Перевод земли из сельхозназначения в ижс

Содержание

Как перевести землю из сельхозназначения в ИЖС в 2020 году

Перевод земли из сельхозназначения в ижс

Земли сельхозназначения предназначены для ведения деятельности, связанной с разведением и выпасом скота, выращиванием различных культур. Чтобы на таком наделе возвести коттедж, которому впоследствии будет присвоен почтовой адрес, надо земли сельскохозяйственного назначения перевести в ИЖС. Эту аббревиатуру расшифровывают как «индивидуальное жилищное строительство».

Особенность наделов такого типа заключается в том, что они всегда размещены в границах сел и других поселений. Законодательством РФ предусмотрено, что нецелевое использование участка грозит владельцу штрафом, а в некоторых случаях и конфискацией. Чтобы этого не произошло, прежде, чем начинать строительство, нужно произвести перевод земли из сельхозназначения в ИЖС.

О том, как это сделать, мы расскажем дальше.

Что надо знать о категориях земель и их расширенном использовании

Все государственные угодья, расположенные на территории России, классифицируют по категориям. Это предусмотрено Земельным кодексом РФ. Разделение осуществляется с учетом возможного способа эксплуатации. Она должна быть эффективной и не причинять вреда. Существует семь категорий угодий. Это предусмотрено ст.7 ЗК РФ. Существуют земли:

  • сельскохозяйственного предназначения;
  • населенных пунктов;
  • специального назначения;
  • особых, находящихся под охраной территорий (объектов);
  • лесного и водного фонда;
  • запаса.

Каждому участку присвоен определенный вид разрешенного использования. Они также закреплены на законодательном уровне. Под ВРИ подразумевают разрешенную деятельность, которую можно осуществлять землевладельцу.

Действующее законодательство РФ наделяет россиян правом владеть землей населенных пунктов и сельскохозназначения.

Первая категория позволяет возводить жилые и другие постройки. Что касается второй, то на таких угодья можно только вести деятельность, связанную с сельским хозяйством.

Строиться на угодьях, где такая возможность не предусмотрена, нельзя.

ИЖС и сельскохозяйственное использование земли – кардинально разные понятия. Индивидуальное жилищное строительство не является категорией земли. Это только разрешенный способ ее использования.

Из этого следует, что выделенный под дачу или садоводство участок перевести в ИЖС можно только в том случае, если будет изменена категория использования земли. Такой переход не всегда оказывается возможным. Такое бывает связано с удаленностью участка от населенных пунктов. Если он к ним не примыкает, то внести изменения не получится.

Изменение категорий наделов регламентирует Федеральный закон от 21.12.2004 года №172-ФЗ.

Какие бывают ВРИ

Чтобы узнать о виде разрешенного использования надела, нужно получить выписку из ЕГРН. Это Единый государственный реестр недвижимости, куда вноситься информация обо всех объектах. В документе будет указан один из вариантов эксплуатации участка:

  • основной;
  • условно-разрешенный;
  • дополнительный.

Переход от первого к второму варианту возможен только при условии отсутствия явных противопоказаний. Решение принимает комиссия по вопросам землепользования.

Чтобы инициировать публичное слушание (именно так решается вопрос об изменении ВРИ), владельцу надела нужно подать заявление в муниципалитет. После рассмотрения заявления чиновники готовят заключение.

Если результат положительный, о нем сообщают в Росреестр и вносят изменения в ЕГРН.

Основания для изменения ВРИ угодий сельскохозназначения

Как переводят земли сельхозназначения в ИЖС? Изменить статус допускается при наличии веских оснований. Решение принимается местной администрацией. Это связано с тем, что в результате перехода снижается кадастровая стоимость земли, что в свою очередь отражается на доходе государства. Землевладельца обяжут компенсировать предполагаемые потери.

Надел СХН переведут в категорию земли населенного пункта только в случае его вхождения в пределы города, села или поселка. Таким образом переход возможет при соблюдении таких условий:

  • расположение в непосредственной близости от границ населенного пункта (это должно отображаться в генеральном плане застройки);
  • нахождение участка на территориях, которые рассматривают в качестве резерва для расширения пределов того или иного поселения;
  • не нанесение вреда недрам, в случае возведения постройки (должно быть соответствующее заключение экологов);
  • отсутствие других противопоказаний на государственном уровне.

Статус надела меняется согласно утвержденной документации по землеустройству (территориальному планированию).

Таким образом перевод участка в категории, позволяющую осуществлять индивидуальное жилищное строительство возможен только при отсутствии нарушения требований действующего законодательства.

Чтобы однозначно ответить на вопрос о том, можно ли землю сельхозназначения перевести в ИЖС, нужно знать вид разрешенного использования конкретного надела. Возведение жилых постройках на землях СХН допускается при условии, что в качестве ВРИ участка в документах указано ведение одного из видов хозяйства:

После изменения статуса угодий владелец сможет ощутить ряд преимуществ. Все возведенные им постройки будут узаконены и официально введены в эксплуатацию. Проживающие в доме лица смогут получить постоянную регистрацию. Кроме этого, изменение статуса существенно увеличит стоимость объектов недвижимости, построенных на участке.

Вывод надела из статуса СХН: порядок действий

Перевод сельскохозяйственных земель в ИЖС – сложная и длительная процедура. Владелец участка должен обратиться с соответствующим ходатайством в органы местной власти.

Таким правом наделен только собственник угодий. Если речь идет об участке, который находится в долевом владении, обращаться в муниципалитет может должен каждый из совладельцев.

Подается заявление установленной формы. Оно должно содержать информацию о:

  • кадастровом номере надела;
  • предназначении;
  • категории, куда собственник желает перевести землю;
  • основаниях для изменения статуса;
  • праве владения.

Кадастровый номер указан в соответствующем паспорте. Если его нет, нужно обратиться в представительство Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Эта организация ведет учет расположенных в регионе участков. Для получения услуги необходимо уплатить госпошлину.

Дальнейшая процедура подразумевает проведение согласования границ, межевания и составление межевого плана.

Осле рассмотрения ходатайства местные власти принимают решение. Если оно положительное, заявителю выдает акт о переводе участка из категории СХН. В случае отказа владельцу выдают документ, в котором указывают основания для принятия негативного решения.

Необходимый пакет документов

Перевод земли из сельскохозяйственного назначения под ИЖС осуществляется на основании подачи заявления и дополняющих его документов. Пакет состоит из:

  • копии удостоверения личности заявителя (гражданского паспорта);
  • выписки из ЕГРП;
  • заключения экологической экспертизы (при условии, что это предусмотрено законодательными нормами);
  • расчета убытков сельскохозяйственного производства в случае перевода участка в другую категорию;
  • свидетельства, подтверждающего право собственности на угодья.

Если в местные органы власти обращается законный представитель землевладельца, он должен подтвердить свои полномочия нотариально удостоверенной доверенностью.

Правильно оформленное ходатайство и полностью сформированный пакет документов не являются гарантией того, что местные власти примут положительное решение. Заявителя может ожидать отказ. Он будет законным и обоснованным в случае, если:

  • в ходе проведения экологической экспертизы было принято отрицательное решение;
  • документы по землеустройству не соответствуют тому целевому назначению, которое хочет добиться владелец участка;
  • в соответствии с действующим законодательством РФ изменить статус конкретного объекта невозможно.

При принятии решения об изменении статуса земель СХН чиновники руководствуются особым правилом. Перевод в ИЖС окажется невозможным при условии, что кадастровая стоимость надела окажется на 50% больше, чем средняя по региону. Отказ также получит владелец угодий, на которых расположены пашни, пастбища и луга, многолетние фруктовые сады. Такие категории земель считаются особо ценными.

Стоимость услуг и сроки рассмотрения ходатайства

Каждого собственника надела, желающего начать строительство на участке, волнует вопрос – сколько стоит перевести землю сельхозназначения в ИЖС. Ответить на него поможет выписка Росреестра. Услуга обойдется владельцу в 30% от указанной в кадастре цифры.

Также следует не забывать о том, что нужно будет подготовить проект на строительство дома и оплатить проведение экологической экспертизы. Дополнительные расходы будут понесены и в том случае, если возникнет необходимость в консультации профильного юриста. Стоимость услуг адвоката будет напрямую зависеть о того, какие функции ему предстоит выполнять.

Что касается сроков рассмотрения ходатайства, то обычно они не превышают 2-3 месяцев. В случае принятия отрицательного решения заявитель будет уведомлен раньше. Отказ он получит уже через месяц.

Категория: Земельное правоДата: 29.09.2020 г.

Источник: https://omegagroup.lawyer/kak-perevesti-zemlyu-iz-selhoznaznacheniya-v-izhs-v-2020-godu/

Как перевести землю сельхозназначения в категорию ИЖС? Стоимость перевода на сайте Недвио

Перевод земли из сельхозназначения в ижс

Купить земельные угодья сельхозназначения несложно, такая возможность предоставляется как гражданам России, так и иностранцам.

Такие участки часто имеют площадь от одного до сотен гектаров, и стоят недорого.

Покупка выгодна со всех точек зрения, но как перевести такую недвижимость под индивидуальное жилищное строительство, чтобы строить там здания с правом прописки и почтовым адресом, вот в чем вопрос?

Бывшие совхозы часто разделяют свои поля и продают их всем желающим с правом приватизации. Фирма может приобрести несколько гектаров, перевести их в категорию ИЖС и получить на этом хорошую прибыль.

Однако изменить назначение земли не такая уж и простая задача, для этого требуется пройти ряд формальностей. Если этого не сделать, власти скорее всего не разрешат владельцу возвести хотя бы садовый домик. А если возможность строительства и будет предусмотрена, прописаться в коттедже на сельхоз земле не получится.

Нюансы государственной регистрации земель

Собственники сельхозугодий нередко вместо смены основного назначения, используют ВРИ — изменение вида разрешенного использования. Возможности смены категории участков определяются их ВРИ.

Согласно ФЗ № 191, можно добавить к сельхозназначению возможность постройки дачного домика, эксплуатации в качестве жилого коттеджа либо ЛПХ. При этом учитываются местные регламенты и установленные в выбранном регионе правила землепользования. Минус данного метода — владелец все равно обязан возделывать поля, как фермер, так как основное назначение не меняется.

Смена назначения позволяет полностью перевести предназначенные для земледелия угодья в новый формат. Но процедура эта более сложная и не всегда выполнимая. Например, если изначально предмет рассмотрения относился к лесному фонду, расположен вблизи заповедной зоны и т.д.

Важно учитывать некоторые тонкости. Если владения выделены под сельхозугодья, с точки зрения государства, на них будет выращиваться продукция и получаться прибыль.

Определение участков СХ назначения дается в статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

При переводе в другую категорию эта прибыль уже не будет учтена, поэтому от собственника могут потребовать компенсировать государству разницу, что составит немалую сумму — она может доходить до 30% от кадастровой оценки объекта.

Какие нужны документы?

Как и для любой процедуры регистрации, владельцу необходимо предоставить справки и свидетельства в органы власти. Если участок относится к населенному пункту, обращение происходит в местную администрацию. Если нет, это в компетенции Федеральных органов.

Для рассмотрения заявки важно предоставить:

  1. ксерокопию паспорта физического лица — первая страница, с наименованием отделения, выдавшего удостоверение личности и пропиской;
  2. юрлица предоставляют выписку из ЕГРП и копию Устава;
  3. иностранные граждане должны подготовить перевод бумаг, удостоверяющих личность, которые прошли заверение нотариусом;
  4. ходатайство — прошение о переведении в другую категорию;
  5. бумагу, подтверждающую согласие владельца на проведение процедуры;
  6. кадастровый паспорт;
  7. заключение экологов о том, что не будет нанесен ущерб экосистеме — требуется, если его наличие предусмотрено ФЗ.
  8. подсчет убытков для аграрной отрасли или лесозаготовительной;
  9. выписку из ЕГРП.

Порядок действий

Переход земель с/х назначения в ИЖС производится в соответствии с Федеральным законом № 172. Заявка рассматривается Федеральной или местной администрацией в течение 2-3 месяцев. Затем в течение 14 дней они обязаны дать ответ.

Чаще всего отказы получают землевладельцы, участки которых находятся в отдалении от населенных пунктов. Обычно по генплану не планируется развитие земель, находящихся далеко за границами городов, поселков, деревень. Поэтому получить разрешение на перевод их под ИЖС весьма непросто.

В случае одобрения заявки, обратившемуся гражданину выдают акт, подтверждающий перевод. Там должна присутствовать следующая информация:

  • на каких основаниях выдано разрешение;
  • границы участка и его номер;
  • площадь земельного надела;
  • категория, которая была ранее и та, что присвоили после принятия положительного решения.

Смена назначения участка. Стоимость услуги

Самостоятельное оформление обойдется в разы дешевле, чем через коммерческую фирму. Но такой вариант подходит только для тех, кто располагает свободным временем и готов разбираться в правовых нюансах.

Если заявитель возьмет все заботы на себя, потребуется заплатить за:

  1. Регистрация изменений в кадастре — 1500 руб;
  2. Справка из Росреестра — около 500 руб;
  3. Копирование и нотариальное удостоверение справок — зависит от региона и нотариуса;
  4. Услуги геодезистов обойдутся от 10000 до 50000 руб;
  5. Компенсация недополученной государством прибыли за невыращенную агропродукцию — до 30 процентов от кадастровой оценки.

Для геодезической съемки лучше обратиться в фирму с хорошей репутацией, на рынке присутствует немало компаний-однодневок, которые могут померить границы неправильно. Это чревато в дальнейшем судами с соседями.

Причины смены категории земель

Изначально сельхозземли предусматриваются для целей выращивания агрокультур или разведения скота. Поэтому разрешенные законом на них постройки — это хранилища, коровники, свинарники, погреба для корнеплодов и прочее. Все такие здания абсолютно не требуют присвоения им почтового адреса и регистрации для проживания.

Однако многие землевладельцы желают возвести на своих участках коттедж, дачу, которые могут стать собственностью, передаваться по наследству, иметь ценность. Это не применимо к вышеуказанным строениям, поэтому нужно, чтобы у них был правовой статус. Для этого нужна их регистрация в качестве жилого дома, а не коровника.

Если оформление прошло успешно, участок теперь будет относится к землям поселений. Власти должны будут чистить дороги, облагораживать окрестную территорию. Жильцы получат право требовать и подведения коммуникаций: газа, водопровода и так далее.

Как изменить разрешенное использование ЗУ?

Поменять вид использования проще, чем заниматься сменой категории. Чтобы местная власть разрешила подобную операцию, нужно подать следующие документы:

  • заявление, адресованное главе администрации населенного пункта;
  • выписка из ЕГРП;
  • кадастровый план;
  • при наличии зарегистрированных построек — документы на них;
  • план местности, включающий данный земельный надел;
  • ситуационный адресный план, где видны границы прилегающих участков;
  • если земля арендуется, а не находится в собственности, то необходимо предоставить согласование с арендодателем;
  • копии справок, устанавливающих право владения землей;
  • паспорт заявителя;
  • при обращении представителя — доверенность, заверенная нотариусом.

При подаче бумаг лично или через представителя, требуйте расписку об их получении. Поданное заявление должны рассматривать не более 30 дней, если не проводятся слушания. В ином случае понадобится 2 месяца.

Если заявка одобрена, в большинстве регионов Российской Федерации, оплату вносить не нужно. Но есть густонаселенные местности, где требуется внести денежный взнос, например, в Московской области.

ВРИ отражается в выписке ЕГРП, поэтому после процедур смены вида придется подавать документ на смену записи в Росреестре. Это несложно, и возможно сделать самостоятельно через любой МФЦ.

Когда переход невозможен в принципе:

  1. Отрицательная оценка экологической службой.
  2. Ограничения, связанные с Федеральным Законодательством.
  3. Несоответствие запроса заложенному плану развития местности. Например, если рядом находятся лесные угодья или заповедник, возможен отказ.

Что делать при отказе?

Чтобы добиться результатов, решение оспаривают в суде любой инстанции. Если суд удовлетворит иск заявляющего, осуществится переход в новый статус. Другой вариант — не менять статус, а изменить возможное разрешенное использование — ВРИ.

Процедура перевода земли, в любом случае, отнимет время и потребует юридической подготовки. Собственнику, возможно, придется консультироваться у специалиста. Так или иначе, перевести с/х землю в ИЖС всегда выгодно, даже для последующей перепродажи объекта.

Сделки с недвижимостью

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/perevesti-zemlyu-selhoz-naznacheniya/

Как перевести землю из сельхозназначения в ижс в 2021 году?

Перевод земли из сельхозназначения в ижс

В последние годы возрастает спрос граждан на земельные участки. Многие стараются  приобрести загородную недвижимость, чтобы имелась возможность в любое время выехать загород и отдохнуть от городской суеты.

  • Все эти моменты показывают только положительную сторону, хотя в большинстве случаев, если дело касается земельных вопросов, в частности как перевести земли сельхозназначения в ИЖС, то начинают возникать типичные ошибки, сомнения, незнание законов и порядка действий.
  • Постараемся рассмотреть наиболее насущные вопросы, связанные с данной категорией земель, способы их продажи, аренды, а также перевода в другие категории.
  • Особенности и нормы регулирования вопросов, связанных с землями сельхозназначения (далее – с/х назначения), устанавливается на уровне законодательства, которое раскрывает понятие, порядок изъятия земель и их предоставления, проведение сделок с данным видом земель, возможность изменения категорий  и пр.
  • Закон регулирует, в том числе порядок учета земель, их использование и порядок охраны.
  • Правовой режим земель с/х назначения чаще всего направлен на контроль над использованием их по целевому, рациональному использованию.
  • В силу своей значимости, рассматриваемый вид земли, нуждается в особой защите со стороны государства.
  • Законодатель устанавливает не только правовую природу земель сх назначения, но и дает их определение.

Определение сводится к тому, что земли данного типа раскрываются как территории, на которых возможно осуществление различных видов деятельности. Обычно к такой деятельности относится: хозяйственная, научная, исследовательская и учебная.

Находятся данные земли за территориями поселений и могут быть предоставлены в пользование государством.

Например, к таким землям можно отнести различные сенокосы, дороги, леса, насаждения, в т.ч. постройки, расположенные на рассматриваемых земельных участках, а также земли, на которых выращиваются различные огородные культуры для реализации.

  1. Не все земли могут использоваться для сельхоз производств.
  2. Например, на землях заповедных зон не разрешается осуществлять какую-либо деятельность.
  3. Регулирование использование земель с/х назначения регламентируется действующим земельным законодательством, предписаниями, решениями, постановлениями.

Передача земель сельхозназначения

Земли сельхозкатегорий предусмотрены для того, чтобы на них что-то производилось или выращивалось, соответственно данные земли передаются в пользование.

Передача земель с/х назначения может осуществляться:

  • гражданам, которые постоянно проживают в сельской местности, либо проводят на ней работы сезонного характера;
  • с целью проведения учебного процесса. Сюда можно отнести сельские школы, училища, техникумах, расположенных на рассматриваемой категории земель;
  • сельским и поселковым жителям, которые вправе осуществлять деятельность на землях с/х назначения в рамках хозяйствования для ведения товарооборота, не противоречащей закону РФ;
  • различным типам предприятий, обществ, включая религиозные и коммерческие, товарищества, осуществляющие деятельность по ведению подсобного хозяйства;
  • лицам, использующим земли для осуществления и реализации фермерского хозяйствования, а также для возведения на землях дач;
  • земли могут передаваться не только российским гражданам, но и иностранным лицами и государствам, которые наделены правом заниматься сельскохозяйственными работами с целью получения выгоды в виде выращивания, сбора и реализации урожая.

Продажа земель

  • Все юридически значимые действия, совершаемые с землями с/х назначения, регулируются законодательством РФ, соответственно, правовое регулирование продажи данных земель и права граждан и юридических лиц на их покупку, закрепляется нормами земельного и иного права РФ.
  • Оборот земель с/х назначения расценивается как комплекс сделок, фактом которых является возникновение  и прекращение прав на землю.
  • Продажу земель можно определить следующими факторами:
  • вид собственности;
  • состав лиц, участвующих в  сделке по субъективным признакам;
  • цель использования и пр.

Продавец земель с/х назначений обязан известить органы власти о своих намерениях, относительно реализации участка, в письменной форме. Причем извещение должно содержать не только намерение о продажи, но и цену, расположение строений на участке и пр.

В противном случае, условия договора могут считаться не согласованными.

Стоимость земель может быть регламентирована договором, либо установлена в рамках законодательства, исходя из размеров участка, природных условий, построек, которые на ней расположены и пр.

Аренда

Органы местной власти обязаны вести контроль за любыми совершаемыми действиями с землями рассматриваемого типа, в т.ч. за способами и результатами аренды земель.

  1. Земли передаются по договору аренды, сторонами которого являются арендатор и арендодатель.
  2. Договором должны быть согласованы все существенные условия: о сроке, порядке передачи земель, их реализация, минимальный размер участка сдаваемого в аренду и пр.
  3. Земли, находящиеся в собственности властей, передаются по договору аренды только гражданам и юридическим лицам РФ.

Если земля расположена в частной собственности, то аренда возможно иностранным лицам и лицам без гражданства.

Перевод земель сельхозназначения в ИЖС

  • Земли передаются в пользование для целей указанных в законе, т.е. иное использование земель не допускается, и будет считаться нарушением норм закона.
  • Перевод земель по своей сути изменяет не только вид их использования, но и принадлежность к иной категории земель.
  • Перевод земли из сельскохозяйственных категории в ИЖС означает, что участок будет являться частью территории поселений.
  • При переводе потребуется доказать, что земля исчерпала себя как сельскохозяйственная и изменение ее категории целесообразно и обосновано, т.к. данная процедура перевода не всегда экономически разумно.
  • При переводе земель в ИЖС, необходимо руководствоваться строго нормами закона. Решение будет приниматься на уровне местной администрации субъекта РФ.
  • Земельный участок, переданный под ИЖС, должен обеспечить граждан жильем и дальнейшими возможности возведения строений на нем по своему усмотрению и за свой счет.
  • Перевод землей с/х назначения может потребовать проведения специальной экспертизы, которая установит целесообразность данной процедуры. Решение о переводе принимается в течение двух месяцев с момента получения заявления.

По результатам рассмотрения решение может либо положительным, либо отрицательным. О любом результате заявитель будет оповещен.

При изменении категории участка, переоформлять участок не требуется.

Итог

  • Следует еще раз напомнить, что земли сельскохозяйственного назначения должны использоваться строго в целях, для которых они были выделены.
  • Передача земель может осуществлять как гражданам, так и юридическим лицам, в том числе иностранным.
  • Для перевода земель потребуется доказать правильность данного решения.
  • Все вопросы с переводом земель регулируются на местном уровне.

Перевод земель из сельхозназначения в ИЖС — подробная инструкция

Земли сельскохозяйственного назначения – обычно выдаются за пределами городской черты (за городом) для выращивания плодовых и овощных культур, для сельского хозяйства. Сельские угодья хорошо подходят для высадки и выращивания плодовых, овощных и зерновых культур. Это главное предназначение и условие для выдачи таких земель гражданам.

На землях сельскохозяйственного назначения закон разрешает строить постройки, помещения или сооружения, которые должны выполнять основные функцию этих земель, то есть иметь возможность хранения выращенных плодовых или овощных культур.

Если земля садового товарищества либо огороднического предназначения, то на таких землях возможно строить дома и постройки для проживания.

Земли сельскохозяйственного назначения регулируют:

  1. Земельный кодекс Российской Федерации.
  2. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
  3. Градостроительный кодекс РФ.
  4. Закон о регистрации прав на имущество.

Законом установлен порядок того, какие земли принадлежат к сельскохозяйственным, что на этих землях разрешено, а что запрещено выращивать, делать и возводить, а также об особенностях пользования этими землями.

С 2014 года были изменены законодательные акты о земле сельскохозяйственного применения в части совершения сделок и регистрации прав, а также наиболее существенные изменения следующие:

  1. Уточнен более подробно принцип изъятия земель из собственности физического или юридического лица:
    • Если применение земли сельсхоз назначения нарушает установленные закон, то есть физическое или юридическое использует ее не по назначению, тем самым причиняет вред экологической обстановке либо уменьшение плодородности земли.
    • Если применение земли сельхоз назначения на самом деле владельцем используется не для целей выращивания плодовых, овощных и других видов культур, а для других целей, а также срок использования более 3 лет со дня приобретения. Но есть нюанс, который увеличивает срок использования – это два года, в которые сельхоз земли могли бы подготавливаться для выращивания плодов и овощей и в случае стихийных бедствий и форс-мажорных обстоятельств, срок продлевается.
  2. Увеличена жесткость ответственности за неисполнение требований и предписаний о правильном использовании земли, что прописано в соответствующем кодексе об административных правонарушений и наказывается штрафами.

Как перевести земли сельскохозяйственного назначения в ижс

Новыми законодательными актами облегчен вариант перевода земель из одной категории в интересующую другую.

Для быстрого и грамотного оформления документации следует обратиться к квалифицированному юристу, который сможет в самые короткие сроки произвести данную процедуру по переводу земель их сельскохозяйственного назначения под ИЖС. Так как если вы сами будете перевод землю, будет потрачено больше времени и сил.

Источник: https://www.xn----stbghbmigp.xn--p1ai/uvolnenie/kak-perevesti-zemlyu-iz-selhoznaznacheniya-v-izhs-v-2021-godu.html

Как перевести земельный участок сельхоз назначения в участок ИЖС. Основания для перевода и порядок действий

Перевод земли из сельхозназначения в ижс

Возможность перевести участок из одной категории в другую предусмотрена законом. Для перевода нужны веские основания. Некоторым участкам сменить назначение не получится. Можно ли перевести земельный участок сельхоз назначения в ИЖС, для чего и кому это может понадобиться, как убедить муниципалитет в необходимости процедуры – об этом подробнее в статье.

Различия в категориях земельных участков

Участки, в кадастровом паспорте которых указано «ИЖС» или «СХН», во многом похожи. И там, и там люди могут находиться длительное время и даже фактически проживать. Главное различие – сельскохозяйственные земли предназначены, в первую очередь, для выращивания культур и животных, а земли населённых пунктов – для постоянного проживания.

К сельхоз угодьям относятся следующие виды разрешённого использования:

  • личное подсобное хозяйство (ЛПХ);
  • крестьянско-фермерское хозяйство (КФХ);
  • садовые некоммерческие товарищества и земли для дачного хозяйства (СНТ и ДНП).

Земли населённых пунктов – это:

  • участки под строительство частного дома на одну семью (ИЖС);
  • участки для многоквартирных домов;
  • земли под офисные и иные строения для организации быта;
  • земли под социальные объекты;
  • территории городских парков, скверов, зон отдыха и досуга.

В следующей таблице наглядно представлены различия между землями сельхозназначения и ИЖС с юридической точки зрения.

Способ использованияЗемли индивидуального жилищного строительстваЗемли сельского хозяйства
Строительство жилого домапрямое назначениетолько для временного пребывания (дачный дом, садовый домик)
Регистрация дома и получение адресавозможноНевозможно
Выращивание культуртолько в личных целяхКак в личных целях, так и в коммерческих масштабах (в зависимости от вида участка)
фермыТолько в личных целяхКак для личного пользования, так и для бизнеса
Возведение нежилых объектовВозможно строительство любых, кроме промышленных зданий, которые могут повлиять на качество земли в будущем
территории вокруг участкаОсуществляется за счёт муниципалитета (облагораживание, создание подъездов, проведение электричества)Осуществляется за счёт собственника: единолично или в составе садового товарищества или дачного кооператива

Основания для смены категории земли

Поменять назначение с сельхоз на ИЖС возможно, если:

  • земля не пригодна для ведения любого хозяйства, но может использоваться под строительство домов;
  • ведение хозяйства экономически не выгодно: например, она неплодородная, каменистая, имеет резкий рельеф и тд;
  • участок находится на правах пожизненного наследуемого владения в руках частного лица, и у него возникло желание строить жилой дом на этой территории для постоянного проживания;
  • иные веские причины, которые собственник может убедительно доказать. Каждый случай рассматривается в индивидуальном порядке.

Зачем и кому может понадобиться смена категории

Задуматься о переводе участка может тот собственник, который принял решение строить на территории капитальный дом с последующим постоянным проживанием, получением прописки и регистрацией дома как жилого объекта.

Дом, построенный на земле для ведения сельского хозяйства, не может быть оформлен отдельным объектом. Его нельзя продать или заложить, так как он будет лишь хозяйственной постройкой на земельном участке.

Это не всегда удобно и выгодно. От категории земли зависит так же размер налога, нормативы по коммунальным платежам и тд.

Стоимость земель ИЖС выше, чем ЛПХ, поэтому, если собственник планирует продать участок, ему будет выгоднее сменить назначение объекта.

Однако, если регистрация и получение адреса не важны, собственник (например, дачного или садового участка) может оставить категорию сельхоз и продолжать пользоваться участком по своим нуждам в соответствии с законом.

В каких случаях смена категории не обязательна

Переход из одной категории в другую – длительный и затратный процесс. К счастью, он не всегда необходим.

Не нужно менять назначение, если:

  • земля с пометкой ЛПХ находится в границах населённого пункта, а не за его пределами;
  • дом уже построен, и он отвечает всем требованиям, предписанным для жилых домов.

При соблюдении этих условий можно получить адрес и прописаться в доме без смены категории участка, на котором он возведён. Это особенно актуально для бывших «садоводов» и «дачников», решивших перебраться в дом на постоянное проживание.

Законодательная база

Смена категории предусмотрена в специальном Федеральном законе о переводе земель. Здесь указаны условия, порядок действий, сроки принятия решения и причины для отказа. Помимо этого, собственники могут руководствоваться Земельным Кодексом и Федеральным законом об обороте земель. В некоторых регионах действуют местные законодательные акты, помогающие поменять категорию.

Статьи и выдержки из законов могут стать убедительными доказательствами необходимости перевода категории земли из сельхоз в ИЖС.

Сбор документов

Узнать точный список документов, необходимых для перевода надела в категорию ИЖС, можно в Земельном Комитете региона, а так же на сайте Госуслуг.

Стандартные для всех регионов бумаги:

  1. документ, удостоверяющий личность пользователя или владельца, от лица которого будет подано заявление;
  2. документ на участок: выписка из ЕГРН с основными данными из кадастра – площадь, адрес, результаты межевания с планом местности, кадастровой стоимости земельного надела;
  3. госпошлина (её размер зависит от площади участка и кадастровой стоимости);
  4. основания для смены категории земли с аргументацией. К этому пункту относятся результаты экологической экспертизы, план самого участка, расположение других участков вокруг с указанием их категорий, и иные экспертизы, заключения и сведения;
  5. ходатайство о переводе с указанием исходной и желаемой категории.

Дополнительно могут потребоваться справки и выписки по требованиям региона.

Подача заявления

Полный пакет документов, состоящий из просьбы о переводе и сопроводительных бумаг, передаётся в местную администрацию. На рассмотрение уходит до двух месяцев.

При необходимости заявителя могут вызвать для личного обсуждения вопроса. Вызов придёт по почте, и заявитель должен будет явиться с аргументами в пользу своего намерения.

От убедительности и полноты информации во многом зависит решение администрации.

Получение ответа

Отрицательный ответ направляется по почте с обоснованием отказа.

За положительным решением нужно явиться лично, чтобы получить постановление с официальными печатями и подписями.

Регистрация в Росреестре

Для регистрации вновь понадобятся документы заявителя, данные об участке, а так же постановление, выданное администрацией. В момент подачи бумаг потребуется написать заявление с просьбой внести изменения в кадастровый паспорт объекта.

Сделать это можно:

  • в Росреестре лично;
  • направив в Росреестр заказное письмо;
  • через многофункциональный центр.

Получение итогового документа

Заканчивается процедура перевода участка из категории сельхоз в категорию ИЖС получением свежей выписки из ЕГРН с обновлёнными данными.

Сроки процедуры по смене категорий

Законом предусмотрен срок 1-3 месяца со дня подачи ходатайства в муниципалитет. Если ответом будет однозначный отказ, информация об этом станет доступна уже через 30 календарных дней. Отказ можно обжаловать.

В случае положительного решения получить постановление можно через 2-3 месяца после первого обращения. Само постановление готовится до 10 рабочих дней. Регистрация в кадастре займёт ещё около 10 дней.

Стоимость процедуры

При подаче ходатайства потребуется заплатить госпошлину: не менее 30% от кадастровой цены участка.

Подготовка документов, регистрация в Росреестре тоже влияют на конечную стоимость перевода земли из СХН в ИЖС.

К дополнительным расходам относят:

  • процедуру межевания;
  • обращение к юристам за консультацией;
  • проведение экологической и других экспертиз, доказывающих невозможность использования земли в сельскохозяйственных целях;
  • оформление доверенности по необходимости.

Эти расходы не обязательны, но они могут облегчить и ускорить процедуру перевода.

Причины отказа администрации

Получение разрешения на индивидуальное жилищное строительство на участке ведёт к снижению запланированного дохода в государственную казну с этого земельного надела. При переводе снижается кадастровая стоимость, а значит, и налог. Поэтому муниципалитеты неохотно раздают земли СХН под постоянное проживание.

Основаниями для отказа могут стать:

  1. отдалённость участка от земель населённых пунктов. Скорее всего, не получится присвоить статус ИЖС наделу, расположенному далеко от города или деревни (более 20 км);
  2. противоречие с генеральным планом города;
  3. недостаточность оснований для перевода – если администрации покажется, что причины, перечисленные заявителем, неубедительны, будет составлен отказ;
  4. экологическая экспертиза подтвердила исключительную пригодность надела для ведения сельского хозяйства. Экономически невыгодно переводить землю в ИЖС в этом случае;
  5. близость промышленной зоны. ИЖС не может соседствовать с землями промышленного назначения;
  6. стратегическая важность земельного надела для нужд государства. Возможно, в будущем здесь планируется размещение военных объектов или коммуникаций;
  7. иные причины, по которым смена категории конкретной территории изначально запрещена;
  8. нарушения в алгоритме перевода: заявитель предоставил недостаточно сведений, либо были допущены ошибки, либо часть информации была скрыта или искажена.

В некоторых ситуациях вместо смены категории допустима смена разрешённого использования. Именно такая формулировка часто применяется к СНТ и ЛПХ. Помимо ведения подсобного хозяйства разрешается постоянно проживать и регистрироваться в доме.

Заключение

Перевод территории из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию индивидуальное жилищное строительство – сложный и длительный процесс. Заниматься им рекомендуется только при наличии весомых причин, которые должны стать основанием для вынесения постановления. Не всегда вопрос решается положительно.

Пользователь или собственник может не менять категорию, а лишь добавить в кадастр вид разрешённого использования. Кроме того, успешно переведённому под строительство дома наделу можно в любой момент вернуть категорию СХН. Процедура обратного перевода состоит из тех же этапов, её стоимость рассчитывается так же, и ждать решения тоже приходится по 2-3 месяца.

Прежде чем начать процедуру, стоит задуматься о её целесообразности. Будет ли результат стоить затраченного времени и денег. Преимущества ИЖС перед СХН не так очевидны, поэтому такая процедура производится нечасто.

Источник: https://pravorf24.ru/zemelnoe-pravo/perevod-uchastka-iz-selhoz-v-izhs/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.