Плотная застройка

Как считается плотность застройки

Плотная застройка

Плотность застройки – соотношение суммы полезных площадей всех этажей всех зданий к единице территории (тыс. м2/га). Полезная площадь здания определяется в габаритах его наружных стен. С учётом количества строений и площади участка вычисляется плотность застройки, что в общих чертах означает используемость, значимость, социальную и экономическую полезность участка земли.

Фактор полезности по существу — жилые районы, общественно-деловая или производственная зона. Смысл плотности в каждом случае свой. Различают также сплошную, рядовую и открытую застройки.

Правила и права по застройке

Гражданский кодекс определяет правовой механизм, социально-экономическая ситуация формирует цель, а проекты планировки определяют, как именно и что именно необходимо строить.

Плотность застройки часто позиционируется в смысле важного коэффициента: соответствие между площадью строения с учётом этажности и размерами участка, на котором оно находится. Смысл этого коэффициента варьируется от назначения здания и места его нахождения.

Правильная разработка и реализация плана по развитию территории существенным образом влияет:

  • на исполнение инженерных сооружений;
  • на организацию транспортной инфраструктуры;
  • на оценку экономической целесообразности;
  • на иные важные аспекты.

Планы по развитию территории обеспечивают совместимость новых и реконструируемых строений с имеющейся инфраструктурой, а также надлежащий уровень жизни населения.

В спальных районах запрещено сооружение транзитных проездов через дворовые территории. Важное значение имеет размещение зон общественно-деловой значимости: медицина, культура, торговля, общественное питание и т. п.

Основные правила.

  1. Обеспечить граждан всем необходимым.
  2. Овеществить нормальное и естественное функционирование застройки.
  3. Создать возможности благоустроенного проживания.
  4. Организовать транспортный сервис во всех необходимых направлениях.

Промышленные территории по категориям производства размещаются с учётом финансовой эффективности, безопасности, экологии и норм санитарии, в частности, транспортный сервис для работников, поставка сырья и материалов, отгрузка продукции. В любом случае промышленные предприятия размещаются вне жилых кварталов.

Расчёт зоны для проживания делается на 20 лет.

Застройка территории

Фактическая необходимость в реконструкции, постройке новых строений для жилья различных типов рассчитывается на основе планов (развитие территорий) и исследований, включающих:

  • анализ имеющихся показателей;
  • прогноз.

Состояние плотности застройки определяет необходимое развитие жилищного и общественного фондов, динамику статуса (семья, пенсионеры, молодёжь) населения. Учитывается размер доходов граждан, сложившаяся и будущая жилищная потребность населения.

Возле дома могут располагаться приусадебные земельные участки для ведения жильцами собственного хозяйства. Такое строение обозначается, как усадебное.

Жилой район, как правило, должен иметь расчёт количества объектов жизнеобеспечения (магазины, коммунальные, административные, больницы, культурные центры, библиотеки и т. п.).

Возможно функционирование безопасных коммерческих предприятий, не допускающих превышений по экологическим нормативам, санитарным и пожарной безопасности.

Общие цифры и параметры

Плотность застройки определяется периметрами объектов и линиями между ними. При реконструкции существующего жилого фонда обычно образуются весьма сложные условия.

Расчёт и строгое соблюдение необходимых норм и требований обязательны.

Но правовой аспект (прежде всего нормы строительных, архитектурных и иных основополагающих правил застройки) всегда пересекается с «неправовым», но существенным моментом – интересами жителей.

Причём последние имеют вполне конкретное материальное выражение как собственники жилья и субъекты вполне конкретных прав на надлежащее благоустроенное проживание.

Требование «непросматриваемости» должно быть обеспечено – особенный обычай в жилом строительстве, имеется в виду невозможность из окон одного здания видеть внутренние помещения другого строения. Однако на практике, особенно при линейной застройке однотипными многоэтажками, об этом требовании забывается.

Линии от периметра промышленных строений до жилых зданий и общественно значимых объектов, а также до границ дошкольных и общеобразовательных организаций, центров здравоохранения, культуры и отдыха проектируются обычно более пятидесяти метров.

Площадки и площади застройки

Территория района проживания граждан, помимо исторического (сложившегося) уклада, неодинакова по своей структуре. Жилые здания размещаются в определённом порядке, каждое здание может иметь свой комплект «сервиса».

Детские площадки, парковки и тротуары – естественная часть любого здания. Парковка или подземный гараж есть не у каждого здания. Особенности местности влияют на электрификацию, санитарное и противопожарное обеспечение окружающей каждое здание территории.

Даже два одинаковых здания, построенных по одному и тому же проекту, будут отличаться конструктивно с инженерной точки зрения. Обычно зелёные насаждения и естественные парковые зоны стараются сохранить в планах застройки.

От местонахождения территории застройки (городская черта, за ней, в деревне, в городском районе, в областном центре и т. д.

) и структуры местности все традиционные площадки (детские, санитарные, вспомогательно-технические и т. п.) отличаются.

В некоторых случаях при жилых строениях располагаются пристройки (например, сарай или гараж). Иногда к зданию примыкают небольшие приусадебные участки.

Варианты застройки города и деревни порой разительно отличаются, а возможности реконструкции во втором случае, например, в транспортных коммуникациях, существенно ограничены. Однако в первом случае жители ограничены в собственных пристройках (теплицы, гаражи, сараи), а во втором нет.

Вопросы реконструкции застройки

Исторически складывавшаяся жизнедеятельность людей не может быть изменена моментально в контексте размещения:

  • зданий;
  • дорог;
  • мест отдыха;
  • парковых территорий и других конструкций.

Как правило, реконструкция выполняется по мере необходимости. Это может быть следствием техногенной аварии, износа строения или инженерного сооружения.

Многие причины необходимости реконструкции существующего жилого фонда лежат в существенном износе некоторых зданий, что затрагивает другие сооружения вследствие необходимости перепланировки, например, инженерных сооружений.

Другие причины появляются вследствие постройки новых транспортных магистралей, которые оказывают неожиданное существенное влияние на привычную сложившуюся жизнь в жилой зоне.

Снос конструкций и строительство новых сопряжены со значительными финансовыми и временными затратами. Кроме того, играет существенную роль исторический момент, когда определённое сооружение необходимо сохранить, восстановив его внешний вид, укрепив износившиеся элементы конструкции.

Если даже смена названия улицы несёт за собой не только «моральные издержки», то что говорить про изменение материальных объектов, расположенных на реконструируемой территории.

Учёт интересов жителей реконструируемой территории имеет решающее значение при изменении плотности застройки, хотя роль административного ресурса не менее велика.

В настоящее время, характерный пример, ещё находятся в фонде двух-, четырёх-, пятиэтажные здания, построенные после Великой Отечественной войны, но здесь реконструкция многоквартирными зданиями всегда сопряжена с переселением, затратами и далеко не просто реализовать желаемое.
Увеличение плотности застройки не всегда позволяет решить проблему реконструируемого района, а перемещение жителей вызывает естественный протест.

Вопрос эффективной жилой застройки всегда был и остаётся сложным, поскольку затрагивает имущественные интересы граждан, влияет на их имущественные права.

Практика показывает, что баланс интересов при планировании оптимального варианта архитектурного развития территории, её инфраструктуры в контексте благоустройства, сервиса, транспорта всё же может быть достигнут в большинстве случаев.

Источник: https://ZhiloePravo.com/zemlya/plotnost-zastrojki.html

Статья 18. максимальный процент застройки в границах земельного участка и коэффициент плотности застройки земельных участков

Плотная застройка

В настоящее время применяются определенные показатели застройки на разных территориях:

  • при проведении реконструкции домов используется значение 0,6;
  • относительно многоквартирных домов – 0,4;
  • для домов, оснащенных придомовыми участками – 0,3.

Когда обустраивается территория, имеющая общественную значимость, применяются другие показатели:

  • если постройка имеет универсальное значение – 1;
  • при возведении специфических строений – 0,8;
  • промышленные здания – 0,8;
  • научные сооружения – 0,6.

При расчете коэффициента на производственных стройках не нужно принимать во внимание полигоны, где проводятся опыты, и другие специальные зоны. Перечисленные выше показатели учитывают уровень необходимой инфраструктуры, а также наличие объектов, которые нужны для предоставления услуг социального типа

При реконструкции старого квартала нужно учитывать такие особенности:

  1. Если производится вычисление площади на количество граждан, то на одного человека приходится не меньше 20 квадратов. Учитывается только жилая площадь.
  2. Когда в районе имеются как многоквартирные сооружения, так и частные дома, исходить следует из того, что район состоит только из многоквартирных домов.
  3. Если на территории проживает менее 3 тысяч человек, то вся местность рассматривается как единая. При этом не учитывается величина площади населенного пункта.

Предельные параметры разрешенного строительства согласно ПЗЗ, ГПЗУ

Кроме видов разрешенного использования, ПЗЗ (ГПЗУ) фиксируют предельные параметры застройки земельного участка.

Итак, что же такое предельные параметры застройки согласно правилам землепользования и застройки? Это всего три параметра:

  1. Плотность застройки (сколько квадратных метров наземной площади можно строить на одном гектаре земли). Например, плотность000 будет означать, что на 1 Га можно построить 25 000 кв.м., а на земельном участке 10 соток – 2 500 кв.м.
  2. Высота здания (в метрах), например, 20 метров
  3. Процент застройки (в процентах от общей площади земельного участка). Например, если процент застройки 20%, а участок имеет площадь000 кв.м., то здание можно разместить не более чем на 2000 кв.м. Остальные 8 000 кв.м. должны быть свободны от застройки.

Более точное определение можно найти в самих ПЗЗ (например, ПЗЗ г.

Москвы): Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которые включают: 1) плотность застройки земельного участка – отношение суммарной поэтажной площади всех объектов капитального строительства, которые расположены и (или) могут быть расположены на земельном участке (в квадратных метрах) к площади земельного участка (в гектарах), где: — под суммарной поэтажной площадью объекта капитального строительства понимается суммарная площадь всех наземных этажей объекта капитального строительства (включая технический, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м), в которую также включается площадь антресолей, галерей и зрительных балконов и других залов, веранд, лоджий и балконов; наружных застекленных галерей, а также переходов в другие здания, измеряемая в габаритах наружных стен по внешнему обмеру; — площадь многосветных помещений, а также пространство между лестничными маршами более ширины марша шириной более 1,5 м и проемы в перекрытиях площадью более 36 кв.м следует включать в суммарную поэтажную площадь здания в пределах только одного этажа; 2) предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений, где: — подсчет количества этажей зданий, строений, сооружений осуществляется в соответствии с положениями соответствующего свода правил, в зависимости от вида объекта капитального строительства; — предельная высота зданий, строений, сооружений — вертикальный линейный размер здания, строения, сооружения от каждой существующей отметки земли в границах земельного участка в соответствии с Единой государственной картографической основой города Москвы до наивысшей отметки конструктивного элемента здания, строения, сооружения (парапет плоской кровли; карниз, конек или фронтон скатной крыши; купол; шпиль; башня; наивысшими конструктивными элементами здания следует также считать выходы на кровлю, надстройки для размещения технического оборудования, выполненные в капитальных конструкциях, в отношении культовых сооружений – подкрестовое яблоко в отношении христианских храмов, колоколен и звонниц, кулла — в отношении мечетей с учетом минаретов, верхняя отметка купола, шпиля и иных вертикальных конструктивных элементов – в отношении синагог и иных культовых сооружений), при этом крышные антенны, молниеотводы и другие инженерные устройства при определении предельной высоты здания, строения, сооружения не учитываются; 3) максимальный процент застройки в границах земельного участка — отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена объектами капитального строительства (далее — площадь застройки), ко всей площади земельного участка, где определение площади застройки зданий, строений, сооружений осуществляется в соответствии с положениями соответствующего свода правил, в зависимости от вида объекта капитального строительства. Чтобы изменить правила землепользования и застройки, Вы можете воспользоваться услугой нашей компании по

Как рассчитать будущую застройку земельного участка?

Поквартальная застройка местности предполагает расположение зданий в строгом соответствии с уличным ландшафтом вблизи от городских дорог. Строительство домов в микрорайонах имеет более выгодное состояние. Вся работа сопровождается отходом от прежних стандартов за счет распределения нагрузки по площади земельного надела

Но здесь важно соблюдать технические и экономические показатели, одним из которых как раз и выступает формула плотности территории

Расчет формулы производится по двум направлениям:

  1. Метод брутто: За основу берется процентный коэффициент. Он рассчитывается, как соотношение размеров застраиваемой территории к размерам всего микрорайона или улицы. Полученный процент влияет на масштабы строительного комплекса.
  1. Метод нетто: В расчетах участвуют площадь застраиваемого участка и территория, на которой расположены многоквартирные дома. Жилая площадь микрорайона рассчитывается на основе суммарных размеров микрорайона за вычетом площади, занятой общественно-культурными массивами квартала.

Процедура расчета плотности подходит для всех типов кварталов и микрорайонов. Универсальная формула позволяет определить наиболее точный процент свободной и занятой территории. Опираясь на полученные данные, строительная компания сможет спланировать масштабы своей работы без ущерба для градостроительных нормативов.

Расчет коэффициента застройки, площади застройки, площади и процента озеленения

1.Площадь территории в границах разработки проекта —39.00га Территория в границах разработки проекта включает две территориальных зоны: ЦО-1 и Р-1. Расчет коэффициента застройки, площади застройки, для зоны ЦО-1 Площадь территории квартала (в красных линиях) — 41193м 2 1.

Общая площадь ,занятая под зданиями и сооружениями Sзастр сущ — площадь , занятая сохраняемыми (ранее запроектированными)зданиями и сооружениями, расположенными на территории в границах квартала Sзастр проект. — площадь , занятая проектируемыми зданиями и сооружениями, расположенными на территории в границах квартала Sзастр = 9878.40 +3375 =13253.4м 2 2.

Как считается плотность застройки?

Застройка местности, которая осуществляется поквартально, имеет небольшие размеры и располагается рядом с трассами и улицами. Все необходимые сооружения и предприятия сферы обслуживания в таком случае находятся в отдаленной местности. Чтобы до них добраться, нужно пересекать транспортные магистрали.

Нынешнее застраивание ориентировано на застройку сразу микрорайонов, размеры которых превышают площадь кварталов и имеют больше достоинств. Устаревшие районы с поквартальной застройкой подлежать регулярному усовершенствованию. Чтобы определить, насколько удобно расположение всех необходимых учреждений и идеальная застройка, используют технико-экономические показатели.

К этим показателям можно отнести и плотность застройки, которая рассчитывается различными формулами – брутто и нетто.

  • Вычисление плотности застройки методом брутто:
  • Представлено в виде соотношения всей площади территории, которая предназначена под застройку, к площади необходимого квартала или микрорайона.
  • Выражается в процентах.
  • Вычисление плотности застройки методом нетто:
  • Представлено соотношением всей площади участка, которая предназначена под застройку, к площади необходимой населенной части квартала, в смысле, к площади, которая занята квартирными постройками.
  • Площадь под квартирными постройками выражается разницей между суммарной площадью микрорайона и показателем площади под различные сооружения, здания и предприятия общественного и культурно-образовательного назначения.

Эти и иные технико-экономические показатели позволят правильно произвести расчеты для необходимых сооружений, зданий и предприятий общественного и культурно-образовательного назначения в определенном микрорайоне.

Формула коэффициента застройки

Данный коэффициент показывает пропорцию между частями участка, которые застроены и частями, которые лишены построений (для озеленения, хозяйственной деятельности, открытой стоянки машин). Коэффициент застройки можно рассчитать, воспользовавшись формулой:

КЗ = Пз/Пу, где

  • Пз – площадь застройки (по наружным границам стенок), м2;
  • Пу – площадь территории, м2.

Источник: https://7lestnic.com/bez-rubriki/vse-uzlyrezultat-klasterizaciiplotnost-zastrojki-kak-scitaetsa.html

Застрой застроенное. За 50 лет плотность Москвы выросла в 5 раз

Плотная застройка

Александр Антонов – урбанист, эксперт по территориальному планированию САР. Вместе с ЦИАН.Журналом Александр произвел нехитрые подсчеты и на языке цифр и логики объяснил, какой должна быть уплотнительная застройка.

– Есть плотность населения, и есть плотность застройки – два этих понятия не следует смешивать.

Если взять условный таунхаус и условную хрущевку, то мы увидим, что плотность застройки в квадратных метрах на га у них может быть одинаковой, но при этом в таунхаусах будет жить намного меньше семей.

И это неплохо – у каждого будет свой палисадничек, зимний сад, комфортно… При этом давайте начистоту: активно развивать таунхаусы в городах – это очень здорово, но не очень правдоподобно.

– А как насчет ситуации со строительством во дворах?

– В теории разумное точечное уплотнение микрорайонной застройки возможно.

Но странно звучит, когда любой иностранный архитектор, приезжающий в Россию, с порога предлагает между двумя пятиэтажечками поставить еще пару пятиэтажечек, чтобы замкнуть двор.

Всегда хочется взять этих архитекторов за руку и отвести их на публичные слушания в тот самый двор, чтобы они лично узнали мнение жильцов об этой идее. Скорее всего, подобного опыта у иностранных архитекторов еще не было. 

Уплотнение – социальный вызов. 

В отсутствие экономической целесообразности – ведь платы за землю под многоквартирным домом в России нет.

Говорящие цифры

– Вы говорили, что если рассуждать об уплотнении, нужно обязательно приводить цифры. 

– Да, без них получается очень абстрактная картина. Так что давайте считать. Стандартная пятиэтажная застройка 60-х годов по СНиПу 65-го года предполагала максимальную плотность жилой площади на 1 га микрорайона 3200 м жилой площади. Правда, такой площади в микрорайонах редко удавалось достичь. Да и не стояло цели максимального уплотнения.

Итак, при проектной жилищной обеспеченности 12 кв. м на человека плотность жителей в микрорайонах должна была быть примерно 250 чел./га.

Правда, сейчас, согласно оценкам, в этих пятиэтажках люди живут, имея на каждого по 16 кв. м, что дает нам около 180 чел. на га (запомним эту цифру, дальше она нам пригодится – прим. ред.). Это – в Москве.

В других городах обеспеченность жильем выше, плотность меньше (на уровне 150 чел. на га).

Плотность в пятиэтажных районах – 180 человек на га. 

– Но так строили 60 лет назад…

– Да. Позже дома стали строить выше (этажность увеличилась почти в 2 раза – 9-этажные многоподъездные дома и 12-этажные башни), но при этом и дальше друг от друга. По СНиПу плотность при 9-этажной застройке была всего на 25% больше плотности 5-этажек.

Кроме того, квартиры в этих домах стали побольше, на одного жителя по расчету приходилось уже 14,5-16 кв. м и более.

В итоге, плотность населения в типичном микрорайоне 70-х выросла не в 2 раза, а поменьше, и сегодня, по приблизительным оценкам, она составляет 250 человек на га.

ПЛОТНОСТЬ В 9-ти и 12-этажных РАЙОНАХ – 450 ЧЕЛОВЕК НА ГА. 

Мы говорим о плотности брутто – с учетом внутриквартальных проездов, детских садов и школ. А есть еще плотность нетто – для территории, занятой исключительно жилыми домами. Это может быть жилой квартал, может быть «жилая» часть микрорайона.

Соотношение плотности брутто и нетто зависит от многих факторов: количества детсадов, школ и прочих нежилых территорий, площади участков этих социальных объектов, доли внутриквартальных проездов, пустырей и внутримикрорайонных озелененных территорий, но в среднем можно оценить его как 1:1,8-1:2 То есть, сегодняшняя плотность населения в 9-12-этажном жилом квартале составляет 450-500 чел./га.

– Как при таком раскладе обстоят дела с парковкой?

– А это самое интересное. 500 человек на га при уровне автомобилизации даже 350 машин на 1000 жителей (в Москве реальный уровень выше) – это 175 личных легковых машин, которые мы должны как-то расставить на этом гектаре.

Каждый автомобиль требует примерно 30 м асфальта с учетом проездов. Умножая, получаем, что половину от каждого гектара мы должны занять только парковками для машин.

А еще надо место для детских и спортивных площадок, мы привыкли к древесной растительности во дворах, да и для самого дома надо оставить хотя бы 20% гектара.

Сегодня 9-этажная застройка – это тот предел, который позволяет разместить все машины жителей вблизи дома, и еще остается чуть-чуть места на деревья.

При девятиэтажной застройке, даже если вы возвращаетесь домой полночь, с вероятностью 95% можно будет найти в радиусе полукилометра от вашего подъезда место для того, чтобы нормально припарковаться, никого при этом не заперев, не мешая и не нарушая правил. Напоминаю, речь о добротной советской застройке 70-80-х годов.

Выше высокого

– Каков расчет для еще более высоких домов?

– В 80-е у нас появляются 17-этажные дома. Казалось бы, плотность застройки увеличилась еще почти в 2 раза. Однако у таких домов огромные дворы. И квартиры также немного подросли (между прочим, средний размер квартиры в 80-х был больше, чем сегодня), так что на каждого человека приходится по 22-25 кв. м жилья. 

ПЛОТНОСТЬ В 17-ЭТАЖНЫХ РАЙОНАХ – 600 ЧЕЛОВЕК НА ГА. 

В результате, несмотря на то, что мы заметно увеличили этажность, плотность населения нетто при этом выросла до 600 человек на га. Причем эта плотность максимальная, в реальной застройке она немного меньше.

– А каковы тенденции сегодняшнего дня?

– В 90-е разумная плотность закончилась, и мы перешли к застройке без особого планирования, пользуясь резервом уличной сети и социальных объектов, заложенным в советские годы.

Сейчас в рамках реновации по отдельным проектам предлагается увеличить плотность застройки в 3 раза по сравнению с пятиэтажками. 

Там, напомним, плотность брутто составляла 180 человек на га, а плотность нетто – около 350. Власти говорят, что плотность населения в новых кварталах вырастет на 30%. Вряд ли это возможно.

Конечно, плотность населения не вырастет пропорционально плотности застройки в 3 раза. По предварительным оценкам, она вырастет как минимум в 2-2,3 раза. Квартиры увеличиваются всего на 30%, и на каждого человека действительно прибавляется жилых метров, но плотность «нетто» для жилых кварталов вырастет и составит максимум 800 человек на га.

ПЛОТНОСТЬ В РАЙОНАХ реновации станет 350-400 ЧЕЛОВЕК НА ГА.  вместо прежних 180 чел. на га, которые были в пятиэтажных

Это, опять же, речь о плотности нетто – в расчет исключительно на жилой квартал.

Солнцево до реновации и после

Но это не предел. Для примера могу привести типичную застройку компании ПИК, которая умудряется менее чем на 10 га размещать 10000 человек, достигая плотности нетто 1000 чел./га.

ПЛОТНОСТЬ В кварталах ГК ПИК достигает  1000 ЧЕЛОВЕК НА ГА. 

ЖК Путилково

Стоп, машина!

– И тут появляется проблема с парковками?

-Да. Считаем: при плотности населения в 800 человек и перспективной обеспеченности 400 машин на 1000 жителей (или одна машина на семью) на 1 га у нас 360 машин. Умножаем на 30 метров для машины и получаем потребность территории для паркирования чуть больше 1 га (1,08). То есть, при плотности населения в 800 человек на га совершенно невозможно разместить все машины в один слой на земле. 

Это значит, необходимо строить подземные как минимум двухуровневые или многоэтажные гаражи и все машины хранить за деньги. Абсолютно все машины.

Потому что невозможно заставить Петра Петровича покупать машино-место, когда Иван Иванович паркуется бесплатно у подъезда.

– Какие варианты парковок предполагаются в таких кварталах?

– Если мы переходим к той плотности, которая объявлена, значит, мы переходим к полной и обязательной платности хранения автомобиля. Без этого такая плотность застройки и жителей не функционирует.

Не получится как-то договориться и парковаться во дворе, потому что дворы будут организовываться без возможности поставить машину. Будет выбор: купить место в подземном гараже, место на крытой или открытой стоянке. Либо парковаться на обочине проезжей части по резидентскому разрешению. Это неизбежно.

Без этого повышения плотности быть не может. Кому не нравится, тому придется отказаться от машины.

И это – вызов для автомобилистов.

– В таких случаях у нас обычно кивают на европейский опыт.

– Все эти истории о том, что надо повышать плотность и жить как в Европе, – это здорово. Но там под каждым домом 2-3-этажные гаражи (а у нас – нет), и в Европе они платные. Они к этому привыкли, а мы – нет. В конечном итоге, 4 млн московских автовладельцев будут поставлены перед выбором, а первыми в этой ситуации окажутся 300 тыс. автовладельцев, которые участвуют в программе реновации.

Район району – рознь 

– Что еще важно учитывать при уплотнении? 

– Есть и второй момент, о котором все забывают. Не бывает уплотнения застройки «вообще». Оно может быть уместно в одном месте города и совершенно неуместно в другом. Любое уплотнение крайне зависимо от транспортной обеспеченности района. 

Возле метро, станции МЦК или создаваемых ТПУ уплотнение уместно, возле Измайловского парка – нет. 

Чем дальше от центра, тем ниже должна быть плотность (и этажность – тоже). Условно говоря, в Солнцево, которое находится в 20 км от центра, нельзя строить даже пятиэтажки. Там должны быть большие квартиры с низкой плотностью населения, в том числе, и таунхаусы, с которых мы начали разговор. Собственно, такая модель и принята в той же Европе.

– А где тогда уплотняться?

– В центре, в границах МЦК, рядом с ТТК или создаваемыми сегодня ТПУ будет уместнее. 

На месте пятиэтажки в Хамовниках можно строить 15 этажей с большей плотностью, потому что там – пешеходный город. 

А в Солнцево, Кунцево или Ховрино – ни в коем разе. 

Правда, при этом не стоит забывать, что и уличную сеть надо развивать адекватно создаваемой плотности. Для плотности застройки Гонконга или Сеула (если мы действительно этого хотим) и плотность уличной сети должна быть порядка 15-20 км улиц на га.

Это примерно в 3 раза больше чем сегодня в центре Москвы. И на порядок больше чем в окраинных микрорайонах.

При уплотнении нам предстоит создать сотни и, возможно, тысячи километров новых жилых улиц – не 6-полосных магистралей, а именно жилых улиц.

– Но ведь в удаленных районах сейчас строится метро?

– Метро – это хорошо. Но плотность сети метро на окраинах всегда меньше чем в центре. Живя на окраинах, вы в 80% случаев сначала доезжаете до метро на наземном транспорте. Возле метро в пешей доступности может быть обсуждавшаяся плотность 700-800 чел/га.

Хорошо если она будет в комплекте со сложным общественным пространством, крышным озеленением и даже многоуровневым общественно-коммерческим центром.

Но в 5 минутах ходьбы плотность уже должна резко падать, должно появляться больше зелени и открытого пространства.

– То есть, идея о том, чтобы активно заселять окраины Москвы и промзоны – так себе?

– На окраинах городов плотность населения и, соответственно, застройки должна падать. 

Транспортная обеспеченность Митино, Солнцево, Бирюлево всегда будет хуже, чем обеспеченность Белорусской или Краснопресненской. 

если мы хотим в Москве равномерно повысить плотность населения в 2 раза, значит нам нужно еще 10 МЛН человек, которые эту плотность обеспечат. 

Если мы не планируем завозить в Москву 10 миллионов человек, но хотим повысить плотность в некоторых подходящих для этого местах, – а идея заселения заброшенных промзон возле МЦК мне нравится, – то в некоторых других местах мы наоборот должны плотность населения снижать. Разными способами.

– А как насчет переноса офисов ближе к окраинам?

– Компании всегда будут пытаться расположить офис в том месте, куда будет удобно приехать всем сотрудникам. Да, около 20% работников будут местными и будут жить по соседству, но остальным придется ездить. Вся эта история о том, что надо размещать работу рядом с домом – это хорошо.

Но попробуйте добиться хотя бы того, чтобы сотрудники Сбербанка, который есть на каждой станции метро (и не по одному) не ездили на работу с другого конца Москвы.

Что уж говорить о сотрудниках офисов! Те же министерства сегодня переезжают не в условное Румянцево или Химки, где тоже есть современные бизнес-центры, а в удобное место – в «Москва-Сити».

– Подытожим?

– Когда мы говорим о повышении плотности населения пятиэтажек, которые находятся на окраинах, имеют плохую транспортную доступность и прекрасное природное окружение (подходящий пример – Метрогородок), – это зло.

Там нужно строить комфортные дома со средним размером квартир в 2-2,5 раза больше чем строились 60 лет назад (а не на 30% больше). Когда мы говорим о плотности пятиэтажек, которые находятся в пределах МЦК (хотя там сейчас не так много жилой застройки – должно быть больше), это хорошо.

А на месте пятиэтажек в Солнцево надо строить трехэтажные таунхаусы и городские виллы.

Игорь Порхомовский

Источник: https://www.cian.ru/stati-zastroj-zastroennoe-za-50-let-plotnost-moskvy-vyrosla-v-5-raz-292328/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.