Договор долевого участия в строительстве является

Содержание

Договор долевого участия в строительстве 2021: образец, риски

Договор долевого участия в строительстве является

Покупка квартиры напрямую у застройщика означает большую экономию в деньгах и отсутствие юридических проблем с «чистотой» жилья. Чаще всего подобные отношения оформляются через договор долевого участия. В сегодняшней статье рассмотрим особенности его заключения, преимущества, недостатки, риски и коснемся альтернативных инструментов.

Что такое долевое участие в возведении МКД

Договором долевого участия в строительстве обеспечивается сотрудничество дольщика (гражданина или фирмы) с застройщиком (строительной организацией), который осуществляет возведение (строительство) многоквартирного дома.

Требования к самому тексту, порядок заключения и в целом отношения по долевой застройке регулируются центральным нормативным актом – Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве …” от 30-го декабря 2004 года № 214-ФЗ.

Вышеназванный законодательный акт достаточно часто терпит изменения. В основном они направлены на защиту прав дольщиков, поскольку при участии в строительстве гражданин рискует крупной суммой денег.

Обратите внимание! ДДУ заключается на стадии, когда квартиры как объекта недвижимости еще не существует. Если дом уже передали по документам в эксплуатацию – с застройщиком заключается купля-продажа.

Риски, преимущества и недостатки

Любой инструмент приобретения жилья несет в себе определенные плюсы и минусы. Самый главный риск покупателя – не получить квартиру и потерять собственные средства. Рассмотрим подробнее, насколько ДДУ безопасен с этой точки зрения.

Подписывая соглашение о долевом участии, строительная организация связывает себя очень жесткими условиями нормативного закона. Эти требования – гарантии безопасности застройки для граждан.

К таким гарантиям, в частности, можно отнести:

  • за нарушение сроков сдачи объекта в пользу граждан начисляются денежные санкции, которые реально работают на практике;
  • интересы дольщиков, подписавших ДДУ в октябре 2017 года и позже, защищены специальным компенсационным фондом, в который застройщик отчисляет 1,2% от суммы каждого договора;
  • в регионах действуют «реестры обманутых дольщиков», которые оказывают посильную помощь гражданам, оказавшимся в трудной ситуации;
  • ответственность застройщика перед гражданами застрахована;
  • в последнее время требования к строителям ужесточились в плане получения разрешений, организации «финансовой подушки» на банковском счете строительства не менее 10% от суммы всего проекта, контроля за финансовыми операциями со стороны банковского сектора;
  • в строительной сфере установлены высокие требования к фирмам, производящим работы – лицензию на данную деятельность получить достаточно сложно, а значит, и качество жилья будет соответствовать всем ГОСТам;
  • договор долевого участия обязательно регистрируется в ЕГРН, что придает ему особый формальный статус.

Указанные гарантии выгодно отличают ДДУ от участия граждан в жилищно-строительных кооперативах. ЖСК – это добровольное объединение граждан. Стоимость пая в таком объединении может быть намного привлекательнее участия в долевом строительстве, однако не стоит забывать о следующих недостатках:

  • строительство МКД организуют непрофессионалы, что может привести к нарушению строительных норм;
  • пай никак не застрахован, а в случае банкротства кооператива вернуть свои деньги будет намного сложнее;
  • никаких фондов защиты пайщиков ЖСК не существует.

Основной же минус договора долевого участия – это вероятность банкротства застройщика. Нивелировать данный недостаток можно, остановив выбор на надежной строительной фирме, репутация которой складывалась в течение многих лет работы на рынке.

Как дольщику организовать защиту прав при банкротстве застройщика – мы рассказывали в этой статье.

Заключение договора долевого участия

Как правило, каждый застройщик имеет свою универсальную форму договора долевого участия, которую предлагает подписать дольщику. Следует помнить, что законодателем не установлено жесткой обязательной формы – поэтому на ознакомление с текстом необходимо выделить достаточно времени.

Образец ДДУ

Договор долевого участия в строительстве – достаточно объемный документ, намного шире, чем обычный ДКП. Он охватывает максимум информации о предстоящем строительстве, правах, обязанностях участников, порядке разрешения ряда ситуаций.

Ознакомиться с универсальным образцом ДДУ можно по этой ссылке.

Обязательные пункты соглашения

Список обязательных условий договора долевого участия в строительстве определен в ст. 4 Закона № 214. При отсутствии этих пунктов договор считается незаключенным, а значит и права/обязанности участников по нему не возникают.

Важно проверить, чтобы в тексте содержались:

  • подробное описание будущей квартиры (площадь, количество комнат и др.), составленное недвусмысленным образом, чтобы сторонам было ясно, о каком объекте идет речь и как его найти в МКД;
  • графический план квартиры с расположением ее на этаже относительно других квартир;
  • основные сведения об МКД – материалы строительства, энергоэффективность, сейсмоустойчивость, класс помещения (жилое/нежилое);
  • срок передачи квартиры гражданину;
  • полную цену договора долевого участия и порядок ее перечисления;
  • гарантийный срок;
  • обеспечительные меры, направленные на исполнение строителями соглашения.

Все указанные сведения в должны полностью соответствовать проектной декларации, иначе соглашение можно отменить в суде как недействительное.

Основные права и обязанности сторон

Ключевые задачи застройщика:

  • построить многоквартирный дом любыми средствами, с помощью собственных сил или привлекая инвесторов;
  • по окончании застройки оформить разрешительную документацию и ввести дом в эксплуатацию;
  • передать квартиру участнику долевого строительства по акту.

Гражданин, принимающий участие в долевом строительстве, должен:

  • уплатить деньги в оговоренном порядке;
  • принять жилье, если у застройщика имеются все необходимые разрешительные документы, а дом сдан.

Остальные права, притязания, требования и обязанности непосредственно вытекают из основных, перечисленных выше.

Обратите внимание! Заполнять бумаги на подачу 3 НДФЛ и возврат налога по вычету допустимо только после получения жилья по передаточному акту, а не сразу после оплаты.

На что еще обратить внимание

Помимо общих положений, соглашение должно содержать ряд пунктов. На что еще обратить внимание в договоре – услуги застройщика в договоре долевого участия:

  • предоставление дольщику возможности знакомиться с финансовой документацией и бумагами по строительству;
  • обязанность в итоге передать квартиру дольщику – застройщик не может сослаться ни на какие обстоятельства (отсутствие средств или отзыв лицензии);
  • направить гражданину уведомление о завершении работ за две недели до назначенной даты, и предложение о приемке жилья;
  • обязательство вернуть денежные средства в определенных законом и соглашением случаях;
  • допуск к исполнению соглашения правопреемников дольщика в случае его смерти;
  • обязанность нести риск уничтожения квартиры до даты передачи ее дольщику;
  • обязанность заключения допсоглашений к договору в случае изменения условий.

Отдельно нужно остановиться на изменении цены строительства, площади и срока передачи квартиры:

  • изменение цены договора возможно, только если это прямо предусмотрено текстом соглашения – это касается как уменьшения, так и увеличения цены;
  • уменьшение и увеличение площади квартиры по договору долевого участия влечет изменение цены – этот вопрос полностью регулируется ДДУ;
  • срок передачи квартиры может быть изменен при согласии дольщика и при условии предварительного уведомления об этом за 2 месяца до даты окончания строительства.

Важно! Изменения условий оформляются дополнительным соглашением к договору долевого участия. Помните, что застройщик не вправе в одностороннем порядке поднять цену жилья или сдвинуть срок сдачи строительства.

О том, как взыскать неустойку с застройщика при нарушении сроков, мы писали здесь.

Регистрация в Росреестре

Регистрация соглашения в ЕГРН обязательна. Только после внесения записи в Реестр оно приобретает законную силу.

Порядок включает всего 4 простых шага:

  1. Собрать все необходимые документы.
  2. Оплатить сумму пошлины за регистрацию 350 руб. (для физ лиц).
  3. Представить бумаги по списку через «Мои документы» или онлайн-сервис (при наличии ЭЦП).
  4. Спустя неделю получить результат регистрацию на руки – выписку из ЕГРН.

Список необходимых бумаг включает:

  • три подлинника ДДУ;
  • заявление о регистрации – заполняется сотрудником МФЦ на приеме, заранее заполнять не нужно;
  • удостоверение личности (если пришел представитель – доверенность от дольщика, оформленная нотариально);
  • нотариальное согласие супруга на заключение ДДУ;
  • залоговая документация, если квартира приобретается в кредит;
  • технические документы на жилье, согласованные с застройщиком;
  • госпошлина.

Результатом регистрации станет выписка из ЕГРН, которую обязательно нужно сохранить на весь период строительства вместе с подлинным экземпляром ДДУ.

Передача прав по ДДУ

В ряде случаев у дольщика может исчезнуть интерес в приобретении квартиры – например, при незапланированном переезде в другой регион. В таких случаях оформляется цессия – переуступка по договору долевого участия в строительстве.

Особенности передачи прав по договору долевого участия следующие:

  • через соглашение в основном ДДУ как бы меняется дольщик – новое лицо обладает всеми правами и обязанностями участника договора;
  • по цессии передается не готовая квартира, а права на нее;
  • претензии по качеству жилья новый дольщик предъявляет только застройщику, а не предыдущему дольщику;
  • на цессию нужно получить письменное согласие застройщика, иначе она будет недействительной;
  • переуступка тоже нуждается в регистрации в ЕГРН.

Образец договора о переуступке можно скачать здесь.

Особенно важным является вопрос по оценке прав требования по договору долевого участия. В конечном счете, цену переуступки определяют сами стороны.

Покупателю важно удостовериться, что предыдущий собственник полностью рассчитался с застройщиком. Для этого нужно взять у застройщика справку о полной оплате.

Если строительство оплачено не полностью, то оставшуюся часть погашает новый дольщик в соответствии с условиями ДДУ.

О состоявшейся цессии нужно обязательно уведомить застройщика, предоставив ему копию соглашения о переуступке с регистрационной отметкой.

Подводные камни и пути обхода закона

Подводные камни договора долевого строительства жилья в основном касаются уловок застройщика, которые позволяют ему обходить некоторые жесткие требования. При изучении договора нужно обратить внимание на следующие моменты:

  • Цена договора вносится только после регистрации в ЕГРН, поэтому условие о предоплате до подачи договора долевого участия в Росреестр – ничтожно. Если застройщик сам занимается регистрацией, то этот момент нужно проверить особенно тщательно.
  • Земля под МКД может находиться на праве собственности, аренды и бессрочного пользования. Если застройщик не может подтвердить статус земли, сделку лучше не заключать. Это касается также любой строительной документации.
  • Подписывать договор от застройщика может только директор (гендиректор). Если подписывает менеджер, обязательно просите подлинную доверенность от директора, в противном случае – не подписывайте договор.
  • Срок в договоре должен быть указан точно. Формулировка «в разумный срок» не отвечает интересам дольщика, т.к. позволяет постоянно сдвигать сроки завершения стройки.

Ключевой момент – подписываемое соглашение должно называться именно «Договор долевого участия в строительстве».

Если застройщик предлагает подписать другую бумагу, например, предварительный договор купли-продажи или вексель, выдавая его за ДДУ – сделку однозначно нельзя заключать.

Только ДДУ гарантирует дольщикам широкий перечень гарантий, о которых было сказано выше. Иные документы не защитят участников в случае банкротства или долгостроя.

Новое по договорам долевого участия в 2021 году

Договор долевого участия в строительном бизнесе играет важную роль – привлекает граждан к финансированию возведения МКД. Поскольку граждане являются самой незащищенной стороной такого инвестирования, законодатель постоянно вводит изменения, направленные на укрепление их позиций.

В 2019 году произошел переход от действующей системы оплаты на эскроу-счета. Дольщики будут вносить деньги в оплату ДДУ на специальный банковский счет. Средства счета будут сохраняться до завершения стройки. Застройщик получит вознаграждение только после передачи жилья собственникам.

Данное новшество является одним из этапов отмены долевого участия как явления. Отмечается, что данный инструмент исчерпает себя полностью к 2021-2022 годам.

Договор долевого участия в строительстве – работающая схема приобретения нового жилья у застройщика.

При подписании договора нужно обращать внимание на ряд существенных пунктов, а также на репутацию и проектные документы застройщика.

Если фирма-застройщик является надежной, то и возведение МКД пройдет без проблем. Если же возникают трудности – закон гарантирует дольщикам строгое соблюдение их прав.

Подробнее про долевое строительство в 2021 году, можете узнать далее.

Ждем ваши вопросы и будем рады видеть вас на бесплатной консультации с юристом. Запись на сайте через консультанта.

Будем благодарны за оценку поста, лайк и репост.

Источник: https://ipotekaved.ru/ddu/dogovor-dolevogo-uchastiya.html

Что такое договор участия в долевом строительстве и как он заключается?

Договор долевого участия в строительстве является

Долевое строительство приобретает среди населения определенную популярность, поскольку такая сделка позволяет приобретать жилье на более выгодных условиях и по сниженной цене. Однако при этом она сопряжена и с высокими рисками.

Для минимизации этих рисков и правильного документального оформления сделки используется такой документ, как договор участия в долевом строительстве. Его сущность, содержание и правила оформления будут рассмотрены далее.

Преимущества и недостатки

Застройщик же, в свою очередь, гарантирует за эти деньги предоставить им жилье в установленные сроки.

Преимущества от официального оформления сделки и заключения договора состоят в следующем:

  • возможность приобрести жилье по более низкой цене, особенно в сравнении с вторичным рынком (разница может достигать 30%);
  • документальное закрепление сделки и возможность отстоять свои интересы (в частности, договор необходим, если покупатель обращается в суд или другие госорганы с жалобами на застройщика);
  • возможность заранее определить параметры и характеристики будущей квартиры (площадь, этаж, планировку) и закрепить это документально;
  • государственная регистрация договора участия в долевом строительстве в Россреестре (что значительно снижает возможности для мошеннических схем с жильем).

Но при всем этом сделка имеет и некоторые недостатки:

  • риск невыполнения застройщиком своих обязательств (чаще всего это касается сроков сдачи готового объекта);
  • вероятность банкротства компании (в этом случае инвестор вообще может потерять все вложенные средства);
  • множество различных мошеннических схем (в частности, двойная продажа и хищение вложенных средств, как следствие появляются обманутые дольщики);
  • вероятность несоответствия реального объекта недвижимости тем условиям, что указаны в договоре (чаще всего это касается площади).

Конечно, при наличии официально заключенного договора долевого строительства данные риски существенно снижаются и инвестор может отстоять свои права в суде, в некоторых случаях он все равно рискует потерять и деньги, и жилье.

Обязательные условия

  1. Как и в большинстве случаев, договор участия в долевом строительстве должен обязательно включать в себя определенные условия, а именно:
  2. Объект сделки. Здесь подразумевается конкретная квартира, которая должна быть передана дольщику после окончания строительства.

    Описание должно соответствовать проектной документации и позволять ее точно идентифицировать.

  3. Срок передачи объекта. Должна быть указана дата, когда строительство будет завершено, а квартиры передана в собственность и пользование инвестора.
  4. Цена сделки.

    Данное условие включает в себя не только сумму, подлежащую к уплате, но также срок и порядок ее перечисления. Например, допускается как единоразовое внесение всей стоимости, так и выплата ее в рассрочку, по частям.

  5. Гарантийный срок на объект.

    В случае обнаружения каких-либо нарушений или недостатков жилья покупатель сможет в течение этого срока требовать их устранения застройщиком.

  6. Способы, при помощи которых строительная компания обеспечит исполнение своих договорных обязательств.

В частности, это могут быть:

  • обязательства по возврату вложенных средств или выплаты неустойки (при условии нарушения условий сделки);
  • поручительство банка;
  • страхование ответственности застройщика.

Единственное требование при этом — соответствие положениям действующего законодательства.

Основания для расторжения

Общим основанием для прекращения сделки является невыполнение одной из сторон своих обязательств.

В случае с застройщиком это может быть:

  1. Нарушение срока сдачи объекта. Конкретный срок обязательно должен быть указан в договоре. Кроме возможности прекращения сделки, инвестор также может требовать от застройщика выплаты неустойки за все дни просрочки.
  2. Предоставление объекта, который не соответствует условиям договора. Например, это может произойти, если застройщик по своей инициативе изменил проектную документацию, уменьшил площадь квартиры или ее жилую часть.
  3. Ненадлежащее качество объекта. В частности, наличие в жилье недостатков, которые делают его неподходящим для проживания. Если строительная компания не устранит данные недостатки за свой счет и в течение определенного промежутка времени, дольщик имеет право разорвать сделку и потребовать возврата средств.

Застройщик также может расторгать сделку в одностороннем порядке. Самым распространенным основанием для этого является невыплата дольщиком всей положенной суммы в установленный срок. В частности, недопустимой является просрочка, превышающая три месяца.

Дополнительные условия для расторжения могут быть включены в договор по желанию сторон.

Возможные подводные камни

Договор участия в долевом строительстве является выгодным для дольщика только при условии его грамотного составления. Помимо включения в него обязательных условий, закрепленных законодательно, стоит также обратить внимание на такие моменты:

  1. Правильная форма сделки. Документ должен носить название «Договор участия в долевом строительстве». Потому что, например, есть еще предварительный, правовой статус которого сильно отличается.
  2. Наличие документов. Застройщик должен быть готов предоставить инвестору всю необходимую документацию (проектную, разрешение на строительство, документы о правах собственности или аренды на землю).
  3. Возможность изменения цены. Если такой пункт присутствует, в будущем застройщик сможет требовать с инвестора дополнительных средств.
  4. Законность условий. Если в договор внесены условия, которые не соответствуют требованиям законодательства, их можно будет в судебном порядке признать незаконными.
  5. Финансовое состояние строительной компании. Рекомендуется еще до подписания договора проверить, насколько компания устойчива и ликвидна (например, путем изучения ее финансовой документации). Это поможет оценить, насколько высока вероятность ее банкротства.

Во избежание всех этих рисков дольщику необходимо внимательно изучать документ перед подписанием и обращать внимание на все непонятные пункты.

Предварительный договор долевого строительства и его отличия от основного

Еще одним документом, который может быть заключен между сторонами при долевом строительстве, является предварительный договор участия. Он характеризуется тем, что закрепляет не сам факт вложения денег и получение взамен жилья, а только лишь намерение провести данную сделку в будущем.

Такой документ не предоставляет дольщику никаких гарантий и не регистрируется в Россреестре, поэтому может заключаться на один и тот же объект множество раз. В связи с этим он является очень рискованным и не рекомендуется для заключения.

Если все же документ подписывается, дольщику нужно обязательно позаботиться о включении в него условия о сроке заключения основного договора. Что касается денег, то их до этого момента также не стоит передавать (или оформлять передачу отдельными документами, например, договором аванса или задатка).

Несмотря на наличие множества рисков и подводных камней, популярность долевого строительства все равно остается довольно высокой, ведь стоимость жилья при этом значительно ниже. Чтобы максимально обезопасить себя, рекомендуется внимательно изучать условия договора и включать в него пункты, устанавливающие для застройщика определенную ответственность за нарушения.
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/dogovor-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve.html

Договор долевого участия в строительстве

Договор долевого участия в строительстве является

Договор участия в долевом строительстве является самостоятельным, гражданско-правовым договором. Договор участия в долевом строительстве является возмездным, двусторонним.

 Этот договор не является ни публичным, ни договором присоединения, хотя в юридической науке этот вопрос является дискуссионным.

 Актуальность данного вида договора вызвана большим количеством   обманутых  дольщиков о чем мы постоянно слышим из средств массовой информации, пестрит интернет.

  Основные признаки договора участия в долевом строительстве

  1.  Особый субъектный состав.

     То есть, застройщиком по этому договору может быть только лишь юридическое лицо имеющее в собственности или на праве аренды ( субаренды) предоставленный для  целей строительства земельный участок.  Дольщиком может быть любой субъект гражданского оборота.

        Отсюда,   не могут выступать застройщиками, во-первых, государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, органы государственной власти и органы местного самоуправления, поскольку им земельные участки предоставляются в постоянное бессрочное пользование

2.  Особый предмет договора.

Объектами долевого строительства являются жилые или нежилые помещения, а также общее имущество, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации.

3.  Стороны этого договора преследуют разные цели.

        То есть, для застройщика целью договора  является  получение прибыли, а для дольщика получении объекта долевого строительства в собственность.

4.  Данному договору присущи определенные публичные элементы, которые признаны защитить интересы дольщиков (потребителей).

То есть, в   Законе о долевом строительстве содержатся нормы которые не могут изменяться в договоре по соглашению сторон.

5. Этот договор должен пройти госрегистрацию

 Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве

     Законодатель установил, что отношения юрлиц и ИП по строительству  объектов недвижимости могут регулироваться как  Законом о долевом строительстве, так и законодательством  РФ об инвестиционной деятельности.

    Отсюда в случаях, когда  юридическое лицо или ИП заключают договор долевого участия в строительстве нежилого помещения в многоквартирном доме для использования его в дальнейшем, например, под офис, нередко это бывает несколько этажей, суды применяют законодательство об инвестиционной деятельности, а не Закон о долевом строительстве.

  Кроме названных законодательных актов отношения по долевому строительству регулируются ГК РФ, который по мнению многих юристов имеет приоритет перед специальным Законом О долевом строительстве.

Соотношение договора  участия в долевом строительстве с другими договорами

  На практике, договор участия в долевом строительстве именуют по разному: договор подряда, , договор совместной деятельности, договор  приобретения квартиры по возмездному договору (в том числе с привлечением трудового участия гражданина-дольщика), договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, договор безвозмездной передачи квартиры в собственность, договор уступки требования (цессии) и др.

             В связи с этим необходимо отличать этот договор от других гражданского-правовых договоров.

                              Отличия от договора купли-продажи

1. В отличие от договора купли-продажи в долевом строительстве невозможно указывать данные, позволяющие   достаточно точно описать объект строительства, который будет передаваться покупателю по договору.

2. Договор участия в долевом строительстве является первоначальным способом приобретения права собственности.  При приобретении помещения по договора купли, покупатель уже не первый собственник.

3. Эти вида договора  отличаются своим субъектным составом. В договоре купли — продажи продавцом является собственник товара, в то время как застройщик таковым не является.

                                 Отличия от договора подряда

Многие ученые юристы считают, что договор  участия в долевом строительстве является договором бытового подряда. По этому пути идет и судебная практика. Суды нередко применяют к отношениям, вытекаемым из долевого строительства нормы ГК РФ регулирующие подрядные отношения.

  Отличия этих договоров  заключаются в следующем:

1. В подряде  заказчик  обязан своевременно предоставить подрядчику земельный участок по строительство. В то время как в договоре долевого строительства земельный участок должен быть в собственности или аренде подрядчика.

2. В договоре подряда  подрядчик берет обязательство построить объект недвижимости по заданию заказчика. В.

договоре долевого участия  застройщик  еще до заключения договора с дольщиками обязан зарегистрировать за собой право собственности (аренды) на земельный участок под строительство , Дольщики в отличие от  заказчика в договоре подряда не дает задания застройщику, а принимает то, что предлагает ему застройщик.

3.  В отличие от договора подряда для договора участия в долевом строительстве установлена обязательная письменная форма и государственная регистрация.

4. Объем прав и обязанностей для сторон в этих договорах существенно различается.

5.  Эти два договора различаются  по субъектному составу. В договоре подряда подрядчиком может быть не любое юридическое лицо или ИП, а только те кто умеет определённые навыки и в установленных законом случаях лицензию .

6. Различные основания расторжения

Отличия от договора о  совместной деятельности и простого товарищества

    В настоящее время судебная практика идет по тому пути, что этот договор не является договором о совместной деятельности , поскольку в первом договоре отсутствовали существенные признаки второго,  Стороны договора не объединяют вклады, не осуществляют совместных действий на достижение цели договора.

  Конечной целью дольщика   является получение жилья, и взнос  дольщиком вносится  только для  этой цели.

Отличие указанных договоров от договора участия в долевом строительстве заключаются в следующем:

1. В отличие от договора простого товарищества у сторон договора участия в долевом строительстве отсутствует общая цель возведен ие многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и передача его дольщикам.

2.  Дольщик не несет расходы и убытки, связанные с общей деятельностью товарищей по строительству жилого дома.

3. Договор участия в долевом строительстве связывает лишь две стороны правами и обязанностями, а не множеством как в договоре простого товарищества

4. В   договоре участия долевого строительства  не возникает общей долевой собственности на создаваемый объект.

  Заключение договора участия в долевом строительстве

    Как и любой договор, этот договор считается  заключенным, когда между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

     В соответствии с законом существенные условия договора долевого участия следующие:

1) определение  объекта строительства подлежащего передаче  дольщикам  согласно  проектной документацией .

2) срок , в который заказчик должен построить дом и передать его дольщикам.

3) цену договора, порядок и сроки уплаты взносов

4) Гарантийный срок на построенный объект.

Лиши при достижении соглашения по всем указанным условиям можно считать, что договор был заключен.

  договора участия в долевом строительстве

С момента заключения этого договора у сторон возникают взаимные права и обязанности, составляющие содержание договора.

К основным обязанностям застройщика следует отнести:

— возведение многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

— передачу дольщику помещения входящего в состав  объекта недвижимости.

К основным обязанностям участника долевого строительства следует отнести:

— оплату объекта долевого строительства;

— приемку объекта долевого строительства у застройщика.

При этом обязанности одной стороны корреспондируют с правами другой стороны.

Следует также отметить, что на застройщика возлагаются преимущественно дебиторские обязанности, а на участника долевого строительства – кредиторские.

 Форма договора участия в долевом строительстве

   Договор участия в долевом строительстве  обязательно должен быть заключен в письменной форме. Письменная форма договора может быть соблюдена  и путем обмена документами с помощью различных видов связи.

   Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации. Государственной регистрации так же подлежит договор  залога земельного участка предоставленного для строительства многоквартирного жилого жома  или иного объекта недвижимости, в котором так же будут находиться объекты долевого строительства.

   Кроме того, регистрации подлежит право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства и право общей долевой собственности на общее имущество.

  При отсутствии государственной регистрации договор долевого участия считается незаключенным.

 Регистрации подлежат также изменения, вносимые в договор, уступка прав требования по договору, расторжение договора.

  На сайте вы можете посмотреть образец такого договора, предусматривающий все необходимые моменты, чтобы было меньше проблем в случае судебного спора.

Источник: https://pershickow.ru/dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve/

01. Понятие и общая характеристика договора участия в долевом строительстве

Договор долевого участия в строительстве является

Закрепленное в ст.40 Конституции РФ право гражданина на жилище может быть реализовано различными способами, одним из которых является приобретение жилого помещения по договору участия в долевом строительстве в соответствии с положениями Федерального закона № 214-ФЗ.

Согласно ч.1 ст.

4 вышеуказанного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве «одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости».

 Из вышеприведенного определения следует, что рассматриваемый договор является:

  • консенсуальным, на что указывает используемая в Федеральном законе № 214-ФЗ формулировка «обязуется». Деятельность по созданию, а также передача объекта долевого строительства относятся к стадии исполнения договора;
  • синаллагматическим, в котором каждая из сторон наделена корреспондирующими правами и обязанностями;
  • возмездным, согласно которому в качестве условия договора выступает наличие встречного предоставления.

Дискуссионным представляется вопрос о том, является ли договор участия в долевом строительстве публичным, а также можно ли рассматривать договор участия в долевом строительстве в качестве договора присоединения.

Напомним, что в соответствии с п.1 ст.

426 Гражданского кодекса РФ[1] (далее – ГК РФ) публичным является договор, «заключенный лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, и устанавливающий его обязанности по продаже товаров, выполнению работ либо оказанию услуг, которые такое лицо по характеру своей деятельности должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.)». При этом указанное лицо не может оказать предпочтение определенному лицу перед другим лицом при заключении договора, за исключением предусмотренных нормативными правовыми актами случаев.

Отказ лица, осуществляющего предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, от заключения публичного договора не допускается в случае, когда у него имеется возможность предоставить потребителю интересующие его товары, услуги либо выполнить соответствующие работы (п.3 ст.426 ГК РФ).

При этом в соответствии с п.2 ст.426 ГК РФ цена товаров, работ, услуг в публичном договоре должна быть одинаковой для всех потребителей соответствующей категории.

В.В. Витрянский выделяет два главных признака, позволяющих отличить публичный договор от иных договорных конструкций.

Во-первых, в качестве стороны договора, которая несет предусмотренные п.1 ст.426 ГК РФ обязанности, должна выступать организация, осуществляющая предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность.

До внесения изменений Федеральным законом от 8 марта 2015 г.

№ 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»[2] (далее – Федеральный закон № 42-ФЗ) перечень субъектов, которые могли выступать стороной публичного договора, был ограничен только коммерческими организациями.

Во-вторых, вышеуказанный субъект несет обязанности при осуществлении деятельности «особого рода»: деятельности, осуществляемой в отношении любого лица, которое к нему обратится.

В некоторых нормах ГК РФ прямо предусмотрено отнесение того или иного договора к числу публичных.

Вместе с тем отсутствие прямого указания в ГК РФ на публичность договора не препятствует признанию такого договора публичным, если договор отвечает признакам, указанным в ст.426 ГК РФ[3].

Впрочем, в п.1 ст.

426 ГК РФ Федеральным законом № 42-ФЗ были внесены изменения, содержащие указание на «лицо, осуществляющее предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность», вместо указания на коммерческую организацию.

В силу этого квалифицирующим признаком публичного договора из числа приведенных критериев остается один: характер деятельности лица, осуществляющего предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность.

В связи с указанным считаем возможным согласиться с мнением А.И. Савельева, согласно которому в отсутствие в законе четких критериев публичного договора при отнесении того или иного договора к категории публичных необходимо исходить из существа возникающих в рамках данного договора правоотношений[4].

Интересной представляется точкой зрения Н.Д. Романенковой, в соответствии с которой договор участия в долевом строительстве является публичным только при его заключении с гражданином-потребителем.

При этом автор указывает, что правила п.2 ст.

426 ГК РФ не применяются при определении цены данного договора, поскольку цена договора может зависеть от особенностей конкретного объекта долевого строительства (например, вид из окна, этаж)[5].

Полагаем, что признание договора участия в долевом строительстве публичным в зависимости от того, является ли участником долевого строительства гражданин-потребитель, некорректно, поскольку формулировка «в отношении каждого» не предполагает каких-либо исключений из числа субъектов, в отношении которого осуществляется деятельность в рамках публичного договора.

По мнению Т.Ю. Майбороды, договор участия в долевом строительстве следует признавать публичным, поскольку застройщик осуществляет «публичную» деятельность: размещение проектной декларации предшествует заключению договора участия в долевом строительстве, при этом застройщик обязан предоставить интересующую информацию о строительстве многоквартирного дома любому лицу[6].

В свою очередь, Д.А. Соболев в качестве аргументов отнесения договора участия в долевом строительстве к публичным указывает: характер предложения застройщика принять участие в долевом строительстве, обращенного к неопределенному круг лиц и размещенного в информационных источниках, срок передачи объекта долевого строительства, который в соответствии с ч.1 ст.

6 Федерального закона № 214-ФЗ должен быть единым для участников долевого строительства, а также установленный контроль и надзор в области долевого строительства. При этом несмотря на вышеуказанные аргументы, по мнению Д.А.

Соболева, в отсутствие единого подхода к правоотношениям по рассматриваемому договору выводы о публичности договора участия в долевом строительстве преждевременны[7].

Вопрос о публичности договора участия в долевом строительстве возникает не только в юридической литературе, но и в судебной практике.

Согласно апелляционному определению Санкт-Петербургского городского суда от 2 августа 2016 г. по делу № 33-15227/2016[8] договор участия в долевом строительстве не является публичным, поскольку не исключает возможности изменения цены по соглашению сторон.

В свою очередь, Постановлением Верховного Суда РФ от 18 декабря 2014 г. № 303-АД14-7399[9] договор участия в долевом строительстве был квалифицирован в качестве публичного, однако Верховный Суд РФ не аргументировал свой вывод, указав только на положение п.1 ст.426 ГК РФ.

Полагаем, что, исходя из анализа действующего законодательства, договор участия в долевом строительстве можно отнести к числу публичных, поскольку деятельность застройщика носит так называемый публичный характер. Как указал Конституционный Суд РФ в Постановлении от 20 декабря 2011 г.

№ 29-П «По делу о проверке конституционности положения подпункта 3 пункта 2 статьи 106 Воздушного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами закрытого акционерного общества «Авиационная компания «Полет» и открытых акционерных обществ «Авиакомпания «Сибирь» и «Авиакомпания «ЮТэйр»[10] деятельность, осуществляемая по публичному договору, является «социально необходимой и публично значимой, то есть воплощает в себе публичный интерес», поэтому законодатель уполномочен установить в законе условия осуществления такой деятельности с учетом ее социально-экономического значения.

С учетом того, что право гражданина на жилище является конституционным правом и может быть реализовано, в том числе, посредством заключения и исполнения договора участия в долевом строительстве, полагаем, что данный договор можно отнести к числу публичных. При этом цена в таком договоре не меняет его сущностной природы и не является квалифицирующим признаком.

Публичный договор следует отличать от договора присоединения, под которым понимается договор, «условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом» (п.1 ст.428 ГК РФ).

Именно последний признак, по мнению М.И. Брагинского, является основным, заключающемся в присоединении ко всем без исключения условиям договора, в противном случае договор не будет заключен[11].

В отличие от публичного договора, где определяющим моментом является характер деятельности субъекта, договор присоединения характеризует способ заключения договора. По мнению В.В.

Витрянского, предлагаемые для заключения тексты проектов договоров не могут быть отнесены к формулярам или иным стандартным формам, поскольку в таком случае определение условий договора будет осуществляться по соглашению сторон, что противоречит определению договора присоединения.

Договор присоединения исключает возможность обеих сторон изменять условия, предусмотренные стандартной формой[12].

В связи с указанным позволим не согласиться с точкой зрения А.Г.

Карапетова, по мнению которого формулировка «в целом» не мешает признавать конкретный договор договором присоединения в части условий, которые не были индивидуально согласованы сторонами[13], поскольку сама возможность согласования отдельных положений договора присоединения не предусмотрена ст.428 ГК РФ и противоречит смыслу данного договора.

По мнению М.В. Петрухина, договор участия в долевом строительстве не является договором присоединения, поскольку условия договора, в частности, объект долевого строительства, цена договора, а также порядок ее уплаты зависят от каждого конкретного случая, следовательно, должны быть согласованы сторонами[14].

В судебной практике отсутствует единообразное решение вопроса об отнесении договора участия в долевом строительстве к договорам присоединения.

Например, в постановлении от 14 декабря 2016 г. по делу № А58-2321/2016[15] Четвертый арбитражный апелляционный суд указал, что поскольку условия договора участия в долевом строительстве определяются застройщиком в стандартных формах, то данный договор является договором присоединения.

По нашему мнению, такое толкование п.1 ст.428 ГК РФ недопустимо.

При определении того или иного договора в качестве договора присоединения необходимо не только исходить из требований законодательства, но и из фактических обстоятельств дела, на что указал Свердловский областной суд в апелляционном определении от 21 декабря 2016 г.

по делу № 33-22493/2016[16]: договор участия в долевом строительстве не является договором присоединения, поскольку доказательства невозможности согласования условий договора, в частности, его цены, отсутствуют.

В связи с указанным полагаем, что договор участия в долевом строительстве нельзя признать договором присоединения, поскольку данный договор не исключает возможности согласования и изменения отдельных условий договора. Вместе с тем правила, предусмотренные п.2 ст.

428 ГК РФ, могут быть применены и в том случае, если при заключении договора участия в долевом строительстве участник долевого строительства был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания конкретных условий договора (п.3 ст.428 ГК РФ, п.

9 Постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г № 16 «О свободе договора и ее пределах»[17]).

Таким образом, указанное положение позволяет исходя из фактических обстоятельств дела применять к договору участия в долевом строительстве правила, предусмотренные для договора присоединения, что, однако, не превращает договор участия в долевом строительстве в договор присоединения.

Таким образом, договор участия в долевом строительстве необходимо относить к числу публичных договоров, поскольку застройщик осуществляет деятельность, которая носит публичный характер, на что указывает, в частности, характер предложения застройщика принять участие в долевом строительстве, обращенного к неопределенному кругу лиц и размещенного в информационных источниках, а также осуществление государственными органами контроля и надзора в рамках долевого строительства. Кроме того, право гражданина на жилище является конституционным правом, что также является аргументом в пользу признания договора участия в долевом строительстве публичным договором.

Вместе с тем договор участия в долевом строительстве не является договором присоединения, поскольку не исключает возможности согласования и изменения сторонами данного договора его отдельных условий.

[1] Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

[2] Федеральный закон от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2015. № 10. Ст. 1412.

[3] Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. М., 2016. СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 16.09.2017).

Источник: https://xn----8sbgfumfxnk8g9a.xn--p1ai/harakteristika-dogovora-uchastiia-v-dolevom-stroitelstve

Договор долевого участия по ФЗ-214

Договор долевого участия в строительстве является

При заключении договора долевого участия необходимо помнить, что он гарантирует взаимную выгоду для дольщика и застройщика.

Чем меньше проблем возникнет с заключением договора, тем более гладко и юридически чисто пройдёт сделка о долевом строительстве. Рассмотрим отдельные важные аспекты данного договора.

Объект договора

Объектом договора долевого строительства является обособленно определённый объект, который может являться жилым или нежилым помещением.

Объект должен обязательно входить в состав другого объекта недвижимости.

Например, это может быть квартира, когда возводится многоэтажная новостройка, это может быть дачный домик, который является частью дачного кооператива, это может быть гараж, если возводится комплекс гаражных боксов и так далее.

Исключением являются различные производственные помещения, которые не могут быть объектами подобных договоров. Например, это не могут быть заводы, шахты и так далее.

Создание объекта происходит силами застройщика. Дольщик принимает участие в процессе засчёт осуществления софинансирования процесса возведения объекта. После получения разрешения на его ввод в эксплуатацию, объект договора переходит дольщику.

Важно помнить, что в договоре его объект прописывается максимально чётко и недвусмысленно, чтобы избежать разночтений и возможностей обмана дольщика.

Должны быть указаны все имеющиеся характеристики объекта, включая этаж, площадь, число комнат и так далее.

Если застройщик не расписывает подобные детали, дольщик вправе заподозрить его недобросовестность.

Александр Марущенко Старший юрист

Что еще выглядит подозрительным? Количество аккредитованных банков, которые выдают ипотеку. Очень настораживает, когда такой банк один. Это значит, что при строительстве комплекса не все так чисто, как хотелось бы. По-нашему опыту очень хорошо, когда ипотеку в данном ЖК выдают 3-5 банков.

Если в перечне есть Сбербанк — это хороший знак. Они, как правило, очень досконально проверяю объект и не «входят в дело», если есть непорядок в документах. Если же ипотеку в ЖК дает только один банк — вероятнее всего, данный банк и кредитует застройщика.

И чтобы хоть как-то вернуть свои деньги, он выдает ипотеку для граждан.

Также помните, что у вас есть право переуступки своих прав на будущую квартиру, а также уступки требования неустойки.

Определение стоимости квартиры

Когда дольщик заключает договор долевого участия, ему предлагается определённая стоимость участия, которая является фиксированной и должна быть недвусмысленно прописана в договоре. Это четко прописано в действующем 214 ФЗ. Её изначально определяет застройщик, исходя из своих нужд для организации строительных работ.

Если сравнивать с обычной ценой типовой квартиры, то на долевое строительство всегда имеется определённый дисконт, который позволяет дольщику сэкономить.

Застройщик же, предоставляя данный дисконт, обеспечивает большую привлекательность проекта для дольщиков.

Определение рыночной стоимости квартиры в строящемся доме является сложной задачей ввиду того, что строительство не завершено. Но всё же это возможно.

Стоимость рассчитывается на основе потенциальной стоимости с учётом поправок на степень завершенности, рисков, которые могут возникнуть у дольщика и так далее.

В некоторых ситуациях допустимо соразмерное уменьшение стоимости ДДУ. Обычно возникает подобная необходимость при выявлении грубых нарушений в качестве постройки, либо несоответствии результата постройки заявленному проекту. В некоторых ситуациях у объекта может быть рассчитана неверная кадастровая стоимость, которую также можно оспорить.

Сроки регистрации

После своего заключения договор долевого строительства должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре, иначе он не будет считаться вступившим в силу. Сроки регистрации определяются федеральным законом и составляют:

  • не более 18 календарных дней после приёма пакета документов от первичного договора, то есть договора с первым участником ДДУ;
  • не более 5 рабочих дней для всех последующих договорах в строительстве данного долевого объекта.

Заключение и регистрация

После того как договор заключен, отслеживать его регистрацию ДДУ можно на сайте rosreestr.ru. Но перед тем как подписать договор, ещё раз стоит пройтись по основным вещам, которые там должны быть указаны:

  • Конкретный объект, который будет в дальнейшем будет передан дольщику. Если в дальнейшем возможно увеличение или уменьшение заявленной площади по БТИ, это также должно быть прописано.
  • Чёткий срок передачи объекта дольщику.
  • Цена договора, сроки, а также порядок её уплаты. Договор может предусматривать изменения цены, в таком случае надо внимательно изучить условия.
  • Гарантийный срок, который должен составлять не менее пяти лет.

Если хотя бы один из этих пунктов отсутствует, договор не считается легитимным.

Источник: http://pro-ddu.ru/dogovor-du/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.