Информационное обеспечение кадастровой оценки недвижимости

Информационное обеспечение ГКН

Информационное обеспечение кадастровой оценки недвижимости

Под информационным обеспечением кадастра недвижимости следует понимать процесс сбора и предоставления обработанной соответствующим образом информации о земельных участках и иных объектах недвижимости, о территориальных зонах, об обременениях на объекты недвижимости и иных сведений в целях фиксации в документах государственного кадастра недвижимости (ГКН), а также обмен информацией между заинтересованными пользователями в соответствии с их информационными потребностями.

Для информационного обеспечения ГКН проводят топографо-геодезические, картографические, землеустроительные, оценочные, почвенные, геоморфологические и иные обследования.

Данные ГКН имеют правовой статус и обязательны при ведении единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними. Сведения государственного земельного кадастра доступны, платны, предоставляют их в виде выписок из форм государственного земельного кадастрового учета и копий земельно-кадастровых карт (планов).

Задачи информационного обеспечения системы ГКН следующие:

– обеспечение функционирования системы ГКН;

– наполнение, ведение и обновление банка данных ГКН, доку­ментирование сведений о земельных участках и объектах недвижи­мости;

– предоставление крайне важной информации (пакета документов) за­интересованным органам, структурам и лицам;

– анализ эффективности системы ГКН, использования земельных участков и объектов капитального строительства;

– прогноз развития рынка объектов недвижимости;

– прогноз развития информационного рынка;

– защита информации и др.

Для формирования государственного кадастра недвижимости источ­никами информации служат данные различных органов, ведомств и организаций:

· органы, осуществляющие ведение земельного, градостроительного, водного, лесного и иных государственных и ведомственных кадастров, реестров и баз данных;

· органы государственной власти;

· территориальные органы министерств и ведомств, располагающе информацией о земельных участках и иных объектах недвижимости (Росреестр, Министерство юстиции, Министерство сельского хозяй­ства, Министерство природных ресурсов и экологии Российской Феде­рации и др.);

· органы, учитывающие объекты недвижимости и регистрирующих права на недвижимое имущество и сделки с ним [федеральные государственные учреждения «Земельные кадастровые палаты» (далее — ФГУ ЗКП) и их филиалы, регистрационные палаты (РП);

· бюро технической инвентаризации (БТИ)];

· организации, осуществляющие операции с объектами недви­жимости и действующих на рынке недвижимости (риэлтерские фирмы, нотариальные конторы и др.).

6. Процессы, обеспечиваемые ведением ГКН:

· регулирования земельных отношений и процессов землепользования;

· формирования государственного и муниципального управления земельными ресурсами; – планирования инвестиционной и налоговой политики;

· осуществления различных видов планирования и проектирования в области использования и охраны земель;

· ведения государственного контроля за использованием и охраной земель;

· оценки хозяйственной деятельности субъектов земельных прав;

· создания оперативного и устойчивого земельного оборота;

· защиты прав физических и юридических лиц на земельные участки и разрешения земельных споров;

· ведения учета стоимости земли в составе природных ресурсов;

· проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

· мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель.

Основные задачи ведения государственного земельного кадастра: сбор, систематизация, хранение, обобщение, обновление и предоставление пользователям информации о землях и размещенной на них недвижимости. Данные ГКН позволяют решить следующие проблемы:

– передача земельных участков и иной недвижимости в собственность;

– развитие ипотеки;

– оценка антропогенного воздействия на окружающую среду;

– совершение сделок с недвижимостью и формирование земельного оборота;

– контроль за объективностью и достоверностью данных;

– территориально-пространственное планирование;

– формирование рынка ценных бумаг;

– информирование населения;

– определение месторасположения объекта недвижимости.

7. Проблемы, решаемые с помощью данных ГКН:

1) передача земельных участков и иных объектов недвижимости в собственность;

2) совершение сделок с недвижимостью и формирование земельного оборота;

3) территориально-пространственное планирование;

4) описание местоположения;

5) оценка влияния на земельные ресурсы и окружающую среду различных негативных факторов;

6) контроль за объективностью и достоверностью данных;

7) предоставление сведений и информирование заинтересованных лиц.

Принципы ведения ГКН.

1) Многоцелевой и многоуровневый характер. ГКН является многоцелевой, многоуровневой системой информации о земельных ресурсах страны и ее административно-территориальных образований и содержит необходимые сведения и документы о правовом режиме земель, их распределении по субъектам земельных отношений,

На уровне муниципального образования в ГКН содержатся сведения обо всех объектах кадастрового учета, расположенных на территории муниципального образования, о территориальных зонах и ведется реестр земель, находящихся в собственности муниципального образования.

На уровне субъекта РФ в ГКН содержатся сведения о границах входящих в его муниципальные образования, о землях в границах муниципальных образований, о территориальных зонах, учитываемых на уровне субъекта РФ, а также ведется реестр земель, находящихся в собственности субъекта РФ.

На федеральном уровне в ГКН содержатся сведения о государственной границе РФ, границах субъектов РФ, сведения о землях в границах субъектов РФ, о территориальных зонах, учитываемых на уровне РФ, а также ведется реестр земель, находящихся в собственности государства.

2) Единство системы кадастра недвижимости согласованность и единство методов и технологий ведения земельного кадастра, формирования системы земельно-кадастровой информации и документации как с точки зрения охвата земель всех категорий земельного фонда, так и с точки зрения охвата всей территории РФ или ее субъектов.

3) Совместимость и сопоставимость земельно-кадастровой информации с информацией других видов государственных ведомственных кадастров. Выполнение этого принципа обеспечивается сбором информации для различных видов кадастров природных ресурсов по единой методике, единой степени полноты и детализации.

4) Непрерывность ведения земельного кадастра. В процессе владения и пользования землей, изменения количественных и качественных характеристик земельного фонда страны и его отдельных категорий, происходят различные изменения в составе и распределении земельного фонда.

5) Достоверность и точность земельно-кадастровой информации. Достоверность кадастровых сведений определяется степенью их соответствия фактическому состоянию и использованию земельного фонда. В земельном кадастре достоверно то, что признано государством. Какие бы фактические изменения ни происходили с объектом

6) Полнота сведений земельного кадастра. Совокупность земельно-кадастровой информации для различных административно-территориальных уровней и форм собственности, владения и пользования землей должна быть достаточной, но без излишней детализации.

7) Всесторонность и всеохватность кадастровой информации. Для создания достоверной системы земельного кадастра информация должна отражать все направления в использовании земельного фонда.

8) Юридическая равнозначимость кадастровой информации на электронных и бумажных носителях. При наличии расхождений приоритет имеют данные на бумажных носителях.

9) Бессрочность действия земельно-кадастровых документов. Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и карты являются документами вечного пользования. Документы, утратившие актуальность, хранят уполномоченные государственные органы (архивы).

10) Формирование системы ГКН снизу вверх. Ввиду того, что организационной основой системы ГКН являются земельные органы муниципальных образований, то государственный земельный кадастр должен формироваться с учетом приоритетного значения этого низшего организационного уровня.

11) Одновременность создания ГКН на всех административно-территориальных уровнях.

12) Обязательность применения земельно-кадастровых данных. Сведения, регистрируемые в ГКН, юридически предполагаются законными для всех пользователей, включая судебные, налоговые и финансовые органы

13) Доступность и открытость земельно-кадастровых данных. Данные земельного кадастра должны быть максимально доступны для всех заинтересованных юридических и физических лиц. Они должны быть представлены в наглядной форме.

Орган, осуществляющий ведение ГКН, обязан предоставлять сведения ГКН органам государственной власти, органам местного самоуправления, физическим и юридическим лицам в соответствии с правилами и в форме, установленной федеральным законодательством.

14) Эффективность земельного кадастра. При организации и ведении земельного кадастра необходимо применять методы, технологии, способы и приемы, обеспечивающие получение, систематизацию и поддержание земельно-кадастровых данных с учетом экономической, экологической, социальной и других видов эффективности системы ГКН.

15) Централизованность руководства системой ГКН. Необходимость проведения кадастровых работ по единой методике в масштабе РФ, обеспечения сопоставимости данных о состоянии и использовании земельного фонда страны, обеспечения государственного контроля возможны при руководстве из единого центра, ныне Росреестра.

Источник: https://cyberpedia.su/6x7515.html

Информационное обеспечение государственного кадастра недвижимости: состояние и проблемы

Информационное обеспечение кадастровой оценки недвижимости

Формирование государственного кадастра недвижимости (ГКН) является одним из важнейших направлений имущественно-земельной политики России.

Для создания полноценной системы ГКН необходимо завершить комплекс определенных Правительством основных мероприятий: создание единой информационной системы государственного кадастрового учета объектов недвижимости, обеспечивающей индивидуализацию и идентификацию объектов недвижимости; формирование инфраструктуры пространственных данных страны; обеспечение информационного наполнения государственного кадастра недвижимости; завершение процедуры массовой кадастровой оценки объектов недвижимости.

Создание единой информационной системы государственного кадастрового учета объектов недвижимости является ключевым направлением.

В течение долгого времени учет земли и иных объектов недвижимости, получение кадастрового паспорта на квартиру и пр.

, производился в различных системах, что вызывало определенные сложности при учете недвижимости, регистрации прав на нее, а также при получении информации из этих систем.

При сложившемся частично параллельном учете земельных участков и связанных с ними объектов недвижимости часто имело место дублирование функций, а также погрешности в сведениях об объектах недвижимости. Ошибки возникали вследствие многократного ручного введения, различий в идентификации объектов и субъектов права, а также сложности проверки взаимного расположения объектов и иных причин.

Система совместного учета земельных участков и расположенных на них объектах недвижимости должна существенно повысить эффективность государственного кадастрового учета недвижимости в целом и минимизировать ошибки, возникающие при начислении налога на недвижимость. Формирование единой системы учета недвижимости отвечает требованиям утвержденной Правительством Концепции создания и развития инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.

Главной целью такой инфраструктуры является построение единого информационного пространства страны и обеспечение свободного доступа к ней граждан, организаций, органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Несмотря на то, что Концепция создания и развития инфраструктуры пространственных данных принята еще в 2006 г., мы находимся еще в процессе создания инфраструктуры пространственных данных нашей страны.

Для полноценного и качественного функционирования инфраструктуры пространственных данных ГКН необходимо обеспечить ее информационное наполнение.

В настоящее время ГКН содержит далеко неполные сведения о существующих объектах недвижимости. В некоторых субъектах доля учтенных объектов недвижимости в общем имущественном фонде невысока. Так, например, по состоянию на 01.12.2013 г. площадь земельных участков г.

Москвы, поставленных на государственный кадастровый учет и прошедших государственную регистрацию, — порядка 43 га, что в процентном соотношении составляет не более 41% общей площади города. По административным округам Москвы это значение варьируется от 10 до 60%.

С объектами капитального строительства ситуация сложнее: в связи с долгим отсутствием нормативно-правовой и методической основы их учета в ГКН база данных по этим объектам еще только формируется. Основным источником информации об объектах капстроительства являются архивы Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Инвентаризация сведений о таких объектах должна обеспечивать максимально корректную загрузку в автоматизированную информационную систему ведения ГКН.

В качественной и полной передаче информации из БТИ в ГКН в первую очередь заинтересованы правообладатели учтенных в БТИ объектов, чтобы в дальнейшем не нести дополнительных временных и финансовых затрат на повторное описание объектов и внесение сведений о них в ГКН.

По прогнозам в кадастр недвижимости будет включено 83 млн объектов капстроительства во всей стране. Однако следует иметь в виду, что указанная цифра значительно ниже реальной: в России достаточно много неучтенных объектов, сведения о которых отсутствуют в официальных реестрах.

Неполный учет объектов недвижимости в ГКН связан с еще одной существующей проблемой — недостаточной обеспеченностью современной цифровой картографической основой.

Так, в частности, в ряде субъектов Российской Федерации (Мурманская, Свердловская, Оренбургская области, Хабаровский край) процент обеспеченности актуальными цифровыми ортофотопланами населенных пунктов не превышает 10% от общей площади территории.

Еще хуже обеспечены ортофотопланами земли межзаселенных территорий — к примеру, в Тамбовской области, республики Бурятия, Новгородской области процент обеспеченности не превышает 2,4 и 5% соответственно.

При проведении государственного кадастрового учета земельных участков это создает проблемы с определением и согласованием границ земельных участков, что является негативным фактором при регистрации права собственности и иных вещных прав на землю. Обеспечение информационного наполнения ГКН является базисом для осуществления четвертого важного мероприятия — завершения процедуры массовой кадастровой оценки объектов недвижимости на территории страны.

По результатам проведения массовой кадастровой оценки объектов недвижимости должна быть сформирована полная и достоверная информация о кадастровой стоимости объектов недвижимости. Для реализации этого мероприятия необходимо обеспечить формирование объектов массовой кадастровой оценки, а также разработку соответствующей нормативно-правовой и методической базы.

Формирование объекта массовой кадастровой оценки и налогообложения является ключевым действием, от которого зависит величина собираемых в бюджет денежных средств.

Законодательно определено, что объектом налогообложения является объект недвижимости, прошедший государственный кадастровый учет, то есть объект, информация о котором внесена в ГКН.

Исходя из позиции, что объектом налогообложения должен быть единый объект недвижимости, логично предположить, что он и должен являться объектом массовой кадастровой оценки.

Однако до настоящего времени соответствующее методическое и нормативно-правовое обеспечение оценки единого объекта недвижимости не определено, и массовая кадастровая оценка объектов недвижимости проводится раздельно для земельных участков и объектов капитального строительства: для каждого из них разработаны и утверждены соответствующие методики.

Проблема заключается в том, что, несмотря на постоянное совершенствование методического обеспечения массовой кадастровой оценки, попытки учета реальных условий российского рынка недвижимости, существующие методики оценки все же имеют существенные недостатки, которые не могут не влиять на объективность и достоверность итоговой оценки объектов, и во многих субъектах результаты определения стоимости объектов в числе прочих причин вызывают многочисленные споры и судебные разбирательства.

В заключение следует отметить следующее: создание ГКН в нашей стране не завершено и сопряжено с отмеченными в статье сложностями, однако понимание острой необходимости этой системы сформировано четко: полноценно и качественно сформированная система ГКН позволит рационально использовать и управлять земельными ресурсами и иной недвижимостью, обеспечит государственные гарантии прав собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также обеспечит полный и достоверный источник информации об объектах недвижимости.

О.Ю. Лепихина

Источник: https://vipisca.ru/2015/02/informacionnoe-obespechenie-gosudarstvennogo-kadastra-nedvizhimosti-sostoyanie-i-problemy.html

Информационное обеспечение оценки недвижимости

Информационное обеспечение кадастровой оценки недвижимости

Информацию, которая необходима для оценки недвижимости, можно разделить на внешнюю и внутреннюю. Внешняя информация собирается и анализируется в следующей последовательности: общая, специальная.

Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости. Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе.

Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.

На макроэкономическом уровне исследуются:

1. Экономические показатели:

•   темпы экономического роста; •   уровень инфляции; •   индекс деловой активности; •   инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений;

•   уровень доходов населения и другие факторы.

2. Политические и социальные факторы:

•   стабильность и прогнозируемость политической ситуации; •   доверие правительству;

•   приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др.

Основные источники внешней информации:

1.

   Программы Правительства и прогнозы. 2.   Данные государственных организаций. 3.

   Исследования международных финансовых организаций. 4.   Аналитические обзоры информационных агентств. 5.   Электронные информационнопоисковые системы.

6.   Периодическая экономическая печать.

После проведения анализа макроэкономической информации оценщику необходимо проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Анализ рыночных тенденций и динамики цен требует сегментации рынка.

Основные сегменты рынка недвижимости:

•         в зависимости от объекта (рынок земельных участков, зданий и сооружений); •         в зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости: рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости; •         в зависимости от способности приносить доход: рынок доходной и недоходной недвижимости; •         в зависимости от типа операций: рынок аренды и рынок прода жи;

•         первичный и вторичный рынок.

Для комплексного информационного обеспечения процесса оцен ки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать дан ные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков:

1.      Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости. 2.      Нормативноправовая база, регулирующая отношения земель ной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобре тения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю.

3.

      Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка:•         состояние и перспективы развития сегмента рынка; •         цены и условия осуществления сделки аренды (куплипродажи) сопоставимых объектов, их подробное описание; •         уровень эксплуатационных затрат; •         среднерыночный уровень занятости недвижимости; •         уровень возможных прочих доходов;

4. Затраты на воспроизводство (замещение) объекта оценки:
•         укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;

•         сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций; •         индексы цен в строительстве; •         удельные среднерыночные показатели стоимости строительства; •         стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, ук рупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения;

•         прочая информация.

Основные источники информации.

1.

      Специализированные справочники и программные комплексы (Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Ук рупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: Промышленные здания, Жилые дома и Справочник Современные инженерные системы зданий компании КОИНВЕСТ и другие). 2.      Информация специалистов рынка недвижимости – риэлтеров, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью. 3.

      Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах.

4.      Интервью с собственником и управляющим объекта.

В разрезе внутренней информации можно выделить также несколько блоков: юридический, экономический, физический.
В юридический блок входят правоустанавливающие документы на земельный участок и строения, сведения о наличии сервитутов, договоры аренды и др.

; в экономический – сведения о доходах и расходах, связанных с объектом оценки; в физический – размеры, конструктивные особенности и материалы, год постройки и наличие ремонтов, топография и состояние участка, тип застройки и окружение, экология (см. более подробно учебное и практическое пособие под ред. Рутгайзера В.М.

Оценка рыночной стоимости недвижимости, М., Дело, 1998).

Источник: http://www.ceae.ru/ocenka-informazionnoe-obesp.htm

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.