Что такое дольщик

Содержание

Долевое строительство — что это такое и в чем его преимущества?

Что такое дольщик

Многие граждане страдают от отсутствия комфортабельного жилья. При этом, новые квартиры или жилье со вторичного рынка для многих являются недоступными из-за своей дороговизны.

В этом случае может помочь участие в долевом строительстве, при котором возможно получить более дешевое жилье и платить за него в рассрочку.

История возникновения

В это время страна была в жесточайшем кризисе. Денежная единица страны непрерывно падала, а потому банки не хотели инвестировать деньги в строительство. Тогда было принято решение создать акционерное общество, деньги в которое инвестировали бы сами будущие владельцы квартир.

За взнос денег они получали акции, по которым по окончанию строительства они получали жилплощадь. Опыт оказался настолько удачным, что он быстро распространился по Южной Америке, а затем пришел в Европу и в Россию.

В первое время при использовании этого метода строительства в нашей стране не было достаточной юридической базы. Этим часто пользовались различные мошенники, в результате деятельности которых дома оставались недостроенными, компании банкротились, а граждане лишались их денежных средств.

В 2005 году был выпущен закон № 214-ФЗ, в котором были приведены основные положения по организации ДС.

Что это такое?

Современное долевое строительство подразумевает наличие строительной или инвестиционной организации, которая привлекает деньги желающих иметь жилье граждан (дольщиков) для строительства многоквартирного дома или другого объекта недвижимости.

В соответствии с законом в основе ДС лежит договор участия в долевом строительстве. По этому договору одна из сторон (застройщик) обязуется к определенному сроку построить дом, сдать его в эксплуатацию и передать другой стороне договора — дольщику.

Застройщик — это юридическое лицо, которое является собственником или арендатором участка земли, на котором будет построен дом, и который имеет разрешение на такое строительство. Дольщик — лицо, которое платит застройщику деньги с целью получения собственности в виде построенного дома или его части после ввода здания в эксплуатацию.

Процесс ДС происходит таким образом:

  1. застройщиком покупается или берется в аренду земельный участок;
  2. заключается долевой договор участия;
  3. дольщиками производится оплата своей доли собственности в рассрочку;
  4. после постройки и сдачи здания в эксплуатацию оно переходит в собственность дольщикам.

Особенности заключения договора

Статья 4 закона № 214-ФЗ посвящена договору участия в ДС.

В соответствии с этой статьей договор в должен включать:

Объектом строительства считается жилое или нежилое помещение, которое строится с привлечением денег дольщиков. При этом необходимо, чтобы параметры объекта были прописаны четко и недвусмысленно, что не позволит обмануть дольщика. Например, если договор касается квартиры в доме, то в договоре должны быть указаны все ее характеристики — этаж, площадь, число комнат.

В договоре прописана стоимость участия в ДС. Первоначально эту стоимость определяет застройщик, который назначает ее исходя из своих нужд.

Если сравнивать эту цену с ценой готовой квартиры, то она обычно меньше, что и позволяет дольщику сэкономить некоторые денежные средства.
С другой стороны, застройщик назначает цену с учетом привлечения дольщиков.

Расчет рыночной стоимости производится с учетом потенциальной цены, рисков дольщика и других обстоятельств. В некоторых случаях, например, при недостаточном качестве постройки эту цену можно оспорить.

При невыполнении договора застройщик должен полностью возвратить деньги дольщику или уплатить ему денежные средства в виде неустойки за понесенные дольщиком убытки. В договоре должны быть приведены способы, с помощью которых будет выполнять эти обязательства затройщик.

Существует 2 способа — с использованием банка или страхования.

Достоинства и недостатки

ДС имеет свои достоинства и недостатки. Достоинствами такого способа покупки жилой площади является:

  • относительно низкая цена. Можно сэкономить до 30% стоимости квартиры;
  • возможность расплачиваться в рассрочку.

К недостаткам долевого строительства надо отнести то, что дольщик покупает не жилплощадь, а только возможность получить эту жилплощадь.

Как уменьшить риск?

Самый большой недостаток долевого строительства — это возможность попасть в лапы мошенников и остаться без денег и без жилплощади. Как сообщает газета «КоммерсантЪ», в настоящее время в стране насчитывается около 114 тысяч обманутых дольщиков. А число обанкротившихся застройщиков в 2015 году составило 2,5 тысячи.

Для того, чтобы минимизировать риск быть обманутым при заключении договора о долевом строительстве необходимо соблюдать основные правила:

  1. Работать с компаниями, которые давно находятся на данном рынке и уже построили некоторое количество домов.
  2. Заключать договор ДС, который соответствует закону № 214-ФЗ.
  3. Проверить наличие документов на строительство (право собственности на землю, разрешение на строительство дома, проектная декларация).
  4. В договоре особое внимание уделить описанию объекта, его цене и сроку его сдачи.

Государственные меры

В июне этого года Президентом был подписан документ о создании специального компенсационного фонда ДС, из которого будут производиться выплаты обманутым дольщикам.

Другой вариант модернизации долевого строительства, законопроект о котором уже был принят Госдумой, предусматривает изменение схемы долевого строительства с привлечением к нему банков. При этом дольщики будут платить деньги в банк, а тот будет следить за целевым их использованием при строительстве.

После того, как дом будет построен, дольщики выплачивают остаток стоимости и получают жилище в собственность. При этом дольщики не будут рисковать деньгами, которые они в любой момент могут забрать из банка.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/dolevoe-stroitelstvo-chto-eto-takoe.html

Дольщики: Кто такие дольщики. Что делать если стал обманутым дольщиком

Что такое дольщик

Важно понимать, что в любой ситуации требуются незамедлительные действия, которые позволят возместить ущерб.

Рассмотрим подробнее процесс долевого строительства, варианты обмана и этапы возврата денежных средств согласно законодательству Российской Федерации.

Кто такие дольщики?

Прежде чем разбираться в особенностях взыскания конфискации, требуется выяснить подробно информацию о том, кто такие дольщики.

В качестве данного вида вкладчиков могут выступать и юридические и физические лица. Дольщики – это люди, которые поучают право на определенную часть от строящегося объекта.

Размер доли может составлять целую квартиру, половину дома.

Чтобы стать участником данного типа строительства, требуется выполнять определенные финансовые обязательства – это внесение установленных платежей на счет застройщика по обоюдному договору.

Важно помнить, при заключении соглашения между сторонами, пайщик имеет право осуществлять контроль за процессом строительства. Согласно технике безопасности, дольщика не пропустят внутрь объекта, но посещение площадки возможно на любом этапе работ.

При окончании строительных работ, застройщиков прописывается определенный график, в котором указываются временные рамки установленные для посещения объекта. Требуется внимательно следить за ходом работ, хотя бы через сайт компании. В законодательстве прописано, что застройщиком обязательно должны выкладываться фото-отчеты, которые отражают процесс.

Многие клиенты негативно реагируют на отсутствие рабочих на строительной площадке в течение нескольких дней и начинают работать над возмещением ущерба. У пайщика права считаются нарушенными только в том случае, если работы остановлены более чем на девять месяцев. Также учитывается время сдачи объекта, которая указывается в заключенном соглашении.

Существуют определенные признаки, которые указывают на наличие мошеннических действий:

  • Банкротство или ликвидация фирмы застройщика;
  • Просрочка в исполнении обязательств больше чем на девять месяцев;
  • Несанкционированные закрытие представительства фирмы;
  • В случае утери застройщиком прав на участок.

При выявлении данных признаков, следует незамедлительно действовать по выяснению обстоятельств.

Что делать, если стал обманутым дольщиком?

Важно четко понимать план действий в случае остановки строительства. Для выяснения обстоятельств, требуется выполнить несколько шагов:

  • Составить претензию, адресатом которой должен быть застройщик. Обязательство компании – это дача ответа и предоставление полной информации о ходе строительства и причинах его приостановки. Может получиться так, что работа остановлена по вынужденной мере подготовки к следующему этапу процесса. Также возможно установлен временный перерыв. Важно грамотное составление заявления с помощью юридического консультанта. Только при правильно написанной бумаге, она будет иметь юридическую силу, если потребуется ее предоставление в суде;
  • При обнаружении мошеннических действий, следует незамедлительно обращаться в соответствующие органы – это суд или полиция. Также подается заявление в Минстрой, который ведет контроль за долевым строительством и заносит результаты в реестр.

Что делать, если стал обманутым дольщиком, а застройщик банкротом?

В данном случае действия немного отличаются, чем в первом варианте. Для начала следует найти полную информацию о банкротстве фирмы. Собрать ее можно через газету «Коммерсант», где присутствует публикация о каждом застройщике.

Если не имеется печатного издания, тогда можно просмотреть электронную версию выпуска.

При информации о том, что фирма только начала процедуру банкротства, следует незамедлительно обратиться в судебный орган с требованием о выполнении обязательств перед дольщиками.

Далее следует внимательно изучить решение суда.

Требуется обязательно получить подтверждение, что именно эта фирма является застройщиком, только после этого можно подавать заявление в арбитражный суд, чтобы получить право не участие в процессе.

Обязательно нужно предоставление договора, заключенного между дольщиком и фирмой и заявление, где указано требование по включению пострадавшего в список кредиторов.

Важно понимать, что подача данного заявления должна осуществиться в течение тридцати дней после объявления о начале процесса банкротства застройщика.

Нужно четко указать свои требования – это может быть возврат вложенных денежных средств или получение жилья.

Желательно наличие документального подтверждения о выполнении своих финансовых обязательств перед ответчиком и регулярном внесении платежей.

Подается заявление в арбитражный суд, после положительного решения, требования будут включены в реестр. Консультация юриста или адвоката поможет справиться с данной задачей оперативно и безошибочно.

Сбор документов

Обманутый дольщик в первую очередь должен собрать определенный пакет документов, который требуется для подачи в судебный орган и занесения потерпевшего в реестр кредиторов. Данный фактор влияет на возможность взыскания денежных средств с застройщика в качестве компенсации. Существует определенный список, которого требуется строго придерживаться:

  • Соглашение, которое заключается между участниками процесса;
  • Квитанции и бумаги об уплате взносов;
  • Решения с судебных заседаний, которое гласит о возможности удовлетворения требований.

Важно помнить, все документы должны быть предоставлены в двух экземплярах.

Рассматривается пакет в течение 20 дней, по вынесению заключения, потерпевший включается в реестр. При получении отказа необходимо посетить консультацию юриста или адвоката для установления плана дальнейших действий.

На что имеет право дольщик

При разрешении конфликтной ситуации следует опираться на законодательство Российской Федерации, где четко прописаны пункты по тому, на что имеет право дольщик и какими статьями это подкрепляется. Рассмотрим подробнее данный вопрос.

Согласно опыту юридических контор в большинстве случаев, при вмешательстве в разбирательство административных органов, процесс быстрее разрешается в пользу дольщика, а также находится определенный вид компенсационных механизмов. Среди них выделяются следующие возможности:

  • Перевод выплаченных сумм потерпевшему;
  • Передача в собственность жилья, которое указано в соглашении, заключаемом между застройщиком и дольщиком.

Многие потерпевшие создают целые организации обманутых вкладчиков, чем значительно повышают возможность выигрыша дела в пользу потерпевших, так как в данном случае, можно послать обращение даже в Администрацию Президента.

Работа застройщиков контролируется Федеральным Законом, а именно статьей 10, 214, где четко прописывается требование к строительной компании по отношению к дольщикам.

При ненадлежащем исполнении взятых на себя обязательств, компания должна выплатить убытки и неустойку.

Если же потерпевший хочет потребовать с мошенника компенсацию по причинению морального вреда, тогда он должен подготовить соответствующие документы, доказывающие право на получение данной выплаты.

В обязательном порядке в заявлении указывается характер прошения, основа которого лежит в конкретном случае. Требуется учесть следующие обстоятельства:

  • Наличие договорных отношений и форма их заключения;
  • Этап строительства, на котором процесс остановился;
  • Финансовое состояние компании, взявшей на себя обязательства по выделению долевой собственности.

На основании конкретных данных составляется список возможных требований от потерпевшего к заемщику. Данными средствами можно добиться возобновления строительства объекта.

Важно понимать, что при отсутствии перспектив разрешения конфликтной ситуации в судебном порядке, нужно выбирать другой алгоритм действий – это получение прав на квартиру, в которую вкладывались денежные средства.

Конечно, в данном вопросе потребуется намного больше времени, но работа над таким вариантом будет единственным выходом для потерпевшего.

Кроме того, компания будет обязана выплатить дополнительные средства собственнику, что-то вроде компенсации.

При отсутствии перспектив возмещения убытков в судебном порядке, или процесс обещает быть достаточно длительным, лучше обратить внимание на возможность получения права собственности на жилую площадь. Если же потерпевший настаивает на денежной компенсации, он должен понимать, что деньги обесцениваются с каждым годом все больше, в итоге дольщик получит маленькую сумму в виде выплаты.

Для начала важно подробно выяснить причину заморозки строительного процесса. При отсутствии денежных средств у застройщика, рассчитывать на возмещение убытков и выплаты неустойки не следует, так как компания признанная банкротом будет освобождена от финансовых обязательств. Поэтому, потерпевший вправе потребовать установления ряда прав посредством обращения в судебную инстанцию:

  • Установление права собственности на недвижимость или объект, при незавершенном строительстве;
  • На выделении доли, которая прописана в договоре, заключенном между потерпевшим и застройщиком.

Если же последний участник объявил свою компанию банкротом, то участники всего долевого строительства имеют право на подачу документов в арбитражный суд для разрешения вопроса.

В законодательстве Российской Федерации ФЗ №214-ФЗ четко прописано право дольщика о возмещении ущерба застройщиком в случае остановки строительства и нарушения передачи объекта в собственность будущим жильцам по истечении установленного в соглашении между сторонами срока.

Что делать, если обманули при строительстве?

Многие компании-застройщики относятся достаточно безответственно к выполнению своих обязательств по договору. Одним из вариантов мошенничества является использование в работе некачественных материалов. Многие не сразу понимают, что делать, если обманули при строительстве, ответ один – действовать.

Важно не впадать в панику и не расстраиваться заранее. При обнаружении мошеннических действий, требуется проведение независимой экспертизы. Для этого нужно обратиться в лицензированную компанию, которая представляет данную услугу на законных основаниях, в противном случае, документ выданный экспертом не будет иметь юридической силы.

Следующий шаг – это получение экспертного заключения с подробным указанием всех неточностей. С этим документом первоначально требуется обратиться к застройщику, написав претензию согласно нормам законодательной базы. При отсутствии ответа, свое обращение можно направить в полицию, указав на мошеннические действия.

Если имеются полные данные застройщика, можно написать заявление в судебный орган, потребовав взыскания ущерба с ответчика.

Желательно найти еще пострадавших от действий данной компании – это поможет решить вопрос положительно в оперативном порядке. Если же использовался другой вид обмана – это перечисление денежных средств дольщиком на счет фирмы и отсутствие строительных работ, тогда нужно написать претензию в банковскую организацию. Это поможет заблокировать счета обманщика и вернуть перечисленные деньги.

Вывод

Долевое строительство требует внимательного подхода со стороны дольщика. Требуется тщательно проверять подписываемые документы, а перед вложением денежных средств собирать полную информацию о компании-застройщике. Это поможет найти неточности при наличии сомнений в добросовестности фирмы.

При заморозке строительства, сначала должно быть обращение к застройщику, он обязан представить разъяснение в письменном виде. Данный документ в будущем поможет выиграть процесс в суде.

При исчезновении компании или объявлении ее банкротом, требуется незамедлительно действовать и добиться включения пострадавшего в список кредиторов. Делается это также через суд с предоставлением полного пакета документов.

Важно понимать, что ответственность за вложенные деньги лежит полностью на вкладчике. При наличии сомнений, лучше проконсультироваться с юристом.

Важно! По всем вопросам о дольщиках и о долевом строительстве, если не знаете, что делать и куда обращаться:

Звоните 8-800-777-32-63.

Или можете задать вопрос в любом сплывающем окне, для того, что бы юрист по вашему вопросу смог Вам максимально быстро ответить и проконсультировать.

Юристы по сфере долевого строительства, и адвокаты, кто зарегистрирован на Российском Юридическом Портале, постараются Вам помочь с практической точки зрения в сложившемся вопросе и проконсультируют Вас по всем интересующим вопросам.

Источник: https://jur24pro.ru/sotsialnye-programmy/dolshchiki-kto-takie-dolshchiki-chto-delat-esli-stal-obmanutym-dolshchikom-211471/

Долевое строительство: что это и в чем его преимущества?

Что такое дольщик

Покупка квартиры в строящемся доме считается рискованным вложением денег в недвижимость. Это позволяет существенно сэкономить по сравнению с покупкой готовой квартиры.

При этом возможно банкротство застройщика, остановка строительства и невозможность вернуть деньги.

С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в жилищное и градостроительное законодательство, ужесточающие требования к застройщику и защищающие права участников долевого строительства. Как же оно работает сегодня и в чем преимущества данного способа покупки жилья.

Что такое долевое строительство?

Долевое строительство – это договор, по условиям которого застройщик получает деньги от долевого участника и взамен обязуется предоставить ему квартиру в строящемся доме по определенному адресу, на определенном этаже, с определенным количеством комнат и метражом.

Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются Федеральным законом от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

В соответствии с поправками к данному закону с 1 июля 2018 года, продажа квартир в строящихся домах проводится через банковское сопровождение сделок, а с 1 июля 2019 года – только с использованием эскроу-счетов. И только при заключении договора долевого участия.

В чем суть данных изменений?

До 2018 года застройщики не имели ограничений по использованию денег дольщиков.

Возникали ситуации когда квартиры не были распроданы на этапе котлована можно было остановить стройку и объявить себя банкротом, дольщики не получали купленное жилье и теряли вложенные в строительство средства.

С 1 июля 2018 года, после вступления в силу поправок к закону «Об участии в долевом строительстве», требования к застройщикам усилились.

Был введен переход от долевого участия к проектному финансированию. Продажа жилья производится с использованием эскроу-счетов. Застройщики обязаны принимать средства дольщиков на специализированные банковские счета, а расходование средств на этих счетах будет контролироваться банком.

Застройщики, получившие разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, вправе привлекать деньги дольщиков только при условии, что по каждому разрешению на строительство откроют отдельный банковский счет (ч. 2.3 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ). Одно разрешение на строительство выдается на один жилой комплекс и открывается только один счет.

Проверить информацию о застройщике можно в Едином реестре застройщиков на сайте ЕИСЖС.

Благодаря поправкам в Закон были запрещены жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). Их участники вносили пай в кооператив и становились пайщиками.

В этом случае получить свою квартиру они могли только после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Этой схемой часто пользовались недобросовестные застройщики, поэтому с 1 июля 2018 года любые формы привлечения денежных средств застройщиком от покупателей, помимо заключения договора долевого участия, запрещены.

Исключение составляют только ЖСК, которым землю под застройку предоставило государство или муниципалитет бесплатно (в том числе согласно Федеральному закону от 24 июля 2008 года 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»), а также кооперативы, созданные в случаях, когда дом достраивается после банкротства застройщика.

Как закон защищает права дольщиков?

Несмотря на то, что взнос за будущую квартиру похож на инвестицию, это не инвестиция в привычном понимании этого слова. Вкладывая деньги в какой-то проект инвестор рискует их потерять в случае неудачи. При долевом строительстве, согласно принятым поправкам, независимо от того, сколько средств привлечет застройщик, дольщик получит либо квартиру, либо свои деньги обратно.

С 1 июля 2018 года для застройщиков стало обязательным банковское сопровождение всех сделок. Для этого он должен открыть счет в уполномоченном банке и совершать с него платежи, касающиеся исключительно строительства дома. При этом застройщик вносит на счет и собственные средства в размере не менее 10% от общей проектной стоимости объекта.

Плата за квартиру по договору долевого участия, которую вносит дольщик, также переводится через банк и страхуется Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн. рублей — по аналогии со страхованием депозитов частных лиц.

Если раньше финансовую ответственность за убытки и недостроенный объект нес застройщик как юридическое лицо, то теперь она распространяется на руководителя и собственников застройщика.

В случае смерти дольщика его права и обязанности по договору переходят к наследникам, и застройщик не вправе отказать им во вступлении в договор (п. 7 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Что такое проектное финансирование жилищного строительства?

Проектное финансирование предполагает жесткий контроль над средствами застройщика со стороны банка. Банк финансирует расходы застройщика по согласованной смете, а застройщик получает деньги дольщиков с эскроу -счета только после ввода жилья в эксплуатацию.

Важно, что при проектном финансировании деньги застройщика и генподрядчика (то есть всех структур, которые участвуют в строительстве проекта) должны находиться в одном и том же банке. Это обеспечит прозрачность переводов денежных средств на всех этапах финансирования.

Перевод денег по эскроу-счетам осуществляется только после того, как застройщик предоставит обосновывающие документы на расходы. При этом банк может отказать в проведении операции, если признает ее нецелевым расходованием средств.

Обналичивать средства по эскроу-счетам можно только для выплаты зарплаты сотрудникам.

Что такое эскроу-счета и какие есть риски при их использовании?

Эскроу-счет — это специальный счет для учета и блокирования денежных средств, которые банк (эскроу-агент) получает от дольщика для передачи их застройщику при возникновении оснований, предусмотренных договором счета. Права на деньги, лежащие на эскроу-счете, до определенной даты принадлежат участнику долевого строительства, а после этой даты передаются застройщику (например, после сдачи в эксплуатацию нового дома).

Эскроу-счета стали обязательными с 1 июля 2019 года.

Деньги вносятся покупателем на эскроу-счет после заключения договора участия в долевом строительстве. Отозвать деньги с эскроу-счета в любой момент (если, например, покупатель передумал) нельзя.

Но если застройщик признан банкротом, то дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от договора долевого участия и получить обратно внесенную сумму.

При этом застройщик обязан выплатить неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки, а если дольщиком является гражданин (а не компания) — пени платятся в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ).

Кроме того, покупатель имеет право отказаться от покупки, если сдача дома в эксплуатацию задерживается более чем на два месяца. В этом случае застройщик обязан предупредить дольщика о задержке не позднее, чем за два месяца до обозначенного в договоре срока сдачи дома. Если вы не хотите ждать, то имеете право расторгнуть договор в одностороннем порядке и вернуть свои деньги.

Может ли застройщик привлекать деньги дольщиков по договору долевого участия без эскроу-счетов после 1 июля 2019 года?

Может только в одном случае – если речь идет о достройке жилого дома, который начинал строиться по старым правилам, то есть застройщик начал привлекать средства граждан на его строительство до 1 июля 2019 года.

Достроить таким образом можно не все дома, а только те, которые соответствуют критериям, перечисленным в постановлении Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 года № 480:

1. Дом должен быть построен минимум на 30%;

У этого правила есть два исключения:

– Степень готовности дома может составлять не менее 15%, если застройщик действует в рамках договора о развитии застроенной территории, комплексном освоении территории или других договоров, согласно которым он обязуется построить объекты социальной и инженерно-технической инфраструктуры, или производит снос ветхого и аварийного жилья;

– Степень готовности дома может составлять не менее 6%, если его строит застройщик, который входит в перечень системообразующих организаций, а общая площадь возводимых им многоквартирных домов составляет не менее 4 млн кв.

м и объекты строительства находятся на территориях не менее четырёх субъектов Российской Федерации. (К таким застройщикам относятся также дочерние общества юридических лиц, включенных в перечень системообразующих организаций, или застройщики, чьим контролирующим лицом является компания, включенная в этот перечень).

Это правило также действует в отношении застройщиков, которые достраивают многоквартирный дом после другого застройщика (например, если тот обанкротился) и исполняют обязательства перед пострадавшими дольщиками, а также, если проект реализуется на земельном участке, права на который застройщик приобрел по основаниям, установленным подпунктами 3 и 3.1 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

2. Дольщикам должно быть продано не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений и машино-мест в многоквартирном доме.

Каковы риски покупки квартиры в строящемся доме сегодня?

Главный риск при внесении денег на эскроу-счет связан с банкротством банка. По закону в этой ситуации деньги будут переведены на счета работающего банка, которому переуступлены права банка-банкрота, однако страхование в этом случае распространяется только на сумму до 10 млн рублей. Если квартира стоила больше, есть риск потерять эту разницу.

Кроме того, банк вправе отказать гражданину в открытии эскроу-счета, если будет подозревать его в отмывании денег или пособничестве терроризму.

Кто следит за соблюдением закона о долевом строительстве?

В каждом регионе существуют уполномоченные органы исполнительной власти (ст. 23 закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»), которые регулярно проверяют застройщиков и ход строительства жилья.

В случае обнаружения нарушений они передают информацию в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая вправе внести в Единый государственный реестр прав на недвижимость (ЕГРН) сведения о том, что застройщик на определенный срок приостанавливает деятельность по привлечению денежных средств от дольщиков. Срок передачи информации зависит от серьезности нарушений и не превышает 10 дней.

Кроме того, чтобы минимизировать риски покупателей квартир в строящихся домах, в рамках компании ДОМ.РФ был создан Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Фонд получает отчисления от застройщиков в размере 1,2% от стоимости каждого договора о долевом участии в строительстве.

Из этих средств формируется компенсационный фонд, который позволит или достроить жилой объект в случае банкротства строительной компании — или вернуть деньги гражданам. Подробную информацию о Фонде и его работе можно найти на сайте фонд214.рф

С 1 января 2018 года в России при поддержке ДОМ.РФ начала действовать Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), которая позволяет усилить прозрачность на рынке долевого строительства. ЕИСЖС – это онлайн-платформа, с помощью которой легко получить самую актуальную информацию о жилищном строительстве и ипотечном кредитовании по всем регионам страны.

Платформа предназначена для граждан, организаций и других участников жилищного рынка.

В частности, через ЕИСЖС можно получить информацию о застройщике, ходе строительства жилищных объектов и проверить, уплачивает ли застройщик взносы по вашему договору долевого участия в Фонд защиты прав граждан.

Система также позволяет больше узнать о строящихся домах, инфраструктуре района и иных вещах, которые помогут оценить надежность застройщика и принять решение о покупке недвижимости (или держать руку на пульсе строительства, если вы уже приобрели квартиру в новостройке).

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e7b33a118ca9e1754517445/dolevoe-stroitelstvo-chto-eto-i-v-chem-ego-preimuscestva-5ead183f931b1f78149fdf8b

Дольщик – это кто такой? Как не стать обманутым дольщиком

Что такое дольщик

Волна банкротств строительных компаний больно ударила по дольщикам, которые мечтали о собственном новом жилье.

Каждый дольщик – это самая потерпевшая сторона, которая не только потеряла свои деньги, но и надолго рассталась со своим стремлением въехать в новую квартиру.

Как не попасть в ловушку ложных обещаний застройщиков? Попробуем сформулировать главные правила работы с представителями строительных компаний.

Кто такие дольщики

В первую очередь давайте разберемся с терминологией. Застройщики – это строительные организации и их представители, предлагающие купить квартиру в недостроенном жилом доме. Как правило, квартиры на этом этапе сравнительно недороги, но въехать в такое жилье нельзя. Застройщики имеют право предлагать квартиры в реализацию на любом этапе строительства.

Дольщик – это лицо, имеющее право на часть (долю) строящегося дома, обычно ограничивающуюся жилплощадью, на которую он собирается вселиться после ввода здания в эксплуатацию. Обе стороны – и застройщик, и дольщик — заинтересованы в возведении жилого здания. Тогда последний сможет вселиться в квартиру, а застройщик – получить деньги.

Основной документ дольщика

Первым делом следует убедиться, работает ли строительная компания в рамках 214-ФЗ. Именно этот федеральный закон формирует отношения «дольщик-застройщик» и объясняет правильную процедуру взаимодействия тех, кто стремится купить квартиру, и тех, кто должен ее построить.

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – документ, которые должны подписать и застройщик, и дольщик. Это правило закреплено в законе и обязательно к выполнению.

Именно ДДУ позволяет будущему покупателю квартиры рассчитывать на возврат денег в случае банкротства строительной организации. Дольщику нужно четко помнить, что лишь ДДУ является гарантом и принимается в суде.

Почему же застройщики не спешат оформлять ДДУ, а предлагают к подписанию совсем другие документы?

Предварительный договор: обман для дольщика

Простой и надежный способ обмануть будущего жильца – предложить ему для подписания не договор участия в долевом строительстве, а «почти такой же» документ, якобы гарантирующий соблюдение всех прав будущего жильца. Этот документ может называться по-разному. Самое распространенное название – «предварительный договор». Суть такого документа заключается в следующем.

Предварительный договор предлагают заключить на время строительства, обещая взамен полноправное партнерство. Подразумевается, что договор купли-продажи будет заключен с дольщиком лишь после того, как закончится строительство нового дома и этот жилой объект будет сдан в эксплуатацию.

Но, как правило, юристы не находят в предварительных договорах ни намека на защиту соинвестора. Данные документы нигде не регистрируются и могут быть разорваны в одностороннем порядке.

Предварительный договор вообще не предусматривает никаких денежных транзакций – все взаиморасчеты регулирует договор долевого участия.

В итоге обманутый дольщик не получает самого главного – гарантий, которые имеются в законе о долевом строительстве. Лицо, вложившее деньги:

  • не застраховано ни от двойных продаж одной и той же жилплощади;
  • не имеет шансов предъявлять претензии по качеству и срокам строительства;
  • не обладает законными методами давления на застройщика.

Более того, юристы предостерегают: предварительные договоры могут быть признаны притворной сделкой.

Вексельная схема

При вексельной схеме работы инвестор-клиент должен заключить два договора – предварительный и купли-продажи векселя.

На первый взгляд именно вексель служит гарантом надежных отношений, и по этому платежному документу будет производиться взаиморасчет по основному договору.

Но вексель также не будет приниматься судом в качестве гарантийного обязательства: застройщик имеет полное право отказать дольщику ЖК в подписании основного договора, вернуть деньги по векселю, а квартиру продать другому лицу.

На что обратить внимание при оформлении документов?

Прежде чем приобрести квартиру в новостройке, следует убедиться в том, что застройщик получил разрешение на строительство и имеет действующий полис страхования гражданской ответственности. Таким полисом может стать поручительство банка или же полноценный договор со страховщиком.

Если застройщик предлагает заключать ДДУ, следует убедиться в том, что в СМИ или в интернете есть развернутая проектная документация по будущей застройке.

Обнародовать планы строительства застройщик обязан за 14 дней до подписания первого договора ДДУ. Проверить правомерность строительства может лишь юрист.

Поэтому нелишним будет запросить бланк договора, уставных, разрешительных документов, проектную документацию и проверить эти бумаги у квалифицированного юриста.

Следующий шаг при анализе надежности застройщика – изучение общественного мнения. Лучше всего понять оценку деятельности строительной компании по размещенным в сети отзывам дольщиков. Застройщик обязан иметь надежную репутацию, соответствующий опыт в проведении строительных работ и уже сданные новостройки, о качестве возведения которых можно составить мнение.

Изучите историю строительства нового дома от момента выдачи разрешения до настоящего времени. Возможно, кризис в экономике вынудил строительную компанию приостановить возведение новостройки. А жилплощадь, которая выставлена на продажу, уже принадлежит какому-то дольщику, который просто пытается спасти свои деньги.

Посещение объекта

Обязательно следует посетить строительную площадку, на которой возводится новостройка. Возле стройки на ограждении имеется информация о застройщике, заказчике, примерные сроки сдачи объекта в жилое пользование.

Следует сверить данные информационного щита со сведениями, представленными в ДДУ. Малейшее расхождение может служить основанием для прекращения договора дольщиком — это прямое обращение в суд за возвратом денег и компенсацией.

Все сомнительные моменты оговаривайте с вашим юристом или адресуйте на горячую линию местных властей.

Надеемся, что эти несложные советы помогут вам вовремя и без проволочек получить долгожданное жилье. Удачи!

Источник: https://FB.ru/article/322921/dolschik---eto-kto-takoy-kak-ne-stat-obmanutyim-dolschikom

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.