Как продать приватизированную квартиру

Содержание

Когда можно продать квартиру после приватизации?

Как продать приватизированную квартиру

Для того чтобы получить право на продажу квартиры необходимо должным образом оформить права собственности. Стать полноправным владельцем можно только после прохождения процедуры приватизации.

Приватизация

Согласно действующему законодательству россияне вправе единожды бесплатно приватизировать свое жилье.

Процедура приватизации предполагает перевод квартиры из государственной/муниципальной в частную собственность физлица.

Для приватизации квартиры по ФЗ № 1541-1 претендент должен постоянно проживать в данной квартире, участвовать в отношении нее в договоре соцнайма и иметь российское гражданство.

После этого собственник получает всю полноту прав в распоряжении квартирой.

Он вправе проживать в ней, сдавать в аренду, передавать по дарственной, оформлять на нее завещание или продавать.

А если квартира находится в муниципальной собственности, то проживающие там лица пользуются ей по договорам социального найма. Они не вправе заключать в отношении нее сделки купли-продажи, это может делать только муниципалитет.

После того как владелец пройдет всю процедуру приватизации жилья, он получает право на продажу. Другими словами, уже в день получения на руки выписки из ЕГРН, где он указан в качестве правообладателя собственник вправе заключить в отношении недвижимости сделку купли-продажи.

Но хотя законом и не запрещается продажа, такая сделка будет невыгодна владельцу из-за действующих в России правил налогообложения.

Особенности налогообложения

Сделка по продаже квартиры относится к налогооблагаемым.

Это значит, что после получения денег за квартиру продавец должен отчитаться перед ФНС о полученной прибыли и перечислить в бюджет НДФЛ по ставке 13%.

Россияне могут получить вычет в размере 1 млн.руб. при продаже.

Это значит, что если квартира была продана за эту сумму или дешевле, то НДФЛ не платится, так как налогооблагаемая база обнуляется. При этом по новым правилам россиян лишили возможности занижать в договоре цену сделки до суммы менее 1 млн.руб.

для ухода от налогов. Теперь НДФЛ определяется с учетом кадастровой стоимости квартиры, если цена продажи, указанная в договоре ниже нее.

Если же квартира продана по стоимости выше кадастровой, то для расчета налогооблагаемой базы применяется цена из договора.

Собственники вправе учесть расходы на приобретение недвижимости, но в отношении приватизированного жилья это послабление не имеет смысла: квартира достается ее владельцам абсолютно бесплатно.

Также при владении недвижимостью в течение определенного срока можно получить законное освобождение от налогообложения.

В 2017 году в Налоговое законодательство были внесены определенные правки, которые увеличили минимальный срок нахождения недвижимости в собственности для освобождения от НДФЛ с 3 до 5 лет.

Оно действует в отношении всех квартир, права собственности на которых были получены после 2016 года.

Но на приватизированное жилье это правило не распространяется. При переводе квартиры из муниципальной в частную собственность по приватизации собственник для безпрепятственной продажи должен владеть квартирой минимум 3 года. Тогда он выпадает из поля зрения налоговиков.

Например, квартира была приватизирована в 2016 году. Начиная с 2019 года, ее владелец может продавать жилье без уплаты НДФЛ независимо от цены сделки. Поэтому целесообразно подождать истечения налогооблагаемого периода, чтобы избежать переплаты налога в бюджет.

Но если же ждать у владельца нет возможности, то налог рассчитывается как (стоимость квартиры-1 000 0000 рублей)*13%.

Если новая квартира будет куплена налогоплательщиком взамен старой в одном налоговом периоде, то у него также появляется возможность избежать налогообложения.

По закону россияне могут получить возврат по НДФЛ в размере 13% от стоимости купленной недвижимости в рамках имущественного вычета.

Но его предельный размер составляет 260 тыс.руб. (13% от 2 млн.руб.). Когда размер вычета превысит НДФЛ с продажи, налог можно не платить.

Приведем пример. Иванов продал после приватизации квартиру за 1 800 000 руб. Он должен перечислить в бюджет налог в размере 234 тыс.руб. Но в том же году он приобрел недвижимость за 2 500 000 руб.

За купленную квартиру ему полагается вычет в размере 260 тыс.руб. (максимальное значение). Получается, что НДФЛ Иванову платить не нужно.

Более того, он должен получить доплату из бюджета в размере 26 тыс.руб.

Стоит учитывать, что право на имущественный вычет каждый россиянин может реализовать только в пределах 260 тыс.руб. за все время.

Продажа приватизированной квартиры

Продажа приватизированной квартиры предполагает прохождение следующих этапов:

  1. Заключение предварительного договора купли-продажи, внесение задатка или аванса покупателем. Этот этап не является обязательным, но он необходим, если процедура приватизации еще не пройдена, а продавец уже нашел покупателя. Заключая предварительный договор стороны фиксируют свои намерения заключить договор купли-продажи в перспективе по оговоренной цене.
  2. Получение продавцом выписки из ЕГРН, которая с 2017 года подтверждает права собственности на квартиру взамен ранее выдаваемого свидетельства. Выписка выдается в Росреестре на основании поданных документов на приватизацию. Также этот документ служит подтверждением отсутствия обременений и запрета на отчуждение недвижимости.
  3. Подготовка необходимых документов для заключения сделки, включающих: техпаспорт из БТИ, кадастровый паспорт из Росреестра, выписку из лицевого счета/домовой книги.
  4. Подписание договора купли-продажи. Он должен включать обязательное упоминание о сторонах сделки, их паспортные реквизиты; дату заключения договора и место; детальное описание предмета сделки: кадастровый номер квартиры, ее площадь, количество комнат, адрес, этаж и прочие существенные характеристики; цену сделки и порядок взаиморасчетов; указание на отсутствие долгов и обременений; подписи сторон. Остальные пункты включаются в договор по усмотрению сторон.
  5. Договор купли-продажи не подлежит нотариальному заверению, но оно допускается по желанию сторон. Нотариальное заверение сводит к минимуму возможность оспаривания сделки и снижает риски мошенничества. Нотариус также может участвовать при передаче денег от покупателя к продавцу.
  6. Стороны должны оформить переход прав собственности от продавца к покупателю в Росреестре. Для этого они пишут в организации заявление и прилагают договор купли-продажи. За указанную процедуру взымается госпошлина в размере 2000 руб.
  7. Покупатель получает выписку из ЕГРН, где он указан в качестве правообладателя.

Особенности продажи

В некоторых случаях сделка купли-продажи приватизированной квартиры будет иметь особенности.

Так, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок и ему принадлежит доля в собственности, то родителям предварительно необходимо получить согласие органов опеки на продажу квартиры.

При этом в приобретаемом взамен жилье ребенку должна быть выделена доля в собственности, аналогичная по размеру той, которой он владел в приватизированной квартире или превосходящая ее с точки зрения площади.

Без согласия органов опеки на сделку она будет признана недействительной и аннулирована.

Обычно квартиранты выписываются из квартиры до заключения сделки купли-продажи. Но в договоре можно предусмотреть обязанность жильцов выписаться после переоформления прав собственности в определенные сроки. Но если прописанные люди не желают добровольно выписываться, это можно сделать в принудительном порядке.

Стоит учитывать, что приватизация жилья, которое признано аварийным невозможно. Соответственно владельцам таких квартир нельзя в законном порядке заключать сделку купли-продажи в отношении них.

Но они могут рассчитывать на расселение и предоставление им от государства социального жилья.

Если собственников несколько, то перед заключением договора купли-продажи необходимо получить от них согласие на продажу доли.

Первоначально продавец части недвижимости должен уведомить всех владельцев о своем желании реализовать свою долю и предложить им воспользоваться преимущественным правом покупки.

Только после получения от них официального письменного отказа от покупки продавец вправе заключить сделку с третьим лицом.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/kvartira-posle-privatizacii.html

Как продать приватизированную квартиру – тонкости и нюансы

Как продать приватизированную квартиру

Приватизация является бесплатной услугой и подразумевает передачу государственных квартир проживающим в них людям. После законного оформления, человек становится собственником и может всецело распоряжаться имуществом. По этой причине у многих людей возникают вопросы о том, как продать приватизированную квартиру. В статье рассмотрены основные нюансы и важные документы для такой сделки.

статьи:

  • Основы продажи
  • Жилплощадь с обременением
  • Документы и налог

Основы продажи

Сначала стоит однозначно ответить на вопрос «Можно ли продать приватизированную квартиру?» После регистрирования прав подобная жилплощадь не отличается от купленной лично или подаренной – владелец имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению. Другими словами, если вы хотите продать приватизированную квартиру, то нужно пройти стандартную схему: найти покупателя, оформить бумаги, придерживаться условий сделки.

Заблаговременно приготовьте документы с информацией о собственниках и проживающих. Такие бумаги продемонстрируют, что у квартиры нет юридических обременений.

То есть отсутствуют причины, по которым покупатель может потерять права на купленное жилье: на него не наложен арест, нет прописанных особ, которых трудно выписать и прочее.

Это поможет как можно быстрее продать приватизировать квартиру.

Важно! Чтобы убедить покупателя в юридической прозрачности имущества, подготовьте основные выписки из ЕГРН, книги домовладения. Также не помешают чеки о полной оплате коммунальных услуг, поскольку продать приватизированную квартиру с долгами значительно сложнее.

Максимально легко реализовать имущество, когда у него единственный собственник, но как продать приватизированную квартиру с долями? Если жилплощадь находится в долевом владении, нужно согласие всех особ с правом собственности.

Также многие владельцы интересуются, можно ли продать отдельную долю в приватизированной квартире. Такая ситуация возможна на практике, если предварительно ее предложили для выкупа остальным владельцам.

Это единственный вариант, как продать часть приватизированной квартиры.

Подобное предложение следует оформлять в письменном виде с указанием цены (не выше средней на рынке недвижимости). На раздумья у собственников будет 30 дней, после чего они обязаны или согласиться, или оформить отказ. В случае последнего, свою часть можно выставить на продажу другим людям. Продать долю в приватизированной квартире без согласия и уведомления совладельцев не получится!

Важно! Любые сделки с долевым имуществом обязательно оформляются в нотариальной конторе. В противном случае будет легко признать их недействительность. Также в договоре нужно четко описать продаваемую долю.

Родители часто сомневаются, можно ли продать приватизированную квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком. Такая сделка требует письменного согласия от органов опеки.

С этой целью в службу должны быть направлены документы, подтверждающие аналогичные условия проживания ребенка в новом месте прописки. Такими доказательствами могут быть технические планы, выписки ЕГРН.

Продать квартиру, приватизированную на ребенка, без соответствующего разрешения просто не получится.

Важно! Если вы решили продать приватизированную квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком, договор купли-продажи придется удостоверять у нотариуса в обязательном порядке.

Жилплощадь с обременением

Наиболее распространенной ситуацией при продаже приватизированного имущества является наличие «отказников» от процесса приватизации. Если кто-либо из жильцов отказывается приватизировать, он все равно имеет право на постоянную прописку в квартире.

Поэтому многих владельцев беспокоит вопрос о том, можно ли продать приватизированную квартиру без согласия такого «отказника». Теоретически – да, но потенциальный покупатель вряд ли захочет получить имущество с прописанным человеком, которого нельзя принудительно выселить.

В таких ситуациях возможно лишь мирно решить вопрос и убедить человека изменить прописку.

После получения письменного заявления «отказника» можно спокойно оформлять сделку. При этом в договоре должен прописываться подпункт с указанием всех, кто отказался от приватизации и выделением их права на пользование квартирой. Вторая сторона, подписывая документ, соглашается с покупкой «обремененной» квартиры.

Документы и налог

Чтобы владельцу продать кому-либо свое приватизированное имущество, необходим список базовых документов. Они помогают зарегистрировать переход прав на имущество. К обязательному пакету документации относятся:

  1. Документ, подтверждающий право собственности – он определяет, как человек приобрел имущество.
  2. Договор купли-продажи – данный документ нужно заполнить и подписать перед регистрацией.
  3. Паспорт владельца. Если продавец – другое лицо, то необходима специальная доверенность.
  4. Заявление о гос.регистрации – оно пишется перед подачей документации на регистрирование.
  5. Квитанция об оплате госпошлины – выдается при подаче бумаг.

Покупателю стоит отслеживать количество и заполнение документов гораздо тщательнее, чем продавцу. Именно новый владелец может по желанию проверить условия выписки жильцов, особенности денежного расчета по сделке, основы фактической передачи жилья и другие моменты.

В законе прописано, что после продажи недвижимости важно заплатить подоходный налог (13%). Однако налог отменяется, если квартира была в собственности более 3 лет.

Если вы раздумываете, через какое время можно выгоднее всего продать приватизированную квартиру, то вариант без оплаты налога является оптимальным. Срок владения квартирой начинает считаться с момента фиксации прав на собственность – регистрации.

Важно! Не стоит переживать о том, можно ли продать квартиру, которая не полностью приватизирована (нет регистрации) – постановку на учет можно оформить в процессе сделки.

Налог следует рассчитать в самостоятельном порядке, получив точный процент фактического дохода. Снизить такую выплату также можно за счет имущественного вычета. Если данная квартира находится в долевом владении, то вычет можно применить к каждому договору в отдельном порядке.

Большинство людей, которые получили квартиру на основе приватизации, называют себя законными владельцами и не пробуют изучить вопрос подробнее. На практике после приватизации необходима обязательная регистрация. Без нее договор приватизации не может вступить в силу, согласно статье 131 Гражданского Кодекса.

Внесение договора и данных владельца в Единый государственный реестр завершает процедуру оформления. Только после этого собственник может полностью распоряжаться имуществом.

Источник: https://pravo-doma.ru/prodazha/kak-prodat-privatizirovannuyu-kvartiru-tonkosti-i-nyuansy.html

Как продать приватизированную квартиру?

Как продать приватизированную квартиру

Приватизация означает переход имущественного права на жилое помещение от государства к частному лицу. То есть, право собственности переоформляется.

Те лица или лицо, которое стало участником программы, теперь становится собственником квартиры. Это означает, что ей можно распоряжаться по своему усмотрению, в том числе и продать.

 Можно ли продать приватизированную квартиру? Можно, потому она является личной собственностью человека.

Как продать приватизированную квартиру? ?

Как продать приватизированную квартиру

Для того чтобы продажа приватизированной квартиры прошла успешно, необходимо:

  • промониторить рынок недвижимости на предмет цен на вторичное жильё. Ориентироваться нужно на аналогичные квартиры в этом же районе. Значение имеет любая деталь – год постройки дома, доступность магазинов/школ/детских садов/поликлиники/автобусной остановки;
  • можно заниматься продажей самостоятельно, а можно нанять риелтора;
  • используя различные способы и ресурсы, дать объявления о продаже. Нужно будет проводить осмотры квартиры, вести беседы с потенциальными покупателями;
  • для этого должны быть готовы необходимые документы. То есть, продавец должен будет подтвердить своё имущественное право на данное помещение;
  • когда покупатели найдётся, нужно будет взять от них залог и составить соответствующее соглашение;
  • выбрать способ расчёта – аккредитив или банковская ячейка;
  • подготовить документы для сделки, заложить деньги. Подать документы в Росреестр;
  • получить выписку из ЕГРН и зарегистрированный ДКП.

Важно! Стороны могут составить между собой предварительный договор купли-продажи. Но по нему не производится никаких расчётов. Это документ, который составляют для того, чтобы обсудить нюансы и внести правки.

Приватизация жилых помещений осуществляется на основании Закона № 1541-1. Продажа квартиры и составление договора на основании ст. 454 ГК РФ, ст. 549 – 558 ГК РФ. Регистрация имущественных прав происходит на основании Закона № 218-ФЗ.

Процедура продажи

Это происходит так:

  • стороны договариваются между собой и выбирают способ проведения расчётов и банк, который они будут использовать;
  • составление договора. Можно использовать типовую форму, вписав в неё параметры продаваемой квартиры и данные о сторонах сделки;
  • сдача документов в Росреестр через МФЦ или портал Госуслуги;
  • по истечении регламентного срока стороны получают на руки зарегистрированные документы.

Необходимые документы

От покупателя необходим только паспорт. Продавец квартиры должен подготовить:

  • технический план и экспликацию. Этими документами он доказывает отсутствие перепланировки или же её законный статус;
  • выписку из домовой книги о том, что продаваемом помещении никто не прописан;
  • справку об отсутствии задолженностей по ЖКУ;
  • договор о передаче жилого помещения в собственность (приватизации);
  • если собственников несколько, то письменное согласие от каждого;
  • если продавец приватизировал квартиру, находясь в брачных отношениях, но супруга в операции не участвовала, то письменное нотариальное согласие от супруга/супруги;
  • договор купли-продажи.

Покупателю необходимо внимательно изучить все документы. Можно пригласить юриста.

Составление и заключение договора

При составлении ДКП опираться нужно на условия, прописанные в ст. 549 – 558 ГК РФ. Можно взять типовой бланк и самостоятельно прописать нужные сведения.

Но рекомендуется обратиться к юристу для составления договора. Он внимательно изучит правоустанавливающие документы на предмет сделки, проверит «чистоту» с помощью доступных ресурсов.

Составляется договор в 3 экземплярах. По одному каждой стороне сделки и 1 будет храниться в Росреестр в «личном деле» квартиры. После регистрации каждая сторона получит свой экземпляр с печатью Росреестра. Подписываются все 3 экземпляра обеими сторонами.

Налоги при совершении сделки

Обязанность по уплате налогов возникает у продавца, так как он получил дополнительный доход в виде суммы от реализации своего имущества. Но НК РФ даёт каждому владельцу право воспользоваться имущественным вычетов:

  • в размере 1 млн. рублей, если продавец не покупает другую недвижимость;
  • на полную стоимость продажи, если в этом же налоговом периоде происходит покупка другой, более дорогой квартиры. Если покупка происходит, но новая квартира стоит меньше проданной, то обязанность по уплате НДФЛ возникает от разницы в цене сделок.

Если продавец владел квартирой в течение 5 лет и более, у него также нет обязанности по уплате НДФЛ.

Как продать приватизированную квартиру с долями нескольких собственников

Необходимо получить письменное согласие всех собственников. Для этого необходимо уведомить каждого владельца доли о продаже квартиры. В уведомлении указывается стоимость каждой доли, поэтому рекомендуется заранее провести оценку.

Владельцы долей должны дать своё согласие в течение месяца. После этого нужно составить договор, в котором указываются данные всех собственников, а также размеры их долей. Во время сдачи документов на регистрацию, должны присутствовать лично все дольщики. Если кто-то не может, должен прислать своего представителя с нотариальной доверенностью.

Если собственниками выступают дети, то продажа их долей возможна только с разрешения органов опеки и попечительства.

Заключение

Продажа приватизированной ранее квартиры происходит в обычном режиме. Нюансы добавляются тогда, когда владельцем всего жилья или его части является несовершеннолетний ребёнок. Необходимо подключать органы опеки и попечительства.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/online_zakon/kak-prodat-privatizirovannuiu-kvartiru-5fb6306160c3497cea232aac

Продажа приватизированной квартиры: документы и порядок сделки в 2021 году

Как продать приватизированную квартиру

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Продажа приватизированной квартиры – это лучшее решение, чтобы решить жилищные проблемы всех членов семьи. Приватизация представляет сбой бесплатную передачу муниципальной квартиры в собственность жильцам. После полного оформления документов ее можно продать.

Правила продажи

При продаже приватизированной квартиры действуют те же правила, что и в случае продажи купленного жилья. В первую очередь необходимо зарегистрировать право собственности. До этого собственником квартиры является государство.

Существуют некоторые важные особенности, которые позволят избежать некоторых сложностей. Свои тонкости существуют в следующих случаях:

  1. квартира в собственности меньше 3-х лет;
  2. наличие нескольких собственников;
  3. несовершеннолетние в качестве собственников.

Налог с имущества необходимо оплачивать, если квартира продается до истечения 3-летнего срока с момента продажи. Если квартира была куплена у другого собственника, срок увеличивается до 5 лет.

Сначала ответственный квартиросъемщик и члены его семьи передают пакет документов на приватизацию. Это можно сделать в ближайшем отделении МФЦ.  После рассмотрения представленных документов они направляются в Росреестр, где осуществляется регистрация права собственности.

Каждый из зарегистрированных может как принять свою часть собственности, так и отказаться от нее. В последнем случае возникает право на пожизненное пользование жилым помещением, но нет прав распоряжаться недвижимостью.

Условия продажи

Как продать приватизированную квартиру, соблюдая действующее законодательство? Для этого необходимо выполнить следующие обязательные требования:

  • не должно быть незаконной перепланировки;
  • если одним из собственников является несовершеннолетним, предстоит сложный процесс оформления;
  • квартира не должна находиться под обременением.

Недвижимость можно продать только в том случае, если вся документация в порядке, а юридические проблемы отсутствуют.

Если недвижимость имеет несколько совладельцев, требуется их согласие на совершение сделки. Даже если кто-то один будет против, продажа не может быть осуществлена. В данном случае речь может идти только о продаже долей.

Собственность до 3 лет

Если право собственности возникло менее 3-х лет назад, придется оплачивать НДФЛ. Если среди собственников есть лица, не являющиеся резидентами РФ, для них устанавливается дополнительный налог.

После продажи такой недвижимости необходимо подать декларацию. Она подается в налоговую инспекцию по месту расположения недвижимости. Это следует сделать до конца апреля года, который следует за годом продажи. А до 15 июля необходимо заплатить подоходный налог.

При этом устанавливается налоговый вычет в размере до 1 млн. При подаче декларации можно его вычесть из стоимости сделки и оплатить налог от разницы в цене.

Порядок продажи

При продаже приватизированной квартиры важно соблюдать определенный порядок действий. Сначала следует пройти процедуру приватизации и оформить собственность. Если вы готовы оплатить подоходный налог, можно приступать к поиску покупателей. Если вы не хотите этого делать, необходимо подождать три года с момента регистрации собственности.

Продажа возможна с участием агента или своими силами. Выполняется следующая последовательность действий:

  1. поиск покупателя;
  2. проверка юридической чистоты сделки;
  3. оформление документов;
  4. смена собственника и получение денег.

Проверка юридической чистоты сделки

Если продавец работает с агентом или юристом, обычно запрашиваются дополнительные сведения о квартире. Но даже если продавец действует самостоятельно, он может запросить дополнительный пакет документов.

Для проверки юридической безопасности продажи квартиры могут запросить следующее:

  • выписку из домовой книги, в которой указываются все зарегистрированные лица;
  • архивную выписка из домовой книги, по которой видны все раннее зарегистрированные в квартире;
  • выписку из лицевого счета, свидетельствующую об отсутствии долгов за коммунальные платежи;
  • выписку из ЕГРН;
  • справку об отсутствии долгов за домофон и телефон;
  • справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Выписка из ЕГРН позволяет увидеть, кто владеет квартирой. Наибольший интерес представляет архивная выписка. По ней можно увидеть тех, кого выписали непосредственно перед совершением сделки. Так, если выписали несовершеннолетних или недееспособных лиц без предоставления жилья, сделку могут отменить по решению суда.

Составление договора

Важно, чтобы договор заключался в письменной форме в присутствии обеих сторон сделки. По одному экземпляру остается у продавца и покупателя. Еще одни экземпляр необходим для подачи в Росреестр для совершения регистрационных действий. Если собственников больше, договор должен быть у каждого из них.

Указываются полные данные покупателя и продавца, включая имена, место жительства и паспортные данные. Далее указывается информация о предмете договора, в качестве которого выступает продаваемая квартира. Необходимо подробно указать следующие данные:

  1. подробный адрес расположения;
  2. этаж;
  3. площадь и количество комнат.

Если данные будут неполными, регистратор может отказать в передаче прав собственности.

Указываются права и обязанности сторон. Это стандартный раздел, но в него можно внести некоторые изменения. Например, это может быть срок, в течение которого требуется освободить квартиру.

Наиболее важным является раздел оплаты. Следует указать полную стоимость договора и особенности оплаты. Многие указывают меньшую стоимость, чтобы оплачивать небольшую сумму налога. Но это ошибка, так как в случае спора о праве собственности нельзя будет вернуть сумму, которая не указана в договоре. В конце документа проставляются подписи сторон.

Заключение договора

Его можно заключить двумя основными способами – без посредников и у нотариуса. В первом случае достаточно распечатать бланк договора и заполнить его. На заключении такого договора могут присутствовать продавец и покупатель. К его заключению может быть привлечен агент или юрист по недвижимости.

Если заключается сделка по квартире, имеющей несколько собственников, необходимо использовать услуги нотариуса. Для этого требуется предоставить документы, требуемые для регистрации сделки. Это связано с тем, что нотариус удостоверяет договор и отвечает за последствия нарушений. Поэтому он тщательно проверяет все пункты договора и представленную документацию.

После передачи документов на регистрацию производится оплата. Наиболее безопасный вариант – наличные через банковскую ячейку или безналичный перевод на специальный счет в банке.

И в первом, и во втором случаях деньги становятся доступными продавцу после регистрации прав на жилье нового собственника. При этом их уже не может забрать покупатель.

Не стоит передавать деньги в руки, так как в данном случае приходится полагаться только на честность обеих сторон.

Разрешение от органов опеки

Если одним из собственников является несовершеннолетнее или недееспособное лицо, необходимо разрешение от органов опеки и попечительства. В противном случае сделка будет признана недействительной. А органы опеки могут обратиться в суд и привлечь родителей к ответственности.

Чтобы получить разрешение, следует доказать, что условия проживания ребенка не будут ухудшены, а его права никто не нарушает. Можно действовать двумя путями:

  • выделить долю ребенку в квартире родственников;
  • подобрать вариант на обмен.

В первом случае необходимо найти родственников, которые согласны выделить долю в своей собственности. Если их квартира хуже, чем предыдущая, ребенку можно выделить большую долю. Во втором случае следует найти не только покупателя на свою квартиру, но и вторую квартиру для ее приобретения. Важно, чтобы она не была хуже предыдущей.

Органы опеки анализируют представленные документы по продаваемой и покупаемой квартирам. Специалист не разрешит покупку, если квартира гораздо меньше и находится далеко от расположения детского сада или школы. В этом случае она должна быть гораздо больше предыдущей. Редко разрешается заключение договора, если новая квартира находится в пригороде.

Пакет документов

Если обе стороны готовы к совершению сделки, заключает договор купли-продажи. После этого он вместе с другими документами передается в Росреестр для регистрации перехода прав. Для этого необходимы следующие документы:

  1. паспорта взрослых собственников и детей, достигших 14 лет;
  2. свидетельства о рождении детей, если им еще нет 14 лет;
  3. передаточный акт на квартиру;
  4. выписка ЕГРН или свидетельство о собственности;
  5. договор купли-продажи;
  6. разрешение из органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние или недееспособные лица;
  7. квитанция об оплате госпошлины;
  8. заявление установленного образца.

Если каких-либо документов не будет хватать, регистратор может отказать в приеме документов или приостановить регистрацию сделки. Госпошлину можно оплатить в отделении банка или в месте подачи документов. А бланк заявления выдадут в Росреестре или МФЦ.

Таким образом, чтобы продать приватизированную квартиру необходимо соблюдать те же правила, что и для продажи купленных объектов недвижимости. Для этого заключается договор и передается вместе с другими документами для смены собственника.

Источник: https://law03.ru/finance/article/prodazha-privatizirovannoj-kvartiry

Продажа приватизированной квартиры, через сколько, когда можно продать квартиру после приватизации

Как продать приватизированную квартиру

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Продажа приватизированной квартиры

Просмотров 603

Возможность и порядок продажи квартиры, полученной в результате приватизации, порождает множество вопросов со стороны владельцев подобной недвижимости. Законна ли будет сделка купли-продажи? Нужно ли уплачивать налог? Какие следует подготовить документы?

Можно ли продать приватизированную квартиру

Процедура приватизации подразумевает оформление права собственности на недвижимость, что подкрепляется внесением соответствующей записи в Росреестр. Гражданин становится полноправным собственником, поэтому вправе пользоваться и распоряжаться объектом по своему усмотрению:

  • продать;
  • завещать;
  • подарить;
  • заложить и пр.

Таким образом, в российском законодательстве нет ограничений на продажу и другие варианты распоряжения приватизированной недвижимостью, за исключением тех, что будут нарушать права и интересы других лиц.

Когда, через сколько можно продать квартиру после приватизации

Продать приватизированное жилье можно в любое время после получения выписки из ЕГРН, что подтверждает право собственности.

Но при владении недвижимостью менее 3-х лет возникает обязательство по уплате НДФЛ с продажи – 13% от суммы сделки.

При этом не имеет значения, кому продается квартира: никаких льгот по налогообложению не предусмотрено (например, как в случае дарения или наследования близкими родственниками).

Избежать налогообложения на законных основаниях можно при соблюдении минимального срока владения приватизированной недвижимостью (ст. 217.1 НК РФ) – 3 года с даты выдачи документов о праве собственности. Поэтому целесообразно будет подождать с продажей до этого момента.

Как влияет вид собственности на ход сделки

Проще всего продать приватизированное жилье в единоличной собственности. Оно принадлежит одному человеку, который, принимая решение о продаже, не зависит от третьих лиц. В других случаях нужно будет учесть индивидуальные особенности сделки.

Совместная собственность

Если недвижимость принадлежит на праве собственности нескольким людям, они могут распоряжаться ею только с согласия друг друга. Наиболее распространенный вариант – принадлежность обоим супругам. Продать такое жилье можно только при условии согласия второго супруга на сделку, которое оформляется в письменной форме с обязательным заверением у нотариуса.

Долевая собственность

Продавая долю в приватизированной квартире, следует соблюдать право ее преимущественной покупки для других собственников (ст. 250 ГК РФ). Сделка возможна по одному из следующих сценариев (независимо от того, в какой форме выделены доли – в натуре или в процентах):

  1. Долю продает один из собственников и предлагает ее другим владельцам. В результате один из них соглашается выкупить долю. При этом предлагаемая цена не должна отличаться для «своих» и «чужих» покупателей.
  2. Долю продает один из собственников, все другие отказываются от покупки, подтверждая свое решение письменным отказом. Сделка проходит с посторонним покупателем.
  3. Собственники одновременно продают свои доли стороннему покупателю с составлением общего или индивидуальных договоров купли-продажи (ДКП). С учетом налогообложения в таком случае выгоднее продавать каждому свою часть по отдельности (одному покупателю).

Пример. Квартира принадлежит трем собственникам в равных долях (по 1/3) и продается за 6 млн. руб. Стоимость доли каждого составляет 2 млн. руб.

Размер НДФЛ при продаже долей по отдельным ДКП составит (2 млн.-1 млн.)*0,13 = 130 000 руб. При заключении общего договора купли-продажи, налог будет существенно выше: (6 млн.-1 млн.

)*0,13 = 650 000 руб. или 216 666,7 руб. с каждого.

С несовершеннолетними детьми

Продажа жилплощади, где в число собственников входят несовершеннолетние дети, возможна только при наличии письменного разрешения органов опеки и попечительства, иначе сделку признают недействительной. Последним нужно предоставить доказательства того, что в итоге объем имущества ребенка не уменьшится, и он получит в собственность недвижимость не хуже имеющейся. Это может быть:

  • Выделение доли ребенку (не менее имеющейся) в другой квартире.
  • Покупка за вырученные деньги другого жилья. Оно должно быть не хуже предыдущего: иметь такую же или большую площадь, более выгодное расположение и т. д.

Для ДКП, где собственником и, соответственно, продавцом является несовершеннолетний гражданин, обязательно заверение у нотариуса.

Порядок действий при продаже

Процедура продажи приватизированного жилья аналогична сделкам с обычной недвижимостью. Примерная последовательность действий:

  • Определить цену недвижимости. Ориентироваться нужно на средние показатели по рынку среди жилья с аналогичными характеристиками. Также можно воспользоваться услугами профессионального оценщика.
  • Подготовить к продаже квартиру и документы. Здесь подразумевается, как визуальная привлекательность для покупателей, так и порядок с необходимыми документами.
  • Найти покупателя и согласовать условия сделки. Для поиска можно разместить объявления на интернет-досках объявлений, в печатных изданиях или воспользоваться услугами риэлтора.
  • Заключить предварительный договор (если есть необходимость). Документ будет актуален, когда нужно зафиксировать внесение каких-либо форм предоплаты от покупателя или отсрочить проведение основной сделки по определенным причинам (в том числе, когда процедура приватизации еще не завершена).
  • Составить и подписать договор купли-продажи.
  • Зарегистрировать смену собственника в Росреестре. Для регистрационных действий стороны пишут заявление, прилагают пакет документов, а будущий собственник также уплачивает госпошлину в размере 2000 руб.
  • Оформить передачу недвижимости с помощью акта приема-передачи. После его подписания ответственность за состояние квартиры ложится на плечи покупателя.
  • Провести окончательные расчеты. Продавец составляет расписку с указанием суммы, полученной от покупателя.

Необходимые документы

Для покупателя единственным документом для сделки будет паспорт как подтверждение личности. Продавцу необходимо, кроме паспорта, подготовить пакет бумаг, касающихся самой квартиры и подтверждения ее «юридической чистоты»:

  • Выписка из ЕГРН. Подтверждает действительное право собственности продавца, отсутствие других собственников и обременений.
  • Договор приватизации. Правоустанавливающий документ, который стал для продавца основанием для получения права собственности на жилплощадь.
  • Техпаспорт. Подтверждает отсутствие неузаконенных перепланировок.
  • Архивная выписка из домовой книги. Указывает на лиц, которые были когда-либо зарегистрированы в квартире, а также были выписаны перед сделкой. При выписке несовершеннолетних или недееспособных лиц без предоставления взамен нового места регистрации возникает риск признания сделки недействительной в судебном порядке.
  • Выписка по лицевым счетам. Подтверждает отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
  • Дополнительные разрешительные документы (от второго супруга, от органов опеки и пр.).

Договор купли продажи приватизированной квартиры

Для договора предусмотрена простая письменная форма. По желанию стороны могут заверить его у нотариуса, чтобы минимизировать риски оспаривания сделки и мошеннических действий одной из сторон. Количество экземпляров документа – минимум 3 (для продавца, покупателя и подачи в Росреестр).

В ДКП указываются:

  • Название, дата и место составления.
  • Личные данные продавца и покупателя: ФИО, адрес проживания и регистрации, сведения из паспорта.
  • Описание предмета договора – квартиры (полный адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат и любые другие характеристики по договоренности участников сделки).
  • Цена продажи (цифрами и прописью). Важно указывать полную стоимость, поскольку в случае споров и судебных разбирательств гарантированно можно вернуть только сумму, указанную по документам.
  • Права и обязанности сторон. Могут быть указаны любые действия, которые следует совершить продавцу и покупателю. Например, обязательство продавца выписать зарегистрированных лиц или освободить жилье в определенный срок.
  • Порядок оплаты и расчетов. Определяются сроки и способ передачи денег. Наиболее безопасными вариантами считается использование банковской ячейки или безналичный перевод на банковский спецсчет.
  • Подписи сторон.

Кто имеет право проживать в приватизированной квартире после продажи

Если один из зарегистрированных жильцов не принимал участия в процедуре приватизации, у него остается право на пожизненное пользование (но не распоряжение!) жильем – фактически бессрочное проживание независимо от смены собственника. На покупку квартиры с таким условием согласится далеко не каждый покупатель, поскольку не вправе будет принудительно выписать или выселить такого жильца.

При наличии «отказников» рекомендуется разыскать их еще до сделки и попросить письменное заявление о добровольной смене места жительства, отказе от своего права претендовать на пользование жилым помещением и предъявлять на него какие-либо права в будущем, а при наличии прописки – выписаться в оговоренные сроки. Документ также можно заверить у нотариуса, после чего заниматься оформлением ДКП.

Если «отказник» не согласен на добровольную выписку, ее можно провести только в судебном порядке при наличии определенных оснований:

  • непроживание в квартире длительное время;
  • фактическое проживание на постоянной основе по другому адресу (не на время командировки, учебы и пр.);
  • добровольный выезд;
  • отсутствие каких-либо попыток вернуться и препятствий этому возвращению со стороны других собственников;
  • неуплата своей части коммунальных платежей.

Процедура продажи приватизированной квартиры в целом не отличается от стандартных сделок с недвижимостью, но имеет ряд нюансов. Они касаются уплаты налога и наличия жильцов с бессрочным правом пользования объектом.

Как действовать в том или ином случае? Юристы сайта подскажут, какие бумаги нужно подготовить с учетом сложившихся обстоятельств и как провести сделку с соблюдением требований действующего законодательства.

Консультации специалистов бесплатны.

Источник: http://law-divorce.ru/prodazha-privatizirovannoj-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.