Перепланировка в девятиэтажке

Содержание

Перепланировка квартиры в панельном доме

Перепланировка в девятиэтажке

Перед властями СССР стояла задача обеспечить жильём как можно большее количество людей, и при возведении зданий зачастую об удобстве думали в последнюю очередь, вспомнить хоть те же знаменитые «хрущёвки». Такие квартиры подчас имеют небольшую площадь, но при этом большое количество перегородок внутри, в результате чего помещения маленькие и тесные.

Старым маленьким квартирам, чтобы в них жилось приятнее, просто необходима перепланировка, и потому для наших людей их проведение уже дело обыденное.

Понятие перепланировки

Так называют такое модифицирование конфигурации жилья, в результате которого необходимо менять его паспорт. Она может включать различные переделки:

  • перенос либо разборку перегородок и дверных проёмов;
  • изменение жилой площади – либо расширение путём включения нежилых помещений, либо, наоборот, выделение её части под вспомогательные;
  • укрупнение либо разукрупнение комнат;
  • увеличение числа санузлов либо кухонь;
  • переделку входов в комнаты, чтобы исключить смежность;
  • изменение планировки тамбуров либо выделение новых;
  • другие подобные изменения.

Полёт фантазии может быть самым разным, и вариантов перепланировки ещё довольно много – от сноса нескольких стен, чтобы превратить квартиру в новомодную студию, до подведения канализационных и водопроводных труб по потолку.

Однако не всё разрешено, требуется заранее согласовать с местными властями будущую перепланировку. Если она может привести к проблемам в работе инженерных систем, сбоев в работе оборудования, или тем более чревата снижением прочности конструкций, то не будет допущена.

Нормативная база

Основной законодательный акт, формирующий нормативную базу относительно перепланировки – Жилищный кодекс. Есть и другие, детализирующие некоторые нюансы проведения.

Это Постановление Правительства № 508 «Об организации перепланировки», Федеральный закон № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», в котором оговаривается, что при перепланировке делать можно, а что нельзя, распоряжение Правительства №1047-р, утверждающее стандарты и правила для обеспечения безопасности.

Есть и некоторые другие – все мы перечислять не будем, поскольку нормативная база для перепланировки достаточно обширна. Поэтому и важно знать основные нюансы, или обращаться к профессионалам за составлением проекта, иначе неизбежно нарушение какого-либо из касающихся её положений.

Отличия от переустройства

Если устанавливается оборудование и вносятся изменения в инженерные сети для обеспечения их функционирования – этот процесс называется переустройством.

В результате понадобится внести изменения и в санитарно-технический паспорт.

Например, если устанавливается электроплита вместо газовой, это будет считаться переустройством, как и установка нового оборудования, из-за которой требуется поменять проводящие сети, поскольку вырастет потребление ресурсов.

Ключевое отличие – при перепланировке меняется сама конфигурация помещения, его стены, дверные проёмы, перегородки, а при переустройстве – оборудование в квартире, а границы комнат модифицированию подвергаться не будут. Соответственно, и согласовываться переустройство должно с профильными службами, отвечающими за ту коммуникацию, которая будет переустраиваться (иногда с несколькими).

Особенности панельных домов

Поскольку панельные дома возводятся из панелей или плит либо других подобных материалов, перепланировку в них нужно проводить осторожнее чем, например, в кирпичных.

При неправильно проведённом нарушении целостности одного блока может последовать обрушение целой секции здания. Любая межкомнатная стена в таком доме считается условно несущей, а отопительные приборы очень часто встроены непосредственно в стены, что лишь осложняет проведение перепланировки.

В результате нарушение целостности стены в панельном доме должно быть тщательно подготовлено, чтобы не привести к ущербу или даже полному обрушению перекрытий либо к проблемам с теплоснабжением.

Определить стены, не являющиеся несущими и позволяющие вмешательство, довольно несложно: такая стена обычно имеет менее 14 сантиметров в толщину, поскольку не несёт нагрузки, и нередко изготавливается из гипсокартона. В результате не вызывает особых проблем перепланировка, связанная с изменением конфигурации таких стен, либо если предполагается, напротив, добавить перегородки.

Но вот чтобы провести в панельном доме перепланировку, квалифицирующуюся как сложная, например, если требуется объединить комнаты либо провести серьёзное изменение конфигурации, понадобится составить проектную документацию и провести инженерные расчёты, чем должны заняться специалисты.

Чтобы сделать заключение о самой возможности проведения сложной перепланировки, важны такие факторы, как возраст здания, материал, из которого оно построено, и его проект.

При рассмотрении вопроса в жилинспекции, важным фактором будет ещё и то, не проводились ли уже перепланировки на нижних этажах – если они уже выполнялись, может последовать отказ. Это обусловлено относительной «хрупкостью» панельного дома.

Отметим: благожелательнее в жилинспекции относятся к перепланировкам с изменением несущих стен, проводящимся на верхних этажах.

Разрешённые виды работ

В пылу переделок можно перепланировать очень много всего – и не каждые владельцы жилья хоть сколько-то беспокоятся при этом о комфорте соседей, которым после всего может оказаться не особенно приятно слушать в спальне по ночам, как как-то этажом выше жарит котлеты или поёт в ванной. Конечно, требуется учитывать все подобные соображения, а кроме того, есть ещё и фактор безопасности – неосторожная перепланировка может повлечь печальные последствия, вплоть до обрушения ослабленной стены.

Есть чёткие правила и ограничения – перепланировку потребуется согласовать, а для этого она должна включать только разрешённые виды работ. Тем более это актуально для панельного дома, стены которого особенно уязвимы.

Список разрешённых работ:

  • Снос либо перемещение перегородок, кроме несущих.
  • Установка новых дверных проёмов (запрещена в несущих стенах).
  • Расширение жилой площади при помощи включения в неё территории, изначально отведённой под коридор, кладовую, лоджию.
  • Увеличение площади ванной или туалета путём включения в них территории нежилых помещений.
  • Объединение двух отведённых под санузел комнат.
  • Объединение жилой комнаты и кухни (но может потребоваться переоборудование).
  • Оборудование дополнительного санузла либо кухни – но требуется, чтобы они располагались не над и не под жилой комнатой.
  • Перенос инженерных конструкций.
  • И даже объединение нескольких квартир.

Все перечисленные действия объединены тем, что они не должны затрагивать несущие конструкции. Это, однако, не означает, что их закон вообще будет запрещать трогать – для проведения перепланировки, включающей в себя их изменение, понадобится техническое заключение, из которого будет следовать, что это не несёт никакой угрозы безопасности.

Согласование работ

Чтобы провести перепланировку, следует сначала согласовать её с местными властями – иногда её выполняют без согласования, но тогда есть риск, что впоследствии она не будет утверждена.

Это означает, что придётся переделывать всё обратно, естественно, за свои деньги.

Потому лучше всё-таки озаботиться утверждением заранее, даже если перепланировка полностью вписывается в приведённый ранее перечень разрешённых работ.

Чтобы пройти согласование, понадобится представить проект перепланировки, составленный в лицензированной организации, именно он и будет согласовываться далее. При составлении проекта следует учесть всё положения законодательных актов, в которых регулируется эта сфера.

Если жилище является частью дома, обладающего исторической, культурной или тому подобной ценностью, то сначала потребуется согласовать перепланировку ещё и в органах, занимающихся охраной памятников – и это, скорее всего, будет весьма непросто даже для далеко не самых радикальных вариантов перепланировки.

Следует выделить работы, которые не разрешены и не пройдут согласование:

  • Проводящиеся без разрешения других собственников жилья либо его нанимателей. А если будет затронуто общедомовое имущество, то потребуется согласие и от других жильцов, имеющих право на его использование.
  • Ухудшающие условия проживания.
  • Угрожающие несущим конструкциям, а значит и целостности строения.
  • Проводящиеся в ветхих домах, которые планируется снести в течение трёх лет.
  • Не будет одобрено объединение кухни с газовой плитой и жилой комнаты либо санузла.

Также сюда могут относиться иные варианты, включая непредусмотренные вовсе – а у граждан могут возникать самые экзотические идеи на этот счёт.

При отказе в перепланировке, если однозначно то, что она невозможна, в законодательстве не отражено, а вы считаете, что этот вариант вполне подходящий, и удовлетворительных объяснений относительно причин отказа дано не было, можно попробовать подать в суд и добиться разрешения.

Отметим, что во всех регионах жилинспекции имеют типовые проекты, разработанные для наиболее часто встречающихся в регионе типов зданий. Это сделано для удобства жильцов, ведь если проводить перепланировку по такому проекту, то согласование пройдёт куда проще и быстрее – жилинспекции не потребуется рассматривать проект.

Помимо этого, использование типового проекта позволяет гражданам сэкономить на обращении к услугам компаний, занимающихся разработкой проектов. К примеру, москвичи могут найти такие типовые проекты на сайте Мосжилинспекции, после чего останется лишь собрать документы и получить разрешение.

Сама процедура согласования и реконструкции по этапам выглядит так:

  • Сначала потребуется отправиться в БТИ за техпаспортом.
  • После этого вызывается техник для подтверждения, что в квартире не проводилась реконструкция с перепланировкой.
  • Заказывается проект либо берётся готовый типовой.
  • Собираются документы и подаются в жилинспекцию.
  • Если всё в порядке, выдаётся разрешение и журнал, где перечисляются работы по проекту.
  • Проводится реконструкция. На неё отводится год с момента получения разрешения, а после истечения этого срока оно станет недействительным. Если работы были начаты раньше окончания года, но вот закончить их не успели, то можно будет увеличить их на месяц, и затем продлять при необходимости каждый месяц.
  • После завершения работ вызывается приёмная комиссия, проводится проверка по списку в журнале, подписывается акт сдачи-приёмки выполненных работ.
  • В БТИ выдаётся новый техпаспорт, отражающий актуальное состояние жилища.

Самовольная перепланировка

Проведение перепланировки без согласования может повлечь ответственность в виде штрафа, также владелец жилья может оказаться в суде, а затем обнаружить, что ему предписано ликвидировать все последствия проведённой перепланировки.

Не всегда проведение незаконной перепланировки быстро вскрывается, и если соседи не подают жалобы, то она может оставаться незамеченной властями годами, в результате чего владелец квартиры будет уходить от ответственности.

Однако последствия всё равно есть – поскольку рано или поздно она, скорее всего, наступит, то продать квартиру с неузаконенной перепланировкой сложнее, это вызовет трудности при оформлении документов, скорее всего, потребуется делать скидку при продаже жилья.

Ответственность

При проведении самовольной перепланировки вы рискуете получить штраф в 2 000 – 2 500 рублей и, что важнее, вас могут обязать провести ремонт и восстановить состояние жилого помещения до перепланировки – в результате будут потрачены впустую деньги на её проведение, да ещё и на последующее восстановление.

Если же владелец недвижимости отказывается выполнять это предписание, то возможно принудительное выставление жилья на торги. При возникновении по его вине аварийных ситуаций также именно он будет нести материальную ответственность перед пострадавшими.

Способы легализации

Если перепланировка всё-таки проведена самовольно, то есть без согласования, но при этом никакие нормы не были нарушены, имеется возможность провести легализацию изменений постфактум и избежать ответственности. Способа два: обратиться в местные органы власти или в суд, если не вышло решить проблему «по-хорошему».

Через администрацию

Чтобы узаконивать уже выполненную перепланировку, нужно выполнить действия, схожие с согласованием только планирующейся.

Потребуется подать техпаспорт жилья и поэтажный план здания с экспликацией и всеми необходимыми разрешениями в жилинспекцию.

Если технический паспорт и план с учётом произведённых изменений ещё не составлены, нужно пригласить специалиста из БТИ, чтобы он провёл осмотр и сделал заключение, а затем обратиться в специализированную компанию за составлением чертежа перепланировки. Узаконивание также предусматривает согласование в МЧС, Санэпидемстанции, Роспотребнадзоре, а также Управлении архитектуры.

Когда документы получены, жилинспекцией рассматривается вопрос о легализации и выносится решение.

Через суд

Если оно вас не удовлетворило, останется лишь одно средство – обращение в суд. В Жилищном кодексе указывается, что по его решению перепланировка может быть признана законной.

Подытоживая, отметим, что хоть перепланировка в панельном доме и сопряжена с определёнными сложностями, но сделать её и соблюсти законодательство чаще всего вполне возможно.

Источник: https://pravo.estate/kvartira/pereplanirovka/v-panelnom-dome/

Перепланировка в девятиэтажке

Перепланировка в девятиэтажке

Девятиэтажные жилые дома, выполненные из блоков, панелей, или имеющие смешанную конструкцию появившись в середине прошлого века в Москве и Подмосковье строились достаточно долго. 
Кирпичные девятиэтажные дома в те же годы стали возводится по типовым и индивидуальным проектам, учитывающим изменившиеся стандарты жилой застройки.

В данной статье будет дан краткий обзор типовых серий девятиэтажных многоквартирных домов г. Москвы с точки зрения возможности перепланировки квартир в этих зданиях

Общие черты и особенности девятиэтажек

Все девятиэтажные многоквартирные дома, построенные с начала 50-х годов, имеют железобетонные междуэтажные перекрытия, отопление и водоснабжение с подключением к городским сетям.

Девятиэтажные дома, согласно ГОСТ, оборудовались лифтом и расположенном в подъезде мусоропроводом. Стоит заметить, что эти дома стали одними из первых, где помимо газовых, начали устанавливать электрические кухонные плиты.

Появление девятиэтажных жилых домов позволило более эффективно использовать площади, предназначенные для городской застройки.

Блочные девятиэтажные здания и их особенности

В Москве блочные 9-этажные дома построены в преобладающем большинстве районов города. Серии домов II-18-01/09, и более редко встречающаяся 8-этажная версия этого же проекта (II-18-01/08 МИБ) претерпели за последние годы сначала включение в план сноса и реновации жилья, а потом исключение из него, так как расселение 8/9-ти этажного жилого фонда оказалось коммерчески невыгодным. 

Большинство зданий указанных серий, расположенных в Москве, на сегодня капитально отремонтированы. В ходе ремонта дома получили утепленные фасады, остекление балконов и пластиковые окна.

Дома этих серий с точки зрения возможности перепланировки, не представляют сложностей, так как внутренние несущие стены у них проходят по границам квартир.

Пример перепланировки в блочном доме

В данном проекте проходную комнату удалось сделать изолированной

Подробнее с данным проектом возможно ознакомиться здесь.

Блочно-панельный дом  

Этот тип конструкции реализован в серии домов проекта II-68, причем такие здания строились в самых разнообразных вариантах этажности – от 5 до 16. Дома серии II-68, с различными изменениями, возводились до середины 90-х годов.

При разработке проекта перепланировки для девятиэтажек этой серии необходимо учитывать наличие несущих стен в пределах квартиры. Несущих конструкций внутри однокомнатных и большинства двухкомнатных квартир нет, но все трехкомнатные квартиры и «линейные» двухкомнатные их имеют.

Чтобы привести домостроение к единообразию, на базе деталей серии II-68 был создан ряд серий, схожих по этажности и конструктиву здания — это, к примеру, И-522А, продолжавшие строиться до 1993 года.

Проблемы при перепланировке квартир в домах этих серий сводятся к тому, что некоторые межкомнатные стены, являются несущими и возможность устройства проема в них зависит от многих факторов. В основном, приходится учитывать этаж, на котором расположена квартира и наличие/отсутствие проемов в данной стене у соседей сверху/снизу.

Устройство проема в несущей стене всегда требует обследования состояния несущих конструкций здания, а также положительных выводов о возможности устройства проема в техническом заключении от автора-проектировщика здания (МНИИТЭП).
 

Перепланировка в панельной девятиэтажке

На базе панельных пятиэтажных зданий серии 1-515/5 была разработана девятиэтажная модификация данной серии 1-515/9, получившей в Москве широкое распространение.

У данного здания существует множество подсерий, которые расположены во всех районах, застраиваемых до 1977 года.. В Москве панельные дома всех модификаций этой серии присутствуют во всех районах, застроенных до 1977 года.

Дома этой серии получают в ходе ремонта утепленные внешние стены.

С точки зрения удобства жилья можно отметить, что дома этой серии имеют устаревшую на сегодня планировку квартир, но при этом у них есть и существенные преимущества при перепланировке.

В конструкции домов серии в качестве несущих стен выступают все продольные стены лестничной клетки и все межквартирные. Внутренние помещения разделены только ненесущими перегородками.

Согласование перепланировки в таких домах не представляет технической сложности и может быть выполнено на основе проектной документации, разработанной организацией с допуском СРО.

Серия дома II-49 (ее также обозначают как П-49) имеет другую несущую конструкцию, состоящую из продольных и поперечных несущих панелей.

На практике это означает, что межкомнатные стены являются несущими, и чем ниже этаж, тем меньше шансов согласовать спроектированный в них проем, так как расчетная нагрузка может оказаться слишком большой. 

Также на решение о согласовании перепланировки с устройством проема в несущей стене повлияет наличие или отсутствие проема в данной стене у соседей сверху и снизу.

Пример проекта перепланировки квартиры серии II-49

А данном проекте выполнялся прем в несущей стене. Подробнее этот проект описан здесь

Перепланировка девятиэтажек этой серии, при устройстве проема в несущей панели также требует обследования и разработки технического заключения от автора-проектировщика дома. 

Перепланировка в этой серии домов наиболее часто выполняется в трехкомнатных квартирах, имеющих проходные комнаты.

Перепланировка в кирпичной девятиэтажке

Кирпичный дом серии II-18-01/09 МИК является версией блочной девятиэтажки, перепланировка в которой не представляет особенных сложностей. 

В достаточно популярной и считавшейся в свое время престижной серии II-29 (П-29), нутри всех квартир, кроме трехкомнатных, несущие стены также отсутствуют, а это предполагает возможность простой перепланировки. 

С начала 50-х в Москве начали строить кирпичные дома по типовым проектам, часто являющимися версиями блочных и панельных проектов. Проектировщики, используя как базу типовые проекты, исполнений зданий по этажности делали различным и одни и тот же проект мог быть построен в вариантах от 5 до 10 этажей.

Индивидуальные проекты девятиэтажных домов

К этой категории можно отнести все каркасные дома. Девятиэтажки этой конструкции строились часто не только из кирпича, но и с использованием стандартных железобетонных деталей. Перекрытия в таких домах всегда железобетонные, уложенные на несущие ж/б балки(ригели). 

Опора ригелей осуществляется на вертикальные колонны, а поперечная устойчивость здания обеспечивается распределенными в пространстве стенами, образующими ребра жёсткости.

Как правило, перегородки внутри квартир в таких домах не являются несущими. Если перепланировка затрагивает расположенную на площади квартиры стену, являющуюся ребром жесткости, то без обследования здания специалистами замещающей автора организации не обойтись.

Обследование конструкций и устройство проема в несущей стене

О технологии выполнения и конструкции усиления проемов подробно описано здесь.

В настоящее время в Москве для зданий, построенных по индивидуальным проектам, замещающей автора-проектировщика организацией является ГБУ «Экспертный центр».

Такие дома, расположенные в Подмосковье, имеют не так много шансов на согласование перепланировок, затрагивающих несущие стены, так как автор проекта, как правило, не известен, а требуется его заключение. Местные органы самоуправления могут изыскать способ провести обследование конструкции дома и согласовать проект, но не все администрации располагают необходимыми для этого ресурсами.

Типовые проекты перепланировки девятиэтажки

Так, как абсолютное большинство московских зданий девятиэтажной застройки являются серийными, автор-проектировщик этих домов, (АО МНИИТЭП) разработал и согласовал с надзорным органом (Мосжилинспекцией), осуществляющим контроль и согласование в сфере перепланировок, проекты типовых перепланировок проекты типовых перепланировок в домах своего авторства. 

Проекты сведены в каталог, размещенный на сайте Государственной Жилищной Инспекции г. Москвы и на интернет-портале Мэра столицы.

Примеры типовых проектов перепланировки

Стандартизация проектов предполагает их абсолютно точное исполнение при производстве работ, но при этом несколько упрощает подготовку документации для согласования.

Вместо проекта перепланировки достаточно указать номер типового решения. Техническое заключение требуется предоставлять в обычном порядке.

О плюсах и минусах перепланировки по типовому проекту возможно узнать из этого материала.

Современные девятиэтажные дома

В настоящее время многие серии типовых зданий имеют в своем составе девятиэтажные версии. В основном, такими домами застраивается Подмосковье, но и в столице современные здания такой этажности до сих пор строятся.

Примерами новых столичных девятиэтажных домов могут послужить возведённые здания серии ПП-9 и Призма, но описание современных типов девятиэтажных зданий выходят за рамки данной статьи.

Проектирование и согласование

Перепланировка квартиры в девятиэтажке, как и любая другая требует согласования.

Основополагающим документом, регламентирующем процесс и допустимые мероприятия по перепланировке и переустройству в г. Москве является 508-е Постановление Правительства города.

На сегодня, в Москве имеется возможность согласовать не только запланированную, но и фактически выполненную перепланировку. 

Познакомиться с мероприятиями, которые возможно согласовать при проведении перепланировки и/или переустройства можно в материалах этой статьи, либо изучив само постановление № 508 в действующей редакции.

Познакомиться подробнее с алгоритмом согласования перепланировки в г. Москве возможно в этой статье или на официальном сайте мэрии.

Профессиональную консультацию по всем вопросам в сфере перепланировки также возможно получить и в нашей организации. Наши специалисты работают с объектами, расположенными как в Москве, так и в Московской области. 

Вы можете направить на нашу электронную почту (info@apb1.ru) план квартиры из БТИ «до перепланировки» и эскиз предполагаемых мероприятий. 

Дополнительно к планам, необходимо будет оставить в письме контактный номер телефона для связи, адрес объекта и суть вопроса, что от нас необходимо (консультация, разработка проектной документации или согласование перепланировки «под ключ»). Помимо электронной почты вы сможете оставить свой запрос на нашем сайте в форме вопрос-ответ, в онлайн чате, а также задать вопросы по телефону организации (8 (495) 722-03-79).

Источник: https://apb1.ru/pereplanirovka-v-devyatietazhke.html

Перепланировка квартиры в девятиэтажке

Перепланировка в девятиэтажке

Когда собственники заказывают у нас проект перепланировки, они порой не берут во внимание, что какие-то конкретные ремонтные работы в их квартире, может, и не получится провести ввиду того, что существуют некоторые факторы, препятствующие полноценно перепланировке квартиры.

К примеру, одним из таких факторов может быть расположение квартиры на этаже, не подходящем для определенного вида перепланировок.

Особенно много нюансов по ремонту в тех или иных квартирах возникает при перепланировке в девятиэтажке.

Ведь девятиэтажки очень распространены в Москве и Московской области, а учитывая то, что во многих из них планировка квартир порой не самая удачная, собственники решаются на ремонт.

Рассмотрение собственниками вариантов перепланировки квартир в девятиэтажке может зависеть от того, на каком этаже расположена квартира.

Перепланировка в панельной девятиэтажке

Проект перепланировки ванной и санузла в панельном доме серии П-3:

Если брать во внимание, что в Москве довольно в большом количестве строились панельные дома, очень часто к нам поступают заказы на разработку проекта перепланировки в панельных девятиэтажках.

Подобные мероприятия отличаются тем, что во время перепланировки особо не получится развернуться по разнообразию работ, так как в панельных домах несущими является большее количество стен – это препятствует более или менее свободному расширению жилых площадей и нежилых помещений.

Перепланировка в панельных девятиэтажках порой ограничивается устройством проемов в несущих панелях, а также переустройством и мероприятиями по простой перепланировке.

Проем в несущей стене:

Мы разработали и успешно согласовали несколько подобных проектов, например: проект перепланировки двушки в девятиэтажке, перепланировки четырехкомнатной квартиры и т. д. Поэтому, если вам понадобится проект для проведения ремонта в девятиэтажном панельном доме, то мы с радостью вам поможем.

Перепланировка многокомнатных квартир в девятиэтажках

Варианты перепланировки в девятиэтажке очень часто зависят от того, сколько комнат в квартире, где намечается ремонт.

Если, к примеру, варианты перепланировки однокомнатной квартиры в девятиэтажке весьма ограничены из-за маленькой площади помещения, то при перепланировке в многокомнатных квартирах таких ограничений нет.

В многокомнатных квартирах, расположенных в девятиэтажках, есть шанс не только провести переустройство и простую перепланировку, но также можно объединять/разделять жилые помещения, совмещать и разбивать санузлы, переносить санузлы и кухни на другие нежилые площади.

Примеры перепланировок по объединению ванной и туалета:

Именно поэтому владельцы многокомнатных картир все чаще стремятся сделать в своем жилье перепланировку, так как это позволяет им обустроить помещение удобнее, функциональнее и эстетически приятнее для себя.

Перепланировка квартир, расположенных на первых и последних этажах в девятиэтажках

При перепланировке обязательно учитывается этаж, на котором расположена квартира, ведь для квартир, расположенных на верхних и нижних этажах, существуют дополнительные правила перепланировки.

Например, возьмем перепланировку с затрагиванием несущих стен. Здесь чаще всего проводятся работы по устройству проема в несущей стене. При таком ремонте обязательно должно проводиться инженерное обследование квартиры на проверку возможности затрагивания несущих конструкций. По результатам обследования составляется техническое заключение.

Пример технического заключения:

Чем ниже расположена квартира, тем больше нагрузка на несущие конструкции, что означает наличие большего риска при их затрагивании.

Поэтому автор проекта дома в большинстве случаев может запретить проводить перепланировку квартир, расположенных на первых этажах в девятиэтажках, если планируется вмешательство в несущую стену.

А на последних этажах такое мероприятие согласуется практически без проблем.

Если речь идет о расширении или переносе «мокрых зон», то здесь тоже есть важные моменты:

  1. Во-первых, размещение кухонь над жилой площадью другой квартиры запрещено, поэтому такая перепланировка осуществима только в квартирах на первых этажах или же в тех, под которыми находятся нежилые помещения.
  2. Во-вторых, расширение комнат на зоны кухни или санузла запрещено, так как жилая площадь не должна располагаться под «мокрой зоной» другой квартиры. Однако, такая перепланировка возможна на последнем этаже девятиэтажек и других многоэтажек ввиду того, что над этими квартирами нет других квартир. А увеличение кухни за счет жилой комнаты возможно только на первом этаже.
  3. В третьих, нельзя расширять «мокрые зоны» на жилые комнаты, но исключением являются варианты, где квартира также находится на 1 этаже или над нежилым помещением.

Как видите, при перепланировке на последних и первых этажах надо учитывать те или иные особенности.

Если вам потребуется подготовить проектную документацию для перепланировки квартиры в девятиэтажке, а также если нужна будет помощь во время согласования, то сотрудники нашей организации вам с радостью помогут.

Источник: https://www.PereplanirovkaMos.ru/pereplanirovka-kvartiry-v-devyatietazhke.html

Перепланировка в панельном доме

Перепланировка в девятиэтажке

Перепланировка в панельном доме подразумевает под собой разрушение конструктивной целостности здания, так как панельный тип строения подразумевает монолитность конструкции. Несмотря на это закон допускает изменение конструкции в некоторой степени, не вызывающей опасности разрушения здания.

Насколько можно изменить планировку в панельном доме

Собственники могут изменять план своего жилища в многоквартирном доме панельного типа согласно стандартному образцу. Они также могут разработать индивидуальную планировку. Но в любом случае план необходимо согласовать с государственными органами.

Вместе с тем законом определены виды изменений, которые допустимы в общем. Помимо них, любые изменения будут иметь незаконный характер.

Так, к перечню допустимых изменений отнесены:

  • изменение положений перегородок;
  • снос перегородок;
  • увеличение жилой площади за счёт технических помещений;
  • изменение параметров проёмов дверей и окон;
  • полное закладывание проёмных частей;
  • оформление ещё одной кухни либо ванной (туалета).

Кроме того, определённые изменения в конструкции квартир в панельных домах категорически запрещены.

К такого рода изменениям относятся:

  • каким-либо образом затрагивающие несущие конструкции;
  • изменяющие общий фасад здания;
  • затрагивающие условия проживания жителей соседних квартир;
  • изменения, внесённые без согласования с остальными совладельцами квартиры;
  • изменения плана квартир в многоквартирных домах панельного типа, если генеральным планом запланирован снос здания либо истекает срок эксплуатации здания.

Как уже было отмечено, вне зависимости от того, допустимы изменения или нет, они должны быть согласованы с уполномоченным государственным органом. Это довольно долгий и сложный процесс, требующий определённых расходов и сбора документации.

Из-за сложности процедуры согласования многие собственники решаются производить перепланировку без неё, однако за такие действия в законодательстве установлена ответственность, вплоть до уголовной.

Что такое согласование?

Особенностью панельного многоквартирного дома является то, что в нём имеются очень много несущих конструкций. Обычные дома, построенные из кирпича, как правило, имеют лишь свайные несущие конструкции, когда как у панельных сооружений они сплошные. Так что к процессу перепланировки нужно относиться осторожно, чтобы не вызвать каких-либо катастрофических последствий.

По этой причине нужно доверить составление плана изменений профессиональным архитекторам, которые учтут все особенности панельного строения и помогут избежать неожиданных последствий. Помимо этого, перепланировка квартиры в панельном доме должна быть законной, чтобы не наступили последствия правового характера.

Сама по себе перепланировка без согласования может повлечь следующие последствия бытового и правового характера:

  • ответственность административного характера в виде штрафа или уголовного в виде лишения свободы в зависимости от наступивших последствий;
  • квартира уже не будет чистой в юридическом смысле слова, ведь продать или иным образом переоформить такую квартиру не получится, так как фактическое техническое состояние будет расходиться с отражёнными в технической документации сведениями;
  • бытовые споры с соседями из-за строительных работ или затрагивающих их интересы изменений станут постоянным делом, а также возможны доносы со стороны соседей в надзорные органы государства.

Таким образом, сделать в панельном доме перепланировку незаконно можно, однако с указанными последствиями. Разумеется, ответственность наступит, если только надзорные органы прознают о данном факте.

Трудностей с продажей не избежать, так как найти клиентов на объект недвижимости с незаконными элементами довольно сложно.

Порядок согласования

Можно ли делать изменения без согласования? С точки зрения закона – нет, однако практика показывает, что многие делают это. Но рекомендуется узаконить перепланировку, чтобы избежать нежелательных последствий.

В целом порядок согласования состоит не только из подачи заявления. Сбор соответствующих документов занимает большую часть процесса.

Весь процесс согласования перепланировки состоит из следующих этапов:

  1. Необходимо заказать специальное обследование квартиры на предмет инженерно-технического состояния у организации, которая разрабатывала план панельного дома при возведении. Как правило, такой организацией является государственное предприятие.
  2. В целях экономии можно выбрать любой из типовых планов, который также имеется у указанной выше организации. Так можно будет сэкономить не только деньги на заказе отдельного плана, но и время, которое обычно затрачивается на приведение индивидуального плана в соответствие с нормами законодательства.
  3. Разработка индивидуального плана осуществляется профессиональными специалистами по заказу собственника квартиры либо его уполномоченного представителя. Архитекторы могут изменить предоставленный собственником план, чтобы привести его в соответствие со строительными нормами.
  4. В жилищную инспекцию соответствующего населённого пункта необходимо подать заявление и приложить к нему документы на квартиру и разработанный индивидуальный или заказанный типовой план.
  5. После необходимо получить с той же жилищной инспекции разрешение на ведение работ по строительству.
  6. Строительные работы при перепланировке могут осуществлять лишь лицензированные и учтённые в особых СРО (саморегулируемых объединениях) строительные организации. Так что нужно нанимать работников оттуда.
  7. После окончания работ необходимо вызвать ответственного сотрудника жилищной инспекции, бригадира, осуществлявшего строительные работы, и провести процедуру согласования. При этом проверяется соответствие выполненных работ одобренному жилищной инспекцией плану. По итогам составляется специальный акт, который подписывается ревизором жилищной инспекции, бригадиром и собственником квартиры либо его уполномоченным представителем.
  8. Согласно новому плану редактируются технические документы в БТИ (бюро техинвентаризации), а также дополняется кадастровая документация в ЕГРП (единый госреестр прав). Для этого в соответствующие организации подаётся заявление собственника.

Лишь при соблюдении указанного порядка перепланировка панельной квартиры будет считаться законной.

Перепланировка в панельных домах сопряжена с большими рисками для жизни людей, так что дело лучше доверить профессионалам.

Особенности проектирования

Как уже было отмечено, составление проекта необходимо заказать либо у ответственного государственного органа, чаще всего это архитектурная служба местной администрации, либо у частных архитекторов. Чтобы подготовленный частным архитектором проект имел достаточную силу для получения разрешения, нужно чтобы у него был аттестат, выдаваемый соответствующей СРО.

Особенности проектирования заключаются в следующем:

  • составленный план должен соответствовать строительным и иным нормам, установленным в законодательстве для многоквартирных домов панельного типа;
  • на допустимость тех или иных изменений может повлиять ветхость здания и общее техническое состояние стен;
  • учитывается нагрузка на каждую несущую конструкцию: нельзя допускать сооружения проёмов в одном и том же месте на разных этажах;
  • из-за меньшей нагрузки, возможно, изменения в перепланировке в квартирах верхних этажей вносятся гораздо легче, нежели квартир на нижних этажах панельного дома.

Таким образом, следует учитывать массу особенностей каждого дома и каждой квартиры в отдельности. Так как строение связывает между собой имущество нескольких собственников, стоит для начала согласовать действия с соседями.

Кроме того, в зависимости от характера изменений могут возникнуть следующие сложности:

  1. Нельзя расширять кухню за счёт санузла. Расширение площади кухонного помещения допускается только за счёт смежных жилых помещений. Так, если стена между ними не является несущей, то её можно просто снести. В несущей стене допускается делать проёмы только при условии, что они будут дополнительно укреплены.
  2. Если в затрагиваемой перепланировкой стене проходит вентиляция, то лучше оставить эту стену в покое. Ведь трогать вентиляцию в многоквартирном доме категорически запрещено вне зависимости от типа постройки.
  3. Проще всего перепланировать санузел. Для этого даже не требуется согласовать действия с администрацией. Однако если перепланировка санузла затрагивает несущие стены, необходимо действовать в общих рамках процедуры.
  4. Коридор является запасной площадью и обычно не отделяется от других комнат несущими стенами. Однако всё зависит от особенностей изначальной планировки. В любом случае изменения коридора необходимо согласовать с администрацией, так как изменяется жилая площадь, а соответственно и стоимость объекта.

Перепланировка должна повысить комфортабельность квартиры, а не ухудшать условия проживания. Так что о целесообразности перепланировки приходиться думать в первую очередь. Ведь процесс этот довольно затратный и в отношении денег, и в отношении времени.

Как узаконить перепланировку?

Из-за указанных сложностей в процедуре согласования проекта перепланировки многие собственники решаются осуществить её незаконно. Так что часто возникает необходимость узаконивания уже осуществлённой перепланировки.

Закон выделяет два способа узаконивать незаконную перепланировку квартиры:

  1. Через жилищную инспекцию путём подачи заявления постфактум. Однако в данном случае нужно будет заплатить административный штраф в размере 2 тысяч рублей. Кроме того, если изменения не соответствуют требованиям законодательства, то в узаконивании будет отказано.
  2. Через суд перепланировка узаконивается только при наличии письменного отказа жилищной инспекции. Так, когда жилищная инспекция устанавливает недопустимость внесённых изменений, то вопрос может быть решён в судебном порядке. При этом суду нужно представить экспертное заключение о безопасности перепланировки для конструкции дома, заключения из пожарной инспекции, санитарной службы и других организаций, осуществляющих надзор в жилищной сфере.

В любом случае узаконить постфактум перепланировку очень сложно, если нет экспертного заключения профессиональных архитекторов.

Так что, когда возникает необходимость в этом, лучше сразу обратиться к ним и заказать заключение по поводу проделанной работы, а также план перепланировки постфактум для утверждения в жилищной инспекции и внесения соответствующих изменений в техническую и кадастровую документацию.

Источник: https://ZhiloePravo.com/oformlenie/pereplanirovka/panelnom-dome.html

Перепланировка квартиры в панельном доме: можно ли сделать и узаконить

Перепланировка в девятиэтажке

» Жилищные споры » Перепланировка » Перепланировка квартиры в панельном доме

209 просмотров

Значительная часть населения России проживает в многоквартирных панельных домах, стандартная планировка которых оставляет желать лучшего.

Из-за этого очень многие собственники проводят перепланировку помещений, обустраивая квартиру более комфортным, с их точки зрения, образом.

Однако такие действия нужно сначала согласовывать или, в крайнем случае, узаконивать после завершения всех работ. Как это сделать – читайте в этой статье.

Запрещена или разрешена перепланировка?

Самовольная перепланировка запрещена при любых условиях. Серьезные изменения, вносимые в планировку квартиры обязательно нужно предварительно согласовывать. Однако далеко не все собственники идут на это, ведь согласование – сложная и длительная процедура.

Тем не менее уже после завершения всех ремонтных работ все равно обычно возникает необходимость узаконить то, что было сделано. Как доказывает практика, узаконивать перепланировку существенно сложнее, чем согласовывать ее до начала работы.

Что можно?

Далеко не все, что собственник хотел бы сделать со своим жильем можно делать с точки зрения законодательства. Часть изменений можно согласовать (или узаконить в дальнейшем), однако многие элементы просто запрещены. В некоторых случаях, даже те изменения, которые запрещены, можно попробовать узаконить через суд, однако рассчитывать на гарантированно положительное решение не стоит.

Скорее всего суд, как и контролирующие органы, выдаст постановление о том, что собственник должен привести жилье в соответствие с техпаспортом (вернуть предыдущую планировку), а не разрешит оставить все как есть. Во многих случаях решить подобную проблему без помощи опытного юриста просто невозможно.

Что можно и нельзя узаконить:

  • Можно переносить батареи в пределах одной комнаты, но нельзя выносить их на балкон.
  • Можно менять конфигурацию вентиляционного шкафа (при условии, что его функциональность не изменится), но нельзя его полностью демонтировать.
  • Можно изменять площадь ванной комнаты и туалета (включая их объединение или разделение), но нельзя переносить такие помещения в другое место.
  • Можно объединить две комнаты в одну или разделить одну комнату на две, но нельзя объединять комнату и балкон.
  • Можно объединить комнату и кухню, но только в том случае, если в квартиру не подведен газ.
  • Можно сносить обычные стены-перегородки, но ни в коем случае нельзя трогать несущие стены.
  • Если планируется разделять/объединять комнаты, нужно озаботиться тем, чтобы в каждой из комнат остался источник естественного освещения (окно). Запрещается формировать помещения, в которых не будет окон.

Подобных особенностей очень много и серьезное влияние имеет регион нахождения имущества. Так, например, в некоторых регионах даже кондиционер повесить без специального разрешения нельзя. Именно поэтому и рекомендуют сначала подготовить проект перепланировки, согласовать его и только после этого приступать к ремонтным работам.

Перепланировка в 9-ти этажном или другом аналогичном панельном доме возможна по предварительному согласованию. Если же человек сначала сделал все, что задумал и только после этого озаботился согласованием (или просто приобрел квартиру, которая не соответствует техпаспорту), ему придется заниматься узакониванием.

Это можно сделать в специальных структурах при местной администрации населенного пункта. Проблема в том, что называются такие организации по-разному и располагаются не очень удобно. Как следствие, намного проще и удобнее обращаться в МФЦ (Мои документы).

Порядок действий

Инструкция для узаконивания перепланировка:

  1. Заказать проект перепланировки. Это самый важный этап, несмотря на то, что сам ремонт (перепланировка) уже выполнена. В теории, если внесенные изменения были не слишком серьезными и значительным, подготовить проект можно и самостоятельно, но во всех без исключения случаях намного лучше, если готовить перепланировку будут специалисты.
  2. Подготовить остальные документы (подробнее см.ниже).
  3. С документами обратиться в любое отделение МФЦ (Мои документы). Территориальная принадлежность тут не важна, потому лучше выбирать то отделение, где меньше посетителей и очередей.
  4. Составить заявление на узаконивание выполненной перепланировки.
  5. Передать специалисту заявление вместе со всеми документами.
  6. Дождаться решения.
  7. Если решение положительное, можно обращаться в Росреестр и вносить изменения в техпаспорт. Если отрицательное – можно пробовать решить проблему через суд.

Документы

Для узаконивания перепланировки потребуется готовить следующий пакет документов:

  • Проект перепланировки.
  • Паспорт заявителя.
  • Паспорта всех совладельцев квартиры или свидетельства о рождении, если паспорта еще нет.
  • Согласия всех совладельцев на выполнение перепланировки.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Техпаспорт на квартиру.
  • Правоустанавливающие документы на недвижимость (договор дарения, купли-продажи и так далее).
  • Доверенность на представителя и его паспорт (если требуется).

Расходы

Решение о согласовании перепланировки выдается бесплатно, однако при сборе документов возникнут следующие затраты:

  • Оформление проекта перепланировки: от 10 тысяч рублей (в среднем 20-30 тысяч рублей).
  • Новая выписка из ЕГРН: 300 рублей.
  • Нотариальное заверение согласий совладельцев: от 1 тысячи рублей каждое.
  • Доверенность на представителя: от 2 тысяч рублей.
  • Переоформление техпаспорта: от 5 тысяч рублей.

Сроки

Примерные сроки узаконивания перепланировки:

  • Подготовка проекта перепланировки: от 2 недель. В среднем – 1 месяц.
  • Подготовка документов: до 1 недели.
  • Ожидание решения: до 45 дней.
  • Получение решения: до 3-х дней.
  • Переоформление техпаспорта: до 2 недель.

Многое зависит от региона проживания, загруженности специалистов, активности заявителя и других факторов. В среднем процедура узаконивания занимает от 2 до 3 месяцев.

В отличие от предварительного согласования будущей перепланировки, при котором можно внести изменения в проект и, как следствие, привести жилье в полное соответствие с требованиями законодательства, узаконивание предполагает получение разрешения на то, что уже сделано. При этом, большая часть «популярных» изменений в квартире узаконить практически невозможно.

В результате после обращения в МФЦ (Мои документы), клиент получает отказ от узаконивания. Это значит, что у него начнут возникать проблемы из-за незаконной перепланировки. В такой ситуации есть только два выхода:

  1. Провести очередной ремонт и привести квартиру в соответствие с тем, что сказано в техпаспорте.
  2. Попробовать добиться своего, обратившись в суд.

Первый вариант мало кого устроит по той простой причине, что перепланировка изначально задумывалась не для того, чтобы все разрушить сразу после окончания работ. Однако нередко именно так и приходиться поступать. Второй вариант более интересен, но требует серьезных усилий, может растянуться на 4-6 месяцев и требует грамотной юридической поддержки.

Проблемы с неузаконенной перепланировкой

Нельзя оставлять незаконную перепланировку. Рано или поздно собственника заставят заплатить штраф в размере до 2,5 тысяч рублей. Это сравнительно небольшая сумма, особенно на фоне потенциальных затрат на изменение планировки или узаконивание. Однако это лишь начало.

Вместе с предписанием заплатить штраф, владелец квартиры получает еще и требование привести жилье в соответствие с техпаспортом. Если этого не сделать, то в конечном итоге квартира будет арестована и продана с торгов. Почти всю вырученную сумму получит бывший собственник, однако она будет существенно ниже, чем рыночная, потому это очень невыгодно.

Провести узаконивание перепланировки квартиры без помощи опытного юриста очень сложно, а в некоторых случаях вообще невозможно. На бесплатной консультации квалифицированные специалисты расскажут об основных особенностях процедуры. Они также могут представлять интересы клиента как при подаче заявления в МФЦ, так и при решении проблемы через суд.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pereplanirovka-kvartiry-v-panelnom-dome/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.