Перевод в земли промышленности

Содержание

Перевод земель из одной категории в другую: пошаговая инструкция

Перевод в земли промышленности

Земли сельхозназначения: порядок перевода в земли под ИЖС в 2019 году

Вся земля в России делится на специальные категории и соответствующие им виды разрешенного использования. Это деление необходимо для того, чтобы эксплуатация земель проходила более рационально.

При этом собственники земельных участков обязаны использовать их только в соответствии с их целевым назначением.

Осуществить перевод земли в другую категорию можно лишь в определенных случаях. В 2019 году действуют правила перевода, утвержденные ФЗ № 172 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 года.

В каких случаях возможно произвести смену категории земли?

Стоит подчеркнуть, что изменить категорию земельного участка удается не всегда. В отношении всех категорий действуют установленные ограничения или прямые запреты. Воспользоваться правом перевода можно в исключительных случаях:

  • консервации участка или определенной территории, которые необходимы для удовлетворения интересов региональных и государственных властей;
  • создании ООПТ (особо охраняемых природных территорий), природных и культурных памятников;
  • формировании черты населенных пунктов;
  • размещении на территориях объектов, которые представляют общественную значимость;
  • при строительстве дорог и прочих объектов, включая добычу полезных ископаемых, при условии наличия проекта рекультивации;
  • выполнении обязательств и договоров международного характера;
  • признания с/х земель непригодными для занятия сельским хозяйством и возведения на них промышленных предприятий;
  • включении территорий в состав лесного/водного фонда при их непригодности для ведения с/х.

Порядок перевода одной категории земли в другую

Правила перевода земель закреплены в ФЗ № 172 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую». Не имеет значения, кому принадлежит участок: государству или гражданину, правила одни для всех.

Первым делом необходимо подготовить ходатайство и собрать пакет документов. От того, насколько правильно и точно вы подготовите документы, будет зависеть положительный результат. Составлять прошение можно самостоятельно в произвольной форме, а можно воспользоваться типовой формой, которую можно скачать здесь — образец ходатайства.

Главное не забыть указать в ходатайстве информацию, касающуюся:

  • кадастрового номера участка;
  • подтверждения полномочий заявителя;
  • категории земли, которая присвоена ей сейчас;
  • причин перевода;

Кроме ходатайства необходимо подготовить еще ряд документов:

  • Паспорт заявителя (собственника).
  • Доверенность, если заявителем выступает не владелец участка.
  • Номер свидетельства ЕГРЮЛ (если хозяином является организация).
  • Выписка из ЕГРН, полученная не более, чем за 1 месяц до дня подачи заявления. В ней должны содержаться сведения о кадастровом номере, адресе участка, его площади и других важных характеристиках, которые могут помочь идентифицировать конкретный участок;
  • Документы о проведенном межевании (если эти данные не зафиксированы в выписке из ЕГРН);
  • Результаты экологической экспертизы (в случае необходимости).Список документов может быть расширен в индивидуальном порядке. Сотрудники уполномоченного органа вправе самостоятельно затребовать некоторые виды справок по их усмотрению.

В случае возникновения вопросов всегда можно обратиться к юристу или другому специалисту, который подскажет, как грамотно оформить документ.

  1. Куда обращаться с ходатайством.

Рассмотрением прошения занимаются представители уполномоченного органа. Подача прошения производится в различные инстанции. Чтобы не растеряться, важно знать, кто является собственником.Если земля государственная, то ситуацию, касающуюся смены ее категории, должно решать Правительство.

Если собственником выступает субъект федерации, то в дело вмешивается вышестоящий орган. Если речь идет о юрлице или физлице, то ходатайство рассматривает орган местного самоуправления.

Проще говоря, изучением дел, инициированных рядовыми гражданами, занимаются представители сельсоветов, горсоветов, т.е.

местная администрация.

Если собранная комиссия даст добро на проведение процедуры по смене категории, то заявителю предоставят акт о переводе. При отказе должен прийти акт об отказе в переводе. О том, оспорить отказ, читайте ниже. Затем необходимо передать имеющиеся документы в Росреестр, чтобы на законных основаниях изменить статус земли. Длительность процедуры составляет в среднем 1-3 месяца.

Кто вправе инициировать смену статуса земли

Обратиться с прошением по поводу смены категории земли может любое заинтересованное лицо.

Это право имеется у:

  • Арендаторов, которые временно пользуются территорией, соблюдая условия договора аренды/субаренды.

*В случае нахождения участка в аренде ее фактическому пользователю необходимо провести процедуру согласования подачи ходатайства с хозяином. Если официальный владелец не даст одобрение, перевести землю в другую категорию не получится.

  • Землепользователей (речь идет о лицах, бессрочно или безвозмездно пользующихся участками на законных основаниях).
  • Физических и юрлицах (официальных владельцах этих территорий).
  • Уполномоченного органа госвласти.

Что делать в случае отказа в переводе

Статус земли изменить довольно сложно. Могут возникнуть различные трудности юридического характера. Отказ можно получить в случае:

  • подачи ходатайства лицом, которое не имеет прав на совершение данного действия;
  • наличия ошибок в тексте прошения;
  • подачи документов, в которых содержится недостоверная информация;
  • предоставления не в полном объеме пакета документов;
  • обращения не в ту инстанцию;
  • получения отрицательных результатов после проведения экологической экспертизы;
  • возникновения обстоятельств, препятствующих или делающих невозможной процедуру перевода;
  • распространения запрета на данную категорию земли.

Нередко представителям уполномоченных органов приходится принимать прошения о переводе с/х земель в статус участков под ИЖС, несмотря на их расположение за границами населенных пунктов. Отказывают как раз из-за удаленности участков и отсутствия возможности провести коммуникации.

Можно ли обжаловать отказ?

Хозяев/арендаторов земель никто не может лишить права обжалования полученного решения в судебных инстанциях в случае получения отказа в переводе статуса земли. Для этого необходимо обратиться в территориальный суд с иском.

К заявлению нужно приложить квитанцию, подтверждающую факт оплаты госпошлины. Ее отсутствие может стать причиной отказа в принятии искового заявления.

Если в суде интересы владельца участка представляет третье лицо, то потребуется позаботиться о получении нотариально заверенной доверенности, дающей право заниматься решением личных дел.

Судья обязан изучить дело и ознакомиться с документами, после чего проинформировать истца и ответчика о времени/месте проведения заседания. Обычно назначение первого слушания происходит спустя месяц после поступления документов в суд.

Какие нюансы могут возникать при переводе

На практике людям часто приходится сталкиваться с ситуациями, когда власти отказываются давать добро на оформление документов. Часто они ссылаются на подачу заявления ненадлежащим лицом.

Следует знать, что правом обладать участками в 2019 году могут наряду с их владельцами лица, которые пользуются ими, например, арендаторы. Таким образом, запрашивать перевод могут как юрлица, так и рядовые граждане, включая ИП.

Ходатайства рассматриваются с соблюдением их очередности.

Управляющим лицом является Правительство страны, местная администрация, где и происходило составление обращения.

Особенности перевода земель сельхозназначения в земли под ИЖС

Порядок перевода земель из сельхозназначения в земли населенных пунктов (ИЖС) является стандартным и описан выше. Однако, в процессе часто возникает много сложностей и отказов, так как далеко не все с/х земли можно переоформить. Например, нельзя переводить с/х земли в иные категории, если они представляют ценность для государства или обладают высоким уровнем продуктивности.

Если перевод все же был произведен, вы должны помнить о том, что участок должен быть использован по назначению. Иначе есть риск применения денежных санкций.

Использование участка с/х назначения под ИЖС допускается в рамках деятельности КФХ (крестьянское фермерское хозяйство), и при согласии местной администрации.

Но этот вариант вам подойдет лишь в том случае, если вы действительно планируете заниматься сельским хозяйством.

Если участок не используется по целевому назначению в течение 3-х лет, его могут изъять в муниципальное владение вместе со всеми возведенными на участке постройками.

Размер штрафа за нецелевое использование земли может достигать 250000 руб. На сумму, подлежащую уплате, влияет кадастровая стоимость конкретной земли. Ознакомиться с видами и размерами штрафов можно тут Нецелевое использование земли: как решить проблему?.

Также на земли под ИЖС предоставляет налоговый вычет. Но если после смены категории земли дом так и не был построен в течение 10 лет, то налог напротив увеличится вдвое.

Поправки в закон, принятые в 2019 году

Переводить с/х земли в другие категории возможно лишь в исключительных случаях, описанных выше. Но на них не запрещено образовывать участки садового/дачного типа. Это в российском законодательстве новшеством не является, но норму было решено закрепить в специальном документе. Речь идет о пункте 11 статьи 23 ФЗ № 217.

С 2019 года в пределах садоводческого/дачного участка не возбраняется размещать дома садового и жилого типа. Но необходимо, чтобы объект ИЖС не нарушал установленные статьей 39 Гражданского кодекса требования.

Запрещено строить дома с 4 и более этажами, а также объекты, превышающие 20-метровую высоту. Также дом не может являться отдельно стоящим сооружением и предназначаться для раздела.

Использовать его можно только для проживания либо удовлетворения бытовых нужд.

Строить дома на территориях, которые относятся к СНТ, можно. Но трудности могут возникнуть с получением регистрации. Сложности могут появиться в том случае, если изначально дом возводился не с целью проживания в нем.

Более того, подавляющее большинство таких объектов противоречит нормам, поэтому прописываться там не позволят. Чтобы переоформить строение как жилой дом, иногда может потребоваться перевод земли в другую категорию.

Сколько стоит перевод

До принятия решения о переводе участка в другую категорию необходимо понять, как он будет использоваться в будущем. Это позволит определиться с категорией.

В 2019-ом для перевода участка потребуется сумма, размер которой равен в среднем 12000 руб/сотку. При этом не имеет значения, о какой категории земельного участка идет речь.

Итоговую сумму определяют после проведения специалистами оценки уровня сложности работ, которые необходимо произвести.

Важно также помнить, что для перевода земли могут потребоваться дополнительные денежные вливания, связанные, например, с наймом юриста, через которого будет устанавливаться контакт с представляющими власть людьми.

Источник: https://prokadastr.com/perevod-zemel-iz-odnoj-kategorii-v-druguju-poshagovaja-instrukcija/

Перевод земли из сельхозназначения в промышленную

Перевод в земли промышленности

Одной из самых востребованных специализаций нашей компании является перевод земли из категории сельхозназначения в промышленную категорию. Наши специалисты накопили существенный опыт по ускоренному прохождению согласовательного этапа, сбору и проведению через все инстанции необходимого пакета документов, защите проекта, минимизации расходов заказчика.

Согласно российскому законодательству большая часть земельного фонда определена под земли сельхозназначения.

Они предназначены для взращивания различных сельскохозяйственных культур, а также хранения и изготовления сельскохозяйственной продукции.

Удаленность таких земель от населенных пунктов делают их идеальными для возведения промышленных сооружений. Но проблема в том, что Земельный кодекс запрещает возводить постройки такого типа на землях категории сельхозназначения.

Единственным выходом из подобной ситуации является перевод земли сельхозназначения в промышленное пользование. Эта процедура требует существенных усилий , а ее продолжительность занимает более полугода.

Стоимость услуг по смене вида разрешённого использования – от 60000 рублей.

Стоимость услуг по изменению категории участка (при наличии проекта) – от 200000 рублей.

Зачем переводить земли сельхозназначения в промышленные

Определение земли промышленного назначения указано в Земельном кодексе РФ.

Согласно текущему законодательству, это земли, которые предназначены для возведения промышленных зданий и сооружений, направленных на производство промышленных изделий и товаров.

Также к категории промышленных земель относятся участки, на которых планируется производить добычу полезных ископаемых. Как и в других случаях, использование земель промышленного назначения регламентируется земельным кодексом.

Промышленные земли появляются двумя путями – либо на основе старых участков, на которых ранее уже функционировали промышленные объекты. Сложность их освоения в том, что на них остаются старые ненужные постройки и коммуникации, которые мешают созданию современной промышленной инфраструктуры.

Второй тип земель – это бывшие сельскохозяйственные земли, находящиеся на удалении от населенных пунктов и не имеющие никаких коммуникаций на своей территории. Как правило, они требуют больших финансовых вложений, т.к.

вся промышленная инфраструктура здесь создается с нуля.

Но потенциальный доступ к сырью (при наличии залежей), удаленность от населенных пунктов и возможность расширения производственных мощностей делают с/х земли крайне привлекательными для перевода в категорию промышленных.

Порядок перевода земель сельхозназначения в промышленную категорию

Согласно текущему законодательству, сельскохозяйственные земли могут быть переведены в промышленные в двух случаях: 1) если кадастровая стоимость земельного участка не превышает среднего значения стоимости по району; 2) если отсутствуют другие варианты размещения промышленных объектов. Также на землях сельхозназначения могут возводится коммуникационные линии, если существует конкретный план рекультивации данных сельскохозяйственных угодий. Если земля соответствует всем требованиям,то необходимо обратиться в местную администрацию со следующим пакетом документов:

  • Заявление на имя главы местного муниципалитета;
  • Паспорт или иной документ, подтверждающий личность;
  • Справка из ЕГРИП (на случай, если заявитель является индивидуальным предпринимателем);
  • Справка из ЕГРЮЛ (если заявителем выступает организация);
  • Копии документов, подтверждающие права владения земельным наделом;
  • Схема местонахождения надела (с указанием адреса). Ориентируясь на эту схему, представители администрации могут определить местонахождение соседних наделов;
  • Копии справок из кадастровой палаты (формы документов КВ-1, КВ-2, КВ-3);
  • Копии документов, подтверждающих права на владение сооружениями, находящихся на территории земельного надела (если, конечно, они там имеются).
  • Схема территориальной планировки, в рамках которых расположился земельный участок.

В случае, если заявитель арендует земельный надел, то необходимо утвержденное разрешение арендодателя по тому или иному вопросу.

Документы можно передать лично, по почте или через доверенного представителя. Если заявление подает доверенное лицо, то к документам следует приложить доверенность, утверждающую роль представителя и указывающие его полномочия. Также нужно приложить копию паспорта заявителя.

Если администрация выносит положительное решение, то следующим этапом в процедуре является прохождение экспертиз, получение разрешений различных инстанций, защита проекта на уровне субъекта федерации и корректировка данных в государственном кадастре. Для этого необходимо предоставить свежий пакет документов:

  • Заявление о внесении изменения в кадастровый учет (его можно найти на сайте Росреестра и отправить уполномоченным органам через электронную форму связи);
  • План размежевания участка;
  • Кадастровый паспорт земельного надела;
  • Свидетельство, подтверждающее права заявителя на участок;
  • Письменное разрешение муниципалитета на изменение ВРИ;
  • Паспорт, удостоверяющий личность заявителя.
  • Результаты экспертиз и разрешения от Минсельхоза, экологов, археологов, балансодержателей прилегающих автодорог и линейных объектов.
  • Проект будущего промышленного объекта и его обоснование.

После защиты проекта на уровне субъекта федерации, можно внести соответствующие изменения в реестр.

Специалисты нашего земельно-юридического центра накопили существенный опыт по изменению категории земель сельскохозяйственного назначения на земли промышленности.

Мы готовы провести всю процедуру от согласовательного этапа до защиты проекта в максимально сжатые сроки.

Дополнительно мы оказываем услуги по обжалованию отказов по смене категорий земельных участков и повторному прохождению всей процедуры смены категории для заказчиков, которые уже попробовали изменить категорию своего участка самостоятельно.

Переведем Ваш земельный участок в промназначение!

Источник: https://geoburo.ru/perevod-zemli-iz-selhoznaznachenija-v-promyshlennuju.html

Перевод земли промышленности < Юридический центр ГРАД

Перевод в земли промышленности

С течением времени, маленькие мастерские стали превращаться в огромные заводы и фабрики. Такой рост связан с увеличением численности населения. Современные производства могут иметь территорию в несколько квадратных десятков, а то и сотни километров. В связи с таким развитием, потребовалось выделять земли специального назначения, а именно промышленные земли.

К землям промышленного назначения относятся тем землям, которые находятся вне территории поселения, используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов промышленности.

Так же в данную  категорию земель входят территории производств, коммуникаций, оборона, космическая деятельность. Все эти территории – маленькая перечисленная часть из ныне существующих категорий.

Текст закона Земельного кодекса обобщает все эти понятия в «земли промышленного назначения».

Когда выбирается участок для промышленной территории, на плодородие почв не уделяется никакого внимания. Главную роль играют такие факторы как:

  • рельеф местности;
  • климатические условия;
  • близость к транспорту и населенным пунктам.

Постоянный рост увеличения населения крупных городов приводит к уменьшению земель промышленности. В большинстве своем, выкуп происходит с целью перевода земли из промышленного назначения в ИЖС.

Если вы положили глаз на такую территорию и хотите осуществить план по переводу земли промышленности, то рекомендуем дочитать статью до конца или обратиться к специалистам нашей компании, которые помогут Вам во всем разобраться.

Покупка промышленной земли

Собственником такой земли может стать государство, юридическое лицо и любой человек. При покупке промышленной земли, важно провести оценку местности, то есть установить наличие важной инфраструктуры: электричество, дороги коммуникации и прочие. Такой участок будет стоить дороже, чем не оборудованный.

Но при приобретении такой территории Вы сэкономите не только не будущем сопутствующем строительстве, но и на времени, которое могло бы уйти на получение всех технических условий, разработка проекта и ожидание разрешительной документации. И на все это может уйти большой промежуток времени, как минимум год.

 

Условия и ограничения на перевод земли промышленности

Если же для перевода сельскохозяйственных земель в категорию промышленных необходимо доказать потерю данным участком своих важных и ценных качеств для развития сельского хозяйства, то перевод земли промышленности в земли населенных пунктов осуществляется гораздо легче и практически не требует от вас особых усилий. Но здесь существуют два ограничения:

На территории такой земли есть сооружения под снос, которые находятся как на земле, так и под ней. В таком случае, Вам понадобится проект, который подтверждает процедуру рекультивации земли. Точно так же мы поступаем при условии, что земля загрязнена или нарушена её целостность.

На промышленном участке нарушен почвенный слой. Здесь Вам понадобиться не только утвержденный проект рекультивации земли, но и осуществление всех работ, предусмотренных данным проектом.

Необходимые документы для перевода земли промышленности в земли населенных пунктов

Для осуществления перевода Вам понадобятся следующие документы:

  • ходатайство о переводе такой земли в органы местного самоуправления.

В прошении необходимо указать:

  • кадастровый номер земельного участка;
  • указание о том, что Вы осуществляете перевод земель промышленного назначения в земли населенных пунктов;
  • обоснование о переводе земли;
  • право собственности на данный участок.

Перечень документов, прилагающихся к ходатайству, а именно:

  • выписка из госреестра;
  • копии документов, удостоверяющих личность владельца земли;
  • выписка из Единого госреестра на владение землей.

По окончании рассмотрения дела о переводе земель промышленности, Вам будет выслан акт, в котором указано о разрешении или не разрешении на осуществление данной процедуры. Если ответ отрицательный, то к акту будет приложен документ, который обосновывает причину принятого решения. При положительном ответе, Вам необходимо будет внести изменения в госреестр и государственный кадастр.

Перевод земель, процесс достаточно хлопотный и требует большой внимательности, ведь из-за небольшой ошибки все Ваши труды могут пойти насмарку, и Вы упустите драгоценное время. Чтобы такого не произошло, мы рекомендуем Вам обратиться к нашим специалистам, и мы вместе разберемся в любом Вашем вопросе!

Вы можете заказать предварительную консультацию по телефону +7 (967) 087-44-23
Или воспользоваться формой обратной связи.
Мы будем рады помочь Вам в решении любых возникающих вопросов.

Источник: http://gradmoscow.ru/perevod-zemel/perevod-zemli-promyshlennosti/

Перевод земельного участка сельхозназначения в земли промышленности

Перевод в земли промышленности

Перевод участков из земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2004 №172-ФЗ.

Для осуществления перевода земель или земельных участков подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.

Перевод земельного участка сельхозназначения в земли промышленности

Пункт 2 статьи 2 №172-ФЗ устанавливает, что содержание ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состав прилагаемых к нему документов устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ в отношении земель сельскохозназначения, за исключением земель, находящихся в собственности РФ.

В Оренбургской области такие процедуры проводит Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений.

Постановлением Правительства Оренбургской области от 01.04.2009 г. №132-п определены требования ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состава прилагаемых к нему документов в отношении земель сельскохозназначения. Необходимо предоставить:

1.

Документы, удостоверяющие личность заявителя: паспорт гражданина РФ – для физических лиц; выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей – для индивидуальных предпринимателей; выписка из Единого государственного реестра юридических лиц – для юридических лиц, исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления муниципальных образований Оренбургской области.

2.Согласие заявителя на передачу и обработку его персональных данных;

3.Выписка из ЕГРН на земельный участок, выданная не более чем за шесть месяцев до подачи заявителем ходатайства о переводе.

4.Согласие правообладателя такого участка на перевод, заверенное надлежащим образом, за исключением случая, если правообладателем участка является лицо, с которым заключено соглашение об установлении сервитута в отношении такого участка.

5.

Заключение органа местного самоуправления, уполномоченного на обеспечение градостроительной деятельности, соответствующего МО Оренбургской области о соответствии испрашиваемого целевого назначения участка утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории с приложением к указанному заключению фрагментов карт документов территориального планирования с нанесенными границами земельного участка в соответствии с выпиской из ЕГРН.

6.Заключение государственной экологической экспертизы, в случае если ее проведение предусмотрено законодательством РФ.

7.

Акт органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение земельными ресурсами, соответствующего МО Оренбургской области о создании особо охраняемой территории и объектов, либо о создании особо охраняемых природных территорий или отнесении земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения (в случае перевода на основании п. 2 ч. 1 ст. 7 №172-ФЗ.

8.Утвержденный проект рекультивации земель (либо соответствующий раздел проектной документации), предоставляемых для добычи полезных ископаемых, лицензия на право пользования недрами, горноотводный акт, документы, содержащие сведения о местоположении земельных участков относительно границ предоставленного горного отвода (в случае перевода на основании п. 8 ч. 1 ст. 7 Закона).

9.Утвержденный проект рекультивации части сельскохозяйственных угодий (либо соответствующий раздел проектной документации), предоставляемых на период осуществления строительства линейных объектов (в случае перевода на основании п. 6 ч. 1 ст. 7 Закона).

10.Заключение органа местного самоуправления об отсутствии иных вариантов размещения объектов (в случае перевода на основании пунктов 4, 7, 9 ч. 1 ст. 7 Закона).

11. Обоснование площади земельного участка, согласованное с органом местного самоуправления, за исключением перевода земельного участка на основании п.8 ч. 1 ст. 7 Закона.

12. Правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на объект недвижимости в случае наличия на земельном участке зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства, при отсутствии в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах на соответствующие объекты недвижимости.

13. Согласие правообладателя объекта недвижимости на перевод в случае наличия на земельном участке зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства.

14. Решение о консервации земель (в случае перевода на основании п. 1 ч. 1 ст. 7 Закона).

По результатам направленного ходатайства, Министерством природных ресурсов изучаются все приложенные документы и в течение 60 дней готовится соответствующее Распоряжение.

После получения такого Распоряжения правообладателю земельного участка необходимо обратиться с заявления в Росреестр.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/rkc/perevod-zemelnogo-uchastka-selhoznaznacheniia-v-zemli-promyshlennosti-5fda0e66d771e52b0338f956

Документы для перевода земли сельскохозяйственного назначения в земли промышленности

Перевод в земли промышленности

Одним из базовых принципов существования государства является продовольственная безопасность. Достигается она за счёт развития и модернизации отраслей сельского хозяйства.

Именно поэтому земли, обеспечивающие натуральные ресурсы, используемые для изготовления  продуктов, имеют специальный правовой режим, смена которого допустима в исключительном порядке.

Итак, когда возможен перевод земли из сельхозназначения в промышленную?

Принцип целевого назначения земель

Использование земель по российскому законодательству допускается только по целевому назначению. От того, к какой категории отнесены наделы, будет зависеть нормативное регулирование по их обороту.

Всего категорий выделяется 7: это защищаемые территории с водными и лесными ресурсами; используемые для строительства жилья, административных зданий и обслуживающих их сооружений; находящиеся в запасе земли и объекты, подлежащие особой охране.

К ним относятся и земли сельскохозяйственного назначения, характеризующиеся своим расположением, обособленным от населённого пункта, и эксплуатацией в интересах сельского хозяйства. Они состоят из угодий, лесозащитных полос и объектов, используемых в производстве сельхозпродукции и её хранении.

На данной территории также могут быть проложены дороги, линейные сооружения (ЛЭП, нефте/газопроводы) для обеспечения бесперебойного функционирования отрасли без перевода в иную категорию. В этом случае обязательно наличие утверждённого проекта рекультивации.

Особо охраняемыми будут сельхозугодия (виноградники, места для выпаса скота, фруктовые деревья), смена вида использования которых запрещена.

Существует 2 запрета на перевод: высокопродуктивные с/х земли (угодия) и те, у которых кадастровая стоимость выше 50% чем средняя по району.

И последнюю, 7 категорию представляют земли промышленности и другого спецназначения. По общему правилу под ними понимаются выделенные для того, чтобы обеспечить деятельность предприятий и иных промышленных объектов.

В земли промышленности включаются предназначенные для эксплуатации наземного автомобильного транспорта, подвижных составов железных дорог и т. п., для деятельности, связанной с космосом, например, космодромы. Порядок использования зависит от того, кто ими владеет.

Обычно в качестве таковых выступают отраслевые министерства, например, энергетики либо транспорта. Участки, используемые с данной целью, могут принадлежать как частным лицам или обществам, так и являться собственностью РФ, муниципалитетов и региональных властей.

В данной категории выделяются земли, владеть которыми может только государство. Так, это наделы, предназначенные для размещения предприятий, работающих на оборону страны или в сфере атомной энергетики.

Перевод земель в другую категорию

Нормативной базой в закрытом перечне определены исключительные случаи по смене категории земли сельхозназначения на иную:

  1. Ограничение временными рамками эксплуатации земельных наделов, обусловленное необходимостью восстановления заражённых либо истощённых почв.
  2. Возведение ЛЭП, прокладка кабелей для связи и иных линейных сооружений с обязательным предоставлением проекта рекультивации.
  3. Применение особого режима охраны к территориям с расположенными на них предметами, которые обладают большим культурно-историческим значением, и наделённые неповторимыми природными характеристиками.
  4. Произошедший сдвиг границ населённых пунктов из-за включения или, наоборот, исключения из черты поселений/городских образований новых земель.
  5. Объекты промышленности размещаются в связи с отсутствием иных вариантов, но с учётом того, что обозначенная в кадастре стоимость земель не превышает средний уровень в округе муниципалитета или города.

При варианте, когда осуществляется перевод земель, не применяется цена участка по кадастру, которая обозначена в ЕГРН.

Будет проведена новая оценка кадастровой палатой в соответствии с разработанными методическими указаниями, по итогу которой составляется отчёт в трёх экземплярах.

Полученная цена земельного надела, предназначенного для перевода в другую категорию, будет сопоставлена со средним ценовым показателем по кадастру соответствующего округа.

Определённая таким образом стоимость не вносится в Росреестр, а хранится только в отчётных материалах.

Необходимые документы для смены правового режима

Для того чтобы перевести земли из сельхозназначения в промышленные, интересантом составляется ходатайство для передачи в соответствующий орган, наделённый полномочиями, дающими ему право для принятия решения. В зависимости от местонахождения участка, будь то территория федерации либо региона, его соответствующими органами разрабатываются требования по оформлению обращения и список прилагаемой документации.

В ходатайстве должны быть отражены в обязательном порядке следующие данные:

  • номер земельного надела по кадастру;
  • указание, к какой категории земель принадлежит участок в настоящий момент, и той, что испрашивается;
  • обоснования, объясняющие необходимость смены категории;
  • документ, на основании которого у владельца возникло право на недвижимость.

В рассмотрении обращения будет отказано в случае, когда не приложены следующие бумаги:

  1. Согласие правообладателя. К этой группе относятся любые лица, имеющие возможность подтвердить свои права на землю. Например, собственники наделов, граждане и организации, которым недвижимость предоставлена в пользование, как с ограничением срока, так и без него, те, кто осуществляет владение по праву пожизненного наследования, а также стороны в договоре аренды.
  2. Оформленное органом местного самоуправления обоснование, из которого следует, что никаких иных вариантов для того, чтобы разместить объект, не существует.
  3. Документ, содержащий информацию о том, сколько стоит данный земельный участок по кадастру в округе соответствующего муниципалитета.
  4. Сведения, предоставленные ГКН, в которых определяются характеристики переводимых в иную категорию земель.
  5. Оформленный согласно предъявляемым законом требованиям результат экологической госэкспертизы, когда на его предоставление прямо указано в правовых нормах.
  6. Бумага от регистрационного органа, подтверждающая вид права на определённый надел.
  7. Копия паспорта, если обращается гражданин, выписка из ЕГРЮЛ и ЕГРП при подаче заявления юрлицом или ИП, соответственно.
  8. Заключение профильного министерства о возможности смены вида пользования.
  9. Расчёт, отражающий потенциальные потери при переходе из категории сельхозназначения в иную.
  10. В определённых нормативными актами случаях прикладывается проект рекультивации. Например, при переводе, цель которого в добыче полезных ископаемых.

Данный список не является окончательным и исчерпывающим. Для уточнения его пунктов следует обращаться в соответствующие организации.

Регламент рассмотрения заявления и внесения данных в ГКН

Совершить перевод земель сельхозназначения в промышленные в компетенции либо РФ, либо её субъекта.

Отказ в рассмотрении ходатайства может быть получен по следующим обстоятельствам:

  1. Документы, представленные по вопросу смены категории земель, по форме и содержанию не отвечают требованиям, предъявляемым к ним нормативными актами.
  2. Обращение ненадлежащего лица.

Под таковым понимается заявитель, не наделённый статусом правообладателя, либо не предоставивший соответственно оформленную доверенность. Так, если лицо представляет интересы предприятия, то документ, подтверждающий его полномочия, должен быть за подписью директора и удостоверен печатью.

Пример:

Представитель ООО «Семипалатское» в судебном заседании попросил признать незаконным отказ администрации г. Энска в рассмотрении поданного им заявления на предмет перевода земли из категории сельхозназначения в промышленную.

Суд действия администрации признал правомерными, потому что в ходатайстве отсутствовали обоснования необходимости перевода и не была аргументирована позиция, подтверждающая такую возможность.

И при подаче заявления документы не были заверены должным образом: на доверенности, выданной лицу для предъявления материалов, отсутствовала печать предприятия.

Если на сновании вышеперечисленных причин в рассмотрении ходатайства было отказано, то оно возвращается интересанту не позднее 30 дней с момента поступления, с объяснением обстоятельств, приведших к такому решению.

Временной период, отведённый для рассмотрения ходатайства, находится в прямой зависимости от того, кто принимает решение. Так, если это будет правительство РФ, оно ограничено 3 месяцами, субъект – 2-мя.

Результат рассмотрения может быть либо положительным, либо отрицательным. Нормативными актами разработана форма, которой должен соответствовать акт, принятый органом.

В нём содержится следующая информация:

  • какую цель преследует данный перевод земель;
  • площадь переводимого надела, его номер, определённый в кадастре, описанное местоположение с чётким обозначением границ;
  • указание настоящей и выбранной категории земель.

После окончательного утверждения акта (неважно, положительное или отрицательное решение было вынесено) в двухнедельный срок его необходимо оправить интересанту. У обратившегося, если он не согласен, есть право обжаловать акт в судебной инстанции.

Безусловными основаниями для отказа в переводе земель будут являться такие факты:

  • наличие запрета на подобные действия либо законодательные ограничения;
  • если по итогам рассмотрения предоставленных материалов экологическая экспертиза вынесла заключение с отрицательным результатом;
  • выявление несоответствия заявленной цели по использованию надела и утверждённого территориального плана.

При территориальном планировании РФ, её регионов и муниципалитетов в схемы могут включаться карты с обозначением охраняемых в особом порядке природных заповедников с учётом их потенциального развития, сдвиг границ земли сельхозназначения и сельхозугодий, не исключая места для размещения объектов капстроительства. Следовательно, когда касательно земли, по которой подано ходатайство, предусмотрено план-схемами территорий возведение какого-либо объекта, то это обстоятельство приведёт к отказу.

Пример:

Прокурором г. Залесского было оспорено решение о переводе земель сельхозназначения в промышленные для эксплуатации под газонаполнительную компрессорную станцию.

В обоснование он привёл следующие доводы: для муниципального образования разработан и утверждён генеральный план, согласно которому на участке, являющемся предметом спора, размещение подобного объекта не предусмотрено. Суд нашёл доказательства прокурора достаточными, т. к. по нормам градостроительного кодекса территориальное планирование является обязательным.

Профильным министерством не был учтён при выдаче заключения тот факт, что предполагаемая цель использования земли не соответствовала запланированной и шла вразрез с утверждённым Генеральным планом муниципалитета.

Орган, принявший акт, обязан направить копию в кадастровую палату для постановки на учёт, сделать это необходимо в 5-тидневный срок с момента, когда  решение было принято. ГКН информирует владельцев земельных наделов о состоявшемся переводе земель, указывая акт, согласно которому это произошло.

Перевод земли в иную категорию будет считаться завершённым в день постановки на кадастровый учёт. Документы, выданные ранее и удостоверяющие право на владение наделом, не нуждаются в переоформлении.

Из вышеизложенного вытекает, что перевод земель из сельхозназначения в предназначенные для промышленности является процессом очень сложным и затратным, требующим множество согласований с различными организациями. Человек, не имеющий специального юридического образования, осуществить его самостоятельно вряд ли сможет.

Источник: https://ZhiloePravo.com/zemlya/perevod-iz-selhoznaznacheniya.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.