Как безопасно купить квартиру в москве

Как упростить себе жизнь при выборе квартиры в Москве – личный опыт

Как безопасно купить квартиру в москве

Итак, свершилось. Вы снимали-снимали и, наконец, «созрели» для покупки своего жилья, потому что теперь можете себе это позволить. Однако это далеко не хеппи-энд. Выход на сделку – долгий, суетный процесс. Делюсь ценными советами.

Я не рассматривала для себя новостройки, поскольку доступные варианты находились в стадии пассивного строительства.

Платить застройщику, надеяться на его порядочность, финансовую стабильность и продолжать еще несколько лет жить в убитой съемной «однушке» была морально не готова. А варианты с отделкой почему-то, вопреки рекламе, по факту стоили раза в два-три дороже.

Например, ЖК «Домашний» в Марьино. В рекламе были заявлены квартиры от 3 млн рублей, но по факту однокомнатная квартира стоит 6,5 млн.

На рекламу в газетах и баннеры в интернете не ведитесь. 

Под оптимистичной фразой «квартиры от двух миллионов!» прячутся 20-метровые студии без отделки, которые будут сдаваться году в 25-м, а метро там поблизости появится лет через сто.

Итак, выбор изначально пал на вторичное жилье. Мало кто может себе позволить обойтись без помощи банка: к сожалению, ипотека – наши суровые реалии. Продажа отличной четырехкомнатной квартиры в Пензе принесла мне только 70% от суммы, необходимой для покупки скромной «однушки» в Москве.

Но поход в банк – это не начало ваших скитаний. «Как?! А одобрить ипотеку?» – удивитесь вы. Верно – это важно. Но банк первым делом спросит, какая сумма вам необходима. А как вы можете это знать, если еще не изучили рынок?

Московский рынок, к слову, меняется молниеносно. Я начинала смотреть варианты в конце апреля этого года. Цены меня радовали и обнадеживали.

На тот период я могла уложиться в 5,3 млн рублей, и это была бы очень хорошая квартира с ремонтом в Южном Бутово.

Но в силу ряда причин я тогда еще не могла заниматься решением квартирного вопроса и наивно полагала, что летом рынок «спит», а хозяева более сговорчивы.

Надо ли говорить, что я фатально заблуждалась? С 1 июля вступили в силу очередные поправки в закон о долевом строительстве, и люди, напуганные возможным повышением цен и грядущими банкротствами застройщиков, переключились на «вторичку», цены сильно выросли.

Вторичный рынок, который год до этого «сладко спал», и квартиры уходили по цене на 15% ниже заявленной, проснулся и «распрямил спину». Он в одночасье перестал быть рынком покупателя.

И то, что раньше стоило 5,3 млн рублей, начало продаваться за 5,8 млн рублей!

Так я упустила шанс заплатить на полмиллиона меньше… 

Отсюда совет – не ждите лучших времен. Рынок московского жилья – непредсказуемый маятник. Не надо спрашивать у экспертов – покупать сейчас или потом. Ни один Нострадамус не предскажет, как себя поведут цены. В моем случае все в один голос уверяли, что летом – дешевле, летом – мертвый сезон… Нет никаких «потом». Есть деньги – вкладывайте их в недвижимость.

Тогда вы не будете с тоской наблюдать эту вакханалию, когда предварительно выбранная вами квартира уже на следующий день стоит на 200 тысяч дороже, потому что на нее такой спрос, что обалдевшая от звонков хозяйка понимает, что может продать ее за гораздо большую сумму.

Я с этим сталкивалась неоднократно и даже не успевала доехать, чтобы посмотреть эти варианты.

Как-то резко ушли в прошлое фразы «мы подумаем» и «мы перезвоним» –  покупатели начали ездить на просмотры с задатком, говорить другую фразу – «мы берем», и квартира доставалась первому же, кто ее увидел. 

Один вариант ушел ровно через час после того, как появился: по словам агента, его купили просто по фото и описанию, без просмотра.

совет

Прежде чем определиться с суммой, которую вы попросите у банка, поймите, чего вы действительно хотите. Потому что идеальных квартир, продающихся за те деньги, которые будут у вас на руках, пока не построили. Приоритеты у всех свои. 

Необходимо выбрать пункты, которые должны присутствовать. Например, пешая доступность от метро (конкретизируйте для себя, кстати: 

  • полчаса пешком – это пешая или уже нет?); 
  • окна во двор; 
  • отсутствие шоссе по соседству; 
  • раздельный санузел; 
  • большая кухня; относительно новый дом. 

И так далее. ЦИАН позволяет проставлять галочки напротив нужных вам параметров. Выбрали? Супер. Скорее всего, подходящих под эти параметры вариантов будет не так уж много, да и то, что вы отберете, окажется с какими-то изъянами. Чтобы не было мучительно больно и обидно, определите для себя, какие три пункта должны быть обязательными – с отсутствием остального придется смириться. 

Нет, вовсе не исключено, что вы сможете найти квартиру своей мечты, но если вы будете чрезмерно категоричны, поиски могут затянуться до бесконечности. Будьте гибкими!

Я, например, хотела большую кухню и пешую доступность до метро. Но в итоге выбрала вариант, до которого нужно ехать на автобусе, а кухня там меньше 8 кв. м. Зато дом стоит напротив шикарного парка, а в квартире прекрасный евроремонт. К тому же, хозяева оставили мебель и технику.

Честно признаюсь – я готова ездить до такой квартиры (с безлимитным проездным), которая не требует больше никаких вложений и продается за вменяемые деньги. Я хочу завезти вещи и сразу жить с комфортом, а не бегать по магазинам в поисках обоев и диванов.

Да и на что их покупать, выплачивая ипотеку? Одним словом, компенсируйте недостающие пункты за счет чего-то другого.

Когда вы расставите приоритеты, поиски пойдут легче и быстрее. Подпишитесь на рассылку новых вариантов с разных сайтов и мониторьте рынок хотя бы пару недель. Так вы определитесь со средней стоимостью подходящей вам квартиры.

В ходе поисков вы столкнетесь с разными странными вещами. Например, с очень дешевыми квартирами (нечасто, но всплывают).

А мы все помним, где бывает бесплатный сыр. Не покупайтесь на это: причина всего одна – с квартирой что-то не так, даже не будем вдаваться в детали. Не стройте иллюзий и не тратьте на нее время. Бывает и обратное – необъяснимо завышенная цена.

В квартире нет золотого унитаза, а есть муниципальный ремонт от застройщика, годов так 70-х прошлого века. Как правило, такие объекты выставляют не вполне адекватные хозяева, которые считают свою квартиру идеальной, а по факту надеются на чудо-инвестора, который тоже начнет так считать (любовь с первого просмотра).

Квартиру они могут продавать годами, пока не спустятся с небес на землю.

Поняли, сколько вам примерно нужно – отправляйте заявку в банк, сейчас это можно делать без визита туда. 

На всякий случай прибавьте к средней стоимости тысяч 200: вам могут одобрить меньшую сумму.

Получив предварительное одобрение, собираете нужные документы, банк называет вам одобренную сумму и дает четыре месяца на поиски. С этого момента вы превращаетесь из праздного любопытствующего в клиента с одобренной ипотекой, что упрощает общение с продавцами.

Ипотеку я оформила в ВТБ под 9,6%, брала кредит на 1,8 млн рублей . Квартира мне обошлась в 5,8 мнл рублей.

Разумеется, выбирая квартиру, вы должны отдавать себе отчет, что это кропотливый процесс, сопровождаемый массой нюансов. Если вы действуете через агентство – прекрасно. Если вы стеснены в средствах, то можно сэкономить и искать варианты самостоятельно.

Агенты пользуются, как правило, открытыми базами, хотя и будут утверждать, что у них есть свои закрытые источники. Но я не умаляю их усилий: самое трудозатратное – именно поиски, уж поверьте.

Вы можете три часа смотреть в экран и отобрать всего несколько подходящих вариантов, из которых как минимум половина будет уже неактуальна. Готовы? Вперед.

Но когда вариант найден, все-таки нелишним будет привлечь агента для сопровождения сделки (это гораздо дешевле, чем заказывать полный комплект услуг). Ибо ни для кого не секрет, что вторичные квартиры могут иметь богатую историю со всеми вытекающими. 

Бытует мнение, что для ипотечников проверку квартиры кропотливо проводит банк. Не стройте иллюзий. 

Даже если с квартирой окажется что-то не так, вы все равно будете продолжать выплачивать ипотеку. Банк проверяет «по верхам», гарантий вам никто не даст.

Напомню, что страхование титула, во-первых, дело добровольное (обязательна только страховка квартиры от уничтожения), а во-вторых, оно мало что дает в российских реалиях.

Советы покупающим

В ходе самостоятельных поисков будьте готовы к следующему.

1.Фотографии часто приукрашивают реальное состояние объекта (особенно если снимал профессионал).

Мне по фото очень понравилась одна квартира, а потом выяснилось, что никто не снял страшные полы, которые необходимо менять, двери с пятнами побелки от застройщика, отваливающиеся плинтуса…

Зато был снят прекрасный вид из окна, подъезд с картинами на стенах и красивый кухонный гарнитур (собственно, это была единственная красивая в квартире вещь). 

Вас должно насторожить, если мало фотографий самой квартиры, но при этом много подъезда и окрестностей. 

Конечно, если состояние жилья имеет для вас значение, и вы не планируете делать сразу полный ремонт. На описание тоже внимание обращать смысла нет: «косметический ремонт», как правило, означает, что жить можно, но обстановка спартанская. Как правило, это «бабушкины» квартиры, которые долго сдавались в аренду. Одним словом – лучше смотрите на месте. 

2. Частая ошибка покупателей – тянуть с задатком или авансом.

Вы можете сколько угодно договариваться о том, что квартиру берете, но пока у продавца не будет денена руках – он вам ничего не должен.

Я так упустила хороший вариант: договоренность была, причем продавец мне позвонил сам и сказал, что дождется аванса. Но меня просто кто-то опередил. Так что грош цена всем устным договоренностям.

3. Альтернативные сделки – это долго. Особенно если продавец еще не подобрал себе вариант. Вы не знаете его запросов и претензий и не можете гарантировать, что они сопоставимы с рыночными.

А сроки упустите (банк дал вам не так много времени). Я не призываю отметать альтернативные квартиры сразу (их на рынке около 70%).

Но если есть возможность – выбирайте те, где продавец уже подобрал себе вариант, а в идеале – внес аванс.

4. Даже не смотрите в сторону неузаконенных перепланировок, особенно если вы – ипотечник. Банк все равно вам не одобрит этот вариант.

Снос стены между, к примеру, кухней и прихожей нужно согласовывать. Не слушайте хозяина, который будет вас убеждать, что это распространено и дозволено. Или что стену в крайнем случае можно будет вернуть.

Вернуть-то можно. Только платить за это вам, и штраф – тоже.

5. Выбор района. Люди – великие консерваторы и действуют по принципу «всяк кулик свое болото хвалит». Неоднократно убеждалась в этом, общаясь со своими знакомыми, которые разбросаны по всей Москве.

Какой район ни возьми – лучше нет! Моя подруга любит «Речной вокзал», а мне он кажется суетным и, скажем так, «малоинфраструктурным». Мамина подруга любит поселок «Северный», но от него до метро Алтуфьево ехать минут 30 без пробок.

Я люблю Марьино – не буду объяснять почему, это, как и у других людей, иррационально. Но при этом я отдаю себе отчет, что от Марьино до Капотни – рукой подать, и периодически в воздухе витает стойкий запах сероводорода после очередных выбросов.

К чему я это? К тому, что, как и в случае с квартирами, идеальных районов просто нет. Выбирайте, что для вас важно: экология, обилие бюджетных магазинов, близость к метро, река с парком…

Я изложила только часть нюансов, с которыми столкнулась лично. Их значительно больше, конечно же. Желаю вам найти «свой» вариант быстро! 

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-uprostit-sebe-zhizn-pri-vybore-kvartiry-v-moskve-lichnyj-opyt-285819/

Как купить квартиру: пошаговая инструкция

Как безопасно купить квартиру в москве

Полный гайд — от проверки на юридическую чистоту до заключения договора. Особенности, нюансы и подводные камни.

Как купить квартиру пошагово

В сумерках все выглядит привлекательнее. Поэтому квартиру лучше осматривать днем, при солнечном освещении и в холодное время года: зима-осень-весна. Тогда можно увидеть, хорошо ли работает отопление,в порядке ли батареи, есть ли сырость на стенах и не течет ли крыша.

Обязательно проверьте горячую воду — до верхних этажей она иногда «не доходит», и это станет вашей проблемой. Стоит поговорить с соседями: нельзя все принимать на веру, но они могут рассказать и какие-то важные вещи. Например, что владелец квартиры давно уехал, а тот человек, который представился вам продавцом — его квартиросъемщик. Вот так и выясняются случаи мошенничества.

Посмотрите также, есть ли рядом остановки, стоянки, и насколько регулярно в этот район ходят автобусы. Если у вас есть дети, то важно, чтобы окна выходили во двор, и вы могли видеть детскую площадку (когда они гуляют), а также школа и детский сад — в шаговой доступности.

В первую очередь закажите выписку из ЕГРН на понравившуюся квартиру. В выписке отражается вся информация о собственниках, обременениях и технических данных (площадь, этаж, количество комнат, балкон). Что нужно проверить?

Это может быть:

Договор купли-продажи. Что должно насторожить: если покупка была сделана совсем недавно, и за последние 2-5 лет у этой квартиры сменилось несколько собственников. Это частая мошенническая схема. Или как вариант — квартира проблемная, и продавец что-то скрывает. Например, психически больных соседей.

Приватизация. Что должно настораживать: государство давало квартиры не только на взрослых, но и на несовершеннолетних детей. При приватизации в договорах часто эти дети не указывались как собственники, но подразумевались.

И прав их никто не отменял. Поэтому осведомитесь, кому выдавалась квартира — если в семье на тот момент были маленькие дети, то они тоже владельцы.

И потребуется их согласие, иначе в любой момент они могут предъявить свои права: сделку суд признает недействительной.

Договор дарения. Что должно настораживать: квартиру подарил пожилой человек. Частая схема: человек ухаживает за стариком, а тот дарит ему квартиру. Иногда это абсолютно честный уговор, иногда недобросовестный.

Но здесь важно то, что после смерти дарителя могут объявиться недовольные наследники, претендующие на подаренное чужому человеку жилье. Это не редкий случай! Оспорить дарственную не так-то просто, но это судебные тяжбы, хлопоты, и вы можете оказаться втянуты в них.

Поэтому уделите внимание вопросу — кто подарил квартиру, насколько давно, нет ли претензий со стороны родственников дарителя. Лучше, если квартира была подарена 5-10 лет назад.

Наследование. Проблемы могут быть со спорами, когда на эту же квартиру претендуют другие наследники. Даже банки предпочитают не брать в залог жилье, которые было получено в наследство в течение года. Поэтому лучше, если квартиру получили в наследство 5 лет назад и позже. Это существенно снижает риск споров.

Совет: всегда полезно выяснить, кто был предпоследним собственником жилья, и при каких обстоятельствах жилье перешло во владение к нынешнему собственнику.

Заказать расширенную выписку ЕГРН можно здесь — https://rosreestr.net/.

Квартира может быть в залоге, ипотеке или на нее наложен арест, идут судебные споры. Эта информация тоже отражается в выписке ЕГРН.

Должны также смутить актуальные незасвидетельствованные данные в выписке.

В документах не должно быть подчисток и помарок, и все исправления должны быть заверены нотариусом. Договоры купли-продажи, заключенные до 2013 года, и другие договоры (дарения, приватизации, долевого участия) должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Нужно сравнить план и фактическое состояние квартиры. Изучите чертеж. Он соответствует реальному положению дел? Здесь могут быть проблемы неузаконенных перепланировок, объединения лоджии/балкона с жилой площадью.

Сравните также данные в техпаспорте с данными в выписке ЕГРН: нет ли расхождений по площади (жилой и общей), количеству комнат. Если есть расхождения, продавец должен их устранить.

Если вы купите такую квартиру, то узаконивать перепланировку придется самим. И штраф платить тоже.

Важно: если перепланировка не узаконена, то не факт, что ее узаконят после проверки. Бывают случаи, когда хозяева при перепланировке задевают несущие стены. Жить в такой квартире опасно, и дадут не только штраф, но и объявят дом аварийным. В общем, сначала узаконить — потом покупать.

В первую очередь, это несовершеннолетние. Для продажи квартиры, где собственник— ребенок, нужно разрешение органов опеки, а они весьма неохотно поддерживают такие сделки.

Во-вторых, это люди, дееспособность которых можно поставить под сомнение. Например, очень пожилые люди или люди, страдающие алкоголизмом. Приобретая у них жилье, можно столкнуться с судебными тяжбами по иску недовольных родственников.

Поэтому обязательно попросите у продавца справку из ПНД и разрешение органов опеки на продажу квартиры.

В-третьих, собственники, которые где-то не здесь: в армии, в тюрьме, пропали без вести, уехали 10 лет назад в другую страну. То, что они отсутствуют, не отнимает их прав на жилье. И для продажи потребуется их разрешение.

Здесь тонкий момент: сейчас для продажи квартиры получать нотариально заверенное разрешение супруга не обязательно. Подразумевается, что он в курсе сделки.

Однако в жизни бывает всякое, поэтому при покупке узнайте, в браке ли продавец. Пусть вся семья присутствует при заключении сделки, обсуждении условий и т. д. И нотариальное согласие лучше все-таки получить.

Если продавец в разводе, то проверьте решение суда о разделе имущества — есть ли имущественные претензии.

Запросите у продавца квитанции по коммунальным услугам и налоге на имущество — нет ли задолженностей. Платить долги за него вам не придется, но хлопоты будут.

Договор купли-продажи по закону можно заключить в простой и в нотариальной форме в трех экземплярах (для продавца, для покупателя и для госрегистратора).

Согласно ФЗ-218 договор обязательно должен быть заверен нотариусом в трех случаях:

– продается доля в квартире;

– продается квартира, где собственник — несовершеннолетний или недееспособный;

– квартира продается на условии пожизненного содержания с иждивением.

В остальных случаях нотариус привлекается по желанию. Помните: договор купли-продажи для продавца — единственный способ защитить свои права в суде, если сделка пойдет не по плану. Составлять его нужно тщательно.

Поэтому мы рекомендуем все-таки обратиться к юристу или нотариусу, чтобы он обозначил важные места в ДКП и сразу указал на ошибки (если они есть).

Через нотариуса можно зарегистрировать права в Росреестре и безопасно перевести деньги.

В договоре купли-продажи нужно указать данные о квартире, ее кадастровый номер, стоимость сделки и сроки выписки всех членов семьи продавца из квартиры после продажи.

Если на квартиру есть обременение, то это тоже нужно прописать.

Если вы решили не обращаться к юристу, а справиться самостоятельно, то обезопасьте сделку — пропишите в договоре неустойки, штрафы и гарантии на случай неисполнения обязательств.

Как покупателю защитить себя в договоре

Каждый лист договора заверяется подписью сторон, между собой они сшиваются.

Самым безопасным для покупателя способом будет передача денег частями, и это тоже нужно прописать в договоре. Для этого открываются две банковские ячейки, куда покупатель кладет разные суммы: первую продавец получает сразу после заключения договора, а вторую — после госрегистрации перехода права собственности.

С 1 марта 2013 года договор купли-продажи регистрировать не надо. Как только вы с продавцом его подпишете, сделка будет считаться совершенной. Чтобы договор стал исполненным, квартиру нужно принять по передаточному акту с подписью обеих сторон.

Важно: договор участия в долевом строительстве и договор ипотеки подлежат регистрации и считаются заключенными только после неё. Регистрация ипотеки совершается одновременно с регистрацией права собственности на недвижимость. Заявление писать для этого не нужно. На договоре ставится регистрационная отметка.

А вот переход права собственности по-прежнему нужно регистрировать согласно ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ. Для этого вам вместе с продавцом нужно обратиться в МФЦ или отделение Росреестра и написать заявление на госрегистрацию прав (бланк взять в отделении).

К заявлению приложите документы (оригиналы плюс копия):

1. Квитанция об оплате госпошлины.

2. Документы о праве собственности на квартиру.

3. Выписка из ЕГРН на жилье.

4. Техпаспорт на жилье (полученный не позднее 5 лет назад).

5. Паспорт продавца и покупателя.

6. Три экземпляра ДКП.

7. Три экземпляра акта приема-передачи квартиры.

Получить официальную выписку из ЕГРН можно на сайте https://rosreestr.net/

Документы сдаются сотруднику МФЦ или Росреестра, он составит опись с полным их перечнем и назовет день, когда нужно придти. Опись нужно будет принести с собой, чтобы вам вернули ваши документы.

С 2016 года отменили свидетельства, поэтому когда регистрация пройдет, вам просто выдадут выписку из ЕГРН, где вы должны быть указаны как владелец квартиры. Свидетельства теперь не выдаются.

После отмены регистрации договоров у людей возникло много вопросов: мы заключили договор, подписали, деньги передали, а квартира еще, получается, не наша… А вдруг продавец возьмет деньги и потом откажется от сделки? Как доказать свои права?

Пленум Верховного суда РФ установил правило, что продавец не может требовать признания договора купли-продажи недействительным.

Если вдруг продавец начинает уклоняться от похода в Росреестр для регистрации перехода права собственности, то по статье 551 ГК РФ вы можете это сделать через суд. Закон стоит на вашей стороне.

Главное, чтобы все документы были подлинными. Поэтому так важно тщательно проверять продавца и квартиру перед покупкой.

Проверить квартиру на юридическую чистоту можно здесь -https://rosreestr.net/proverit-kvartiru

Совет: за день до заключения сделки запросите на покупаемую квартиру свежую выписку из ЕГРН и проверьте данные.

Отказать в регистрации прав сразу же не могут. По закону сначала регистрация приостанавливается. Это происходит, если документы неправильно оформлены или недооформлены, если есть подозрение на подделку, собран не весь пакет. На устранение ошибок дается 3 месяца. Если проблему не устранили, то только тогда следует отказ в госрегистрации прав.

Поэтому смотрите, чтобы в документах не было подчисток, помарок и приписок.

Источник: https://rosreester.net/info/kak-kupit-nedvijimost-v-2019-godu-polnaya-instrukciya

Как безопасно купить квартиру в Москве – рекомендации, часть1

Как безопасно купить квартиру в москве

В ответ на законный вопрос – как безопасно купить квартиру в Москве и не только в ней, а также и в Московской области, у меня есть масса рекомендаций!

В этой и последующей частях я буду вам подробно излагать, как безопасно купить квартиру в Москве в плане грамотной подготовки сделки, какие документы собрать к сделке, на что обратить внимание, и какие вопросы согласовать с другими ее участниками.

До сделки должны быть:

  1. Необходимо убедиться в наличии полного комплекта правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на квартиру.
  2. Выписка из домовой книги (срок действия 1 месяц), копия финансового лицевого счета, справка об отсутствии  задолженностей по коммунальным платежам.

Плюс в некоторых случаях необходимы дополнительно:

  1. Из бюро технической инвентаризации (БТИ): кадастровый паспорт и технический паспорт, содержащие поэтажный план квартиры  и экспликацию. Необходимость этих документов нужно уточнять в органе, производящем государственную регистрацию сделки. Эти документы также обычно нужны при ипотечной сделке.

  2. В случае если в квартире  неузаконенная перепланировка, и сведения об этом есть в документах из БТИ («красные линии» в поэтажном плане и т.п.), могут быть проблемы с регистрацией договора купли-продажи квартиры.

    В этом случае может понадобиться заявление-обязательство от покупателя о том, что он обязуется узаконить перепланировку или привести все в первоначальный вид. Также неузаконенная перепланировка – это обычно проблема для выдачи банком ипотечного кредита на покупку квартиры.

  3. Разрешение на продажу из опекунского совета – если среди собственников  есть несовершеннолетние дети. Опекунский совет обычно находится в районной управе по месту прописки детей. Список документов, необходимых для опекунского совета, нужно уточнять в опекунском совете.

    В этот список обычно входят: заявления от обоих родителей, выписка из домовой книги, копия финансового лицевого счета, справка об отсутствии  задолженностей по коммунальным платежам, справки из БТИ – все это как для продаваемой квартиры, так и для покупаемой на имя несовершеннолетнего квартиры.

  4. Для продажи подмосковной квартиры, в случае,  если в числе  прописанных в квартире есть несовершеннолетние-несобственники, необходима справка из опекунского совета о том, что ребенок не состоит у них на учете и родители не лишены родительских прав.

В случае, когда в квартире прописаны несовершеннолетние-несобственники:

а) для регистрации договора купли-продажи по Москве необходима нотариальная копия свидетельства о рождении ребенка (либо оригинал и обычная ксерокопия);
б) если несовершеннолетние – несобственники прописаны в квартире в Москве без родителей – договор купли-продажи не пройдет регистрацию.

Продолжу список:

  1. В случае ипотеки, для банка могут потребоваться  дополнительные документы, например выписка из ЕГРП, справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, кадастровый паспорт, технический паспорт, справка, что дом не аварийный и не идет под снос и другие документы (полный перечень необходимо уточнять в банке).

  2. Для продажи комнаты – нотариальный отказ владельцев других комнат от права преимущественной покупки либо справка от нотариуса о посылки уведомления владельцам других комнат; отказ города – если соседняя комната не приватизирована.

    Предварительно необходимо узнать точно, из документов, кто собственники других комнат – для этого нужно заказать ЕГРП по всей коммунальной квартире.

  3. Встречная выписка из домовой книги (с нового адреса прописки) – если в договоре купли-продажи указано, что в квартире никто не состоит на регистрационном учете, и при этом  в выписке из домовой книги фигурируют люди.

    Это бывает, когда люди выписываются из квартиры незадолго до продажи и при этом они уже прописаны по новому адресу, но в прежний паспортный стол сведения об этом еще не дошли.

  4. В редких случаях нотариального удостоверения договора купли-продажи, из БТИ нужна справка о стоимости квартиры (срок ее действия – 1 месяц).

  5. Иногда может понадобиться акт приема-передачи квартиры (например, для регистрации в  Подмосковье, или для нотариального удостоверения договора купли-продажи).

В следующей своей статье на тему как безопасно купить квартиру в Москве, я продолжу перечень советов и рекомендаций по подготовке «правильной» сделки по покупке жилья в московском регионе. Продолжение следует. Если вы хотите, чтобы эту подготовку осуществил для вас опытный профессионал – риэлтор, то мои контакты вот тут. Обращайтесь!

Ваш Ростислав Сметанин.

Источник: https://rsmetanin.ru/kak-bezopasno-kupit-kvartiru-v-moskve-rekomendacii-chast1/

8 признаков квартир, которые опасно покупать :: Жилье :: РБК Недвижимость

Как безопасно купить квартиру в москве

Вместе с экспертами рынка недвижимости рассказываем о признаках вторичного жилья, покупка которого чревата проблемами

Krakenimages.com/shutterstock

Покупка квартиры — событие в жизни любого человека, и к этому нужно подойти с тщательной подготовкой. Есть много нюансов, на которые стоит обращать внимание, оформляя сделку. Например, тревожным сигналом может стать частая смена собственников, большое число прописанных в квартире и подозрительно низкая цена.

Риски могут возникнуть при покупке квартиры, которую унаследовали или где есть несовершеннолетние дети, отказники от приватизации, люди, злоупотребляющие алкоголем или ведущие асоциальный образ жизни.

Эксперты в этой статье

  • главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина
  • директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов
  • генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья» Дмитрий Косьмин

Вместе с экспертами рынка недвижимости рассказываем о признаках вторичного жилья, покупка которого может быть опасной.

1. Подозрительно низкая цена

Одним из первых признаков, который должен насторожить потенциального покупателя и навести его на мысль о мошенничестве, является подозрительно низкая цена. По словам экспертов, речь идет о дисконте от 15–20% и выше по сравнению с аналогичными квартирами на рынке.

За низкой стоимостью могут скрываться многочисленные подводные камни. Чаще всего речь идет о проблемах с документами, предупредила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

К примеру, в квартире может быть прописан несовершеннолетний, выписывать которого можно будет только через суд, если его родители откажутся это делать самостоятельно.

Кроме того, продавать квартиру дешево могут мошенники, воспользовавшись недееспособностью собственника.

Если продавец еще и торопит покупателя с приобретением жилья («сегодня деньги — завтра сделка»), это тем более должно насторожить будущего владельца, добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

«Покупатель ни в коем случае не должен спешить с выходом на сделку, когда продавец торопит его. Даже если владелец квартиры кажется надежным человеком. Обычно мошенники как раз изо всех сил стремятся вызвать у людей доверие», — добавил он.

Безусловно, бывают случаи, когда из-за жизненных обстоятельств (например, нужно срочно получить большую сумму на медицинскую операцию, планируется отъезд в другой город или за границу) людям приходится выставлять недвижимость на продажу гораздо ниже ее рыночной стоимости, чтобы ускорить процесс. Однако спрос на такие лоты весьма велик и отыскать их самостоятельно обычно сложно.

2. Недееспособный собственник

Еще один из признаков, о котором уже упоминалось выше, — недееспособный собственник. «Особенно внимательным нужно быть в том случае, когда владельцем продаваемого жилья является человек, состоящий на учете в психдиспансере.

Сейчас одна из самых распространенных мошеннических схем на вторичном рынке жилья, когда недвижимость продается собственником, имеющим психическое расстройство (точнее, его родственниками или опекунами)», — отметил Михаил Куликов.

Впоследствии такая сделка расторгается, а покупатель остается без денег и без квартиры. Причем иногда родственники или опекуны в день заключения сделки намеренно обращаются в психдиспансер с жалобами на состояние здоровья владельца квартиры.

А когда начинаются судебные разбирательства, продавец заявляет, что он вообще не помнит факта заключения сделки. В результате сделка признается недействительной. Что же касается выплаченных за жилье средств, то продавец может заявить, что не помнит факта передачи этой суммы.

Истребовать у него потраченные на покупку жилья деньги, особенно когда у собственника инвалидность и он нигде не работает, довольно сложно.

Поэтому при заключении сделки с таким продавцом требуется выяснить возможность проведения медицинского освидетельствования собственника врачом-психиатром или наркологом в день заключения договора отчуждения жилплощади. Однако даже эта мера не может гарантировать полную безопасность соглашения.

Сделка с недееспособным собственником — одна из самых распространенных мошеннических схем на рынке недвижимости ( Krakenimages.com/shutterstock)

3. Третьи лица

Иногда после покупки квартиры случается так, что появляются третьи лица, претендующие на жилье после продажи. Чаще всего подобные претензии поступают от бывших супругов, наследников, отказников и детей.

«Если с несовершеннолетними проблема заключается в самой процедуре сделки и «планов» родителей, то с остальным контингентом проблема может возникнуть как на самой сделке или при ее подготовке, так и после. Сделки с такими клиентами являются наиболее оспоримыми», — предупредил генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья» Дмитрий Косьмин.

Например, не получивший свою долю при разводе супруг вправе обратиться в суд. Поэтому здесь нужно нотариальное согласие супруга или фраза в договоре купли-продажи, что продавец на момент приобретения в браке не состоял. Либо можно отдельно оформить нотариальное заявление.

Если супруги состояли в браке, но дезинформировали покупателей, то это считается мошенничеством, что уголовно наказуемо. Также следует обратить внимание на утерю паспорта перед сделкой и сроки брака.

В том случае если квартира приобреталась до брака, а продается после развода, нормальная ситуация.

4. Скрытые наследники

С особым вниманием стоит покупать жилье у наследников, предупреждают эксперты. Несмотря на то что наследство по завещанию имеет приоритет перед наследством по закону, есть еще круг лиц, которым все равно полагается хоть и небольшая (в размере ½ того, что им полагалось бы по закону), но доля.

К ним относятся нетрудоспособные лица, которые находились на иждивении наследодателя. Это не только наследники первой очереди (родители, дети и супруги), но и более дальние родственники (братья, сестры, бабушки, дедушки, дяди, тети и т. д.).

Также право на обязательную долю имеют просто лица (не родственники), находившиеся на полном обеспечении умершего.

О наследниках можно узнать в беседе с собственником по косвенным фактам. «Также можно попросить нотариальное заявление от собственника в том, что он самостоятельно решит все вопросы в случае обнаружения других наследников и предъявления претензий к новому собственнику. Если такие лица проживали совместно с умершим, это будет отражено в выписке из домовой книги», — сказал Дмитрий Косьмин.

Помимо этого, нужно обращать внимание на наличие материнского капитала. Если квартира ранее покупалась с использованием данной субсидии, то у детей есть доля в квартире. Поэтому необходимо запросить выписку об использовании маткапитала.

«Бабушкина квартира», если ее продают молодые собственники, также может быть сигналом плохой сделки ( And-One/shutterstock)

5. Выписка из квартиры

Еще одна возможная проблема для новых собственников — выписка из квартиры. Бывают ситуации, когда владельцы недвижимости не выписываются из квартиры до ее продажи. Оформлением соответствующих документов они занимаются после заключения сделки и переезда на новое место жительства.

Порой это действительно связано с техническими особенностями сделки — документы еще не готовы, и оформление регистрации может задерживаться не из-за злого умысла продавца.

«Но иногда у продавцов нет четкого понимания, где они будут зарегистрированы после продажи своей квартиры. Подобная ситуация должна вызывать настороженность, особенно если собственники уклоняются от вопросов по поводу регистрации.

В таком случае потенциальный покупатель вправе отказаться от сделки, и это будет, возможно, правильнее, чем разбираться с последствиями покупки недвижимости с прописанными в ней гражданами», — советует эксперт из «Инком-Недвижимости».

6. Странное поведение риелтора

Признаком «опасной» квартиры может стать странное поведение риелтора. Например, он говорит, что на квартиру уже несколько претендентов, и давит на покупателя в вопросе принятия решения. Либо устраивает просмотры в определенное время.

«Известен случай, когда брокер показывал квартиру только в определенный временной промежуток и категорически отказывался делать это в другое время, более удобное для клиента. В результате выяснилось, что именно над этим домом в определенное время и по определенному маршруту пролетает самолет, что и пытался скрыть риелтор», — рассказала Виктория Кирюхина из ЦИАН.

Поэтому лучше стоит самостоятельно посетить объект уже дополнительно, оценив сам район, дом и подъезд.

Наличие риелтора на сделке не поможет ее обезопасить ( Pop Paul-Catalin/shutterstock)

7. Продажа по доверенности

Продажа по доверенности также может быть рискованной. Например, был случай продажи квартиры, когда продавец проживала не в России, приехать на сделку не могла. По доверенности за нее действовала дочь, вспоминает глава «Азбуки жилья».

Люди купили квартиру, а дальше выяснилось, что пожилая мама страдает сильным психическим расстройством. Как была получена доверенность на продажу квартиры — непонятно.

Вторая дочь, которая проживает с мамой, обратилась в суд с иском о признании сделки недействительной.

«Мама никакие деньги не получала, о доверенности ничего не помнит. Дочь, продавшая квартиру, уехала из России, ее место проживания неизвестно. В итоге квартира по суду была возвращена собственнику. Покупатель остался без квартиры и без денег», — рассказал эксперт.

8. Приватизированная квартира

Проблемы могут возникнуть, если квартира была приватизирована, причем даже не текущим продавцом, а предыдущими собственниками. Нередко родители специально выписывали на время приватизации несовершеннолетних на тот момент проживающих.

В результате уже совершеннолетний, обделенный много лет назад долей в квартире несостоявшийся собственник может обратиться к новому владельцу и потребовать выделить долю в квартире.

Поэтому стоит получить архивную выписку из домовой книги, чтобы быть уверенным в отсутствии лиц, претендующих на ваше жилье.

Резюме экспертов

Перед покупкой нужно тщательно проверить юридическую историю квартиры — нет ли каких-то обременений, долгов, недееспособных собственников или наследников.

Необходимо проверить все правоустанавливающие документы — договор приватизации, купли-продажи, дарения и прочие, чтобы убедиться в том, что собственник имеет право на распоряжение имуществом.

Если квартира приобретена в браке, то обязательно наличие согласия второго супруга на проведение сделки.

Также необходимо удостовериться в отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Если долги есть, то обязательным условием совершения сделки становится их погашение до подписания договора купли-продажи либо покупателю дается скидка в размере суммы долга.

Потенциальным покупателям также лучше убедиться, что в понравившейся им квартире не было произведено неузаконенной перепланировки. В случае продажи объекта с неузаконенной перепланировкой собственник должен предоставить покупателю скидку — ее размер зависит от объема проведенных в квартире ремонтных работ и может доходить иногда до 1,5 млн руб.

Задолженность за коммуналку — еще один признак нехорошей квартиры ( Jonas Petrovas/shutterstock)

Список документов, которые нужно обязательно проверять перед покупкой квартиры:

  • документ, по которому квартира приобреталась ранее (приватизация, дарение, договор купли-продажи и т. д.);
  • свидетельство о праве собственности (до 15 июля 2016 года) или выписка из ЕГРН/ЕГРП, подтверждающая госрегистрацию права собственности на недвижимое имущество;
  • документы из БТИ (экспликация и поэтажный план);
  • документы о личности продавца (паспорт, для военнослужащих — военный билет, свидетельства о рождении детей до 14 лет, для иностранцев — вид на жительство);
  • выписка из домовой книги, по которой проверяем, кто был зарегистрирован ранее и сейчас;
  • справку об отсутствии долгов по квартплате;
  • нотариальное согласие супруга, если квартира является общей собственностью;
  • разрешение органов опеки на сделку, если затрагиваются права несовершеннолетних детей;
  • выписка из ЕГРН со сведениями об отсутствии обременений и арестов;
  • нотариальное согласие других дольщиков, если данная квартира находится в долях и продается другая доля;
  • справки из ПНД и НД.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f2408899a7947e5b891bedb

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.