Что означает жск

Содержание

Кооперативы по-новому: что такое ЖСК с господдержкой | Новости ДОМ.РФ

Что означает жск

«РБК-Недвижимость» разбирается в тонкостях нового закона о жилищно-строительных кооперативах (ЖСК). Поправки призваны упростить механизмы создания кооперативов с господдержкой и в разы увеличить количество граждан, которые смогут построить себе жилье.

С 1 сентября 2016 года в России вступили в силу изменения в Федеральный закон № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». Поправки призваны упростить механизмы создания и деятельности жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) с государственной поддержкой. Такие кооперативы являются добровольными объединениями граждан, создаваемыми для строительства жилья.

В настоящее время в России, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), пресс-служба которого предоставила «РБК-Недвижимости» информационные справки о новом законе, около 10 тыс. человек зарегистрировано в подобных кооперативах. Закон позволит существенно увеличить количество потенциальных пайщиков ЖСК, следует из материалов агентства.

Жилищно-строительные кооперативы, создаваемые в соответствии с законом № 161-ФЗ, существенным образом отличаются от тех, которые ранее организовывались некоторыми застройщиками, рассказали «РБК-Недвижимости» в АИЖК.

По оценке экспертов агентства, строительство жилья обойдется пайщикам кооперативов в среднем на 30% дешевле рыночной стоимости за счет предоставления АИЖК бесплатных земельных участков, отсутствия маржи застройщика и снижения расходов подрядчика (на обслуживание кредитов, маркетинг и прочее).

В ЖСК с господдержкой исключаются риски возникновения обманутых дольщиков, поскольку реестр пайщиков ведет сам кооператив под контролем компаний-работодателей членов кооператива, а также органов власти, пояснили в агентстве.

 ЖСК, созданные по новой схеме, самостоятельно контролируют расходование средств, выбор проектных организаций и подрядчиков. Также в законодательстве установлен запрет на добровольную ликвидацию кооператива до даты передачи жилых помещений в собственность всех его членов.

Жилищные кооперативы в СССР

Первые жилищные кооперативы появились Советском Союзе в 1921 году, после нэпа. К 1937-му такие объединения прекратили свое существование. Одним из первых примеров подобных кооперативов является знаменитый поселок «Сокол» в районе одноименной станции метро в Москве. Его строительство начали пайщики в 1923 году, достроили поселок к 1930.

Кооперативы вновь возродили в 1958 году постановлением Совмина. Тогда этого требовал острый дефицит жилья, который возник из-за резкого роста городского населения.

На строительство привлекались средства пайщиков, но при этом государство давало ссуду в размере 70% стоимости жилья сроком на 20 лет. Однако большинству населения это все равно было не по карману.

К тому же на вступление в советские кооперативы также была очередь, при этом пайщики теряли право на получение бесплатного жилья от государства. Поэтому доля ЖСК в общем объеме строительства жилья СССР не превышала 10%.

Что изменится в ЖСК с господдержкой

Одно из главных нововведений — упрощение процедуры передачи земельного участка кооперативу (отменено условие о передаче земельного участка после уплаты 20% паевых взносов), а также исключение риска появления обманутых дольщиков. Данные поправки, по оценке АИЖК, позволят строить доступное жилье на землях, переданных агентством в безвозмездное пользование кооперативам, что улучшит жилищные условия россиян соответствующих категорий.

Помимо изменений в № 161-ФЗ, подготовлены поправки в Жилищный кодекс РФ, которые дают возможность членам кооперативов с господдержкой привлекать кредитные средства на оплату паевого взноса под залога пая (по аналогии с ипотекой под залог договоров долевого участия — ДДУ).

Также планируются новые поправки в постановления Правительства РФ, которые расширят круг участников в ЖСК с господдержкой:

Сегодня пайщиками ЖСК могут быть граждане, соответствующие определенным критериям: молодые ученые, научные и инженерно-технические работники госакадемий наук, государственных научных центров и научных организаций, военнослужащие, научно-педагогические работники высших учебных заведений, работники общеобразовательных учреждений и учреждений здравоохранения и культуры, а также работники организаций оборонно-промышленного комплекса и федеральные государственные служащие.

При этом один член ЖСК вправе владеть одним паем, что соответствует праву на приобретение в собственность одного жилого помещения. По экспертным оценкам АИЖК, вышеуказанные изменения законодательства позволят увеличить в разы количество граждан, которые смогут построить себе жилье по цене существенно ниже рыночной.

Как организовать ЖСК

Решение об организации ЖСК принимается собранием учредителей, на котором также утверждается устав ЖСК, соответствующий установленной типовой форме.

В уставе определяется порядок формирования имущества кооператива, приема в члены кооператива и исключение из кооператива, порядок проведения общих собраний кооператива, компетенция правления, председателя, ревизионной комиссии, порядок выплаты стоимости паев в случае выхода из состава кооператива.

Количество членов ЖСК должно составлять не менее пяти, но не более чем количество квартир в строящемся доме / индивидуальных жилых домов.

В рамках оказываемой поддержки АИЖК осуществляет передачу в безвозмездное пользование ЖСК земельных участков, находящихся в федеральной или муниципальной собственности, для строительства на таких участках многоквартирных домов, домов блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства и инженерной инфраструктуры.

Также ЖСК могут быть безвозмездно переданы архитектурные проекты и документация на объекты жилищного строительства. Такие документы может выдать Минстрой России, власти субъектов РФ и местные муниципалитеты на основании письменного запроса кооператива.

Следует отметить, что АИЖК в целях предоставления жилищно-строительным кооперативам вовлекает в оборот земельные участки из федеральной собственности, в том числе находящиеся в пользовании у государственных органов власти и учреждений. При этом возможности АИЖК по предоставлению земельных участков под строительство напрямую зависят от активного содействия правообладателей федеральных земельных участков в процессе их вовлечения.

Источник: https://xn--d1aqf.xn--p1ai/media/news/kooperativy_po_novomu_chto_takoe_zhsk_s_gospodderzhkoy/

Чем ЖСК отличается от управляющей компании?

Что означает жск

Покупаем квартиру в Москве во вторичке. Дом еще в советское время был построен с помощью ЖСК, им же до сих пор и обслуживается.

Раньше мы никогда с ЖСК не взаимодействовали — только с УК. Расскажите, пожалуйста, в чем плюсы и минусы ЖСК, каковы его основные отличия от УК?

Какими законами и прочими актами регулируется их деятельность? Обязан ли я, как новый собственник квартиры в доме, вступать в кооператив? Какие права и обязанности у меня будут, если я не захочу вступать в ЖСК? Можем ли мы, как многодетная семья, рассчитывать на все положенные льготы в части ЖКХ?

Виталий

Органами управления кооператива являются:

  1. Общее собрание членов.
  2. Конференция, если число участников общего собрания членов больше 50 и это предусмотрено уставом кооператива.
  3. Правление и председатель правления.

Получается, что управление домом через ЖСК практически не отличается от управления через ТСЖ. Отличие, к примеру, есть в количестве домов: ЖСК может управлять только одним домом — тем, который строил, а ТСЖ — несколькими домами, чьи собственники решили объединиться в одну организацию.

Все о том, как жить в РоссииИ взаимодействовать с УК и соседями — в нашей рассылке. Подпишитесь, чтобы не пропустить важные статьи

Собственники жилья заключают с УК договор управления на условиях, которые определяют в решении общего собрания. Договор подписывают не менее чем на год и не более чем на пять лет.

УК полностью берет на себя управление МКД и делает это на профессиональной основе. Собственникам жилья надо только оплачивать стоимость услуг управляющей компании и участвовать в ежегодных собраниях — обо всем остальном позаботится УК.

ЖСК в отличие от УК — это не команда профессионалов. В случае с ЖСК, как и с ТСЖ, домом управляют собственники своими силами. Хотя бывает, что они делают это гораздо профессиональнее, чем управляющие компании.

Плюсы ЖСК такие:

  1. Все решения по управлению домом принимаются коллективно и утверждаются протоколом общего собрания.
  2. Можно самостоятельно выбирать подрядчиков для разных работ — решение о выборе подрядчика остается за членами кооператива. Неважно, будет оно принято на общем собрании или подрядчика определит правление, ведь в правление все равно входят члены ЖСК.
  3. По решению собственников общее имущество дома можно сдать в аренду, а вырученные деньги пустить на его благоустройство.
  4. Правление ЖСК само решает, какие работы по содержанию и ремонту дома и в каком объеме надо выполнить.
  5. Если правление ЖСК работает плохо, его можно переизбрать.
  6. Можно накопить деньги на капремонт на специальном счете дома и сделать ремонт раньше установленного региональной программой срока, а также самостоятельно выбрать подрядчика и контролировать ход работ.

ЖСК, ТСЖ и УК действуют на основании законодательства, которое регулирует управление многоквартирными домами и распоряжение общим имуществом собственников в таких домах. Это например:

На этот вопрос в законах ответа нет. Законодательство описывает, как вступить в кооператив на этапе строительства дома. А как быть, когда дом уже сдан, но ЖСК остался существовать как способ управления МКД, — нет. Есть два противоположных мнения.

Другие юристы считают, что вы можете стать членом ЖСК, только если подадите заявление об этом и внесете членский взнос. Косвенно это мнение подтверждает решение Кировского районного суда г. Саратова по делу о признании недействительным решения общего собрания ЖСК.

В том деле два жильца многоквартирного дома обратились в суд, чтобы признать недействительным решение общего собрания членов ЖСК.

В ходе рассмотрения дела суд пересчитал количество жильцов, которые приняли участие в ании, но сделал два списка: отдельно перечислил членов кооператива и отдельно — собственников помещений в МКД, кто покупал квартиры уже после ввода дома в эксплуатацию. Получается, что, по мнению суда, покупка квартиры не дает автоматического членства в ЖСК.

Если вы не собираетесь участвовать в жизни ЖСК и вас волнует только возможность получать коммунальные услуги и участвовать в управлении домом, никаких дополнительных действий совершать не нужно. Вы можете это делать, не будучи членом ЖСК, потому что вы собственник квартиры в этом доме.

Мы уже писали про льготы по оплате ЖКХ и льготы для многодетных в Москве — посмотрите. Возможно, вам пригодится эта информация.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/otlichie-zhsk-ot-uk/

Что такое жилищно-строительный кооператив (ЖСК)? Управление, права и обязанности его членов, порядок вступления, образец заявления о выходе

Что означает жск

Согласно ст. 121 Жилищного кодекса, вступление нового пайщика в ряды ЖСК предполагает обязательное ание за него участников. Пока эта процедура не пройдена, пайщик не становится участником кооператива, а внесенные им средства не направляются в счет оплаты паевого взноса за недвижимость.

Для того чтобы стать членом ЖСК, нужно пройти следующие этапы:

  1. Подать в правление кооператива заявление о приеме (обычно его форма разработана в кооперативе).
  2. Данное заявление может рассматриваться в течение месяца.
  3. В указанные сроки должно быть назначено собрание участников кооператива по вопросу вступления в него нового члена.
  4. На общем собрании решается вопрос относительно того, предоставлять ли возможность новому члену вступать в кооператив или нет.
  5. Подписывается договор об участии в ЖСК.
  6. Уплачивается вступительный взнос и паевой взнос.

Указанный порядок действует и при продаже пая одним из участников, его уступке или при наследовании.

Точный порядок вступления в ЖСК должен содержаться в его уставе.

Здесь приводятся точные размеры вступительных и паевых взносов, порядок их уплаты (в частности, банковские реквизиты для перевода), порядок выхода из состава ЖСК, ответственность участников за невнесение взносов.

Вступление в ряды  ЖСК имеет единственную цель: покупка квартиры в строящемся доме. Приобретение прав собственности на недвижимость предполагает прохождение следующих этапов:

  1. Подписывается договор участия в ЖСК.
  2. Платятся вступительный взнос и паевые взносы по графику. Договором может потребоваться внесение целевых взносов на покрытие дополнительных расходов.
  3. После внесения последнего паевого взноса участникам необходимо получить справку о погашении задолженности.
  4. Когда дом будет достроен и сдан в эксплуатацию, то необходимо подписать акт приема-передачи объекта недвижимости. В нем принимающая сторона подтверждает факт отсутствия претензий к качеству недвижимости.
  5. Оформляется право собственности на недвижимость через посещение Росреестра или МФЦ. Пайщику необходимо собрать такой комплект документов: договор членства в ЖСК, покупки пая, справка о полной выплате стоимости пая, платежные документы (для подтверждения оплаты пая), акт приема-передачи недвижимости, квитанцию об оплате госпошлины в размере 2000 р. за оформление права собственности.

В течение 7-10 дней после проверки всех документов отметка о праве собственности на квартиру в пользе пайщика должна появиться в ЕГРН.

Отличие от других форм правления

отличительная черта ЖСК от ДДУ состоит в объекте, контролирующем денежные средства участников. В ЖСК деньги находятся в распоряжении участников кооператива. При ДДУ средствами распоряжается застройщик, но члены по договору долевого участия являются более защищенными законодательно.

Рассмотрим ключевые отличия между договором о долевом участии и о строительных кооперативах в табличной форме.

КритерийДоговор долевого участияДоговор участия в ЖСК
Регистрация договораДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Только после регистрации допускается брать деньги с дольщиковЗакон не обязывает регистрировать договоры участия ЖСК, что открывает возможности для мошенничества со схемой двойных продаж одной квартиры
Требования к разрешительной документацииПеред заключением первого ДДУ застройщик должен подать в Росреестр установленный комплект документов: проектную документацию, разрешение на строительство и документы о праве собственности на землюТакие требования к ЖСК не предъявляются, чем часто пользуются недобросовестные застройщики, которые собирают с людей деньги за квартиры без разрешения на строительство
Стоимость недвижимостиОстается неизменной, фиксируется в момент подписания договораЦена квартиры первоначально может быть сильно занижена, а затем после первого собрания пайщиков возрасти из-за инфляционной динамики и увеличения стоимости стройматериалов
Наказание за срыв сроков строительстваДольщики имеют право получить неустойку за просрочку в сдаче домаОтветственность может быть предусмотрена уставом ЖСК, но необязательно

Разница между ТСЖ и ЖСК состоит в том, что первые управляют домом, который уже был введен в эксплуатацию, а вторые занимаются строительством недвижимости.

Члены кооператива и товарищества выступают собственниками квартиры. Они добровольно принимают важнейшие решения и контролируют движение денег.

Отличие УК от ЖСК состоит в том, что управляющая компания является коммерческой организацией, управляющей многоквартирным домом и единолично принимающей решения.

Преимущества и недостатки ЖСК

Приобретение недвижимости с помощью договора участия ЖСК имеет свои преимущества и недостатки. В качестве преимуществ жилищно-строительных кооперативов можно определить:

  1. Возможность рассрочки платежа за квартиру. Участники кооператива оплачивают недвижимость постепенно: например, ежемесячно. Они вправе оплачивать стоимость квартиры раз в месяц или в другом порядке по договору. Обычно на то, чтобы внести всю стоимость недвижимости, пайщикам дается время до окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию, но в некоторых случаях сроки внесения платежа могут быть продлены и на период после окончания строительства. Данный способ особенно удобен для тех граждан, которые не имеют возможности накопить на всю квартиру сразу.
  2. Стоимость квартир в строящихся домах по договору участия в ЖСК дешевле, чем по ДДУ. Это связано с тем, что застройщики, которые работают по схеме ДДУ, имеют массу обязательств, и их расходы на строительство объективно выше.
  3. Прозрачность управления кооперативом. Каждым собственником квартиры могут приниматься важнейшие решения по ходу строительства на собраниях пайщиков. В частности, здесь может быть принято решение о приобретении более дешевых строительных материалов для снижения себестоимости.
  4. Возможность смены подрядчиков. Для строительства дома ЖСК нанимаются застройщики, поэтому в случае банкротства строительной компании пайщики могут поменять подрядчика и заключить договор с другой компанией. Тогда как у дольщиков возникает необходимость судебных разбирательств при банкротстве застройщика.
  5. Возможность дальнейшего управления домом. Так, после сдачи дома в эксплуатацию управление им переходит к собственникам. Но для этого пайщики ликвидируют ЖСК и создают ТСЖ. То есть в будущем владельцы недвижимости смогут самостоятельно решать, как им потратить деньги на обслуживание дома.

Но не лишена такая форма управления, как ЖСК, и определенных минусов:

  1. Строгие ограничения в деятельности: в частности, с точки зрения численности количества собственников у одной квартиры (пайщиком и собственником по одной квартире может быть только одно лицо) и пр.
  2. Отсутствие ответственности ЖСК за срыв сроков строительства дома и прочие форс-мажорные обстоятельства, так как вся ответственность за ход стройки ложится на пайщиков. Важно, чтобы договор участия в ЖСК содержал пункт об ответственности за срыв сроков.
  3. Риски. Договоры ЖСК подлежат большим рискам, чем стандартные договоры ДУ. Дело в том, что они не регистрируются в Росреестре, из-за чего возрастают риски двойных продаж (когда одна и та же квартира продается одновременно нескольким собственникам). Поэтому потенциальным пайщикам нужно тщательно проверять ЖСК перед тем, как вступить в кооператив.
  4. Возможность увеличения сроков строительства. Так как стройматериалы могут в ходе строительства подорожать, то застройщики пропорционально повышают стоимость своих услуг. В результате пайщикам может потребоваться заплатить за квартиру большую сумму, чем это изначально было оговорено. Но если в уставе указано, что все решения принимаются на общем собрании, то пайщики могут отказаться от доплаты в адрес подрядчика.
  5. Более простая регистрация ЖСК: для регистрации кооператива и приема в него новых членов председателю не нужно предъявлять строгую проектную документацию и разрешения на строительство.

Перед вступлением в жилищно-строительный кооператив необходимо всесторонне проверить ЖСК, чтобы снизить свои риски:

  • прочитать отзывы о нем в интернете;
  • проверить, не находится ли застройщик на стадии банкротства, или не ведутся ли с его участием судебные разбирательства;
  • изучить устав товарищества (указанный документ должен содержать весь спектр необходимой информации: материалы стен, число квартир, количество этажей, наличие лифта в доме и пр.);
  • изучить договор, в котором содержатся условия расторжения договора, оформления права собственности, сроки окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию;
  • проверить генерального подрядчика.

Выход из ЖСК

Члены кооператива вправе в любой момент до окончания строительства выйти из ЖСК и вернуть себе потраченные на покупку пая средства в полном размере. Это право гарантировано им ст. 9 ФЗ-215 от 2004 года.

Право на выход может быть реализовано членом кооператива в одностороннем порядке или через подачу им на имя правления заявления о выходе из ЖСК.

В заявлении стоит прописать следующие моменты:

  • наименование ЖСК;
  • ФИО пайщика;
  • реквизиты договора об участии в ЖСК: номер и дата договора;
  • просьба об исключении из членов ЖСК;
  • дата исключения;
  • размер взносов, которые подлежат возврату;
  • подпись заявителя и дата подачи заявления.

Заявление пишется в свободной форме и должно ссылаться на соответствующий пункт устава ЖСК, в котором оговорена возможность выхода сотрудника из кооператива, или на ст. 9 ФЗ-215. Образец заявления о выходе из ЖСК можно скачать здесь.

Таким образом, приобретение недвижимости через участие в ЖСК позволяет стать собственником своей квартиры с наименьшими издержками по сравнению с ДДУ. Для минимизации рисков участники кооператива должны внимательно подходить к его выбору, изучению своих прав и обязанностей, а также всей документации по работе ЖСК.

Преимуществом ЖСК перед другими формами правления является также то, что пайщики могут принимать активное участие в жизни кооператива и влиять на ход строительства. Участниками кооператива могут стать физические или юридические лица. После внесения ими паевых взносов в полном размере и ввода дома в эксплуатацию к пайщикам переходят права собственности на недвижимость.

ЖСК при этом подлежит ликвидации, и образуется ТСЖ для управления многоквартирным домом.

Консультация юриста

8 (800) 350-31-84

Звонок бесплатный

Источник: https://pravo.team/nedvizhimost/soderzhanie/zhsk

Жск — что это такое и стоит ли покупать квартиру таким способом?

Что означает жск

Сегодня продажа новых квартир в многоэтажных домах с помощью ЖСК становится очень популярной.

Жилищно-строительный кооператив — высокорисковая форма инвестирования в строительство жилой недвижимости, не имеющая жесткой регламентации законодательством. Подробнее о том, что представляет собой ЖСК, каковы условия его функционирования, основные положительные и отрицательные стороны, а также возможные риски — читайте далее.

Жск — что это такое

История таких объединений берет свое начало в 20-х годах XIX века, но по идеологическим соображениям они были ликвидированы. Указ ЦК в 1958 году при существенном росте численности населения в послевоенные годы вновь вернул к жизни ЖСК.

Приобретение жилья через ЖСК было практически единственно-возможным вариантом получить квартиру в собственность до начала приватизации жилой недвижимости.

Даже несмотря на высокую стоимость этого способа, он пользовался повышенным спросом среди населения.

Законодательное регулирование деятельности ЖСК осуществляется Гражданским кодексом РФ (ст. 116 «Потребительский кооператив»), а также Жилищным кодексом РФ (пятый раздел «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы»).

Вероятность использования его в качестве привлечения средств в строительство устанавливается 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», где определено, что он может применяться для приобретения жилья на равных с ДДУ (договором долевого участия).

Данный федеральный закон прямо поясняет, что жилищный кооператив является единственной разрешенной альтернативой долевого строительства.

Приобретение жилой недвижимости через ЖСК выглядит так: строительной компанией создается кооператив и заключается инвестиционный договор.

В случае создания ЖСК после 2011 года, он самостоятельно будет выступать застройщиком, то есть организовывать процесс возведения объекта и владеть участком земли в соответствии ЖК РФ (ст. 110).

Важно отметить, что все члены ЖСК участвуют в строительстве, последующей реконструкции и содержании дома своими средствами. В состав кооператива могут входить юридические лица, а также граждане старше 16 лет.

Преимущества

Удобство механизма ЖСК для покупателей жилья заключается в следующем:

Предоставление длительной рассрочки при оплате стоимости квартиры

Застройщик предлагает гибкую систему оплаты в виде рассрочек, так как выплата паевых взносов осуществляется в течение нескольких лет после этапа завершения строительства.

Переход прав на управление домом к ЖСК после окончания строительства

Лица, приобретающие квартиру по ДДУ, после окончания строительства создают ТСЖ (товарищество собственников жилья), которое примет на себя функции управления домом. Формирование ТСЖ возможно только после регистрации прав собственности на квартиры, что занимает обычно довольно длительное время. В течение этого времени многоквартирный дом остается без управления.

Преимущества ЖСК в случае его банкротства и несостоятельности

Здесь имеется в виду то, что при банкротстве создавшего ЖСК застройщика его участники могут достроить объект с помощью нового подрядчика. При покупке квартиры по ДДУ в случае разорения строительной компании покупателям придется требовать свои квартиры в рамках процесса о несостоятельности застройщика.

Другим способом является создание ЖСК с нуля и обращение к органам власти о передаче недостроенного дома на баланс кооператива. В соответствии с практикой такой процесс может занимать длительное время.

Право пайщиков участвовать в строительстве и дальнейшей эксплуатации строящегося дома

Дополнительно члены ЖСК имеют непосредственный доступ к его финансовым документам, а также могут переизбирать руководство.

Паевые взносы не подлежат налогообложению, что удешевляет строительство

Благодаря этому квартиру можно приобрести значительно дешевле, чем на вторичном рынке.

Недостатки

Помимо обозначенных выше преимуществ жилищно-строительного кооператива данный механизм имеет серьезные недостатки:

  • сделка покупки квартиры через ЖСК не подлежит обязательной государственной регистрации в отличие от ДДУ, что повышает риск двойных продаж недвижимости;
  • невозможность привлечь ЖСК к ответственности в случае срыва сроков строительства или обнаруженных недостатков после сдачи дома в эксплуатацию;
  • невозможно указать точную стоимость квартиры и прописать ее в договоре;
  • недостаточное законодательное регулирование схемы продажи квартир с помощью ЖСК, которые регламентируются положениями Жилищного кодекса и нормами ГК РФ, а не положениями 214-ФЗ.

В целом, ЖСК как механизм покупки квартир в новостройках приобретает все большую популярность. Однако очень важно перед вступлением в кооператив детально изучить всю необходимую документацию: условия инвестиционного договора, устав, правоустанавливающие документы. И только после этого подписывать договор.

Организация ЖСК

Процесс организации ЖСК выглядит следующим образом:

  1. Решение о формировании кооператива принимается собранием учредителей, в качестве которых могут выступать любые лица. Именно они становятся его членами, голосуя за организацию ЖСК. После оформления решения собрания протоколом, ЖСК проходит государственную регистрацию и получает статус юридического лица.
  2. ЖСК должен состоять из 5 и более лиц, но не более количества квартир в доме. Управление осуществляется собранием членов кооператива в случае, если численность пайщиков превышает 50 человек. Собрание же избирает правление и ревизионную комиссию.
  3. Ревизионная комиссия избирается сроком до 3–х лет и проводит плановую проверку финансово-хозяйственной деятельности ЖСК 1 раз в год.

Приобретение новостройки

Покупка квартиры в многоквартирном доме через ЖСК осуществляется таким образом:

  1. вступив в ЖСК, его член получает из общей кассы пайщиков нужную для покупки квартиры сумму, при этом стоимость займа будет существенно ниже по сравнению с ипотекой.
  2. Чтобы стать полноправным участником ЖСК, потребуется оплатить вступительный взнос, размер которого который может достигать 5% от цены квартиры. Взнос не учитывается в стоимости приобретаемой недвижимости.
  3. Дальше все зависит от устава конкретного ЖСК. В большинстве случаев нужно внести около 10% в качестве первоначального взноса. Затем пайщик в соответствии с графиком регулярно вносит определенные платежи на счет кооператива. При достижении суммы в 50% от цены предполагаемого жилья, ЖСК приобретает для него квартиру, оформляя в свою собственность.
  4. Между сторонами заключается договор аренды, он проживает в квартире, постепенно погашая задолженность. Срок погашения может длиться до 10 лет.
  5. Как только сумма будет полностью выплачена, квартира перейдет в его собственность.
  6. Вместо процентов по кредиту участник ЖСК ежегодно оплачивает административные взносы в размере примерно 6% от размера займа. Причем если член кооператива вносил паевые взносы постепенно, то ему предоставляется пониженная ставка, чем тому, кто сразу оплатил 50% от стоимости квартиры.

Оформление права собственности на квартиру

Для получения свидетельства о праве собственности на жилой объект, возведенный с помощью ЖСК, участнику потребуется:

На основании этих документов осуществляется государственная регистрация права собственности на квартиру и выдается правоподтверждающий документ.

Возможные риски при покупке квартиры

Вступая в жилищно-строительный кооператив, его участники несут некоторые риски:

  1. Риск удорожания строительства и необходимость доплаты сверх оплаченного паевого взноса.
  2. Риск двойной продажи по причине отсутствия государственной регистрации.
  3. Риск срыва обозначенных сроков строительства (даже если в договоре сроки прописаны, то они не являются обязательными для кооператива и не повлекут серьезных последствий для застройщика).

Обозначенные риски являются существенными и оказывают влияние на защиту законных прав и интересов участников ЖСК и тем более усиливаются, когда органы управления ЖСК прямым или косвенным образом связаны с инвестиционными, строительными и иными компаниями, принимающими участие в возведении дома.

Как обезопасить себя от обмана?

Покупателям, решившим приобрести квартиру в новостройке с помощью ЖСК, можно дать несколько действенных советов во избежание обмана, финансовых и материальных потерь:

  • детально изучить устав кооператива, уделяя пристальное внимание финансовой стороне вопроса (размер вступительного взноса, порядок выплаты пая), обязанностям и правам сторон, штрафам и ответственности за нарушение обязательств;
  • ознакомиться с порядком управления в ЖСК (занимается ли строительством объекта сам кооператив или нанятый подрядчик);
  • удостовериться в наличии разрешительной документации на строительство дома;
  • обратить внимание на репутацию застройщика, опыт и историю его деятельности;
  • внимательно прочитать условия договора и только после прозрачности всех условий подписать его.

Следуя эти рекомендациям, покупка квартиры через ЖСК поможет обзавестись жильем на привлекательных условиях.

Отзывы покупателей

Алексей:

Людмила:

Валентина:

Большинство людей понимает возможные риски, связанные с покупкой квартиры через ЖСК, поэтому застройщики используют дополнительные меры привлечения покупателей: низкие цены, оригинальная архитектура построек, развитая инфраструктура на прилегающих территориях (детские сады, спортивные площадки, магазины, парки) свою репутацию и т.д.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/zhsk-chto-eto.html

Жилищно-строительные кооперативы: плюсы и минусы, подводные камни

Что означает жск

Чем современные жилищные кооперативы отличаются от советских, как сегодня стать пайщиком таких кооперативов и почему жилье, которое строится по схеме ЖСК, получается дешевле

ТАСС/ Интерпресс/ Светлана Холявчук

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) до 2018 года были одной из трех схем долевого строительства, но массового распространения не получили. Сегодня ЖСК находятся практически под запретом, существуют три формы кооперативов, которые официально могут привлекать средства граждан для строительства жилья.

Сейчас свое развитие получили Жск с господдержкой.
Объем ввода жилья на земельных участках, переданных «Дом.РФ» кооперативам в 2019 году, вырос в три раза по сравнению с предыдущим годом. По итогам прошлого года введено 110 тыс.

«квадратов», в 2018-м данный показатель был на уровне 35,6 тыс. кв. м. При участии «Дом.

РФ» сейчас в разной стадии реализации находятся 117 проектов ЖСК в 46 регионах, свыше 90 ЖСК безвозмездно переданы земельные участки общей площадью более 884 га.

Рассказываем, что такое ЖСК, как работает эта схема строительства жилья и кто может стать пайщиком.

Жилищные кооперативы в СССР

Символические ключи от нового кооперативного дома. Свердловск, 1985 год ( Валерий Бушухин / Фотохроника ТАСС)

Первые жилищные кооперативы появились в Советском Союзе в 1921 году, после принятия нэпа. К 1937-му такие объединения прекратили свое существование. Одним из первых примеров подобных кооперативов является знаменитый поселок Сокол в районе одноименной станции метро в Москве. Его строительство начали пайщики в 1923 году, достроили поселок к 1930-му.

Кооперативы вновь возродили в 1958 году постановлением Совмина. Тогда этого требовал острый дефицит жилья, который возник из-за резкого роста городского населения.

На строительство привлекались средства пайщиков, но при этом государство давало ссуду в размере 70% стоимости жилья сроком на 20 лет. Однако большинству населения это все равно было не по карману.

К тому же на вступление в советские кооперативы также была очередь, при этом пайщики теряли право на получение бесплатного жилья от государства. Поэтому доля ЖСК в общем объеме строительства жилья СССР не превышала 10%.

Жилищно-строительный кооператив в России

ЖСК — форма объединения юридических или физических лиц в целях строительства жилья и управление им. Это некоммерческая организация, целью которой не может быть извлечение прибыли, а только строительство дома.

Механизм его работы простой — лица учреждают кооператив, принимают в его состав членов ЖСК, собирают с них паевые взносы, а на вырученные деньги строят дом.

После ввода дома в эксплуатацию у всех участников кооператива, которые выплатили взносы в полном объеме, возникает право собственности на недвижимость.

Ключевая отличительная черта ЖСК состоит в том, что пайщики самостоятельно принимают решения по направлениям расходов внесенных в общий фонд взносов. После того как строительство завершено, ЖСК преобразуется в товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющих многоквартирным домом.

До 2018 года ЖСК был одной из официальных альтернативных форм долевого строительства. После внесения поправок в Закон о долевом строительстве эта форма привлечения средств граждан для строительства жилья фактически оказалась вне закона.

Какие ЖСК разрешены законом

Сейчас к ЖСК, которые имеют право осуществлять строительство за счет своих членов, относятся:

  1. Созданные в соответствии с законом 161-ФЗ — так называемые Жск с господдержкой, членами которого могут стать отдельные категории граждан;
  2. Созданные в соответствии с законом 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» — права на земельный участок и объект незавершенного строительства переданы ЖСК, созданному из участников долевого строительства для достройки проблемного дома;
  3. ЖСК, получившие разрешения на строительство до 01.07.2018, которое на текущий момент не закончено, а дома не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

По сути, теперь рабочей схемой является только одна — Жск с господдержкой для определенных категорий граждан. Также по этой схеме будут достраивать проблемные новостройки после банкротства застройщика.

По схеме ЖСК будут достраивать проблемные новостройки после банкротства застройщика ( Антон Новодережкин/ТАСС )

— Механизм ЖСК на рынке массовой жилой недвижимости сейчас фактически запрещен. До 2018 года ЖСК являлись одной из трех законодательно допустимых схем привлечения денежных средств граждан на стадии возведения жилого дома.

Однако в 2018 году были приняты поправки в 214-ФЗ, которые запрещают привлекать денежные средства граждан на стадии строительства по иной схеме, нежели договоры участия в долевом строительстве.

Таким образом, ЖСК фактически оказался под запретом за исключением случаев, прямо оговоренных в законе.

Жск с господдержкой

С 1 сентября 2016 года в России вступили в силу изменения в Федеральный закон № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

Поправки призваны упростить механизмы создания и деятельности жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) с государственной поддержкой.

Такие кооперативы являются добровольными объединениями граждан, создаваемыми для строительства жилья на землях, предоставляемых государством бесплатно.

Жилищно-строительные кооперативы, создаваемые в соответствии с законом № 161-ФЗ, существенным образом отличаются от тех, которые ранее организовывались некоторыми застройщиками.

По оценке экспертов, строительство жилья обойдется пайщикам кооперативов в среднем на 30% дешевле рыночной стоимости за счет предоставления «Дом.РФ» бесплатных земельных участков, отсутствия маржи застройщика и снижения расходов подрядчика (на обслуживание кредитов, маркетинг и прочее).

В Жск с господдержкой исключаются риски возникновения обманутых дольщиков, поскольку реестр пайщиков ведет сам кооператив под контролем компаний-работодателей членов кооператива, а также органов власти, пояснили в агентстве.

ЖСК, созданные по новой схеме, самостоятельно контролируют расходование средств, выбор проектных организаций и подрядчиков. Также в законодательстве установлен запрет на добровольную ликвидацию кооператива до даты передачи жилых помещений в собственность всех его членов.

Деятельность ЖСК регулируется Гражданским и Жилищным кодексами, ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…» и 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

Кто может стать пайщиком

Сегодня пайщиками ЖСК могут быть граждане, соответствующие определенным критериям: молодые ученые, научные и инженерно-технические работники госакадемий наук, государственных научных центров и научных организаций, военнослужащие, научно-педагогические работники высших учебных заведений, работники общеобразовательных учреждений и учреждений здравоохранения и культуры, а также работники организаций оборонно-промышленного комплекса и федеральные государственные служащие.

При этом один член ЖСК вправе владеть одним паем, что соответствует праву на приобретение в собственность одного жилого помещения. По экспертным оценкам «Дом.РФ», вышеуказанные изменения законодательства позволят увеличить в разы количество граждан, которые смогут построить себе жилье по цене существенно ниже рыночной.

Жилищный кооператив «Зеленый мыс» в Екатеринбурге ( ТАСС/Сергей Петров )

Жск и ипотека

Пока взять ипотеку на покупку пая практически невозможно. Чтобы ипотека была доступна для членов ЖСК, «Дом.РФ» предлагает ввести залог пая для членов таких кооперативов.

Это позволит членам кооперативов брать кредиты по сниженным ставкам, сопоставимым с ипотечными.

Сейчас, чтобы вложиться в кооператив, им приходится брать потребительские кредиты, ставки по которым могут достигать 18–19%, либо под залог имеющейся недвижимости, уточнили в «Дом.РФ». Для сравнения, ставки по ипотеке — в районе 8%.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.