Малоэтажная многоквартирная застройка это

Содержание

Что такое малоэтажная жилая застройка?

Малоэтажная многоквартирная застройка это

Не всем людям уютно жить в многоэтажных домах крупных конгломератов. Такой же привычный городской комфорт, но с загородным спокойствием может обеспечить малоэтажная жилая застройка.

Этот вид недвижимости приобретает все больше популярности. И связано это не только с микроклиматом, но и с обеспечением доступными и качественными коммунальными услугами.

В малоэтажном жилье должны существовать особые подходы в системе управления, но действующие нормативные акты не совсем адаптированы к такому виду застройки.

В этой статье описаны основные вопросы по правовому регулированию малоэтажной жилой застройки, назначению земли, на которой она расположена, особенностям эксплуатации, ее преимуществам и недостаткам, а также перспективам развития в России.

Правовые аспекты

Четкая регламентация определения «малоэтажная жилая застройка» в российском законодательстве отсутствует. Но в части 2 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации обозначено, что строительство и реконструкция многоквартирного дома высотой до 3-х этажей могут осуществляться без экспертизы проектной документации.

Исключения составляют постройки, для поддержания которых используются средства госбюджета. В Градостроительном кодексе РФ прописано лишь несколько позиций, которые косвенно указывают на связь с малоэтажной жилой застройкой.

В СНИП по градостроительству и планировке населенных пунктов обозначены следующие категории объектов недвижимости:

  • многоэтажные жилые дома;
  • индивидуальные жилые сооружения;
  • жилые строения средней этажности;
  • жилые дома малой этажности.

Еще в этом документе описана процедура получения документов на разрешения проведения строительных работ на индивидуальном жилищном объекте.

Малоэтажная жилая застройка — это сколько этажей

Не все ясно в правовом поле и с количеством этажей. СП 42.13330.2011 устанавливают ограничения на объекты малоэтажного строительства — это 4 этажа, включая мансардный уровень. А в СП 54.13330.2011 прописано 3 этажа с учетом подвала, мансарда и цоколя. Если отталкиваться от этого норматива, то объект не может превышать 2-х этажей.

Эти пробелы в законодательстве создают сложности для застройщиков, особенно в вопросах разработки градостроительных и разрешительных документов. В спорных ситуациях приходится отталкиваться от принципа «что не запрещено, то разрешено».

Из-за подобных неясностей территории становятся менее привлекательными для крупных строительных компаний. Массовая застройка все равно так или иначе ведется, но страдают вопросы организованности. В большей степени это касается благоустройства и инфраструктуры.

Особенности эксплуатации

После завершения всех строительных работ, в ходе эксплуатации здания, также возникают сложности. Управляющим компаниям не хватает проработанности нормативно-правовой базы.

В малоэтажных жилых застройках отсутствует подключение к центральным системам отопления, водопровода и канализации. Встает вопрос о необходимости создания собственных водозаборных скважин и котельных установок.

Это сложное техническое оборудование, которое требует надлежащего обслуживания. Обычно опытом в этой области могут похвастаться далеко не все управляющие компании.

Решением организационных вопросов в малоэтажных жилых застройках могут заниматься управляющие компании и некоммерческие объединения жильцов — жилищные кооперативы и товарищества собственников жилья.

В категорию малоэтажного жилищного строительства относятся следующие виды сооружений:

  • одноквартирный жилой дом высотой до 3-х этажей;
  • особняк;
  • блокированный жилой дом;
  • апартаменты;
  • коттедж;
  • резиденция;
  • вилла;
  • дуплекс;
  • таунхаус.

Назначение и использование земельного участка

Строительство объектов малоэтажного строительства тесно связано с видами разрешенного использования земельного участка.

Градостроительным регламентом определены основные правила землепользования:

  • назначение земли у малоэтажной жилой застройки может быть определено для ведения личного подсобного хозяйства;
  • на участке разрешено размещать гаражи, другие подсобные сооружения, сады и огороды;
  • земля под блокированную застройку подходит под строительство жилого дома высотой до 3-х этажей, предназначенного для постоянного проживания, но не разделенного на квартиры. У объекта может быть общая стена с соседними жилыми строениями, но общее количество сблокированных домов не может превышать 10;
  • на земельном участке под малоэтажную жилую застройку может находиться передвижное жилье (кемпинг, палаточный городок, вагончик, прицеп), которое может подключаться к инженерным коммуникациям, проходящим по этой территории.

Нормативы для объектов малоэтажного строительства

СНиП регулирует расстояния между соседними домами и постройками, инженерными сетями. Виды нормативных отступов делятся на следующие категории:

  • санитарные;
  • градостроительные;
  • экологические;
  • противопожарные.

Расстояния между зонами малоэтажной жилой застройки определяются в границах отведенного земельного участка и за его пределами.

Классификация малоэтажных жилых застроек

Дома высотой до 3-х этажей классифицируются по нескольким параметрам:

  • месторасположение (городские застройки высокой плотности, отдельно стоящие жилые дома с участком до 0,15 га в городской черте или ближайшем пригороде, загородные дома с такой же площадью земельного надела);
  • уровень качества жизни (элитные, бизнес и средний класс, эконом-варианты);
  • периодичность проживания (капитальные, сезонные);
  • размеры и наличие участка (дома с садом, огородом, хозпостройками, гаражом, но не более половины всей площади земли, постройки с приквартирным участком, сооружения без участка);
  • количество этажей (что значит 1- , 2- , 3-этажные);
  • конструктивное решение (деревянные, панельные, монолитные, кирпичные, блочные, комбинированные);
  • наличие нежилой площади (с подвалом, мансардой, верандой);
  • наличие дополнительных помещений (гараж, летняя кухня, прачечная, зимний сад, сауна).

Для оформления разрешения на сооружение объекта малоэтажной застройки необходимо иметь участок с видом целевого использования поселение и ВРИ в соответствии с типом проекта дома.

Преимущества и недостатки малоэтажных сооружений

Эта категория недвижимости сегодня развивается стремительными темпами, поэтому ее доля в общем объеме строительства постоянно растет.

Это связано со многочисленными преимуществами малоэтажных домов:

  • требуется минимум согласований проекта;
  • низкая плотность населения на 1 кв. м;
  • высокие темпы строительства;
  • возможность возведения по индивидуальным проектам;
  • экологичность;
  • низкая себестоимость жилья;
  • минимум затрат на организацию детских площадок, зон отдыха и стоянок;
  • автономность инфраструктуры;
  • комфортность проживания;
  • эстетичность и удобство эксплуатации;
  • сниженная нагрузка на прилегающие автодороги.

Имеются у объектов этой категории жилья и некоторые недостатки:

  • высокая стоимость земли под строительство и подключения коммуникаций;
  • сложности в оформлении участка.

Малоэтажное жилье в России

Что такое малоэтажная многоквартирная жилая застройка для жителей России? В 2021 году это наиболее оптимальный формат для всех участников рынка — на него приходится 52 % всего объема жилищного строительства. За 20 лет доля ввода в эксплуатацию малоэтажного жилья увеличилась в 7 раз.

В государственных масштабах малоэтажное строительство рассматривается как способ увеличить темпы строительства и повысить доступность жилья для всех категорий населения. Это связано с более низкой стоимостью квадратного метра, чем в многоэтажных проектах.

Ко всему прочему, в рамках комплексного освоения удаленных территорий более выгодно возводить невысотные жилые дома. Малоэтажные проекты позволяют улучшить качество проживания: они отличаются безопасностью и более семейным окружением, наносят меньший вред окружающей среде.

Девелоперам малоэтажные объекты нравятся прежде всего высокой скоростью строительства и меньшим количеством согласований.

Ипотека на малоэтажное жилье

Ипотечные займы на рынке «малоэтажки» распространены не так активно, как среди городского жилья. Главное отличие в получение кредита заключается в размере первоначального взноса, который достигает 40-50 %.

Кредиты на объекты малоэтажного строительства предлагают многие банки, среди которых Сбербанк, Альфа-Банк, Газпромбанк, ВТБ 24, Россельхозбанк, банк «УралСиб», банк «Возрождение» и другие.

Заключение

Будущее у малоэтажного сегмента в России есть. Его приоритетный статус поддерживается экономикой страны и программно-целевыми методами.

К 2021 году в рамках модернизации экономики планируется увеличить ввод жилья до 120 млн. м. кв. в год. При сохранении действующей структуры жилищного строительства выполнить эту задачу сложно.

И в этом плане малоэтажная жилая застройка имеет существенные преимущества:

  • формируется благоприятная жилая среда;
  • технологический цикл возведения здания занимает мало времени;
  • высокое качество строительства;
  • приемлемая стоимость.

В сравнении с многоэтажным проектом малоэтажная застройка является более комфортной и здоровой, гармонирует с окружающей средой и экономит ресурсы.

Источник: http://expert-home.net/maloetazhnaya-zhilaya-zastrojka/

Планировка и застройка загородных участков

Малоэтажная многоквартирная застройка это

Настоящие правила устанавливают требования к застройке территорий малоэтажного жилищного строительства как части, так и самостоятельной планировочной структуры городских, сельских и других поселений, разрабатываемой в соответствии с действующими нормами и утвержденными генеральными планами поселений.

Малоэтажные жилые застройки

Малоэтажной жилой застройкой принята застройка домами высотой до 3-х этажей включительно.

Жилые образования территорий малоэтажного жилищного строительства должны состоять, как правило, из жилых домов одноквартирных и блокированных (с приквартирными участками).

Допускается применение домов секционного типа и других (высотой до 4-х этажей) с градостроительным регулированием в соответствии со СНиП 2.07.01.-89. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений.

Типы домов (зданий)

В индивидуальном строительстве основной тип дома – одноквартирный. Помимо одноквартирных, применяются дома блокированные, в том числе двухквартирные, с приквартирными участками при каждой квартире.

Основными типами жилища для муниципального строительства следует принимать дома многоквартирные блокированные, секционного типа с приквартирными участками или двориками перед частью квартир.

По уровню проживания проектируемое жилище следует подразделять на две основные категории:

– социальное жилище для муниципального строительства с нормируемыми верхними пределами площадей квартир – жилище для индивидуального строительства с нормируемыми нижними пределами площадей квартир.

Типы квартир и их площади представлены в Таблице 1.

Таблица 1. Типы квартир и их площади.

Вид строительстваЧисло комнат (типы квартир)
12345678
Величина квартир (малых, больших)
АБАБАБАБАБАБАБАБ
А. Муниципальное строительство – верхние пределы площади квартир, кв.м. – 18 кв.м./чел.: городок, поселоксело2838364444505360566665767077778984949510496106108116
Б. Индивидуальное строительство – нижние пределы площади квартир, кв.м. – 18 кв.м./чел.3653657795108126144

В городских, пригородных и сельских поселениях для семей, ведущих индивидуальную трудовую деятельность, следует применять жилые дома с местом приложения труда (дом врача, дом ремесленника, дом продавца товаров повседневного спроса, дом фермера и др.).

Проектирование домов со слесарными, ремонтными, кузнечными мастерскими и подобными помещениями допускается при соблюдении необходимых гигиенических, экологических, противопожарных и санитарных требований, при согласовании соответствующих служб государственного надзора.

Потребности населения в жилье должны быть обеспечены не только путем нового строительства, но и с помощью модернизации и реконструкции малоэтажных жилых зданий, сохранивших свою материальную ценность.

Планировка и застройка земельных (приквартирных) участков

Предельные размеры земельных участков для усадебных, одно-двухквартирных и многоквартирных блокированных жилых домов устанавливаются органами местного самоуправления в соответствии с территориальными строительными нормами в зависимости от типа дома и других местных особенностей. Границы, площади и режим использования земельных участков при многоквартирных жилых домах определяются градостроительной документацией с учетом законодательства Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации.

Усадебный, одно-двухквартирный домдолжен отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м, от красной линии проездов – не менее чем на 3 м. Расстояние от хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов должно быть не менее 5 м.

В сельских поселениях и на территориях малоэтажной застройки городов и пригородных поселений (на которых разрешено содержание скота) допускается предусматривать на приквартирных земельных участках хозяйственные постройки для содержания скота и птицы, хранения кормов, инвентаря, топлива и других хозяйственных нужд, бани, а также – хозяйственные подъезды и скотопрогоны. Состав и площади хозяйственных построек и построек для индивидуальной трудовой деятельности принимаются в соответствии с региональными особенностями и заданием на проектирование.

До границы соседнего приквартирного участка расстояния по санитарно-бытовым условиям должны быть не менее: от усадебного, одно-двухквартирного и блокированного дома – 3 м; от постройки для содержания скота и птицы – 4 м; от других построек (бани, гаража и др.) – 1 м; от стволов высокорослых деревьев – 4 м; среднерослых – 2 м; от кустарника – 1 м.

Постройки для содержания скота и птицы допускается пристраивать только к усадебным одно-двухквартирным домам при изоляции их от жилых комнат не менее чем тремя подсобными помещениями; при этом помещения для скота и птицы должны иметь изолированный наружный вход, расположенный не ближе 7 м от входа в дом.

При устройстве гаражей (в том числе пристроенных) в цокольном, подвальном этажах одно-двухэтажных усадебных, одноквартирных и блокированных домов (в усадебных, одно-двухквартирных домах и в первом этаже) допускается их проектирование без соблюдения нормативов на проектирование предприятий по обслуживанию автомобилей.

В сельских поселениях и на территориях малоэтажной застройки пригородной зоны для жителей многоквартирных домов хозяйственные постройки для скота и птицы могут выделяться за пределами жилых образований. Для многоквартирных домов допускается устройство встроенных или отдельно стоящих коллективных хранилищ сельскохозяйственных продуктов, площадь которых определяется заданием на проектирование.

На территориях с застройкой усадебными, одно-двухквартирными домами расстояние от окон жилых комнат до стен соседнего дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должно быть не менее 6 м.

Литература: – СП 30-102-99. Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства (Дата введения 2000-01-01)

Рекомендуем ознакомиться:

Источник: https://www.parthenon-house.ru/content/articles/index.php?article=7044

Многоквартирная малоэтажная застройка: особенности создания и управления

Малоэтажная многоквартирная застройка это

Малоэтажная жилая застройка становится все более популярной из-за сочетания привычного городского комфорта с загородным спокойствием. В таких комплексах складывается особенно уютная атмосфера для проживания.

Свои особенности здесь есть не только в микросреде, но и в обеспечении доступными и качественными жилищными и коммунальными услугами.

Именно поэтому потребовалось разработать и внедрить новые подходы к системе управления, рассчитанные именно на малоэтажные жилые дома.

В этом вопросе требуется законодательное урегулирование, так как действующие нормативные акты не адаптированы к особенностям управления МКД в такой застройке. Гражданам здесь приходится теснее взаимодействовать и между собой, и с обслуживающими территории организациями.

Четкого определения самого термина «малоэтажный жилой дом» в действующем законодательстве тоже нет.

В части 2 статьи 49 ГК РФ сказано лишь о том, что строительство и реконструкция МКД не выше 3 этажей могут проходить без экспертизы проектной документации, если не используются бюджетные средства.

Даже с количеством этажей для отнесения к малоэтажной застройке есть определенные сложности. В СП 42.13330.2011 для таких объектов установлено ограничение в 4 этажа вместе с мансардным. В СП 54.13330.2011 говорится уже о 3 этажах с учетом подвала, цоколя и мансарды.

При использовании такого определения дом с подвалом может быть малоэтажным только если он не выше 2 этажей. Законодательные пробелы создают сложности для застройщиков в части подготовки градостроительных и разрешительных документов.

Из-за этого территории становятся менее привлекательными для крупных компаний. На них все равно идет массовая застройка, но она получается неорганизованной. Из-за этого страдает благоустройство территорий и их инфраструктурное развитие.

В дальнейшем это осложняет деятельность работающих на объектах малоэтажного жилого строительства управляющих организаций, которым также не хватает проработанности нормативно-правовой сферы. На таких объектах часто нет подключения к централизованным системам отопления, водопровода и канализации. Все это заменяется созданием собственной котельной и водозаборной скважины.

Такое оборудование требует надлежащего обслуживания, опыта которого у работающих в типовой городской застройке управляющих организаций обычно не имеется.

В малоэтажной многоквартирной жилой застройке могут работать как специализированные управляющие компании, так и некоммерческие объединения жильцов – ТСЖ и жилищные кооперативы. Практика последних лет раскрыла основные проблемы управления таким жилищным фондом. Они стали видны в статистике судебных споров, которые возникают по двум основным причинам:

– УК навязывают жильцам дополнительные услуги и завышают их стоимость, ограничивают подачу коммунальных ресурсов и закрывают доступ на территорию;

– потребители отказываются заключать договоры, не оплачивают предоставленных услуг и так далее.

Механизмов из действующих законов недостаточно для решения подобных споров.

В результате управляющие организации и жильцы пользуются положениями жилищного законодательства, разработанного для управления многоэтажками.

Это ведет к нарушению интересов одной из сторон, так как на объектах малоэтажного жилищного строительства действуют несколько иные правила. Часто появляются проблемы, связанные с:

– принадлежностью общего имущества, находящегося на территории ЖК;

– распределением ответственности при эксплуатации инфраструктурных объектов;

– установлением правил проживания в ЖК.

Для устранения основных проблем в законодательном плане нужно сделать следующее:

  • легитимировать создание малоэтажных ЖК;
  • ввести четкую систему урегулирования отношений, касающихся управления такими объектами;
  • установить строгие критерии того, что нужно считать малоэтажной застройкой, а также определить ее виды;
  • определить особенности оформления разрешительных документов на возведение малоэтажных ЖК и ввод их в эксплуатацию;
  • легитимировать проектирование территорий малоэтажных ЖК и постройку входящих в такие комплексы объектов, а также определить особенности их введения в эксплуатацию;
  • установить основы регулирования эксплуатации малоэтажной жилой застройки.

Что предлагается для решения проблемы

В первую очередь, требуется проведение работы с понятийным аппаратом. Например, нужно отделить малоэтажные многоквартирные жилые дома от домов блокированной застройки (которые не делятся на квартиры) и отдельно стоящих жилых домов.

Это позволит покончить с многочисленными противоречиями, в том числе, связанными с определением количества этажей. Дополнительно нужно ввести в правовое поле таунхаусы, также получившие широкое распространение из-за относительно невысокой стоимости.

Сегодня их из-за пробелов в законах приходится оформлять в качестве индивидуальных или многоквартирных домов.

Для целей нормализации управления малоэтажной застройкой в Подмосковье и других регионах потребуется внести существенные корректировки в ЖК РФ. В том числе, здесь нужно определиться со следующими вопросами:

  • в каком порядке формируется территория малоэтажных жилых комплексов;
  • как используется сформированная территория;
  • как формируется общее имущество владельцев квартир в малоэтажных жилых домах;
  • как используется общее имущество;
  • какие объекты должны входить в общедомовое имущество, и какие в них включаться не могут.

Например, в малоэтажной застройке предлагается убрать из общедомового имущества объекты, которые относятся к коммунальной, социальной и транспортной инфраструктуре.

Эти объекты застройщик будет передавать в собственность специализированным организациям или муниципальным образованиям. В результате получится уйти от сложившейся практики, когда содержать инфраструктурные объекты вынуждены сами жители поселков.

Одним из вариантов предлагается оставить возможность сохранения таких объектов в собственности застройщика.

Предложения в части управления малоэтажными жилыми домами

Владельцам квартир в малоэтажных жилых комплексах, нужно обеспечивать тот же уровень качества и безопасности проживания, как и в обычных городских многоэтажках. Для этого необходимо решить несколько ключевых вопросов.

1. Определить общие правила, на которых будет осуществляться управление малоэтажными жилыми домами. Ввести в легальное поле правила проживания в таких ЖК (так как называемые правила о добрососедстве).

2. Установить порядок, который будет работать при выборе способа управления малоэтажной застройкой.

3. Определить порядок проведения общедомовых собраний для малоэтажных ЖК, а также компетенцию такого органа. Здесь предлагается использовать те же правила, которые действуют для многоэтажных домов и закрепляются в статьях 44-48 ЖК РФ.

Определенные моменты, связанные со спецификой малоэтажных жилых домов, должны быть учтены. Например, предлагается закрепить в качестве правила то, что первое собрание владельцев помещений должен организовать застройщик.

Это необходимо сделать не позже 1 месяца с момента окончания строительных работ и передачи покупателям не менее половины от числа запланированных объектов.

Дополнительно к перечисленному требуется проработать особенности договора управления, заключаемого между УК и жильцами малоэтажных жилых домов. От законодателей требуется определить следующие моменты:

  • существенные условия таких соглашений;
  • порядок их заключения;
  • порядок внесения корректировок;
  • сроки действия.

Помимо прочего, предлагается прописать в таком договоре обязанность УО по созданию условий, позволяющих владельцам жилья и специализированным компаниям надлежащим образом обслуживать и эксплуатировать инфраструктурные объекты. В том числе, необходимо определить порядок доступа на территорию ЖК перечисленных лиц. Кроме этого, нужно прописать обязанности управляющей компании при возникновении экстренных ситуаций.

Приведенные положения позволят исключить случаи, когда не входящие в общедомовую собственность инфраструктурные объекты фактически оказываются без соответствующего обслуживания даже при наличии ответственных за это лиц.

Источник: https://www.gkh.ru/article/101999-mnogokvartirnaya-maloetajnaya-zastroyka

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/59ce088d9b403c8aa4ae8005/mnogokvartirnaia-maloetajnaia-zastroika-osobennosti-sozdaniia-i-upravleniia-5b23cc5733413600a849c1d3

Малоэтажные многоквартирные жилые здания как новая среда обитания | АВОК

Малоэтажная многоквартирная застройка это
Описание:

Наиболее распространенными типами жилья в нашей стране являются многоэтажные многоквартирные жилые здания и индивидуальные одноквартирные жилые дома, однако в последние годы определенный интерес у потребителей вызывает жилье некоторого «промежуточного» класса: многоквартирные, но при этом малоэтажные жилые здания.

С точки зрения нормативных документов отличие многоквартирных малоэтажных зданий от блокированной застройки одноквартирными жилыми домами определяется наличием самостоятельных инженерных систем.

Но это техническая сторона вопроса, которая мало волнует потребителя: гораздо важнее то обстоятельство, что, выбирая такое жилье, потребитель получает новую среду обитания, новый образ жизни – то, что иногда определяют термином «субурбия».

М. М. Бродач, канд. техн. наук, директор журнала «Энергосбережение», вице-президент НП «АВОК», профессор Московского архитектурного института (Государственная академия)

Н. В. Шилкин, канд. техн. наук, шеф-редактор журнала «Энергосбережение», профессор Московского архитектурного института (Государственная академия)

Наиболее распространенными типами жилья в нашей стране являются многоэтажные многоквартирные жилые здания и индивидуальные одноквартирные жилые дома, однако в последние годы определенный интерес у потребителей вызывает жилье некоторого «промежуточного» класса: многоквартирные, но при этом малоэтажные жилые здания.

С точки зрения нормативных документов отличие многоквартирных малоэтажных зданий от блокированной застройки одноквартирными жилыми домами определяется наличием самостоятельных инженерных систем.

Но это техническая сторона вопроса, которая мало волнует потребителя: гораздо важнее то обстоятельство, что, выбирая такое жилье, потребитель получает новую среду обитания, новый образ жизни – то, что иногда определяют термином «субурбия».

Нормативная база, термины и определения

Следует различать малоэтажные многоквартирные здания и одноквартирные дома в блокированной застройке. При внешнем сходстве это разные типы зданий. Отличия определяются сводами правил СП 54.13330.

2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01–2003», СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные.

Актуализированная редакция СНиП 31-02–2001», СП 30-102–99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства».

Согласно определению СП 30-102–99, малоэтажная жилая застройка – жилая застройка этажностью до четырех этажей включительно с обеспечением, как правило, непосредственной связи квартир с земельным участком. При этом в п. 5.1.

1 указывается, что малоэтажной жилой застройкой принята застройка домами высотой до трех этажей включительно.

Блокированный жилой дом, согласно этому же СП, – это дом, состоящий из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на свой приквартирный участок.

Свод правил СП 55.13330.

2016 определяет термин «блок жилой автономный» как жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками. Блокированная застройка домами жилыми одноквартирными – застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок.

Таким образом, с точки зрения инженерного оборудования ключевое отличие многоквартирного здания от блокированных одноквартирных домов – наличие самостоятельных инженерных систем. Это же подтверждается и определением СП 54.13330.

2016, согласно которому здание многоквартирное – это жилое здание, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы.

Этот свод правил не распространяется на блокированные жилые дома, в которых помещения, относящиеся к разным квартирам, не располагаются друг над другом и общими являются только стены между соседними блоками.

Еще одно важное отличие многоквартирных зданий от одноквартирных домов в блокированной застройке с точки зрения проектировщика – это необходимость экспертизы проекта многоквартирного здания. Для домов в блокированной застройке Градостроительный кодекс такой экспертизы не требует. Согласно ст.

49 Градострои­тельного кодекса Российской Федерации (Федеральный закон № 190-ФЗ от 29 декабря 2004 года), экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий, государственная экологическая экспертиза проектной документации объектов не проводится в отношении проектной документации жилых домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из нескольких блоков, количество которых не превышает десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

Исходя из определений СП и Градостроительного кодекса, малоэтажное многоквартирное жилое здание – это здание высотой до трех этажей включительно с общедомовыми инженерными системами.

Энергоэффективное инженерное оборудование

Одно из преимуществ, которые можно реализовать при строительстве малоэтажных многоквартирных жилых зданий, – внедрение энергоэффективного инженерного оборудования, использование нетрадиционных возобновляемых источников энергии (НВИЭ) и вторичных энергетических ресурсов. В индивидуальном строительстве потребителей отпугивают высокие первоначальные капитальные затраты; в многоэтажных многоквартирных зданиях эффект энергосбережения не очень заметен для отдельного жителя.

Так, например, теплонасосные системы экономически оправданно применять в зданиях площадью от 120 м2, оптимальным вариантом является здание площадью от 200 м2.

Если нет магистрального газа, то для здания площадью 200 м2 и выше применение теплонасосных систем с использованием комбинированного источника воздух/грунт для обеспечения 100 %-ной надежности теплоснабжения объекта – один из самых предпочтительных вариантов [1].

Уменьшить капитальные затраты на теплонасосные установки можно при использовании так называемых бивалентных систем. В моновалентной системе теплонасосная установка рассчитывается на пиковую нагрузку.

В связи с этим возрастают капитальные затраты как на сам тепловой насос, так и на систему сбора низкопотенциальной теплоты (например, дополнительные геотермальные скважины).

В бивалентной теплонасосной системе мощность теплового насоса и системы сбора низкопотенциальной теплоты ниже пиковой; пиковые нагрузки покрываются за счет использования теплоносителя из тепловой сети или индивидуального источника (котла).

Поскольку тепловой насос работает тем эффективнее, чем ниже разность температур источника и потребителя теплоты, выгодно использовать этот тип оборудования совместно с низкотемпературными системами отопления, прежде всего теплыми полами.

Такая система была реализована, например, в одном из коттеджных поселков Подмосковья [2], в котором геотермальные теплонасосные установки работают в комбинации с системой отопления теплыми полами.

В качестве отопительных приборов применяются низкотемпературные системы на основе замоноличенных в стяжку змеевиков из термостойких труб и сшитого полиэтилена (PEX).

Для предупреждения возникновения в помещениях холодных нисходящих воздушных потоков от окон, предупреждения выпадения конденсата на внутренней поверхности стекла при отсутствии отопительных приборов, размещенных под окнами, использовалось уменьшение шага замоноличенных в стяжку змеевиков.

Если шаг основной укладки составлял 250 мм, то в зоне окон он уменьшался до 100–150 мм. При этом для снятия пиковых нагрузок в периоды, характеризуемые экстремально низкими температурами наружного воздуха, предусмотрен электрический водонагреватель (электробойлер) для догрева теплоносителя после теплонасосной установки. Электробойлер включается в работу автоматически. Для отопления каждой секции жилых домов используются две теплонасосные установки, что позволяет обеспечить резервирование на случай возможного выхода из строя части оборудования.

По словам технического директора российского производителя тепловых насосов Thermex Energy Александра Федорова, в повседневную практику входит применение геотермальных теплонасосных систем не только для кругло­годичного отопления и нагрева горячей воды, но также и для высокоэффективного и экономичного охлаждения зданий.

Такое решение позволяет снизить общие эксплуатационные издержки, избежать размещения на фасадах наружных блоков кондиционеров и характерного шума.

Для обеспечения максимальной энергоэффективности и надежности работы системы в российских условиях при выборе геотермальных тепловых насосов, помимо прочего, стоит обратить внимание на наличие погодозависимой автоматики, встроенного ТЭНа и/или функции управления вспомогательным или резервным источником тепла.

Теплонасосные установки очень хорошо сочетаются с солнечными коллекторами для подогрева воды. Такая система описана в [3]: для отопления, горячего водоснабжения и охлаждения здания использована комбинация геотермального теплового насоса, солнечного коллектора, теплых полов и охлаждающих потолков.

В малоэтажных многоквартирных зданиях оправданно также использование фотоэлектрических панелей на крыше и применение полученной электрической энергии для освещения мест общего пользования (освещение в подъездах).

Все это оборудование – геотермальные скважины, солнечные коллекторы и т. д. – существенно увеличивает капитальные затраты, поэтому его применение в зданиях большой площади, какими являются многоквартирные малоэтажные здания, экономически целесообразно.

Поскольку системы естественной вентиляции при низкой высоте вентиляционной шахты могут работать неустойчиво, оправданно применение механической или гибридной (естественно-механической) вентиляции.

Эффект энергосбережения в этом случае может быть обеспечен за счет индивидуального регулирования воздухообмена по потребности, а также при применении систем утилизации теплоты вентиляционных выбросов (например, подогрева приточного воздуха за счет вытяжного в пластинчатых перекрестноточных теплообменниках или роторных рекуператорах).

Умный дом

Особенности малоэтажной застройки выдвигают требования не просто желательности, а необходимости использования цифровых технологий. Дело в том, что малоэтажная застройка характерна для районов, удаленных от центров городов (так называемая рурализация; подробнее см. в [4]).

В современных условиях это означает необходимость использования развитых средств цифровой коммуникации, и вполне логичным выглядит следующий шаг: малоэтажное жилое здание – это умный дом, в котором различные подсистемы связаны посредством автоматизированной системы управления (в том числе на основе технологий самообучающихся математических моделей).

В ближайших номерах журнала мы планируем рассмотреть особенности малоэтажных многоквартирных жилых зданий как новой среды обитания более подробно.

Литература

Источник: https://www.abok.ru/for_spec/articles.php?nid=7584

Ближе к земле — Эксперты обсуждают плюсы и минусы малоэтажных комплексов

Малоэтажная многоквартирная застройка это

Согласно Градостроительному кодексу РФ малоэтажными называют строения не выше трех этажей. В это понятие выходят как индивидуальные, так и все виды сблокированных домов (таунхаусы, квадрахаусы, лэйнхаусы и т.д.

), а также многоквартирные дома до трех этажей высотой (некоторые застройщики, правда, называют малоэтажной застройку и в четыре этажа). То есть термин один, а понятия им обозначают разные.

Что, собственно, и отражает статистика: она учитывает возведенные многоквартирные дома скопом, не разделяя их по этажности.

Все разговоры о стимуляции малоэтажки крутятся вокруг строительства индивидуального жилья.

Именно с его помощью государство не только перекладывает решение жилищного вопроса на самих граждан, но и скидывает с себя заботу об обслуживании этих домов.

Ведь как шутят архитекторы: протекающая крыша частного дома – головная боль хозяина, протекающая крыша многоэтажного дома – ответственность общества.

Собственно, принимаемые в разное время меры принесли свои плоды. И последние 10 лет объемы ИЖС прирастали примерно на два процента в год.

В 2019 году цены на недвижимость резко пойдут в рост

А вот сколько сейчас возводится многоквартирной малоэтажки – можно оценить лишь приблизительно. Эксперты говорят о 15-17 процентах от общего объема. Например, по данным Никиты Титова (ГК “Высота”), на рынке Московской области ее доля в последние годы колеблется от 15 до 25 процентов.

О многоквартирных малоэтажных жилых комплексах (МЖК) заговорили как об отдельном формате в 2008-2009 годах, когда на фоне кризиса изменились покупательская способность и предпочтения потенциальных покупателей загородной недвижимости.

Тогда столичные девелоперы задумались: что делать с земельными участками вблизи столицы, уже почти подготовленными для строительства загородных поселков? В новых условиях на них просто не было спроса.

Тогда-то на них и стали возводить многоквартирные дома малой этажности (до 2010 года это можно было делать даже на землях ИЖС при условии соблюдения норм по этажности и плотности застройки). Также появились поселки микс-формата. Когда малоэтажные дома соседствуют с таунхаусами и даже коттеджами (проекты “Экодолье”, “Яхонтовый лес” и т.д.).

В Московском регионе такие комплексы тяготеют к удобным трассам и курортным местам. В Питерском – к сложившимся историческим пригородам: Пушкину, Петергофу, Всеволожскому и Тосненскому районам. Например, “Красная стрела” строит ЖК “Неоклассика” и “Неоклассика-2” в Пушкине, а ЖК “Горки Парк” – в Энколово, рядом с курортом “Охта Парк”.

Реклама позиционировала МЖК как сочетание комфорта городской жизни и преимуществ загородного дома. “Квартиры в МЖК приобретают семейные пары с одним-двумя детьми, для которых проживание за городом в уютной атмосфере является важнее, чем непосредственная близость к городу”, – замечает Рустам Арсланов, директор по продажам ГК “Гранель”.

Но скептики уверяют, что МЖК удивительным образом сочетают не столько преимущества, сколько недостатки городской и загородной жизни. Например, близость к природе и прекрасные видовые характеристики могут нивелироваться отсутствием хорошего обзора на низких этажах и долгой дорогой до работы.

Низкая нагрузка на инфраструктуру – бедностью ее ассортимента. Ведь чем ниже плотность населения, тем экономически менее целесообразно содержать большое количество инфраструктурных объектов. Особенно это важно в отношении подрастающего поколения.

Ведь во всем мире люди тяготеют к городам именно потому, что они предоставляют больше возможностей для развития детей.

Снизился объем предложения на рынке загородной недвижимости

Преимуществом МЖК реклама называет низкие риски недостроя. За те два-три месяца, что возводится малоэтажный дом, стройматериалы не успеют резко подорожать.

Да и простоев, существенно увеличивающих себестоимость проекта, в коротком цикле легко избежать.

Однако банкротство ГК “Сабидом”, заморозка строительства ЖК “Акваполис” (на берегу Истринского водохранилища) показали, что низкая этажность не страхует покупателей от перспективы пополнить ряды обманутых дольщиков.

Еще плюс – экономия на коммунальных платежах. Григорий Ваулин, гендиректор компании “Ферро-Строй”, обращает внимание, что в малоэтажных домах можно использовать газовое водонагревательное оборудование, то есть не только избегать в будущем отключений горячей воды, но и экономить на ней.

“Также в малоэтажных проектах также нет лифтов, мусоропровода, жителям не нужно платить за консьержа. Учитывая то, что тарифы на коммуналку в 2019 году планируется повысить дважды, количество клиентов, оценивающих стоимость обслуживания будущей квартиры, увеличится”.

С другой стороны, в МЖК появляются статьи расходов, которых нет в многоэтажных проектах: плата за освещение территории, паркинга, уборку дорог.

Часто приходится слышать о более низкой цене квадратного метра в МЖК благодаря экономии на лифте, подвале и фундаменте.

Но, по оценкам экспертов, таким образом можно удешевить работы на 10, в крайнем случае – 15 процентов, что мало скажется на конечной цене, так как себестоимость собственно “коробки” дома обычно не превышает 35-40 процентов от всего проекта).

“Если мы говорим о сопоставимом по качеству жилье, то цена за квадратный метр в мало- и многоэтажных ЖК не сильно отличается”, – считает директор по маркетингу ГК “Красная стрела Марина Агеева.

На Урале намерены вдвое сократить “серый” рынок малоэтажки

И увы, из-за отсутствия лифта МЖК мало подходит для людей с ограниченными возможностями (за исключением квартир на первом этаже). Хотя управляющий партнер “МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости” Марина Толстик уверяет, что в ее практике были случаи, когда застройщик по договоренности устанавливал в доме подъемники для инвалидных колясок.

В общем, МЖК строили и будут строить в регионах, где нецелесообразно высотное строительство. Но вот в столичных регионах отношение к ним изменится.

Проекты, расположенные в удаленных от столицы локациях и рассчитанные только на местный спрос, скорее всего, в ближайшем будущем исчерпают себя.

Вообще, через некоторое время этот формат перестанет быть чем-то особенным и станет просто одним из элементов комплексного освоения территорий, формирующим нормальный “пригород” и позволяющим потенциальным жителям выбирать именно ту недвижимость, которая им по душе.

Источник: https://rg.ru/2018/11/22/pochemu-maloetazhnoe-zhile-do-sih-por-vyzyvaet-udivlenie.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.