214 фз гарантийный срок

Гарантия на новостройки

214 фз гарантийный срок

До сих пор некоторые покупатели квартир в новостройках не знают, что после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию на него распространяется такая же гарантия, как и на большинство других товаров и услуг. И на квартиры, как на телевизоры и утюги, тоже создают свои собственные «инструкции по эксплуатации».

Основание и сроки

Гарантийное обслуживание новостроек регулируется тем же законом, по которому происходит их строительство — Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (№ 214-ФЗ).

Согласно нему, «гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет».

Речь идет о гарантии на конструктивные элементы здания: фундаменты, стены, каркасы, перекрытия, крыши, лестницы, перегородки.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года.

В течение этого срока будут бесплатно для покупателя жилья, за счет средств застройщика, устраняться неисправности, связанные с дефектами работы всех инженерных систем здания (водопроводное, газопроводное, отопительное, электрическое, канализационное, вентиляционное оборудование).

Гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства покупателю, то есть с момента подписания им передаточного акта к договору купли-продажи квартиры.

Читайте такде С фонариком и линейкой: как принять у застройщика квартиру в новом доме

Слабые места новостроек

Наш опыт как управляющей компании (УК) показывает, что перечень самых распространенных гарантийных случаев в новостройках остается примерно одинаковым и не зависит от застройщика — а наша УК обслуживает многоквартирные дома от многих застройщиков Московского региона. Отмечу, что мы сейчас говорим о дефектах, которые собственник жилья не мог заметить при приемке квартиры. Это отдельная тема — как нужно проверять и фиксировать состояние жилья при приемке от застройщика. Речь именно о проблемах, которые проявляются при эксплуатации.

Как правило, это выход из строя инженерного оборудования как в общедомовых зонах, так и внутри квартир. Сильнее всего страдает лифт, но как раз его поломки чаще всего бывают связаны не с браком, а с неправильной эксплуатацией из-за проведения жильцами дома массовых ремонтов.

Далее по популярности — последствия усадки дома: расстыковки швов стена-потолок, стена-стена, трещины в покрытии потолка, дефекты напольных покрытий, промерзание оконных блоков.

Эти проблемы, к сожалению, могут возникнуть у любых многоквартирных домов независимо от застройщика и технологии строительства.

Гарантия и страховка

Потребителю важно понимать, что, так же как и в случае с автомобилями, бытовой техникой и другими товарами, гарантийный ремонт распространяется только на поломки и неисправности, допущенные при строительстве.

Если речь идет о неправильной эксплуатации или случаях вандализма — что, к сожалению, также имеет место быть, — то ни о какой гарантии речи идти не может. Грубо говоря, если вы купили новый автомобиль и въехали в столб — производитель не обязан ремонтировать его за свой счет. Так же и с квартирой.

Если затопление, например, произошло из-за того, что нанятые собственником рабочие неправильно установили сантехнику, а при доставке мебели повредили входную дверь — то ремонт жителю придется делать за свой счет.

Безусловно, как и на других рынках, в нашей сфере тоже нередки спорные случаи, когда собственник, застройщик и УК винят в поломке другую сторону. В этих случаях, чтобы доказать свою правоту, собственнику квартиры необходимо заказать и провести независимую экспертизу.

Куда жаловаться

Если собственник квартиры уверен, что случай именно гарантийный, каков должен быть порядок его действий? Куда звонить и писать? Здесь начинаются тонкости, которые, как правило, рядовому владельцу квартиры неизвестны.

Во-первых, многое зависит от того, где именно обнаружен дефект. Если в контуре квартиры, то есть непосредственно во владениях собственника, то он может обращаться либо в управляющую компанию, либо непосредственно в компанию, с которой заключен договор долевого участия.

ВАЖНО: юридически управляющая компания не несет ответственности за поломки, произошедшие в квартире в период гарантийного ремонта, поскольку договор купли-продажи собственник заключает не с УК, а с застройщиком.

Иначе обстоят дела, если неисправность обнаружена жителями в МОПах — местах общего пользования, куда входят входные группы, лестничные площадки и пролеты, лифты, подвалы и чердаки.

В этом случае жильцы не могут напрямую обращаться к застройщику — ведь договор ДДУ или ДКП подписан только в отношении квартиры. А значит, дорога только одна — к управдому. Нужно составить заявку на ремонт и убедиться, что она зарегистрирована.

После этого сотрудник УК запускает заявку в работу и связывается с клиентом для согласования даты комиссионного обследования.

Проверка жалобы

Комиссионное обследование — главное и основное мероприятие, на котором в идеале должны присутствовать представители и застройщика, и управляющей компании, и, возможно, даже подрядчика — если работы, к которым возникли претензии, выполнял подрядчик.

Именно в ходе этого обследования выясняется, кто ответственен за дефекты и за чей счет будет произведен ремонт. Тут же выносится вердикт — является ли произошедшее гарантийным случаем. По итогам комиссионного обследования составляется акт, который должны подписать все заинтересованные стороны.

В течение 45 дней после составления акта дефекты и поломки должны быть устранены исполнителем.

ВАЖНО: устранить брак может организация, с которой заключен договор подряда и которая в рамках договора несет гарантийную ответственность. Если подрядчик — банкрот или по иным причинам не может участвовать в устранении дефекта, то это проблема застройщика и он сам ее должен решать.

Гарантии на отделку

Если обнаруженный в квартире дефект не имеет отношения к конструктиву и инженерным сетям, а относится, допустим, к качеству отделочных материалов (потрескался кафель, лопнул ламинат или стеклопакеты), это все равно считается гарантийным случаем, а ответственность за устранение несет компания, с которой у собственника заключен договор долевого участия. Искать производителя и судиться с ним в данном случае бесперспективно. Повторюсь — эти случаи признаются гарантийными, только если речь идет не о механических повреждениях или результате неправильной эксплуатации. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа или нарушения требований к процессу эксплуатации объекта.

ВАЖНО: получая ключи от квартир, убедитесь, что застройщик передал вам и инструкцию по эксплуатации дома. В ней — свод правил по обращению с недвижимостью и эксплуатации инженерных систем.

Сроки гарантийного ремонта на внутреннюю отделку застройщик обычно прописывает в ДДУ. Они могут разниться и зависят от многих факторов — например, от класса жилого комплекса или качества используемых материалов. В любом случае они должны быть прописаны в документах, которые собственник получает вместе с ключами от квартиры.

При ее передаче застройщик обязан предоставить собственнику жилья инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементах отделки, системах инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементах (ч. 1.1 ФЗ № 304 от 03.07.2016)

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5fe99b3f9a79474e00e2b2df

Какие гарантии дает дольщикам 214 ФЗ, суть закона – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

214 фз гарантийный срок

В 2004 году был принят 214 ФЗ, кратко суть закона сводится к защите интересов дольщика, который в отношениях со строительной компанией является слабой стороной.

Долгое время отношения между дольщиком и застройщиком напоминали рулетку. Дольщик никогда до конца не был уверен: повезет ему взять главный приз в виде новой квартиры, или все его вложенные средства канут в неизвестность вместе с недобросовестным застройщиком.

Итак, разберемся – что такое ФЗ 214, чем он защищает дольщиков? Данный Федеральный закон регламентирует правовые и финансовые взаимоотношения застройщиков и дольщиков.

Особенность 214 ФЗ: правовая составляющая отношений между дольщиками и застройщиком основана на подписании между сторонами договора долевого участия в строительстве объекта недвижимости.

Подписанный обеими сторонами и зарегистрированный в Росреестре документ дает право в дальнейшем на получение дольщиком купленной недвижимости в собственность. Право собственности на готовую квартиру, машино-место и т.п. передается ему только после сдачи здания в эксплуатацию.

Важно. Если дольщики обнаруживают, что девелопер привлекает их деньги неправомерно, они имеют право для истребования не только вложенных в строительство дома собственных средств, но и понесенных в результате неправомерных действий застройщика убытков.

Также участники долевого строительства могут потребовать от застройщика уплаты процентов в соответствии с ключевой ставкой ЦБ РФ, причем в двойном размере.

Более десяти лет действия Федерального закона показали, что он реально работает, обеспечивая полноценную защиту дольщиков от ранее используемых застройщиками мошеннических и серых схем продажи квартир в новостройках.

Приобретение квартиры по ДДУ в соответствии с 214 ФЗ дает гарантии застройщика, что оплаченное дольщиком жилье достанется только ему, а не будет перепродано кому-то другому.

Также ФЗ 214 дает гарантии по защите прав дольщиков при наступлении непредвиденных обстоятельств, в частности, – при банкротстве застройщика. В этом случае дольщик может рассчитывать на возврат денежных средств или передачу готовой недвижимости. Безусловно, это является важной, но далеко не единственной гарантией, которую получает дольщик.

Как именно новый закон защищает дольщиков? Чтобы иметь возможность привлекать на строительство дома или здания деньги граждан, застройщик должен иметь в собственности или аренде (субаренде) земельный участок, а также разрешение на строительство. Кроме того, застройщик обязан опубликовать в единой информационной системе жилищного строительства проектную декларацию на этот объект. Помимо этого, к застройщику предъявляются следующие обязательные требования:

  1. Руководитель, главный бухгалтер или владелец компании – застройщика не должны иметь непогашенную судимость за преступления в сфере экономики или против государственной власти.
  2. Девелопер не должен находиться в стадии ликвидации или банкротства.
  3. Он не должен присутствовать в реестре недобросовестных поставщиков и участников по земельным аукционам.
  4. Обязательно наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы.

Данные условия, предъявляемые законом к застройщику, гарантируют дольщику, что он не заключит договор с неблагонадежной компанией, которая через некоторое время испарится вместе с его деньгами.Кроме того, обязательным условием для привлечения денег является отчисление застройщиком взносов в компенсационный фонд по каждому ДДУ.

А если проект новый, и его строительство началось после 1 июля 2019 года, обязательным условием является привлечение денег дольщиков через эскроу счета.

А это значит, что как бы ни развивались события, дольщик точно сможет вернуть свои деньги.

Поскольку на протяжении всей стройки деньги будут находиться в банке, то при возникновении проблем у застройщика, кредитное учреждение вернет деньги дольщику.

Покупка квартиры по ФЗ 214 гарантирует приобретение качественного жилья, поскольку за все свои огрехи в строительстве застройщик должен расплатиться с дольщиком из своего кармана.

А если он не пожелает платить или устранять недостатки, то участник может по своей инициативе расторгнуть договор, вернуть свои деньги, а также проценты на уплаченные денежные средства.

Кроме того, гарантии на строение должны действовать еще, как минимум пять лет после передачи квартиры дольщику.

Вопрос:
Что гарантирует 214 ФЗ при банкротстве застройщика?

Ответ:
В случае банкротства строительной компании при долевом строительстве в законе рассмотрены два сценария защиты дольщика:

  1. Требование о возврате уже уплаченных денежных средств. В этом случае дольщик должен будет отказаться от строящегося объекта.
  2. Потребовать передать ему в собственность объект недвижимости. В этом случае, естественно, не будет никакого возврата денег.

Какой вариант выбрать – решает сам дольщик. Конечно, если стройка в начальной стадии, то лучше попытаться вернуть деньги. Если же объект почти достроен, либо уже построен, но пока не введен в эксплуатацию, то лучшим будет второй вариант.

Что касается сроков строительства дома и передачи готового объекта дольщику, то и здесь закон устанавливает четкие ограничения. Их суть: если застройщик не уложился в срок, участник может требовать неустойку, а при значительном отклонении от графика строительства – расторгнуть ДДУ.

Безусловно, ведь 214 ФЗ – не панацея, и определенная доля риска всегда остается. Но, если составить грамотный договор, то риски могут быть существенно снижены. В этом вам как раз поможет юрист.

Если вы обратитесь в ЮК «Хелп Консалтинг», вы получите юридическую консультацию, наши юристы внимательно изучат все пункты договора, при необходимости подскажут, какие из них желательно изменить.

Также вы можете оформить с нами договор на оказание услуги по заключению ДДУ«под ключ». В этом случае мы возьмем все хлопоты по проверке застройщика, составлению и подписанию договора долевого участия на себя. Особенно важно заручиться поддержкой грамотного юриста при заключении ДДУ с ипотекой.

Важно. Если строительная компания продает квартиры в строящемся доме путем заключения предварительного договора, либо взамен на сказочные скидки уговаривает поучаствовать в строительстве дома каким-либо другим способом – помните, все это незаконно. В настоящее время покупка не сданного в эксплуатацию объекта недвижимости возможна только по договору долевого участия.

Федеральный закон № 214-ФЗ защищает дольщиков и в том случае, если застройщик допустил нарушение срока передачи объекта в собственность участника долевого строительства. В этом случае, в соответствии с ч. 2 ст. 6 214-ФЗ девелопер обязан уплатить дольщику неустойку (пени), причем, в двойном размере.

Для взыскания штрафов по ДДУ с застройщика-нарушителя желательно обратиться за помощью к юристам, специализирующимся в сфере недвижимости. Вы можете самостоятельно произвести примерный расчет неустойки по ДДУ. Для этого достаточно будет заполнить соответствующие поля онлайн-калькулятора.

По сути, только продажа по 214 ФЗ является единственной возможностью купить дешевую квартиру в новостройке с минимальным риском.

Безусловно, закон не совершенен, в нем имеются и определенные и минусы, и много недоработок, о которых не устают спорить юристы и правоведы.

Однако, несмотря на его недостатки, только он гарантирует полноценную защиту дольщикам от недобросовестных строительных фирм.

Если вы собрались вложить свои деньги в долевое строительство, компетентные юристы ЮК “Хелп Консалтинг” помогут вам безопасно провести сделку:

  • проверят добросовестность застройщика и наличие всех необходимых по закону документов;
  • проанализируют юридическую составляющую ДДУ;
  • найдут (при наличии) нежелательные условия в договоре.

Кроме юридической помощи в области долевого строительства, юристы нашей компании могут оказать вам услуги и по другим вопросам строительства или покупки недвижимости.

Например, в таком важном сегменте как составление и заключение договоров подряда, с образцами которых вы сможете ознакомиться при посещении компании.

Координаты, по которым вы можете связаться с нашей организацией, размещены на странице «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/214-fz/214-fz-sut-zakona

Гарантии качества Статья 7 ФЗ 214 (ДДУ) с ми 2017: последняя редакция

214 фз гарантийный срок

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

1.1.

При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее — инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).

2.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

  1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  2. соразмерного уменьшения цены договора;
  3. возмещения своих расходов на устранение недостатков.

3.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9настоящего Федерального закона.

4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

6. Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока.

Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства.

[attention type=yellow]
В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
[/attention]

7.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

8.

За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину — участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Источник: https://zastroy.advokati-moscow.ru/214-fz/statya-7-garantii-kachestva-predusmotrennyie-dogovorom/

07. Гарантийный срок на объект долевого строительства

214 фз гарантийный срок

Гарантийный срок представляет собой период времени, в рамках которого застройщик обеспечивает участнику возможность использования объекта долевого строительства в соответствии с его назначением, а участник вправе предъявить требования к застройщику об устранении выявленных в течение данного периода недостатков.

На основании ч.5 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может быть менее пяти лет.

Данное положение не распространяется на технологическое и инженерное оборудование, гарантийный срок которого должен составлять не менее трех лет.

При этом, существенным признается только условие о гарантийном сроке объекта долевого строительства.

Полагаем необходимым согласиться с точкой зрения В.В. Витрянского, согласно которой законодателю не было необходимости включать в Федеральный закон № 214-ФЗ указание на гарантийный срок как на существенное условие договора участия в долевом строительстве, поскольку при отсутствии в договоре условия о гарантийном сроке разумнее считать его равным пяти годам[1].

В течение указанного срока на застройщике лежит бремя доказывания своей невиновности в соответствии с ч.7 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ.

В судебной практике нередко возникают вопросы, связанные с предъявлением требований в течение не истекшего гарантийного срока лицом, которому на основании договора (например, купли-продажи) перешло право собственности на возведенный объект долевого строительства.

В указанном случае первоначальный участник долевого строительства выбывает из правоотношения с застройщиком по договору участия в долевом строительстве. Вместе с тем в судебной практике с учетом подп.«а» п.

3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О рассмотрении судами гражданских дел по  спорам о защите прав потребителей» сложилась позиция, согласно которой лицо, приобретшее право собственности на такой объект, вправе предъявлять требования, связанные с качеством построенного объекта, в течение гарантийного срока, который не истек. Так, согласно апелляционному определению судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 18 марта 2015 г. по делу № 33-1649/2015[2] отсутствие между конечным потребителем и застройщиком договорных правоотношений не свидетельствует об отказе ему как собственнику объекта в удовлетворении требования об устранении недостатков в пределах гарантийного срока.

Гарантийный срок на объект долевого строительства служит критерием разграничения договорного и внедоговорного характера требования участника долевого строительства об устранении недостатков. Как указывает А.С. Дурнов, с одной стороны, обязательства сторон по договору участия в долевом строительстве прекратились с принятием объекта участником.

С другой стороны, установление гарантийного срока позволяет говорить о фактическом продолжении действия договорного обязательства.

Однако истечение гарантийного срока не лишает права участника долевого строительства обратиться к застройщику с требованием об устранении недостатков, которое носит внедоговорный характер, следовательно, бремя доказывания перешло к участнику долевого строительства[3].

Поскольку согласно ч.5 ст.

7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок устанавливается по соглашению сторон, возникает вопрос: могут ли стороны своим соглашением установить различный гарантийный срок либо вовсе исключить условие о его применении в отношении отдельных частей объекта долевого строительства? Полагаем, что в силу императивного указания Федерального закона № 214-ФЗ, такое условие договора долевого участия следует считать недействительным.

В соответствии с ч.5 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок на объект долевого строительства начинает исчисляться с момента передачи объекта долевого строительства участнику, что означает, что право требовать устранения недостатков у участника долевого строительства возникает после подписания передаточного акта[4].

Вместе с тем данная норма является диспозитивной и стороны договора могут определить иной момент начала течения гарантийного срока. Однако могут ли стороны в соответствии с принципом свободы договора (ст.

421 ГК РФ) определить момент начала течения гарантийного срока ранее передачи объекта участнику долевого строительства, например, указать в качестве такового момент ввода многоквартирного дома в эксплуатацию?

Полагаем, что такая ситуация в принципе возможна, однако участник долевого строительства в таком случае несет определенный риск: может возникнуть ситуация, при которой многоквартирный дом введен в эксплуатацию, однако не передан участнику долевого строительства, в том числе по причине устранения застройщиком выявленных по итогам приемки недостатков и отказа участника долевого строительства подписать акт приема-передачи. В связи с чем, полагаем, что подобное условие при включении его в договор можно признать в качестве ущемляющего права потребителя на основании ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Таким образом, условие о гарантийном сроке на объект долевого строительства отнесен Федеральным законом № 214-ФЗ к числу существенных.

Поскольку гарантийный срок устанавливается в отношении всего объекта долевого строительства, стороны не могут своим соглашением исключить применение гарантийного срока к отдельным частям объекта долевого строительства либо уменьшить его по сравнению с минимально установленным в ч.5 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ.

Полагаем, что в случае если момент начала течения гарантийного срока определен не моментом передачи объекта долевого строительства, а, например, моментом ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, данное условие может быть признано судом как ущемляющее права потребителя.
[1] Витрянский В.В. Договор строительного подряда и иные договоры в сфере строительства // Хозяйство и право. 2005. № 7. С. 54.

[2] Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 18 марта 2015 г. по делу № 33-1649/2015 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 23.09.2017).

[3] Дурнов А.С. Правонарушение как основание гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов // Гражданское право. 2010. № 1. С. 18.

Источник: https://xn----8sbgfumfxnk8g9a.xn--p1ai/garantiiny-i-srok-na-obekt-dolevogo-stroitelstva

Гарантийный срок на квартиру должен отсчитываться со дня ее передачи дольщику

214 фз гарантийный срок

14 августа 2020 года Верховный Суд вынес определение о том, что гарантийный срок на построенную квартиру должен отсчитываться со дня ее передачи дольщику по соответствующему акту. Если ДДУ предусматривает отсчет гарантийного срока с момента ввода дома в эксплуатацию, такое условие нарушает права дольщика как потребителя.

Суть дела

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ № 307-ЭС19-24320 завершило рассмотрение жалобы одного из застройщиков на привлечение к ответственности по части 2 статьи 14.8 КоАП РФ из-за включения в ДДУ условий, нарушающих права потребителей.

Застройщик заключал договоры долевого участия, в которых присутствовали следующие условия:

  • Гарантийный срок на квартиры (за исключением технологического и инженерного оборудования) составляет 5 лет и начинает течь со дня сдачи дома в эксплуатацию;
  • Если объект долевого строительства построен с недостатками, делающими непригодным его использование по назначению, дольщик вправе потребовать их безвозмездного устранения в предусмотренный договором срок.

Пройдя несколько инстанций, дело оказалось в Верховном Суде, который встал на сторону Роспотребнадзора.

Правила исчисления гарантийного срока

Гарантийный срок на построенные по ДДУ квартиры определяется в соответствии с правилами ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».  Он устанавливается в ДДУ и не может быть менее 5 лет. Согласно закону, этот срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства его участнику, если иное не предусмотрено договором.

Верховный Суд указал, что предусмотренные ДДУ условия (в том числе о начале исчисления гарантийного срока) не должны ухудшать положение дольщика по сравнению с тем, что установлено в законе. Иное ущемляло бы права дольщика – потребителя. Указанная в ч. 5 ст. 7 диспозитивность в определении условий договора может только улучшать положение потребителя, а не наоборот.

Исчисление гарантийного срока с момента ввода дома в эксплуатацию, который наступает раньше даты передачи квартиры дольщику, фактически уменьшает общий гарантийный срок по договору, и потому нарушает права дольщика.

Срок, в течение которого он может предъявить претензии застройщику, становится меньше 5 лет.

До момента передачи квартиры дольщик не может предъявлять подобные претензии, поскольку не обладает информацией о построенном объекте.

Основываясь на этих доводах, Верховный Суд указал, что условие об исчислении гарантийного срока с даты ввода объекта в эксплуатацию противоречит закону.

Дольщик может выбирать, какое требование предъявить

Аналогичную логику рассуждений Верховный Суд применил, рассматривая вопрос о том, законно ли ограничивать в ДДУ возможности восстановления нарушенных прав дольщика как потребителя по сравнению с установленным Федеральным законом № 214-ФЗ.

Ограничение объема прав участника долевого строительства по сравнению с установленным в законе не допускается. В частности, было признано нарушающим права потребителя условие договора, согласно которому дольщик имеет единственную возможность требовать от застройщика устранения недостатков.

Для сравнения, согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ дольщик может выбрать один из следующих вариантов в случае, если квартира построена с недостатками:

  • Потребовать устранить их в разумный срок без дополнительной оплаты;
  • Уменьшить цену договора соразмерно недостаткам объекта;
  • Самостоятельно устранить недостатки и потребовать от застройщика возместить понесенные в связи с этим расходы.

Значение для судебной практики

Определения Верховного Суда по отдельным делам формально не являются обязательными при рассмотрении иных подобных дел. Однако они служат ориентиром для судов предыдущих инстанций.

Если новое дело попадет в Верховный Суд, существует значительная вероятность, что оно будет рассмотрено аналогичным образом.

Поэтому суды стремятся строить свою практику в соответствии с позициями Верховного Суда РФ.

Предъявление застройщику требований по гарантии имеет много нюансов, которые необходимо учитывать. Проконсультируйтесь с юристом и получите точный ответ на Ваш вопрос.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник: https://fz214fz.ru/sud/garantiynyy-srok-na-kvartiru-dolzhen-otschityvatsya-so-dnya-ee-peredachi-dolschiku

214-ФЗ – Статья 7 – Гарантии качества, предусмотренные договором

214 фз гарантийный срок

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

1.1.

При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее – инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).

2.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

3.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

6. Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока.

Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства.

[attention type=yellow]
В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
[/attention]

7.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

8.

За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину – участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 “О защите прав потребителей”. Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 “О защите прав потребителей”, от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

  • Статья 3 Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости 1.5) обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, на дату направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, не превышают один процент от проектной стоимости строительства. Данное правило не применяется в отношении обязательств застройщика по устранению недостатков объекта долевого строительства в соответствии со статьей 7 настоящего Федерального закона; Открыть статью
  • Статья 8 Передача объекта долевого строительства 5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона. Открыть статью
  • Статья 9 Расторжение договора 2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; Открыть статью
  • Статья 15.5 Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве 11. В случае отказа уполномоченного банка от заключения договора счета эскроу с лицом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, расторжения уполномоченным банком договора счета эскроу с клиентом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, по основаниям, указанным в пункте 5.2 статьи 7 Федерального закона от 7 августа 2001 года N 115-ФЗ “О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма”, другая сторона договора участия в долевом строительстве может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном частями 3 и 4 статьи 9 настоящего Федерального закона. Открыть статью
  • Статья 21.2 Особенности передачи объекта долевого строительства фондом субъекта Российской Федерации и принятия его участником долевого строительства 4. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от Фонда субъекта Российской Федерации составления акта, в котором указывается несоответствие качества объекта долевого строительства условиям договора и (или) одному из обязательных требований, указанных в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения Фондом субъекта Российской Федерации обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона. Открыть статью

Источник: http://kodeks.systecs.ru/zakon/fz-214/st7.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.