стороны этим пользовались часто.

Однако, с 2016 года это стало затруднительным, поскольку прописав в договоре купли-продажи цену дома в 1 миллион, при его кадастровой оценке в 3 миллиона, налоговый орган посчитает, что продавец получил доход в 3 миллиона. А значит, он обязан перечислить в бюджет государства 273 тыс.

рублей:

3 млн х 0,7 х 13% = 273 тыс.рублей

Примечание:

  • Для расчета налогового платежа этим способом применяется кадастровая стоимость квартиры, установленная на 1 января года, в котором состоялась сделка;
  • Если кадастровая стоимость на требуемую дату не установлена, то этот способ подсчета налога не применяется. Вы можете использовать два предыдущих;
  • Для жилых объектов, права собственности на которые возникли до 01.01.2016г., этот способ также не применяется.

Через сколько можно продать квартиру?

Итак, резюмируя, можно обобщить большинство ситуаций, которые возникают при продаже жилого помещения физическим лицом:

  • Если вы реализуете объект, доставшийся вам по наследству, дарению, приватизации или пожизненному найму, то для вас критичен срок 3 года. Это касается и тех квартир, собственность которых определена до 1 января 2016 года. Во всех остальных случаях нужно контролировать период 5 лет.
  • Отсчет времени владения начинается с даты, указанной в свидетельство о праве собственности либо с даты его регистрации в Росреестре. Лишь при наследовании эта дата начинает отсчет со дня смерти умершего родственника.

Таким образом, ответ на вопрос: через сколько можно продать квартиру? – становится очевидным. Если вы имущество унаследовали, приватизировали либо вам его подарили, то ждать нужно 3 года. Если свидетельство на право собственности было оформлено до 2016 года – то же самое. В иных вариантах вступления в права собственности – ждать 5 лет. Либо применять способы оптимизации платежной нагрузки.

Сроки подачи справки и платежа

Отчитаться перед налоговым органом о проданной квартире или машине мы обязаны на следующий год после года самой сделки, до 30 апреля. Оплатить налог необходимо до 15 июля.

Хочу подчеркнуть еще одну важную деталь. Сроки владения имуществом для целей расчета налогов могут изменяться региональными властями. Им дано право сокращать этот период вплоть до нуля. Поэтому в каждом конкретном регионе этот критерий следует уточнять индивидуально.

Так выглядят самые реалистичные и законные способы того, как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог. Вероятно, арсенал этих приемов будет пополняться благодаря предприимчивости и находчивости наших сограждан.

Желаю вам удачных покупок и не платить лишних сборов!

Источник: https://2urist.ru/kak-prodat-kvartiru-menee-3-let-v-sobstvennosti-i-ne-platit-nalog/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.